COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 NOVEMBRE 2020

mfb

N° 2020/ 238

Rôle N° RG 18/14890 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDCAC

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DENOMME '[…]'

C/

Y X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

M^e Henri-Charles LAMBERT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Mars 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 13/05333.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé '[…]', […], représenté par son Syndic, la SARL Cabinet D.NARDI, dont le siège est […] à […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame Y X

demeurant […]

représentée par M^e Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Pierre-Vincent LAMBERT, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Marie-Florence BRENGARD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2020,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Du 20 juin 2007 au 4 juin 2015, M^me Y X a été propriétaire à Nice, au sein de la copropriété dénommée 'Palais Galléan’ au n°[…], du lot numéro 54 décrit dans l’acte authentique de vente, comme un appartement d’une surface de 92,48 m2 situé au 5^e étage sur 6 de l’immeuble, comprenant 27/1000èmes des parties communes au cahier des charges.

La copropriété est représentée par le syndicat des copropriétaires lui-même actuellement représenté par son syndic en exercice, la SARL cabinet D.Nardi ( le cabinet Nardi).

Après avoir délivré une sommation de payer du 16 novembre 2011 demeurée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Palais Galléan ( le syndicat) a, suivant acte d’huissier du 20 septembre 2013, fait citer M^me X devant le tribunal de grande instance de Nice en paiement d’une dette de charges de copropriété qu’il chiffrait à 15'153,78 € au 11 septembre 2013.

***

Suivant jugement rendu le 7 mars 2018, le tribunal a,

— condamné M^me X à régler au syndicat la somme de 1905,75 € au titre des charges impayées au 20 septembre 2013,

' débouté M^me X de sa demande reconventionnelle en remboursement de trop perçu, et le syndicat des copropriétaires, de ses autres demandes,

' ordonné l’exécution provisoire de sa décision,

' condamné M^me X aux dépens.

***

Vu la déclaration d’appel formée par le conseil du syndicat des copropriétaires du […] le 17 septembre 2018;

Vu les conclusions récapitulatives et responsives déposées le 14 mai 2019 par l’appelant demandant à la cour, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, ' statuant à nouveau après avoir réformé le jugement ayant,

condamné M^me X à payer seulement la somme de 1.905,75 € au titre des charges de copropriété impayées,

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef,

' de rejeter les demandes, fins et conclusions de M^me X,

' de lui donner qu’elle reconnaissait devoir la somme de 13.601,77€ au 20 septembre 2013,

' de condamner M^me X à payer la somme de 11.971,49 € outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 20 septembre 2013,

A titre subsidiaire et sur la base de 27/1000èmes au lieu de 275/10.000èmes pour les charges communes générales, de condamner M^me Y X à payer la somme de 11.499,80€ outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 20 septembre 2013,

En tout état de cause,de condamner M^me Y X à payer la somme de 2.000 € à titre de dommages -intérêts pour le préjudice causé par sa résistance abusive et injustifiée, ainsi que celle de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance et celle d’appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, le syndicat des copropriétaires soutient que,

— qu’en première instance, M^me X a admis une dette de 13601,77 € au 20 septembre 2013,

— devant la cour, elle a formé un incident au fins d’entendre le magistrat de la mise en état déclarer irrecevables les conclusions de syndicat des copropriétaires au-dessus de 1905,75 € au motif qu’elles ne figuraient pas dans la déclaration d’appel mais a été déboutée de ses prétentions par ordonnance du 7 février 2019,

— M^me X forme la même demande devant la cour alors qu’en première instance, le syndic a sollicité la condamnation de l’intéressée au paiement d’une somme de 11917,49 € et en appel, il réclame évidemment la même somme en critiquant le chef de jugement ayant fixé sa créance à 1905, 75€,

— le quantum des prétentions qu’il formule en appel est fondé par les pièces qu’il produit aux débats et la répartition des charges a été effectuée dans les conditions légales et conformément à ce qui est pratiqué dans la copropriété depuis 10 ans,

— subsidiairement, même si la cour confirmait le jugement ayant opéré la répartition des charges sur la base de 27/1000 èmes pour les charges communes générales, elle constaterait que M^me X a une dette de 9594,40 € et non de 1905,75 € et qu’elle a versé 20599,81 € et non 21702,61 € en sorte que sa dette total est de 20697,20 € outre les frais de poursuite s’élevant à 802,60 € .

— enfin, sa demande de dommages et interêts est justifiée par la situation financière délicate dans laquelle M^me X a placé la copropriété par sa résistance abusive.

En ses conclusions du 21 février 2019, M^me Y X réplique en demandant à la cour de,

— dire et juger irrecevables les conclusions du syndicat appelant élevant ses prétentions au dessus de la somme de 1905,75 €,

— très subsidiairement, débouter le syndicat de toutes ses demandes puis le condamner reconventionnellement à verser à la concluante, la somme de 8032,78 € avec intérêts de droit à compter du 13 février 2015, date de signification des conclusions de première instance valant mise en demeure.

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil des lors que les intéréts moratoires seront échus pour une année soit à compter du 13 février 2016.

— condamner le syndicat au paiement de la somme de 4.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel .

Pour l’intimée,

- le syndicat des copropriétaires n’a pas précisé dans sa déclaration d’appel qu’il contestait le quantum de la somme qui lui était allouée au titre de l’arriéré de charges de sorte que sa demande excédant 1905,75 € est irrecevable comme étant nouvelle en appel,

- la copropriété a réclamé 15153,78 € dans son assignation mais l’approbation des comptes par un copropriétaire lors de l’assemblée générale ne constitue pas une approbation de son compte individuel,

— les décomptes produits n’établissent pas que son compte portait un solde débiteur antérieur au 30 septembre 2008 de sorte que sa dette s’élevait à 14192,26 € – 22225,04 € somme qu’elle a déjà réglée, ce qui fait un solde créditeur en sa faveur de 8032,78 € ,

— le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que les clés ou les critères de répartition qu’il a appliqués sont justifiés légalement ou par des délibérations de l’assemblée générale .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2020 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 21 janvier 2020 puis renvoyée en raison de la grève des avocats, au 8 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité alléguée des conclusions du syndicat des copropriétaires,

Cette prétention a déjà été soumise au magistrat de la mise en état qui a statué en rejetant l’incident par ordonnance du 7 février 2019, cette décision étant susceptible d’un recours qui n’a pas été exercé.

Dès lors, ce même incident procédural est irrecevable devant la cour d’appel qui, saisie du fond de l’affaire, n’est pas juge du déféré de l’ordonnance du conseiller de la mise en état et qui ne peut en être saisie sans que soit établie la survenance d’un fait nouveau depuis le dessaisissement de ce magistrat.

Sur le bien fondé de l’appel,

Pour parvenir à sa décision frappée d’appel, le tribunal a retenu, notamment,

' qu’il résulte de l’application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du cahier des charges et du règlement de copropriété qu’au regard du titre de propriété de M^me X , que sont comprises dans le lot 54, les 27 millièmes des parties communes, de sorte que la copropriétaire était tenue de participer aux charges communes générales à hauteur de cette quote-part, et non dans la proportion de 275 /10000èmes comme indiqué par le syndic,

' que la participation du lot n° 54 aux charges de chauffage à hauteur de 9/335èmes et aux charges d’ascenseur à hauteur de 770/19116 èmes, ne peut être contestée par M^me X, puisque ce barème est appliqué depuis plusieurs années sans contestation de sa part et correspond aux caractéristiques de son appartement,

' que la participation aux charges d’eau est calculée sur la consommation réelle de chaque copropriété, outre une unité s’agissant des compteurs d’eau froide,

' que les pièces produites aux débats établissent que M^me X reste redevable de charges à payer s’élevant à 23'608,36 € mais qu’elle s’est déjà acquittée de 21702,61 € ce qui laisse un solde débiteur de 1905,75 € .

La cour relève que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a dès l’assignation, a sollicité la condamnation de M^me X, copropriétaire dans l’ensemble immobilier dont il assure l’administration, à une somme de 15153,78 € et que la cause de l’appel est précisément la minoration de sa créance par le tribunal.

Il appartient au syndicat appelant, de justifier du principe et du montant de sa demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, notamment, par la production des procèsverbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes présentés par le syndic, des états annuels de répartition des charges collectives et des comptes individuels du copropriété concerné.

Mais pour sa part, M^me X qui se déclare financièrement libérée à l’égard de la copropriété, et prétend même être créditrice, doit prouver les faits qui ont entrainé l’extinction de sa dette.

— sur le montant de la dette résiduelle de M^me X,

Devant la cour, le litige se présente dans les mêmes conditions de fait et de droit que devant le tribunal.

Les parties ne sont pas en mesure de proposer des moyens ou de produire des éléments nouveaux et/ou sérieux permettant de remettre en cause les motifs précis et circonstanciés par lesquels le tribunal a déterminé la quote-part des charges de copropriété incombant à M^me X qui n’est plus copropriétaire du lot 54 depuis le 4 juin 2015.

Pour soutenir au principal que la quote part des charges communes afférent au lot 54 doit se calculer sur la base de 275/10000 èmes et non 27/1000èmes, le syndicat se borne à expliquer qu’il résulte des anciens relevés de charges que depuis 10 ans, le syndic procédait selon ce barème, ce qui ne constitue pas une justification sérieuse de la pratique.

Quant à l’intimée, elle prétend être créditrice de la copropriété car selon ses écritures, elle aurait réglé la somme de 22225,04 € alors que sa dette du 1^er octobre 2008 au 30 septembre 2013 ne s’élevait qu’à 14192,26 € .

Mais elle n’a pas proposé de décompte précis et détaillé, étayé par des éléments matériels pour contredire les comptes précis établis pour chaque exercice par le tribunal .

Par ailleurs, elle ne soumet pas à la Cour d’éléments pertinents non pris en compte par le tribunal dans son analyse des charges arriérées et dans l’imputation des paiements effectués par M^me X, comptabilisés à hauteur de 21702,61 € ( 11225,04 € + 10000 + 477,51 ) dans le jugement.

M^me X ne justifie pas que la copropriété disposait 'd’un avoir de 1000 €' à son profit.

***

Dès lors, la cour confirme que l’arriéré qui est réclamé à M^me X doit se calculer selon les critères de répartition retenus par le tribunal.

Le tribunal a effectué un décompte détaillé des sommes dues par M^me X sur la base des pièces produites par le syndicat et a déterminé que le compte de M^me X présentait un arriéré de 23608,36 € mais qu’ayant déjà payé 21702,61 €, elle restait redevable de 1905,75 €.

Le syndicat admet que M^me X a fait des règlements partiels de 11225,04 € jusqu’au 30 septembre 2010 ( figurant d’ailleurs sur le décompte annexé à la sommation de payer du 16 novembre 2011) et de 10000 € le 29 avril 2014 mais conteste le paiement de 477,51 € du 11 septembre 2014 alors qu’il figure sur le compte dressé par le syndic le 19 novembre 2014 (pièce 44 de l’appelant).

A titre subsidiaire, le syndicat acquiesce au décompte fait par le tribunal sur la base de 27/1000 ème, mais entend cependant voir rajouter à ce reliquat de 1905,75 € ,

' des charges de l’exercice 2007-2008 soit au total 7688,65 € décomposée comme suit :

2534,75 € l’arriéré de l’année soit,

18,73 € au titre de la dépense d’élagage,

22,62 € installation de TNT,

2488,48 € au titre des travaux de la loi UH sur les ascenseurs,

2624,07 € représentant la campagne de mise en conformité des ascenseurs,

' la somme de 1102,80 € représentant la différence entre les règlements effectifs de M^me X à hauteur de 20599,81 € et la somme de 21702,61 € retenue à tort par le tribunal

' des frais de poursuite à hauteur de 802,60 € .

S e l o n l ' a p p e l a n t , M m e D o g l i a n i r e s t e r a i t e n f a i t , r e d e v a b l e d e 1 1 4 9 9 , 8 0 € : 1905,75+7688,95€+1102,80+ 802,60 € ( Ce cumul donne en réalité un total de 11500,10 €) .

— sur l’arriéré antérieur à l’exercice 2008/2009,

Le tribunal a établi un compte précis des charges dues par M^me X à compter de l’exercice

2008/2009 et jusqu’au 4 juin 2015 ( date de la vente du lot 54)

M^me X a acquis le bien le 20 juin 2007, ce qui induit qu’elle n’est redevable des charges qu’à compter du mois de juillet 2007.

Il est constant qu’un 'arriéré antérieur’ ne peut figurer comme tel sur un relevé de compte de l’exercice suivant sans être justifié par la production des pièces permettant de vérifier que les charges réclamées pour une année déterminée ont bien été appelées dans le cadre d’une autorisation donnée par l’assemblée générale annuelle des copropriétaires puis approuvées dans les mêmes conditions.

Pour justifier de ses prétentions, le syndicat verse aux débats (sa pièce 56) l’état de répartition des dépenses de l’exercice d’octobre 2007 au 30 septembre 2008, les comptes de gestion et la liste des copropriétaires avec solde débiteur ou créditeur : le lot 54 ne figure pas sur ce listing et aucune des pages ne mentionne une dette se rattachant à ce lot.

Le relevé individuel de copropriété du lot 54 qui est produit (pièce 55/A1) concerne déjà l’exercice clôturé au 30 septembre 2008 montrant un solde de 872,32 € à payer avant le 17 mai 2009.

Aucun relevé individuel n’est produit pour l’exercice 2007/2008 et le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de cet exercice ne figure pas davantage au dossier.

Le décompte qui est proposé du 1^er octobre 2007 au 29 septembre 2009 (pièce50) est établi par le demandeur lui-même et ne présente aucun caractère d’objectivité.

C’est donc à juste titre que M^me X fait valoir que le solde antérieur débiteur au 30 septembre 2008 n’est pas justifié, de sorte que les demandes du syndicat en rapport avec cet exercice 2007/2008 doivent être rejetées et le jugement confirmé sur le quantum de la dette de M^me X.

— sur les frais de poursuite,

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit effectivement que les frais nécessaires exposés par le syndic en vue de recouvrer une créance justifiée à l’égard d’un copropriétaire ne sont imputables qu’à celui-ci.

Le syndicat dresse une liste des frais qu’il réclame au titre de mises en demeure adressées depuis le 15 février 2008, de relances, de courriers recommandés non retirés, de la sommation du 17 novembre 2011, de l’assignation du 20 septembre 2013 et de frais d’opposition par acte extrajudiciaire du 13 octobre 2015.

Cette prétention n’est pas assortie de l’indication pour chaque prétention, des pièces invoquées et de leur numérotation dans le bordereau (article 753 alinéa 1^er du Code de procédure civile).

En outre, les actes visés dans cette liste n’ont pas été communiqués et à l’exception de la sommation du 17 novembre 2011 et de l’assignation, les frais réclamés ne figurent que dans les comptes de charges établis par le syndic lui-même.

S’il est bien versé le justificatif d’envois de lettres recommandées avec demandes d’avis de réception (pièce 32), il apparait que ces envois concernent des convocations à des assemblées générales ou notifications des procès-verbaux . Ils n’ont donc pas de rapport avec les frais de poursuite inhérents à la réclamation d’une créance de charges.

La demande au titre de 'frais d’opposition par acte extrajudiciaire du 13 octobre 2015" n’est pas étayée par la production de l’acte en question.

Les frais d’assignation sont compris dans les dépens (article 695 du Code de procédure civile).

Il reste donc les frais de la sommation de payer du 16 novembre 2011 produite (pièce 17) soit une somme de 170,92 € qui incombe à M^me X puisqu’elle visait une créance justifiée de charges de copropriété.

Le syndicat sera donc débouté de l’ensemble de ses prétentions à l’exception de cette somme de 170,92 € qui sera rajoutée à la dette de M^me X soit 1905,75 € +170,92 € =2076,67€ somme assortie des intérêts légaux courant de l’assignation délivrée le 20 septembre 2013.

M^me X A également ses prétentions rejetées comme mal fondées.

La résistance fautive de M^me X qui sait pertinemment rester débitrice de la copropriété, est la cause principale du procès mais elle a néanmoins opposé une défense en partie justifiée aux réclamations excessives du syndicat des copropriétaires . Dès lors, la preuve n’est pas rapportée de ce que M^me X a commis un abus de procédure à l’encontre du syndicat appelant et la demande de dommages et interêts présentée de ce chef sera rejetée.

En revanche, M^me X qui demeure la partie condamnée, doit supporter les entiers dépens de l’instance et verser une indemnité de procédure à la copropriété qui a dû constituer avocat pour se défendre contre sa défaillance.

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Palais Galléan, […],

Confirme en toutes ses dispositions, le jugement n° 18/221 rendu le 7 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Nice dans l’instance n°13/05333;

Y ajoutant,

Condamne également M^me X à payer au syndicat des copropriétaires appelant, la somme de 170,92 € au titre des frais de la sommation du 16 novembre 2011,

Rejette l’ensemble des autres demandes des parties,

Vu l’article 696 et 700 du Code de procédure civile,

Condamne M^me X aux dépens d’appel, et au paiement au syndicat des copropriétaires, d’une indemnité de procédure de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT