COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

(anciennement dénommée 11^e Chambre B)

ARRÊT AU FOND

DU 10 JANVIER 2019

N° 2019/ 008

Rôle N° RG 17/01156 – N° Portalis DBVB-V-B7B-74LC

D Z

C/

G H veuve X

R-S X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bertrand PIN

M^e Jean pierre BINON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 15 Juillet 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 002632.

APPELANT

Monsieur D Z

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON

assisté par M^e PONCET MONTANGE Thierry avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEES

Madame G H veuve X,

[…]

représentée par M^e Jean pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame R-S X,

[…]

représentée par M^e Jean pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile,Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me I J.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2019,

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me I J, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M^me G H veuve X et sa fille R-S X usufruitière et nue propriétaire d’un appartement situé dans l’ensemble immobilier en copropriété à […], donnait leur bien à la location par l’intermédiaire de la société Foncia.

L’appartement propriété de M^mes X était d’abord loué à M^me L M et M. N O du 15 avril 2011 au 26 juin 2011 ( bail d’habitation principale d’une durée de 3 ans), puis après une période de vacance à M. Nicolas Parola et Melle P Q à compter du 16 février 2012.

Par courrier du 8 juillet 2011 Foncia, demandait officiellement M. D Z propriétaire du

logement situé sous l’appartement de ses mandataires, de faire cesser les troubles causés par ses locataires.

Par acte en date du 7 août 2012 M^mes X assignaient M. Z aux fins de résiliation du bail des locataires de ce dernier sur le fondement des articles 1166 et 1384 al.1 du code civil pour troubles de voisinage, l’instance était radiée le 9 avril 2015.

Entre temps, par jugement du 1^er juillet 2014, le tribunal d’instance, saisi par assignation du 11 février 2014 délivrée à la demande de M. Z aux fins de résiliation du bail et le 20 février 2014 par requête de M^me A en contestation des charges, ordonnait la jonction des procédures, constatait la résiliation du bail et prononçait l’expulsion des locataires de M. Z qui intervenait le 1^er novembre 2014.

Par acte du 27 août 2015 M^mes X assignaient à nouveau, M. D Z aux fins d’être indemnisées du préjudice résultant du comportement fautif des locataires de ce dernier.

Par jugement en date du 15 juillet 2016 du tribunal de grande instance de Toulon':

• se déclarait compétent pour connaître du litige

• condamnait M. D Z au paiement à M^me G H veuve X et Melle R-S X ensemble de la somme indemnitaire de 7.584,08€ avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2015

• rejetait le surplus des demandes

• condamnait M. D Z au paiement à M^me G H veuve X et Melle R-S X ensemble de la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

• le condamnait aux dépens.

* compétence': s’agissant d’une action liée au bail, le tribunal d’instance se jugeait compétent par application de l’article R 221-38 du code de l’organisation judiciaire, l’article D221-38 donnant compétence au tribunal d’instance dans le ressort duquel est situé le bien.

* troubles du voisinage': M^mes X en rapportent la preuve, d’ailleurs en février 2014 M. Z a assigné ses locataires en résiliation faisant valoir leur comportement critiquable et agressif vis à vis des autres locataires. Leur comportement, connu de M'. Z depuis juillet 2011 (courrier Foncia), est à l’origine des difficultés rencontrées pendant 40 mois par M^mes X pour louer, M. Z n’a réagi que deux ans et demi après la première mise en demeure et après avoir lui même été assigné.

Le bailleur est tenu délictuellement à l’égard des tiers en tant que propriétaire du fond à l’origine du trouble, des troubles anormaux de voisinage causés par le locataire, sa responsabilité n’étant pas exclusive de celle du preneur'; sa responsabilité n’étant pas personnelle M^mes X ne peuvent prétendre qu’à l’indemnisation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs du fait de la réaction tardive du bailleur.

**

M. D Z a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 18/01/2017

Les dernières écritures de l’appelant ont été déposées le 5 novembre 2018 et celles de M^me G H veuve X et Melle R-S X le 6 novembre 2018 à […]

L’ordonnance de clôture prononcée le 6 novembre 2018 à 14 h a été rabattue au 19 novembre 2018 en raison des problèmes techniques rencontrées par l’une des parties.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. D Z, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa de l’article 1384 al.1 aujourd’hui codifié 1242 al.1 du code civil, de l’article 42 du code de procédure civile et de l’article L211-3 du code de l’organisation judiciaire:

* à titre principal

• dire recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. B

• se déclarer incompétent au profit de la Cour d’appel de Grenoble

*à titre subsidiaire

• constater l’absence de responsabilité de M. Z en qualité de bailleur pour les faits commis par ses locataires, au visa des multiples diligences accomplies.

• constater l’absence de justificatif versé aux débats démontrant le lien de causalité entre les éventuelles fautes de M. Z et les préjudices allégués par les consorts X

• débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes

* à titre infiniment subsidiaire

• constater l’absence de mise en demeure reçue par M. Z, et prendre acte de l’envoi d’un commandement visant la clause résolutoire en date du 18 janvier 2413

• réformer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu un préjudice sur la période du 1erdécembre 2011 au 11 février 2013

* en tout état, condamner solidairement les consorts X à lui régler la somme

• de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure particulièrement abusive

• de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* compétence: le premier juge a fait une application erronée de l’article R221-38 du code de l’organisation judiciaire si on se réfère aux travaux de la commission Guinchard qui a limité la compétence du juge d’instance en matière de louage d’immeubles dans les rapports bailleurs/ locataires à certains contentieux au nombre desquels ne figure pas les troubles du voisinage qui obéissent aux règles de droit commun ( montant de la demande/ domicile du défendeur)

* sur les demandes formées à son encontre:

a-) absence de faute en lien direct avec un préjudice non démontré les demanderesses ne justifient pas du comportement fautif des locataires de M. Z, les attestations versées n’émanent pas de témoins directs du comportement violent de M. C, le préjudice et son mode de calcul ne sont ni démontrés, ni explicités, en effet le logement des consorts X est resté vacant jusqu’en avril 2014 soit après le départ des locataires de M. Z intervenu en novembre 2014 comme en atteste l’état des lieux de sortie

3. le lien de causalité entre faute et préjudice n’est pas établi

b) exonération de responsabilité du bailleur

Il n’a jamais été mis en demeure de faire cesser les troubles, néanmoins informé par le courrier du 11 juillet 2011 il a rencontré ses locataires fin octobre 2011 qui ont contesté les faits, puis il leur a

adressé un courrier le 8 janvier 2012 suite au courrier de M^mes X en date du 1^er décembre 2011. En octobre 2012 sa locataire lui a adressé un courrier pour lui refuser l’accès au logement. Il a donc agi avec diligence après avoir tenté des démarches amiables

* subsidiairement': il conteste la période retenue par le premier juge pour indemniser la perte de chance, le courrier du 11 juillet 2011 n’est pas une mise en demeure, l’assignation délivrée contre ses locataires en février 2014 n’est pas sa première démarche, en effet en février 2013 ses locataires l’avaient attrait devant le juge de proximité auquel il s’était ouvert oralement des difficultés de voisinage. En février 2014 il a saisi le juge d’une demande de constat d’acquisition de clause résolutoire pour impayés , faute de preuve du comportement fautif de ses locataire

* abus de procédure': l’acharnement procédural des consorts X devra être sanctionné

M^me G H veuve X et Melle R-S X dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour,

• déclarer irrecevable et en toute hypothèse débouter M. D Z de sa demande d’incompétence.

• confirmer le jugement entrepris et faisant droit à l’appel incident des concluantes, élever les condamnations à la somme de 23.310€, somme à laquelle M. D sera condamné avec intérêts de droit sur la somme de 7.584,08 € à compter du 27 août 2015 et pour le surplus, à compter du 14 juin 2017, date de la signification des précédentes écritures

• le condamner à payer aux concluantes la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel

• le condamner aux entiers dépens, ceux de première instance et ceux d’appel.

* compétence': l’action engagée est une action oblique , les dispositions de l’article 1166 du code civil étant expressément visées en visa pour mémoire l’article 1384 al1.

* sur le fond': si elles sont tiers au contrat liant M. Z à ses locataires, ces derniers son tenus de jouir paisiblement des lieux (art. 1729 du code civil) , tel n’a pas été le cas en l’espèce comme elles le démontrent par les pièces versées.

Le bailleur n’a pas fait preuve de diligences , averti en juillet 2011 il n’a assigné ses locataires qu’en février 2014 .

Leur préjudice pour perte de loyers et préjudice matériel s’élève entre février 2011 et l’année 2014 à 23.000€

SUR QUOI LA COUR

* objet du litige

L’article 4 al 1 du code de procédure civile dispose que ' l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties’ ; il s’en évince que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

En conséquence de quoi il n’y a lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat ou de donner acte.

* compétence du juge d’instance

M. Z soutient que la compétence du juge d’instance en matière de contrat de louage ne s’étend pas à toutes les actions et que les troubles du voisinage sont régis par les règles de droit commun.

M^mes X font valoir qu’elles ont agi sur le fondement de l’article 1166 du code civil (action oblique)

L’article 1166 ancien du code civil disposait que': ' les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.'

L’action oblique permet à un créancier d’exercer les droits et actions’ de son débiteur en lieu et place de celui-ci pour pallier la carence dont il fait preuve, tel n’est pas le cas en l’espèce puisque l’assignation délivrée le 27 août 2015 par M^mes X l’a été à M. Z aux fins d’indemnisation du préjudice résultant du comportement fautif des locataires de ce dernier.

L’article R221-38 du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal d’instance connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Tel est le cas en l’espèce le de bail consenti par M. Z à M. C et M^me E ayant éventuellement donné l’occasion à ces derniers de causer les troubles allégués par les consorts X.

Comme retenu par le premier juge et en application de l’article R 221-48 du même code le tribunal du lieu de situation de l’immeuble est compétent , en l’espèce Toulon.

Le jugement sera donc confirmé du chef de la compétence du tribunal d’instance

* troubles anormaux du voisinage

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que ' Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.'

Nul ne doit causer à autrui un’trouble’anormal de’voisinage , le bailleur est tenu à la réparation des’troubles’causés par son’locataire, quand ces’troubles’dépassent les inconvénients normaux de’voisinage

La victime d’un’trouble’de’voisinage’qui trouve son origine dans l’immeuble donné en location, peut demander réparation au propriétaire.

Comme justement rappelé par le premier juge et en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce les consorts X demanderesses à l’action produisent pour justifier des troubles anormaux du voisinage des courriels de leur mandataire et une correspondance adressée au syndic lequel sur la base de cette lettre lequel a interpellé M. Z , si ces pièces peuvent être un commencement de preuve, les faits allégués ne sont corroborées par aucun témoin direct ou attestations de tiers.

Le jugement du 8 juillet 2014 constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et des charges. M. Z y évoque avoir été assigné par les consorts X en raison du comportement agressif et critiquable de ses locataires, s’agissant des faits

exposées par les parties, cette affirmation ne démontre pas davantage la réalité des troubles anormaux du voisinage.

En conséquence de quoi et faute pour les consorts X de démontrer l’existence de troubles anormaux du voisinage , le jugement déféré sera infirmé et les consorts X déboutée de leurs demandes.

* Procédure abusive

Le droit d’agir ou de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; en l’espèce, l’appréciation inexacte de leurs droits par les consorts X n’est pas constitutive d’une faute ; s’estimant lésées dans leurs droit, elles ont pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statué sur leurs prétentions aussi la demande de dommages et intérêts formée par M. B doit être rejetée.

* Frais et dépens

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle engagés eu égard à la nature du conflit les opposant, des nombreuses démarches entreprises sans succès par les consorts X avant le départ des locataires de M. Z.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le juge d’instance de Toulon compétent pour connaître du litige

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau

• déboute les consorts X de leurs demandes

• dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

• dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés

LE GREFFIER LE PRESIDENT