COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 JANVIER 2020

N° 2020/50

N° RG 19/02986 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD2LP

SNC LA CARAVELLE

C/

X-D Y

B C épouse Y

SARL LUMEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SCP PLANTARD ROCHAS VIRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 14/05985.

APPELANTE

SNC LA CARAVELLE, demeurant […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidé par M^e Juliette HUA de l’AARPI OLLIER X MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur X-D Y

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Julie ROUILLIER de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e X-Damien MERMILLOD-BLONDIN de la SELARL JURISTIA – AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame B C épouse Y

née le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Julie ROUILLIER de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e X-Damien MERMILLOD-BLONDIN de la SELARL JURISTIA – AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

S A R L L U M E N , d e m e u r a n t H ô t e l l a C a r a v e l l e l e s I s s a m b r e s – 8 3 3 8 0 ROQUEBRUNE-SUR-ARGENS

représenté par M^e Julie ROUILLIER de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e X-Damien MERMILLOD-BLONDIN de la SELARL JURISTIA – AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président,

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller-rapporteur,

Madame Laurence DEPARIS, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2020,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Marcy FEDJAKH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 5 décembre 2002, la SCI Catmar aux droits de laquelle est venue la société La Caravelle, a donné à bail commercial à la société Lumen dont Monsieur et Madame Y sont les gérants, un local situé lotissement les Mouettes 56 corniche des Issambres à Roquebrune-sur-Argens, pour un usage d’hôtel-restaurant.

Monsieur A, expert judiciaire désigné par le tribunal de commerce de Grasse en raison des infiltrations dont se plaignait la locataire, a déposé son rapport le 11 mars 2012.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur et Madame Y, condamné la SNC La Caravelle à réaliser les travaux préconisés par l’expert dans son rapport à savoir :

— casser les gaines du rez de chaussée sur l’évacuation des plonges pour remettre aux normes le réseau et le rendre accessible,

— dévoyer les canalisations EU comme EP sur la façade ouest avec mise en conformités,

— reprise des maçonneries après ces travaux,

— reprise du drainage derrière le mur de soutènement avec création d’un puits de décompression pour récupérer les eaux et les diriger vers l’exutoire au niveau du sous-sol,

— mise en place des barbacanes,

— curetage des réseaux,

— canalisations encastrées,

— remplacement des canalisations d’alimentation en EC et EF

et ce, sous astreinte de 500€ à l’issue d’un délai de 5 mois à compter de la signification de la décision,

Condamné la SNC La Caravelle à payer à la Société Lumen la somme de 150 000€ au titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation, 10 000€ au titre de la perte de l’image, 1 969€ au titre du remboursement des travaux et à Monsieur et Madame Y 12 000€ au titre du préjudice de jouissance et 3 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a retenu que l’expert avait constaté l’existence de désordres : infiltrations en sous-sol, infiltrations en plafond, infiltration du mur de soutènement et canalisations encastrées dans tout l’hôtel, qu’elle a estimé que les désordres avaient pour origine un défaut d’entretien du réseau dû au caractère inaccessible des canalisations particulièrement vétustes, ce qui est établi par les différents intervenants, que les autres désordres relèvent également des obligations contractuelles du bailleur, que l’état dégradé des lieux et l’humidité a causé un préjudice certain au locataire.

Le 20 février 2019, la SNC la Caravelle a interjeté régulièrement appel de ce jugement.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 16 octobre 2019, elle demande à la cour au visa de

l’article 1134 du code civil de :

* infirmer le jugement querellé,

* débouter les intimés de leurs demandes,

* les condamner à lui régler :

—  5 000€ et 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et à prendre en charge les dépens.

Elle expose que le bail comportait une clause de renonciation de recours contre le bailleur en cas ' de dégâts causés aux lieux loués et aux objet s et marchandises s’y trouvant par suite de fuites, infiltration, humidité' ou refoulement des canalisations souterraines, que ces dispositions sont claires, que les désordres constatés résultent d’infiltrations d’eau, que de surcroît, le locataire devait assumer les réparations locatives d’entretien, qu’en raison les défauts manifestes d’entretien, le preneur doit être tenu pour responsable des désordres ; que la clause de non-responsabilité du bailleur ne prévoit nullement une exclusion en cas de dégâts dus à la vétusté, que cette clause déroge au droit commun et qu’il convient de l’appliquer, que le tribunal en ne retenant pas cette clause d’exclusion de responsabilité du bailleur en cas d’infiltration au motif qu’elle ne pouvait s’appliquer en cas de vétusté à dénaturer le contrat alors que l’expert relève un défaut manifeste d’entretien durant plusieurs années ce qui relève incontestablement de la responsabilité du locataire.

Elle soutient que l’expert a 5 types de désordres :

— les infiltrations en sous-sol qui résultent selon lui d’un défaut d’entretien, que le tribunal ajoute que l’entretien était rendu impossible en raison de la vétusté du réseau mais que ce fait ne résulte pas du rapport d’expertise, que le curetage incombe au locataire et que les attestations de complaisance de plombiers ne permettent pas de remettre en cause les conclusions expertales,

— infiltrations au plafond : l’expert relève un problème d’entretien,

— murs de soutènement : le locataire ne démontre pas un entretien locatif du mur, que l’expert recommande la reprise du drainage,

— canalisations encastrées ; l’expert reconnaît que les canalisations analysées ne présentent pas d’altérations, que l’origine de l’humidité dans les chambres reste inconnue et que l’expert préconise à terme un remplacement des canalisations mais sans les incriminer dans les désordres,

— terrasse : l’expert conclut à un problème d’entretien et non d’étanchéité.

Elle fait valoir qu’il résulte de l’ensemble des constatations de l’expert que les désordres ont pour origine un défaut d’entretien locatif.

Elle soutient également qu’elle a fait en 2012 et 2013 des travaux pour un montant de 40 000€ et notamment des travaux qui ne relevaient pas de sa responsabilité, démontrant sa bonne foi.

Elle s’oppose à l’avis défavorable de la commission de sécurité du 21 juin 2012 au motif que la poursuite de l’exploitation est soumise à une vérification des installations électrique et de gaz une mauvaise isolation de locaux à risques notamment au sous-sol et une absence de formation du personnel sur la conduite à tenir en cas d’incendie, qu’elle a initié les travaux concernant les locaux à risques démontrant là encore sa bonne volonté, que les autres remarques de la commission s’adressent à la locataire, que le constat d’huissier du 10 septembre 2017 démontre le mauvais

entretien locatif du bâtiment.

Concernant le préjudice, elle relève que le préjudice a considérablement augmenté en appel, que les gérants font état de leur impossibilité d’occuper un appartement de fonction mais qu’il n’existe pas de logement de fonction dans les locaux donnés à bail et qu’en l’absence de communication de tout renseignement sur le taux de remplissage, le taux de marge et les périodes de non-location, l’expert s’est contenté de procéder par approximation pour évaluer le préjudice, qu’aucun élément ne vient établir une quelconque perte d’exploitation.

Aux termes de leurs écritures déposées et notifiées le 5 août 2019, les intimés concluent au visa des articles 1134, 1117, 1719, 1720 1721 1754 et 1755 du code civil :

* à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la bailleresse à exécuter sous astreinte les travaux préconisés par l’expert et l’a condamné à verser la somme de 10 000€ au titre de la réparation du préjudice d’image, 12 000€ au titre du préjudice de jouissance et 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*à l’infirmation en ce qui concerne le montant du préjudice de perte d’exploitation, de travaux pris en charge par la locataire, et débouté les gérants de leur préjudice moral,

*à la condamnation de l’appelante à lui régler :

—  131 659€ au titre de la perte d’exploitation de la chambre n°9,

—  263 318€ au titre de la perte d’exploitation des deux chambres au rez de chaussée,

—  43 341,82€ au titre des travaux de réfection,

—  25 000€ au titre du préjudice moral,

—  3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et à prendre en charge les dépens.

Ils soutiennent que le bailleur est tenu d’entretenir le bien en bon état et de faire toutes les réparations autres que locatives, que les aménagements conventionnels ne doivent pas transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, qu’il ne peut notamment pas s’exonérer des travaux nécessités par les vices de la chose donnée à bail ou contourner son obligation de délivrance, qu’enfin, sauf clause expresse en ce sens, les travaux rendus nécessaires par la vétusté restent à la charge du bailleur.

Ils font valoir qu’en l’espèce, le bail ne prévoyait pas de transfert de charge des travaux rendus nécessaires en raison de la vétusté, que la clause de non-responsabilité ne peut s’appliquer pour les infiltrations ayant pour origine la vétusté, en l’absence de clause expresse du bail.

Ils ajoutent que le bail ne met à la charge du locataire que les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté qu’alors le bailleur devra en assumer la charge, de sorte qu’en vertu des termes du bail, le bailleur devait assumer les réparations autres que locatives et les réparations locatives dues à la vétusté, que l’expert judiciaire a relevé que les canalisations vétustes n’étaient pas accessibles, qu’il s’agit d’un vice de construction, que la locataire justifie de l’entretien régulier des canalisations, que s’agissant des infiltrations en plafond, l’expert relève la vétusté des réseaux et un défaut d’isolation thermique donc inhérent à la conception, que concernant le mur de soutènement, l’expert relève que les travaux de création d’un drainage relève du bailleur et que concernant les chambres d’hôtel, l’expert a relevé que les canalisations ne répondent pas aux normes et qu’il

convient de les remplacer, que ces travaux sont à la charge du bailleur, qu’enfin concernant la terrasse, l’expert note la nécessité de reprendre son étanchéité.

Sur le préjudice, ils soutiennent que des clients se sont plaints des désordres affectant les lieu,x que la locataire a subi un préjudice en terme d’image, que les gérants demeuraient dans les chambres allouées au personnel rendues inutilisables par les désordres, qu’ils sont fondés à obtenir des dommages et intérêts à hauteur de 12 000€, qu’ils ont dû occuper la chambre n°9 et ont donc perdu la possibilité de l’exploiter d’où un préjudice pour la période de 2007, date des premières infiltrations dénoncées au bailleur en 2008, à 2018 soit 131 659€, que le préjudice résultant de la perte de la possibilité d’exploiter les chambres du rez de chaussée doit être évalué à 263 318€ pour la période de 2007 à 2018, qu’elle produit des factures pour un montant de

43 341,82€ représentant les travaux pris en charge par la locataire au lieu et place du bailleur, qu’enfin les gérants sollicitent la prise en compte de leur préjudice moral résultant de cette procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2019 à 9h15.

SUR CE :

Attendu que les parties sont en l’état d’un bail commercial du 5 décembre 2002 pour un local situé à Roquebrune-sur-Argens, que l’accord contractuel intervenu prévoit en page 3 sous l’intitulé ' charges et conditions : le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien conformément aux dispositions de l’article 1754 du code civil….il ne pourra exiger du bailleur aucune réparation autre que celles nécessaires à la toiture et aux gros murs. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit d’un défaut d’exécution des réparations locatives soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou sa clientèle. Ces réparations ne sont pas à sa charge quand elles sont occasionnées que par la vétusté ou force majeure…' Et en page 8 sous l’intitulé responsabilité du bailleur ' le bailleur ne garantit pas le preneur et par conséquent décline toute responsabilité dans les cas suivants : en cas de dégâts des eaux causés aux lieux loués et aux objets et marchandises s’y trouvant par suite de fuites, infiltrations ou refoulement des canalisations souterraines, le preneur devra faire son affaire personnelle des cas ci-dessus ' ;

Attendu que pèse sur le bailleur en vertu des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil une obligation de délivrer une chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée, que cette obligation de délivrance emporte obligation de maintenir la chose louée en état de servir à l’usage convenu, qu’en vertu des dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune réparation réputée locative n’est à la charge du locataire quand elles sont occasionnées par la vétusté, que seule une clause expresse peut mettre à la charge du locataire les réparations dues à la vétusté;

Attendu toutefois que le bailleur peut transférer sur le locataire une partie de sa charge, que ce transfert trouve sa limite lorsque l’exploitation est rendue impossible, le bailleur ne pouvant s’exonérer de son obligation de délivrance sous couvert de dispositions contractuelles et restant tenu des vices et des défauts de structure de l’immeuble loué ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte de la lecture de ces deux clauses litigieuses que le bail met à la charge du locataire l’entretien locatif des lieux loués à l’exception de la toiture et des gros murs ou de réparations résultant de la vétusté restant à la charge du bailleur et que ce dernier ne répond pas des infiltrations et dégâts des eaux ;

Attendu que nonobstant la clause du bail selon laquelle le bailleur ne répond pas des infiltrations et dégâts des eaux, ce dernier reste tenu des réparations occasionnées par la vétusté, en l’absence de clause expresse l’exonérant des désordres ayant pour origine la vétusté et mettant de telles réparations à la charge du locataire ; que les clauses litigieuses laissent à la charge du bailleur tous

travaux liés à la vétusté des lieux et ne dégageaient pas le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble et qu’il reste également tenu des vices structurels de l’immeuble ;

Attendu que Monsieur A, expert judiciaire dans son rapport final rédigé le 11 mars 2012 relève cinq désordres distincts à savoir :

— des infiltrations en sous-sol au sol : 'des remontées d’eau par les canalisations encastrées ou par défaut d’évacuations des eaux de ruissellement… nous avons pu observer que les canalisations EP encastrées sous la dalle du sous-sol étaient obstruées par des racines, ces canalisations sont à curer',

— des infiltrations en plafond du sous-sol : 'nous avons constaté l’état de vétusté des réseaux, un défaut d’isolation thermique… le collecteur des EU à l’extérieur : le réseau est sale et fonctionne à 50%, le collecteur des EU lingerie : nécessité d’effectuer un curetage, collecteur horizontal et vertical : emboîtement de mauvaise qualité, suspicion de cassure….nécessité de casser les gaines pour remettre les réseaux en conformité et les rendre accessibles',

— mur de soutènement arrière : un drainage arrière est à reprendre,

— canalisations encastrées dans l’hôtel : 'nous avons constaté une forte humidité au sol et remontée sur les murs… on n’observe pas de signe d’altération sur la canalisation en cuivre ; la qualité du tube n’est pas à l’origine des désordres,… le mode de mise oeuvre de cette canalisation ne répond plus aux règles de l’art… et devront être remplacées'.

Attendu que l’expert préconise pour les infiltrations en sous-sol dans le sol ainsi qu’au plafond de curer les canalisations en précisant que les réseaux sont à reprendre en raison de leur vétusté et que les canalisations encastrées d’alimentation en EF et EC encastrées dans l’immeuble devraient être révisées ou remplacées ;

Attendu que s’il est constant que le curetage des canalisations est un problème d’entretien locatif, il convient néanmoins de relever que l’expert souligne la vétusté du réseau de canalisations et recommande de procéder à son remplacement pour le mettre en conformité et le rendre accessible, que les factures produites au débat démontrent que les locataires ont régulièrement depuis au moins le 20 mai 2009 fait procéder au curetage des canalisations par la société SOS débouche jusqu’au 11 juillet 2013, que dès le 1 août 2013, cette société dénonçait l’état de certaines canalisations et le manque d’accès rendant difficile voire impossible un curetage efficace en raison des risques de casse dus à la vétusté de l’installation ;

Attendu qu’il est établi que la détérioration au fil du temps du réseau de canalisation n’a pas été provoquée par un manque d’entretien locatif mais par la vétusté des installations empêchant tout entretien normal du réseau et que la remise en état du réseau et le remplacement des canalisations en raison de l’usure du temps excèdent l’entretien locatif et relèvent de l’obligation du bailleur ;

Attendu que la création d’un drainage efficace sur le mur de soutènement arrière ne relève pas de l’entretien locatif, s’agissant de surcroît d’un ouvrage sur un gros mur dont l’entretien est expressément mis à la charge du bailleur par les clauses du bail,

Attendu en revanche, que tout en concluant à l’absence de désordres affectant les canalisations encastrées dans l’hôtel, l’expert préconise la 'révision voire le remplacement de ces canalisations' car elles répondent plus aux règles de l’art en la matière, que les travaux de mise en conformité aux normes en vigueur sont à la charge du bailleur, faute de clause en sens contraire dans le bail considéré ;

Attendu qu’il convient de confirmer la décision du juge de première instance en ce qui concerne les travaux ;

Sur le préjudice :

Attendu que l’expert a retenu des frais à hauteur de 1 969€ HT pour les travaux entrepris en rapport avec les désordres dénoncés par la locataire au lieu et place du bailleur dont elle doit être remboursée, que la société Lumen sollicite à ce titre la somme de 13 341,82€ TTC en produisant des factures de travaux.

Attendu toutefois que ces factures concernent notamment des travaux d’entretien à la charge du locataire ou des interventions suite à des fuites, sans pour autant que l’origine ou la cause des désordres soit établie, que les interventions pour recharger en gaz des climatiseurs, en remplacement de siphon, pour nettoyage des terrasses, achats de matériel de bricolage divers….ne peuvent être mises à la charge du bailleur, s’agissant d’entretien locatif, qu’il en est de même du remplacement des manivelles des volets roulants et de la réparation des baies coulissantes, que le phénomène d’humidité affectant les volets extérieurs en bois d’un local situé en bord de mer ne peut être attribué aux infiltrations d’eau par les canalisations, qu’il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre ;

Attendu que la société Lumen fait état d’un préjudice d’image en raison des désordres, que cependant, elle ne produit que deux attestations de clients déplorant une odeur d’humidité les ayant incommodés durant le séjour, que l’entier préjudice doit être indemnisé par l’octroi d’une somme de 5 000€, qu’il convient de réformer le jugement de première instance à ce titre ;

Attendu que les gérants de la société Lumen sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral résultant de l’absence de travaux depuis 2008,date de leur première réclamation, que toutefois le droit de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de sa résistance sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; qu’en l’espèce, l’appréciation inexacte de ses droits par la SNC La Caravelle n’est pas constitutive d’une faute ; qu’elle a pu, sans abus, demander à ce que les demandes adverses soient rejetées ; que la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral des époux Y doit être rejetée ;

Attendu que la société Lumen sollicite l’indemnisation de sa perte d’exploitation en raison de l’humidité régnant dans les lieux loués notamment dans la chambre n°9 et dans les deux chambres situées au rez de chaussée, que l’expert a évalué la perte par chambre à hauteur de

5 000€ par an ;

Attendu que l’hôtel comporte au sous-sol des chambres pour le personnel que les gérants occupaient initialement, que le terme inapproprié de 'logement de fonction ' utilisé par la locataire est sans conséquence sur la réalité des désordres affectant ce lieu et sur l’impossibilité d’en jouir paisiblement ;

Attendu que le tableau établi par la société AD QUO, expert comptable, fait ressortir un chiffre d’affaire moyen annuel par chambre entre 2007 et 2010 de 9 707,98€ HT et que le taux de remplissage moyen de 37,37%, que l’expert judiciaire retient au taux de marge de 50% ; que la perte d’exploitation par chambre s’élève à 4 853€ par an soit de 2008 à 2019 pour trois chambres à la somme de 174 743,64€ qu’il convient d’infirmer le jugement de première instance à ce titre;

Attendu que les époux Y ne peuvent à la fois solliciter un préjudice de jouissance au motif

qu’ils n’ont pu occuper la chambre n°9 située en sous-sol en la qualifiant de logement de fonction et la société Lumen solliciter pour cette même chambre une perte d’exploitation au motif qu’elle n’a pu l’offrir à la location, qu’il s’agit du même préjudice qui a déjà été indemnisé au titre de la perte d’exploitation, la chambre n°9 ayant été considérée comme une pièce à la disposition de l’hôtel et donc de la clientèle ;

Attendu que la décision des premiers juges sur l’article 700 du code de procédure civile sera confirmée et il sera alloué en sus aux époux Y et à la société Lumen la somme de 1 500€ chacun au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR statuant par arrêt contradictoire rendu publiquement en dernier ressort par mise à

disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevables les interventions des époux Y, condamné la société La Caravelle à faire réaliser sous astreinte les travaux préconisés par l’expert et à payer à la société Lumen la somme de 1 969€ HT au titre des travaux de réfection, 3 500€ à la société Lumen et aux époux Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau sur les points réformés :

CONDAMNE la société La Caravelle à payer à la société Lumen :

—  174 743,64€ au titre de la perte d’exploitation,

—  5 000€ au titre du préjudice de l’image,

DÉBOUTE pour le surplus des demandes,

CONDAMNE la société La Caravelle à payer aux époux Y et à la société Lumen la somme de 1 500€ chacun à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT