COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 MAI 2019

N° 2019/410

N° RG 18/13877

N° Portalis DBVB-V-B7C-BC6ZA

Z Y

A Y

C/

LA DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA RÉGION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e FERNANDEZ

M^e BOYER

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal d’instance de MARSEILLE en date du 2 août 2018 enregistré au répertoire général sous le n°12-18-1392 .

APPELANTS

Monsieur Z Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2018/9979 du 12/10/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AIX-EN-PROVENCE)

né le […] à […]

[…]

Madame A Y

née le […] à […]

[…]

représentés par M^e Mylène FERNANDEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

LA DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA RÉGION PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR ET DU DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE, division des missions domaniales, pôle Gestion des Patrimoines Privés, agissant en qualité de curateur de la succession vacante de feu B C et D X et Madame E X,

représentée par madame F G, inspecteur divisionnaire des Finances publiques, adjointe au responsable de la division des missions domaniales, domiciliée professionnellement à Marseille 13008, 16 rue Borde,

représenté par M^e Géraldine BOYER de la SELAS YVES BOYER/ ANNICK BASSOT BOYER MAX VAGUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 mars 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, madame Virginie BROT, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

madame Geneviève TOUVIER, présidente

madame Sylvie PEREZ, conseillère

madame Virginie BROT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : madame H I.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 mai 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2019,

Signé par madame Geneviève TOUVIER, présidente, et madame H I, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Saisi par la direction régionale des finances publiques pour la région Alpes Côte d’Azur

(DRFP), agissant en qualité de curateur de la succession vacante des consorts X, aux fins de voir notamment prononcer l’expulsion de M. Z Y et M^me A Y, le juge des référés du tribunal d’instance de Marseille a, par ordonnance du 2 août 2018 :

— ordonné l’expulsion des époux Y du 58, […] à […]

— ramené le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution à un mois à compter de la signification de la décision ;

— condamné solidairement M. et M^me Y à payer à titre provisionnel la somme de 800 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2018 ;

— rejeté les demandes des défendeurs tendant à justifier d’une occupation régulière, de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle, à minorer le montant de cette indemnité, à leur accorder trois mois pour quitter les lieux ainsi que leur demande de médiation ;

— condamné M. et M^me Y à payer à la DRFP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et M^me Y aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 20 août 2018, M. et M^me Y ont interjeté appel de cette décision.

Par leurs dernières conclusions transmises le 7 janvier 2019, ils demandent à la cour de :

A titre principal,

— constater que les époux Y occupent de bonne foi le deuxième étage de l’immeuble situé […], […]

- constater que les époux Y sont titulaires d’un contrat de bail d’habitation, au moins verbal, dudit appartement par les effets de la prescription acquisitive ;

En conséquence,

— constater la présence de contestations sérieuses ;

— dire et juger qu’en présence de contestations sérieuses, le tribunal d’instance de Marseille statuant en référé était incompétent pour se prononcer sur l’expulsion des époux Y ainsi que sur leur condamnation à payer une indemnité d’occupation;

- constater que la DRFP, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur X, n’a pas respecté les obligations imposées au bailleur par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1986 ;

— dire et juger que la DRFP devra respecter les obligations imposées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1986 pour leur donner congé, et mettre tout en euvre pour leur trouver un logement décent compte tenu de leur âge avancé et de leurs faibles ressources financières ;

- rejeter toutes conclusions contraires ;

En conséquence,

— réformer l’ordonnance de référé ce qu’elle les a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de 800 euros par mois ;

— dire et juger qu’ils ne seront redevables d’aucune indemnité d’occupation ;

— réformer l’ordonnance de référé en ce qu’il a prononcé leur expulsion ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’en tout état de cause, l’indemnité d’occupation devra être ramenée à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

— condamner la direction régionale des finances publiques au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Selon les appelants, l’ordonnance de référé du 2 août 2018 doit être réformée en ce que le tribunal d’instance de Marseille statuant en référé était incompétent en présence de contestations sérieuses pour statuer sur les demandes de la DRFP tendant à leur expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation pour les raisons qui suivent :

— leur occupation des lieux est de bonne foi en présence d’un bail d’habitation au moins verbal depuis 1984 ;

— en l’état de ce bail verbal, les obligations du bailleur n’ont pas été respectées par l’intimée et en particulier celles prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au bailleur de trouver un nouveau logement pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont faibles;

— compte tenu de l’état d’insalubrité de l’appartement, l’indemnité d’occupation allouée n’a pas lieu d’être.

A titre subsidiaire et seulement si la cour considérait que les époux Y sont occupants sans droit ni titre, l’ordonnance de référé devra être réformée en ce qu’elle les a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation manifestement exorbitante compte tenu de l’état d’insalubrité de l’appartement litigieux.

Par ses dernières conclusions transmises le 4 mars 2019, la DRFP demande à la cour de :

A titre principal,

— dire et juger que la prétention formulée par les consorts Y tendant à la constatation de la prescription acquisitive constitue une prétention nouvelle ;

— prononcer l’irrecevabilité de cette prétention nouvelle ;

— débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

A titre subsidiaire,

— débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de leur demande tendant à faire constater la prescription acquisitive ;

A toutes fins,

— dire et juger que les consorts Y sont occupants sans droit ni titre du logement litigieux ;

— en conséquence, ordonner leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux occupés sans droit ni titre sis à Marseille 13006, […], au 1^er étage, et ce, au besoin avec le concours de la force publique ;

— dire et juger qu’au regard de la qualité de squatteurs de M. Z Y et de M^me A Y, le délai de deux mois imposé par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour procéder à leur expulsion devra être supprimé; – condamner à titre provisionnel et solidairement M. Z Y et M^me A Y au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme de 800 euros par mois, à compter du mois de mars 2018 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée, et ce avec intérêts de droit ;

— condamner solidairement M. Z Y et M^me A Y au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procdure civile ;

— condamner solidairement M. Z Y et M^me A Y aux entiers dépens, de première instance et d’appel, ces derniers distraits sur son affirmation de droit au profit de Maître Yves BOYER, avocat, sur ses affirmations de droit.

La DRFP soutient le caractère nouveau de la prétention relative à la constatation de la prescription acquisitive au motif d’une occupation trentenaire des lieux.

S’agissant de l’occupation des époux Y de l’appartement et de leur expulsion, elle expose que ces derniers ne justifient d’aucun bail écrit et d’aucun paiement de loyers depuis 1987 et ne s’en sont jamais préoccupés. Elle précise que les enfants de M. et M^me Y ont eux même occupés un appartement au 2^e étage de l’immeuble et ont récemment fait l’objet d’une mesure d’expulsion. Les époux Y reconnaissaient d’ailleurs être occupants sans droit ni titre devant l’huissier intervenu le 14 mars 2018.

Dans ces conditions, elle considère que l’article 15 de la loi de 1989 est inapplicable.

Enfin, elle conteste l’évaluation de l’indemnité d’occupation par les appelants, ces derniers occupant non pas le deuxième étage en mauvais état mais le premier étage de l’immeuble.

La clôture de la procédure a été fixée au 5 mars 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’une occupation sans droit ni titre

M. et M^me Y occupent depuis l’année 1984 l’appartement alors propriété de M. B X, M^me J X et M. D X situé au premier […] à Marseille.

Il n’est pas produit de bail écrit par les appelants et le procès-verbal de police du mois de février 1994 par lequel M. Y a déposé plainte pour un vol à son domicile ne fait

aucunement mention d’un contrat de bail dans les documents objets du vol.

En l’absence de bail écrit, les parties s’opposent sur l’existence d’un bail verbal.

Le bail se définit comme la jouissance d’une chose accordée par son propriétaire à un tiers pendant un certain temps et moyennant un certain prix que l’occupant s’oblige à payer selon l’article 1709 du code civil.

En application de l’article 1714 du code civil, l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions mais ne saurait résulter de la simple occupation des lieux. Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail dans les termes convenus. Il appartient au locataire de rapporter la preuve des paiements qu’il a réalisé.

Il résulte des pièces versées aux débats que les époux Y ont effectué les versements suivants :

—  1.800 francs pour le loyer et 500 euros pour l’eau froide, pour le terme échu le 31 décembre 1984 (quittance établie par M. B X le 1^er octobre 1984) ;

—  1.800 francs pour le loyer, terme échu le 31 mars 1985 (quittance établie par M. B X le 31 mars 1985) ;

—  1.800 francs pour le loyer, terme échu le 30 juin 1985 (quittance établie par M. B X le 30 juin 1985) ;

—  1.800 francs pour le loyer couvrant la période du 1^er octobre au 31 décembre 1985 (quittance établie par M. B X le 31 décembre 1985) ;

—  1.800 francs pour le loyer couvrant la période du 1^er janvier 1986 au 31 mars 1986.

Ces versements, tous d’un même montant pour une période de trois mois, laissent présumer un accord entre les époux Y et les propriétaires, représentés par M. B X, sur l’objet du bail et le montant du loyer.

Les appelants versent aux débats également les copies de taxe d’habitation à leur nom et à l’adresse de l’appartement litigieux pour les années 1994 à 1996. En outre, les appelants indiquent dans leurs conclusions avoir entretenu l’immeuble 'en bon père de famille' depuis le décès de M. B X, confirmant leurs propres déclarations devant l’huissier de justice.

L’intimée ne produit aucune pièce démentant ces éléments.

En conséquence, quand bien même les versements au titre d’un loyer s’interrompent peu avant le décès de M. B X intervenu le 18 août 1986, il ne ressort pas de l’ensemble de ces constatations, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que les époux Y ne disposent d’aucun titre ou droit d’usage ou d’habitation légitimant leur occupation des lieux.

Dans ces conditions, en l’état de contestations sérieuses sur l’occupation sans droit ni titre des appelants, il n’y a pas lieu à référé.

L’ordonnance querellée sera infirmée en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

Il convient de condamner la direction régionale des finances publiques région Alpes Côte d’Azur à verser à M. Z Y et M^me A Y la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

Condamne la direction régionale des finances publiques région Alpes Côte d’Azur à verser à M. Z Y et M^me A Y ensemble la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la direction régionale des finances publiques région Alpes Côte d’Azur aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente,