COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2018

N° 2018/ 335

Rôle N° RG 16/13825 – N° Portalis DBVB-V-B7A-7ACE

C X

E X

C/

G A

I B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane PEREL

M^e Philippe D

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARTIGUES en date du 19 Avril 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 111400076.

APPELANTS

Madame C Y épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée et plaidant par M^e Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur E X

né le […] à LYON

de nationalité Française, demeurant […]

représenté et plaidant par M^e Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur G A

né le […] à […]

représenté par M^e Philippe D, avocat au barreau de MARSEILLE,

plaidant par M^e Sylvie MENVIELLE, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame I B

née le […] à […]

représenté par M^e Philippe D, avocat au barreau de MARSEILLE,

plaidant par M^e Sylvie MENVIELLE, avocat au barreau d’AVIGNON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me K L.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2018,

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me K L, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2008 M^me Y et de M. X donnaient à bail d’habitation à M. A et M^me B un appartement sis à […] moyennant un loyer de 720 € / mois outre 130 € de provision pour charges avec versement d’un dépôt de garantie de 720€.

Par courrier du 21 juin 2010 les preneurs donnaient congé et quittaient les lieux le 20 septembre 2010.

Suivant exploit d’huissier du 25 août 2011, les locataires assignaient la SARL Ermath mandataire du bailleur aux fins notamment de condamnation à leur restituer le dépôt de garantie, à leur rembourser des provisions sur charges indûment conservées, à leur payer des dommages et intérêts.

Par décision du 22 octobre 2013, l’affaire était radiée pour défaut de diligences des parties, puis réinscrite suite aux conclusions des demandeurs.

Par jugement du 27 janvier 2015, le tribunal, constatait que la demande en remboursement de sommes indues au titre du bail ne pouvait être formée qu’à l’encontre du bailleur, ordonnait la mise en cause par les demandeurs de M^me Y et de M. X.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 19 avril 2016 le tribunal d’instance de Marseille':

• condamnait M E X et M^me C Y à payer à M. G A et M^me I B ensemble

la somme de 578,72 € au titre de charges non justifiées avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement jusqu’à parfait paiement

♦

la somme de 720 € au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2011

♦

• une indemnité de 800€ sur le fondement de l’article 700du code de procédure civile

• rejetait le surplus des demandes de M. G A et M^me I B

• rejetait les demandes de M E X et M^me C Y à l’encontre de M. G A et M^me I B, ainsi qu’à l’encontre de la SARL Ermath

• rejetait toute autre demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

• condamnait M E X et M^me C Y aux dépens, outre les sommes qui seraient le cas échéant retenues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle si l’une des parties en bénéficie.

* charges: le premier juge après avoir rappelé les règles relatives au charges récupérables résultant de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987, la limite de la prescription et examiné les pièces produites par le bailleur, jugeait que les preneurs avaient versé la somme non justifiée de 578,72€ , il écartait les charges antérieures à 2010 à défaut de décompte précis

* restitution du loyer: les preneurs qui se fondent sur le document de l’agence ' comptabilité du locataire ' ne justifient pas s’être acquitté par deux fois du même loyer

* restitution du dépôt de garantie: en l’absence de dette locative les bailleurs sont non fondés à retenir la somme de 720€

* préjudice matériel invoqué par les locataires n’étant pas justifié la demande était rejetée

* demande des bailleurs à l’encontre du mandataire était rejetée faute d’établir la faute de la SARL Ermat

***

M E X et M^me C Y bailleurs ont relevé appel de cette décision par déclaration au greffe le 22 juillet 2016 et intimé M. G A et M^me I B.

Les dernières écritures des appelants ont été déposées le 21 octobre 2016, et celles des intimés le 15 décembre 2016.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 août 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M E X et M^me C Y dans le dispositif de leurs dernières conclusions conclusions auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour de :

* confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. G A et M^me I B de leur demande de restitution de la somme de 4.801,99€ prétendument encaissée par la SARL Ermath,

* l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

à titre principal

• constater que les montants réclamés au titres de l’arriéré de loyers et de provisions sur charges sur toute la période d’occupation sont justifiées, que les montants sollicités au titre de la régularisation des charges pour la période de septembre 2008 à juin 2009 et juillet 2009 à septembre 2010 sont justifiés, que la retenue correspondant au montant du dépôt de garantie est parfaitement justifiée

• condamner M. A et M^me B à leur payer la somme de 512,89€ au titre des loyers et charges impayés

à titre subsidiaire : si par extraordinaire, la Cour devait estimer que des sommes auraient été indûment perçues par la SARL Ermath, la condamner à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

en tout état de cause: condamner tout succombant à leur verser la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance

* Ils font valoir que le dépôt de garantie peut être retenu en cas de dette locative ( loyer ou charges). Au 12 décembre 2010 les locataires qui restaient redevables de 1232,89€ , leur mandataire ( SARL Ermath) a retenu cette somme et l’a déduite des sommes dues.

* Ils justifient des charges, de la taxe ordures ménagères et des sommes versées par les locataires, c’est à tort que le tribunal n’a retenu que les charges de l’année 2010, ils justifient de celles des années 2008-2009-2010. Les charges appelées sont récupérables en application du décret du 19 décembre 2008.

* loyers supplémentaires: ils n’ont jamais été versés il s’agissait d’erreurs d’écritures du mandataire qui les a rectifiées , les sommes encaissées en septembre 2008 sont justifiées ( dépôt de garantie + loyer et provision pour charges+ honoraires du mandataire)

* SARL Ermath': en qualité de mandataire elle doit répondre de la mauvaise exécution de son

mandat , de sa faute ou de sa négligence , aussi si elle a commis des fautes dans ses écritures elle devra être condamnée à relever et garantir ses mandants

M. A et M^me B dans le dispositif de leurs conclusions communes demandent à la cour’à titre principal': de statuer sur la recevabilité de l’appel, subsidiairement si l’appel était déclaré recevable':

• débouter les consorts X/Y de leur appel infondé et injustifié

• confirmer le jugement déféré en ce qu’il ordonné la restitution du dépôt de garantie

• réformer pour le surplus

• ordonner et condamner conjointement la SARL Ermath et les consorts X / Y à la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 720€ outre intérêts depuis le mois de décembre 2010, au remboursement de toutes les provisions de charges indûment conservées, au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts.

• condamner les Consorts Pizzano/ Y aux entiers dépens en allouant à Maître D, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, outre le paiement d’une somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils font valoir :

* charges: Ils produisent les quittances attestant de leurs paiements durant la location, ils pensaient être à jour des sommes dues or le mandataire a régularisé les charges en décembre 2010 au mépris de son obligation annuelle, il a agi de façon déloyale.

Il n’est pas justifié du mode de répartition des charges entre les locataires, s’agissant d’un immeuble collectif .

Toutes les charges facturées aux propriétaires ont été répercutées aux locataires y compris celles non visées par les textes.

Les quittances délivrées attestent de la régularité des paiements, le loyer de septembre 2010 a été proratisé puisqu’ils ont quitté les lieux le 20 du mois, l’historique du mandataire attestent qu’ils ont opéré des paiements indus

SUR QUOI LA COUR

1- recevabilité de l’appel contre la SARL Ermath

L’acte d’appel formé par les consorts X est dirigé contre M. A et M^me B, il ne vise pas la SARL Ermath, néanmoins ils forment des demandes à son encontre

M. A et M^me B, demandent pour leur part condamnation conjointe des consorts X et de la SARL Ermath.

Aucune de ces parties ne justifient avoir assigné en appel forcé ou signifié sa déclaration d’appel et ses écritures à la SARL Ermath laquelle n’a jamais constitué avocat dans l’instance d’appel.

En conséquence de quoi les demandes formées contre la SARL Ermtah, qui n’a jamais été assignée en cause d’appel sont irrecevables.

2 – dette locative

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément a la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention,

En application des dispositions de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur supporte la charge de la preuve que ses locataires ont une dette à son encontre lorsqu’il les assigne en paiement et le locataire qui excipe de paiements libératoires doit les justifier

* loyers

Les bailleurs font état d’un arriéré de loyer de 9,43€ qui figure sur le courrier du 12 décembre 2010 adressé par le mandataire au locataire, somme sur laquelle ils ne s’expliquent pas, en conséquence de quoi la demande de ce chef sera rejetée comme justement décidé par le premier juge.

Les locataires, qui se fondent sur l’historique de compte du mandataire, allèguent de doubles paiements dont ils ne justifient pas, au contraire les bailleurs démontrent qu’il s’agit d’erreurs d’écritures et produisent les relevés bancaires du mandataire pour justifier de l’absence de double encaissement; en conséquence de quoi le jugement parfaitement motivé de ce chef sera confirmé.

* sur les charges

En l’espèce les locataires demandent restitution des provisions versées pour être non justifiées.

Le contrat est soumis aux dispositions antérieures à la loi du 26 mars 2014.

En application de l’article'23 al 1 de la loi n°'89-462 loi du 6'juillet 1989 les charges récupérables sont exigibles sur justification , le bailleur doit établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, il peut toujours justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement et s’il n’a pas justifié sa demande chaque année, il conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs dans le délai de prescription.

Les bailleurs ne contestent pas avoir régularisé les charges en décembre 2010 après le départ des locataires lesquels font valoir le non respect du décret du 26 août 1987 sur la nature des charges récupérables, le défaut d’information sur la clé de répartition et le non respect de l’obligation de régularisation annuelle.

Les charges locatives sont la contrepartie de services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Elles comprennent également les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

' clé de répartition

Dans le cadre d’un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation principale régi par la loi du 6 juillet 1989, la liste des charges récupérables est dressée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, ces dispositions d’ordre public.

Il résulte de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que si les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent dans ce cas faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle avec communication aux locataires d’un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, du mode de répartition entre les locataires. De plus, durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires.

Ces dispositions légales, protectrices des locataires particuliers, entraîne la restitution des provisions versées en l’absence de compte de régularisation.

Dès lors que l’une de ces formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont le bailleur peut apporter la justification.

Le relevé détaillé des charges 2010 produit dans le cadre de l’instance mentionne les tantièmes affectés à l’appartement loué, aux parties communes et au chauffage, en conséquence de quoi il est justifié de l’application à l’immeuble d’une clé de répartition.

Aussi et même si les bailleurs ne justifient pas avoir satisfait à l’obligation d’informer leurs locataires du mode de répartition des charges retenu, ils sont dans le droit, de réclamer le paiement des charges récupérables justifiées.

Les locataires demandent de remboursement de provisions arguées d’indûment versées, au demeurant non chiffrée, aussi il convient donc d’examiner les charges justifiées par le bailleur aux fins de vérifier si elles excédent les provisions versées.

' charges récupérables

Les bailleurs concluent justifier en cause d’appel des charges 2008 et 2009 , qui ont été écartées par le premier juge faute de justificatifs.

Le bordereau annexé aux conclusions des bailleurs compte trois pièces s’y rapportant : pièce 5 ' décompte régularisation des charges’ , pièce 6 'décompte des charges du 3/09/08 au 30/06/2009, pièce 11 ' relevé des dépenses 2009-2010"

Les pièces 5 ( total régularisation des charges ) et 6 (décompte des charges pour l’appartement de M. X du 3/09/2008 au 30/06/2009) produites par les bailleurs sont des documents dactylographiés dont l’auteur est inconnu, qui opèrent des calculs, elles ne peuvent valoir comme justificatif des charges , la pièce 11 est identique à la pièce 10 pour être le relevé détaillé des dépenses à la date du 26/10/2010.

Les redditions provisoires des comptes pour les exercices 2008 et 2009 ( pièces 7 et 9) faute d’être complétées par un relevé détaillé des charges imputées aux locataires ne peuvent davantage valoir preuve des charges locatives récupérables imputables aux locataires , en conséquence de quoi c’est par une juste appréciation des faits et de la cause que le premier juge a déclaré les charges 2008 et 2009 non justifiées.

En conséquence de quoi il y a lieu de droit à la demande de restitution des provisions formée par les locataires pour cette période 2008/2009, soit pour la période du 3 septembre 2008 et jusqu’au 31 décembre 2009 la somme de 2.080€ ( 130€ x 16 mois)

Dans le cadre d’un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation principale régi par la loi du 6 juillet 1989, la liste des charges récupérables est dressée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, elle est limitative , ces dispositions d’ordre public.

Les locataires font valoir que des charges non récupérables leur ont été imputées.

Les bailleurs versent aux débats le relevé détaillé des dépenses qui leur a été adressé par la syndicat coopératif le 26 octobre 2010, qu’il convient d’examiner pour procéder aux comptes entre les parties.

Ce document ne mentionne pas la période à laquelle il se rapporte , il sera donc jugé valoir seulement

pour la période du 1erjanvier au 26 octobre 2010 date de son émission.

Le premier juge a retenu, à tort, au titre des charges récupérables justifiées la totalité des postes suivants: charges de l’appartement, charges de chauffage, location de compteur, charges générales figurant sur la reddition des comptes, or le relevé détaillé des dépenses distingue clairement les charges locatives récupérables qui s’élèvent à la somme de 2.597,01 €.

Il sera en outre déduit de cette somme :

• les honoraires d’expert installation chauffage, les frais bancaires, les fournitures de papeterie, le téléphone du bureau de garde, l’assurance multirisque, les honoraires comptables non prévus par le décret du 26 août 1987 au titre des charges récupérables

• les salaires du gardien: par application de l’article 2, c, du décret du 26 août 1987 les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant lorsqu’il assure seul l’élimination des déchets et l’entretien des parties communes, ou de 40'% s’il assure une seule de ces deux tâches; faute pour le bailleur de justifier des charges confiées au concierge ce poste sera écarté des charges récupérables facturés aux locataires

• la location du compteur EDF': non prévu par le décret du 26 août 1987 qui vise uniquement les dépenses d’électricité relatives aux parties et équipements communs

Au contraire le poste salaire employé d’immeuble ne sera pas écarté pour être une charge récupérable au titre de l’article article 2, d, du décret du 26 août 1987

Pour l’exercice 2010 les charges récupérables s’élevaient à la somme de 2.471,11€, les locataires justifient par la production de quittances avoir payé à titre de provision la somme de 1.851,23 €, ils restent donc redevables de la somme de 619,88 €.

[…]

En vertu de l’ article 23 3° de la loi du 6 juillet 1989 sont récupérables':''les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement'.

Les’charges’fiscales récupérables s’entendent de la taxe et de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Les bailleurs justifient de cette taxe pour les années 2008 et 2009 soit un total de 235,05€ au prorata tempori de l’occupation en 2008'; les locataires ne justifient pas s’en être acquittés en conséquence de quoi ils seront condamnés au paiement de la dite somme

4 – ) dépôt de garantie

A l’entrée dans les lieux les locataires ont versé la somme de 720€ à titre de dépôt de garantie, ils restent redevables de la somme de 235,05€ au titre de la taxe ordures ménagères et 619,88€ au titre des charges soit un total 854,93 €, ils restaient donc redevables envers le bhailleur qui était en droit de retenir le dépôt de garantie.

3- Dommages et intérêts pour absence de régularisation annuelle des charges

Les provisions pour charges versées par le locataire doivent être justifiées et chaque année le bailleur doit procéder à leur régularisation au regard des charges qu’il a effectivement payées.

Cette obligation n’est assortie d’aucune sanction, le bailleur étant en droit d’obtenir le paiement des charges récupérables dont il peut justifier jusque devant la cour, mais dans la limite de la

prescription.

Les charges locatives ne sont récupérables que sur justification mais leur récupération tardive peut causer un préjudice au locataire si la somme réclamée, même justifiée, excède les provisions versées.

Néanmoins la responsabilité du bailleur, constitutive d’un dommage pour le locataire, peut être recherchée pour faute dans l’exécution du contrat, en cas de demande déloyale et brutale caractérisée par une demande présentée tardivement par le bailleur pour un montant conséquent ce alors qu’aucune régularisation n’a été opérée dans le délai de la prescription.

En l’espèce les locataires font valoir le comportement déloyal du bailleur et sollicitent en réparation la somme de 5.000€ pour les tracasseries dont ils ont été l’objet.

Le bail a couru du 3 septembre 2008 au 20 septembre 2010, les deux parties produisent une quittance du 24 mars 2010 sur lequel figure la mention ' régularisation des charges du 1^er au 30 avril 2010 pour un montant de 468,12 € ' sur toutes les quittances produites par les locataires figure la somme de 130 € d’octobre 2008 à mars 2010 pour être portée à 146,62 € entre avril et août 2010 au titre ' eau froide+ chauffage + entretien ' , cette somme étant différente pour septembre 2008 et septembre 2010 pour être calculée au prorata temporis de l’occupation. Le montant de 130€ était celui de la provision stipulée au bail.

Il est donc établi et au surplus non contesté qu’aucune régularisation des charges n’est intervenue entre septembre 2008 et le 24 mars 2010, néanmoins , il y a lieu de constater que la somme appelée à titre de provision a été majorée seulement en avril 2010 de 16,62 € par mois, que la période pour laquelle le bailleur demande régularisation est de 17 mois et le montant réclamé de 512,89 €, le bailleur justifie avoir reçu du syndic de copropriété la reddition provisoire des comptes 2009/2010 seulement le 27 novembre 2010, en conséquence de quoi la faute du bailleur n’est pas caractérisée, la demande de dommages et intérêts sera rejetée

5- frais et dépens

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

Dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DÉCLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SARL Ermath.

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau

• déboute M. G A et M^me I B de leur demande de dommages et intérêts et de restitution de loyers indûment payés

• condamne solidairement M. G A et M^me I B à payer à M E X et M^me C Y, avec intérêt au taux légal à compter 19 avril 2016, la somme de

235,05 € au titre de la taxe ordures ménagères des années 208/2009

♦

619,88 € au titre des charges récupérables 2010

♦

• condamne solidairement M E X et M^me C Y à rembourser à M. G A et M^me I B la somme de 2.080€ au titre des provisions non justifiées pour

• les années 2008 et 2009 , avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2011 date de l’assignation dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

• dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront supportées par moitié par chacune des parties

LE GREFFIER LE PRESIDENT