COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2021

sa

N° 2021/ 569

Rôle N° RG 19/08474 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEKNN

Y X

C/

SAS SAGEC MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BUVAT-TEBIEL

M^e B-C D

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01720.

APPELANT

Monsieur Y X

demeurant […]

représenté par M^e Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SAS SAGEC MEDITERRANEE, dont le siège social est Le Louvre, […]
- […], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e B-C D, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Octobre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Sylvaine ARFINENGO, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. Y X a formé un recours le 5 mai 2014 devant le tribunal administratif de Nice contre le permis de construire accordé par la commune de Biot à la société Sagec Méditéranée, promoteur immobilier.

La SAS Sagec Méditéranée a assigné M. Y X le 3 septembre 2014 devant le tribunal de grande instance de Grasse au paiement de la somme de 3 315 937,42 € à titre de dommages et intérêts.

Un protocole transactionnel a été signé entre les deux parties le 22 avril 2015 aux termes duquel chacun a renoncé à la procédure devant le tribunal, la SAS Sagec Méditéranée s’engageant à verser à M. X une indemnité de 150 000 €.

La SAS Sagec Méditéranée a assigné, par acte du 7 avril 2017, M. Y X devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de restitution de la somme de 150 000 €, en application de l’article L 600-8 du Code de l’urbanisme.

Suivant jugement du 18 mars 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

Dit que la transaction signée le 22 avril 2015 par M. Y X et la SAS Sagec Méditéranée est soumise aux dispositions de l’article L600-8 du Code de l’urbanisme,

Prononcé l’annulation de la transaction conclue le 22 avril 2015 entre M. Y X et la SAS Sagec Méditéranée,

Condamné M. Y X à rembourser à la SAS Sagec Méditéranée la somme de 150 000€,

Dit que la somme de 150 000 € portera intérêts au taux légal à compter de la date d’introduction de la demande en justice le 7 avril 2017,

Rejetté toute autre demande, plus ample ou contraire,

Condamné M. Y X à payer à la SAS Sagec méditéranée une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné M. Y X au paiement des entiers dépens, distraits au profit de Maître B C D en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la convention était soumise à l’obligation d’enregistrement de l’article L600-8 du code de l’urbanisme, et ce dans le délai d’un mois à compter du 22 avril 2015, que la convention n’avait pas été enregistrée et qu’elle se trouvait donc, aux termes du texte précité, dépourvue de cause, tenue pour illégale et les sommes versées sujettes à répétition.

Suivant déclaration d’appel, enregistrée au greffe le 23 mai 2019, M. Y X a régulièrement interjeté appel de la décision.

Suite à une ordonnance d’incident rendue le 23 juin 2020 disant n’y avoir lieu à la radiation du rôle de l’appel interjeté par M. Y A, l’audience a été fixée au 21 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 25 novembre 2019, M. Y X, appelant, demande à la Cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 18 mars 2019,

Débouter purement et simplement la société Sagec Méditéranée de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de M. Y X,

Condamner au visa de l’article 1240 du Code civil la société Sagec Méditéranée à payer à M. Y la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société Sagec Méditéranée aux entiers dépens.

M. X soutient, en substance, que :

— Le protocole transactionnel ne concerne pas le cadre des transactions visées par l’article L 600-8 du Code de l’urbanisme. L’interdiction de tout recours contre indemnité constituait seulement une modalité du protocole transactionnel.

— Le délai d’un mois prévu par l’article 635 du Code général des impôt sur renvoi de l’article L600-8 du Code de l’urbanisme, n’est pas une condition de validité du protocole transactionnel. Il ne s’agit que d’une condition d’opposabilité aux tiers.

— Le délai d’enregistrement n’a pu être respecté faute de réalisation de la condition suspensive dans le délai d’un mois à compter de la signature du protocole transactionnel. La condition suspensive consistait en l’acquisition de l’assiette foncière du permis de construire avant le 31 décembre 2015

alors que le protocole transactionnel a été signé le 22 avril 2015. La transmission des fonds (150 000 €) a d’ailleurs eu lieu au mois de décembre 2015.

— Ce délai n’était en outre pas mentionné dans le protocole transactionnel.

— S’agissant de la demande subsidiaire par la SAS Sagec méditéranée tendant à la résolution du protocole transactionnel, l’appelant fait valoir que le recours dont elle fait état émane d’une association constituée par des riverains qui est sans rapport avec lui. Ce dernier demande à ce titre le paiement d’une somme de 3000 € pour procédure abusive, et une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Le recours administratif de M. X était totalement justifié dés lors que le projet immobilier ne respectait pas les règles d’urbanisme. La somme de 150 000 € versée à titre d’indemnité était totalement justifiée, au titre des importantes nuisances causées par la construction, notamment la circulation qui a doublé le long de sa propriété et la perte de valeur de son bien immobilier.

Suivant ses dernières conclusions signifiées le 27 août 2019, la SAS Sagec méditéranée, intimé, demande à la Cour de :

Sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme,

Confirmer le jugement le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions en ce qu’il a condamné M. X à payer à la société Sagec méditéranée la somme de 150 000 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

A titre subsidiaire,

Sur le fondement des dispositions de l’article 1226 du Code civil,

Condamner M. X à payer à la Sagec méditéranée la somme de 150 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

Les condamner à lui payer la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de M^e B C D, sur sa due affirmation de droit.

La SAS Sagec méditéranée fait essentiellement valoir dans ses conclusions que :

— Son recours contre le permis a uniquement servi à aboutir à un accord transactionnel obligeant la société à lui verser 150 000 euros pour que le projet immobilier puisse aboutir.

— L’article L 600-8 du Code de l’urbanisme a été créé par le législateur aux fins de lutter contre les pratiques de chantage.

— Le protocole transactionnel est nul, faute de son enregistrement dans le délai d’un mois à compter de sa signature, conformément à l’article 635 du Code général des impôt auquel l’article L 600-8 du Code de l’urbanisme fait référence. M. X doit donc restituer la somme de 150 000 euros indûment reçue.

— L’article L600-8 du Code de l’urbanisme s’applique au présent protocole dont l’objet principal est bien la renonciation au recours. Les autres engagements tels que la répartition des frais de procédure, la renonciation à réclamer des dommages et intérêts, sont, comme l’a retenu le premier juge, accessoires à l’objet principal du contrat.

— Le délai d’enregistrement d’un mois prévu par l’article L600-8 du Code de l’urbanisme n’est pas prorogeable. Ce même article ne prévoit pas qu’une condition suspensive puisse empêcher l’enregistrement du protocole, de sorte que la demande de l’appelant tendant à écarter l’application du délai doit être rejetée.

— A titre subsidiaire, il est demandé la résolution du protocole transactionnel du fait que M. X n’a pas respecté ses engagements en faisant un recours à l’encontre du permis de construire via la création d’une association de défense de l’environnement.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article L600-8 du Code de l’urbanisme, dans sa version applicable au présent litige, résultant de l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013, dispose que toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi.

L’article 635,1,9° du code général des impôts, auquel renvoie l’article L600-8 précité, prévoit que doit être enregistrée dans le délai d’un mois à compter de sa date, la transation prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’ocroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager.

Il ressort de la combinaison de ces textes que la formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d’enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées sont sujettes à répétition.

Les conséquences de l’omission d’une telle formalité ne se limitent donc pas à l’opposabilité aux tiers de la transaction.

Enfin, le délai d’enregistrement prescrit est un délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l’inobervation entraîne l’application de la sanction légale, quel que soit le motif du non accomplissement de la formalité.

Au cas particulier, il est constant que Monsieur Y X a formé, le 5 mai 2014, un recours en annulation devant le tribunal administratif de Nice contre le permis de construire accordé par la commune de Biot à la société Sagec Méditéranée.

Il est également constant qu’en vertu du protocole transactionnel signé entre les deux parties le 22 avril 2015, Monsieur X s’est engagé, dans les huit jours de sa signature, à formaliser 'un désistement de son recours initié à l’encontre du permis de construire délivré à la Sté Sagec Méditerrannée, laquelle acceptera ce désistement et renoncera à toute réclamation au titre des frais irrépétibles'.

Ce protocole a également prévu, en son article 3, la disposition suivante : 'Sans que cela n’équivaille à une quelconque reconnaissance du bien-fondé, de la recevabilité du recours et des moyens développés par Mr X dans son recours administratif, la Sté Sagec Méditerranée accepte de régler à ce dernier, sous les conditions suspensives figurant à l’article 5, à titre forfaitaire transactionnel et pour solde de tous comptes, la somme de 150'000 euros. Moyennant un tel règlement, Mr X renonce irrévocablement à émettre quelque prétention que ce soit et à se plaindre d’un quelconque trouble ou préjudice résulte de l’opération immobilière projetée par la la Sté Sagec Méditerranée'.

Il est enfin constant que cette transaction, portant, en particulier, sur l’engagement de Monsieur X à se désister de son recours en annulation du permis de construire, n’a pas été enregistrée dans le délai d’un mois à compter de sa date.

La circonstance que cette transaction prévoyait également d’autres engagements réciproques et que l’ensemble des engagements contractés par la Sté Sagec Méditerranée était soumis à une condition suspensive tenant à l’acquisition de l’assiette foncière du permis de construire permettant la réalisation de l’opération immobilière, ce, avant le 31 décembre 2015, n’était pas exonératoire de la formalité d’enregistrement obligatoire de l’article L600-8 du code de l’urbanisme.

Cet article n’exige pas non plus que le délai d’enregisrement soit expressément reproduit dans les transactions concernées.

Dès lors, la confirmation du jugement entrepris s’impose.

Monsieur X, qui succombe en son appel, ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Vu les articles 696 et suivants, 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement rendu 18 mars 2019 par le tribunal de Grande instance de Grasse en toutes ses dispositions.

Ajoutant,

Déboute Monsieur Y X de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne Monsieur Y X aux dépens d’appel, distraits au profit de Maître B-C D, avocat qui en a fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT