N° RG 18/03895 – N° Portalis DBVX-V-B7C-LXIS Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE

Au fond du 26 avril 2018

RG : 17/00064

1^re chambre civile

SCI ENNAVAHC

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 18 Juin 2019

APPELANTE :

La société ENNAVAHC, SCI, représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON

INTIMÉE :

M^me F H Y veuve X

née le […] à […]

Manoir de Berbezie

[…]

[…]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocats au barreau de

SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Mars 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Mai 2019

Date de mise à disposition : 18 Juin 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— D E, conseiller

— Florence PAPIN, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, D E a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Selon compromis de vente sous signature privée du 15 février 2016, M^me F Y a vendu à la société civile immobilière Ennavahc un bien immobilier situé à Chamboeuf, outre divers meubles et objets mobiliers, pour prix total de 680 000 €.

L’acquéreur a versé un dépôt de garantie d’un montant de 34 000 €.

La Sci Ennavahc se prévalant de la non réalisation de toutes les conditions suspensives prévues à l’acte, n’a pas réitéré vente.

Par acte du 13 décembre 2016, la Sci Ennavahc a assigné M^me Y devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne en restitution du dépôt de garantie.

M^me Y a conclu au débouté de la demande et reconventionnellement à la condamnation de la Sci Ennavahc à lui payer à titre principal le montant de la clause pénale.

Par jugement du 26 avril 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

— débouté la Sci Ennavahc de ses demandes,

— l’a condamnée à payer à M^me Y la somme de 34 000 € en complément du dépôt de garantie

déjà réglé, outre une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La Sci Ennavahc a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— de dire et juger nul et de nul effet le compromis, à titre subsidiaire de le dire caduc,

— de condamner M^me Y à lui restituer le dépôt de garantie,

— de débouter M^me Y de toutes ses prétentions,

— à titre subsidiaire de réduire le montant de la clause pénale manifestement excessive,

— de condamner M^me Y à lui payer 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la société Léga-Cité avocat.

Elle soutient, principalement :

— que les dispositions de l’article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées en ce qu’elle a été contrainte de verser un dépôt de garantie avant l’expiration du délai de réflexion de 10 jours, ce qui a pour conséquence la nullité de l’acte,

— qu’à défaut le compromis est caduc dès lors que plusieurs conditions suspensives n’ont pas été réalisées avant la date de réitération, en particulier : la non justification de la renonciation de la Safer à son droit de préemption, la non levée de la servitude profitant à France Telecom et la non levée de la condition suspensive tenant à la vente par la société Ennavahc de son bien immobilier.

M^me F Y , appelante incidente, demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 26 avril 2018 du tribunal de grande instance de Saint-Etienne, en ce qu’il a :

— dit que le dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître Z, notaire doit lui être versé,

— condamné la Sci Ennavahc à verser à M^me X la somme de 34 000 € en application de la clause pénale, déduction faite des sommes versées au titre du dépôt de garantie'

— condamné la Sci Ennavahc à verser à M^me X la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Ennavahc aux entiers dépens de l’instance,

— débouter la Sci Ennavahc de ses demandes.

— d’infirmer le jugement du 26 avril 2018 du tribunal de grande instance de Saint-Etienne en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de dommages et intérêts,

en conséquence,

— de condamner la Sci Ennavahc à lui verser la somme de 68 000 € en application de la clause pénale,

— de dire que le dépôt de garantie d’un montant de 34 000 € qui était séquestré entre les mains de Maître Z, notaire doit être conservé par elle ainsi que la somme versée par la Sci Ennavahc au titre de l’exécution provisoire du jugement de 1^re instance,

— de condamner la Sci Ennavahc à lui verser la somme supplémentaire de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la Sci Ennavahc à verser à M^me X la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, en sus des 2 000 € attribués par le tribunal de grande instance au titre de la procédure de 1^re instance,

— de condamner la Sci Ennavahc aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la Scp Baufumé Sourbé, avocat sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que la demande de nullité est une prétention nouvelle irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile,

— que le dépôt de garantie a été effectué entre les mains d’un notaire, M^e Z, ce qui est permis par les dispositions invoquées par la Sci Ennavahc,

— que l’acte prévoyait une prorogation du délai de réitération au plus tard au 15 juin 2016 jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique,

— que le délai pour l’exercice par la Safer de son droit de préemption expirait le 14 juin 2016, de sorte que la condition suspensive a bien été accomplie dans le délai convenu,

— que le compromis ne comportait pas de condition suspensive relativement à la «suppression» d’une servitude au profit de l’administration des postes et télécommunications,

— qu’en toute état de cause, cette servitude était sans objet à la suite de la cession au Département de la Loire de la bande de terrain longeant la propriété, supportant la servitude,

— que c’est en raison d’un accord intervenu entre la Sci Ennavahc et ses propres acquéreurs, M. et M^me C G que cette vente n’a pas eu lieu, et que dès lors comme l’a jugé le tribunal de grande instance de Saint-Etienne, il n’est pas démontré que la non réalisation de la vente du bien immobilier situé à Annonay est le fait des seuls époux C G comme le prétend la demanderesse.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du compromis

* sur la recevabilité de cette demande :

Cette prétention n’a pas été reprise dans le dispositif des conclusions. il n’y a pas lieu à statuer.

* Sur le bien fondé de l’exception de nullité :

L’article L271-2 du code de la construction et de l’habitation édicte que :

Lors de la conclusion d’un acte mentionné à l’article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation (…)

Toutefois, lorsque l’un des actes mentionnés à l’alinéa précédent est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l’acquéreur s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.(…)

En l’espèce, M^e Z, notaire disposant d’une garantie financière, et qui est intervenu en qualité de rédacteur de l’acte et en qualité de séquestre du dépôt de garantie a nécessairement reçu mandat de prêter son concours à la vente, de sorte qu’un versement pouvait être reçu avant l’expiration du délai de rétractation.

Le moyen de nullité est donc mal fondé.

Sur la caducité du compromis

Le compromis mentionne au titre des conditions suspensives :

«La réalisation des présentes est soumise à la vente par l’acquéreur d’un bien immobilier lui appartenant sis à […].

Cette vente est indispensable à l’acquéreur à l’effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes.

L’acquéreur déclare :

- avoir pour le bien dont il s’agit , conclu sous diverses conditions suspensives non encore accomplies un avant contrat en date du 27 novembre 2015,

- que le prix de vente s’élève à la somme de 675 000 € payable comptant,

- avoir la libre disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente sous réserve de s’acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur audit prix,

- que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix,

- que la date de réalisation convenue de cet avant contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 30 juin 2016,

- que les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où elles s’appliquent à cet avant contrat ont été purgées.

Il est convenu entre les parties, que si la vente du bien n’est pas conclue, dans le délai sus-indiqué, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue au seul choix de l’acquéreur et le dépôt de garantie éventuellement versé par l’acquéreur lui sera rendu immédiatement sauf application des dispositions de l’article 1178 du code civil aux termes duquel : «la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement».

La Sci Ennavahc a produit un exemplaire de ce compromis daté du 27 novembre 2015

Il comporte une condition suspensive qui stipule que «dans le cas ou l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification [de l’obtention ou de la non obtention du prêt] (…) dans le délai ci-dessus (27 janvier 2016), les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par la suite le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation…».

La Sci Ennavahc produit également :

— des messages de Maître Zayer notaire en charge de la vente, à la Sci Ennavahc en date des 8 avril 2016 et 23 mai 2016, indiquant que les deux dates proposées pour la réitération ne conviennent pas aux acquéreurs qui s’estiment libres de ne vouloir réaliser la vente que le 30 juin,

— un courrier recommandé de M. B ( Sci Ennavahc) du 28 mai 2016, au notaire indiquant : « suite à notre entrevue du 25 mai 2016, je vous confirme qu’à ce jour, je n’ai reçu aucune lettre recommandée avec AR me signifiant l’obtention ou le refus de prêt de la part de M. et M^me C pour l’acquisition de notre propriété d’Annonay, et nous considérons le compromis comme caduc(…)»

— un courrier de M^e Zayer du 17 juin 2016, faisant clairement état de difficultés pour la réitération de la vente du bien de la Sci Ennavahc aux époux C «la condition suspensive n’étant pas réalisée»,

— un accord daté du 6 juillet 2016, aux termes duquel, la Sci Ennavahc et M. et M^me C déclarent avoir constaté que la signature de l’acte de vente au 30 juin 2016 n’a pas été réalisée et «que les obligations de la condition suspensive n’ont pas été respectées.»

La Sci Ennavahc justifie ainsi que la vente de son propre bien ne s’est pas réalisée.

Au contraire, M^me Y ne produit aucune pièce pouvant laisser penser à l’existence d’une entente entre la Sci Ennavhc et les acquéreurs en vue de dissimuler les raisons réelles de la non-réitération de la vente.

Ainsi, M^me Y ne rapporte pas la preuve que la Sci Ennavahc a empêché l’accomplissement de la condition.

En conséquence, la jugement sera réformé.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Le compromis mentionne qu'«en cas de non réalisation des présentes hors la faute de l’acquéreur le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l’acquéreur.»

Il convient ainsi d’ordonner la restitution du dépôt de garantie à la Sci Ennavahc.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

M^me Y ayant obtenu gain de cause en première instance, sa résistance à la demande de la Sci Ennavahc ne peut être qualifiée d’abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour,

Infirme le jugement déféré,

statuant de nouveau,

— Déclare caduc le compromis de vente conclu entre M^me F Y et la Sci Ennavahc le 15 février 2016,

— Dit que le séquestre doit restituer immédiatement à la Sci Ennavahc le dépôt de garantie de 34 400 € qu’elle a effectué dans le cadre de ce compromis; à défaut et en tant que de besoin, condamne M^me F Y à payer cette somme à la Sci Ennavahc,

— Déboute la Sci Ennavahc de sa demande de dommages-intérêts,

— Condamne M^me F Y à payer à la Sci Ennavahc une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel qui seront distraits au profit de la société Léga-Cité avocat sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE