COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2021

N° 2021/ 381

Rôle N° RG 20/10740 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGPL5

X-D Y

G E F épouse Y

C/

C A veuve Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e David TRAMIER

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ANTIBES en date du 31 Août 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19-000698.

APPELANTS

Monsieur X-D Y

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame G E F épouse Y

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame C A veuve Z née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 Mars 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2004, M. D Z a donné à bail à M. Y et à M^me Y née E F un appartement situé à Golfe-Juan.

Par acte d’huissier en date du 3 août 2018, M. D Z a fait délivrer par huissier un congé de reprise pour vente à effet au 14 février 2019 pour un prix de vente de 280 000 euros. M. D Z est décédé.

Par acte d’huissier en date du 11 septembre 2019, M^me C A veuve Z a assigné M. et M^me Y à comparaître devant le tribunal judiciaire d’ANTIBES.

Par jugement en date du 31 août 2020, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire D’ANTIBES a statué ainsi :

— DIT que le caractère frauduleux du congé pour vendre délivré par M. Z le 3 août 2018 n’a pas été démontré par Monsieur et Madame X-D Y E F,

— DÉBOUTE Monsieur et Madame X-D Y E F de leur demande de voir prononcer la nullité du congé pour vendre du 3 août 2018,

— CONSTATE la résiliation du bail au 14 février 2019,

— DIT que Monsieur et Madame X-D Y E F sont occupants sans droit ni titre à compter du 15 février 2019 ;

— ORDONNE l’expulsion de M. Et M^me X-D Y E F et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour eux d’avoir libéré les lieux sis 759 chemin de la Gabelle résidence Azur Bât C à Golfe-Juan dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 421-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— RAPPELLE que le sort des meubles doit être réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution

— DIT n’y avoir lieu à examiner la demande de résiliation du bail pour faute des locataires,

— FIXE la créance de M^me C Z née A à l’encontre de M. et M^me Y E F au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31/12/2019 à la somme de 7.186 euros ;

— CONSTATE que le décompte fourni par M. et M^me Y E F est partiel et erroné,

— CONSTATE que M. et M^me Y E F n’ont pas justifié de paiements susceptibles de s’imputer sur la créance arrêtée au 31/12/2019 ;

— CONDAMNE solidairement M. et M^me Y E F à payer à M^me C Z née A la somme de 7.186 ' ;

— CONDAMNE solidairement M. et M^me Y E F à payer une indemnité d’occupation de 943 ' par mois à compter du 1/01/2020 et jusqu’à libération des lieux ;

— DÉBOUTE M. et M^me Y E F de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel ;

CONDAMNE in solidum M. et M^me Y E F à payer à M^me C Z née A la somme de 800 ' en application de l’article 700 du CPC ;

— REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE in solidum M. et M^me Y E F aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel en date du 5 novembre 2020, M. Et M^me Y ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— DIT que le caractère frauduleux du congé pour vendre délivré par M. Z le 3 août 2018 n’a pas été démontré pat Monsieur et Madame X-D Y E F, 'DÉBOUTE Monsieur et Madame X-D Y E F de leur demande de voir prononcé la nullité du congé pour vendre du 3 août 2018,

— CONSTATE la résiliation du bail au 14 février 2019,

— DIT que Monsieur et Madame X-D Y E F sont occupants sans droit ni titre à compter du 5/02/2019,

ORDONNE leur expulsion ;

FIXE la créance de M^me C Z née A à l’encontre de M. et M^me Y E F au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31/12/2019 à la somme de 7.186 euros,

— CONSTATE que le décompte fourni par M. et M^me Y E F est partiel et erroné,

— CONSTATE que M. et M^me Y E F n’ont pas justifié de paiements susceptibles de s’imputer sur la créance arrêtée au 31/12/2019,

— CONDAMNE solidairement M. et M^me Y E F à payer à M^me C Z née A la somme de 7.186 ',

— CONDAMNE solidairement M. et M^me Y E F à payer une indemnité d’occupation de 943 ' par mois à compter du 1/01/2020 et jusqu’à libération des lieux,

— DÉBOUTE M. et M^me Y E F de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel ;

CONDAMNE in solidum M. et M^me Y E F à payer à M^me C Z née A la somme de 800 ' en application de l’article 700 du CPC ; REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE in solidum M. et M^me Y E F aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu que la preuve du caractère frauduleux du congé notamment en raison d’un prix prohibitif n’était pas rapporté et que l’intention de vendre de M^me Z était réelle, a jugé par conséquent que le bail était résilié à compter du 14 février 2019, a fixé une indemnité d’occupation et a débouté les locataires de leur demande en réparation d’un préjudice moral et en remboursement de travaux, les locataires ne rapportant pas la preuve que les travaux étaient nécessaires, ou incomber au bailleur qui aurait donné son accord pour qu’ils soient réalisés.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 26 MARS 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Et M^me Y demandent de :

- REFORMER la décision rendue en première instance et ce faisant :

- DÉBOUTER Madame Z de l’ensemble de ses prétentions et demandes.

- CONSTATER le caractère totalement disproportionné du prix de vente sollicité.

- JUGER le caractère frauduleux du congé pour vente

- PRONONCER la nullité du congé pour vendre délivré à Madame et Monsieur Y

- CONSTATER l’inexistence d’une créance locative

- A TITRE PRINCIPAL PRONONCER le rejet de la demande en paiement de Madame Z au titre d’une créance locative

- A TITRE SUBSIDIAIRE ACCORDER des délais de paiement pour s’acquitter des sommes réclamées

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire compte tenu du paiement de l’intégralité des sommes indûment réclamées et donc par conséquent il n’y a pas lieu à expulsion.

- CONDAMNER la partie requise au paiement de la somme de 4.000 ' à titre de légitimes dommages et intérêts.

- CONDAMNER la partie requise au paiement de la somme de 2.500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir le prix prohibitif du bien et l’intention frauduleuse de la bailleresse. Ils contestent l’existence d’une dette locative, s’opposent à la résiliation du bail du fait de leurs manquements demandée à titre subsidiaire par la bailleresse et demande réparation de leur préjudice moral.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 30 mars 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M^me C A veuve Z demande de :

- CONFIRMER le jugement rendu en toutes ses dispositions,

- CONSTATER que suite à la sommation faite le 26 février 2021 Monsieur X-D Y E F et Madame G Y E F n’ont pas produit les chèques

- DÉBOUTER Monsieur X-D Y E F et Madame G Y E F son épouse de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant :

- CONSTATER que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 12.730,55', arrêté au mois de février 2021.

- RAPPELER que Monsieur X-D Y E F et Madame G Y E F sont redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges comprises, soit 943 ', jusqu’à leur départ effectif.

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur X-D Y E F et Madame G Y E F son épouse à payer à Madame C Z les sommes :

- au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 février 2021 : 12.730,55',

- outre une indemnité de 6.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur X-D Y E F et Madame G Y E F au paiement de la somme de 3.000' à titre de

dommages et intérêts.

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur X-D Y E F et Madame G Y E F aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application au profit de Maître Romain CHERFILS membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir la validité du congé pour vendre, l’existence d’une dette locative d’un montant de 12 730,55 euros au 28 février 2021, et subsidiairement la résiliation du bail du fait des manquements des preneur à leurs obligation de payer les loyers, de jouissance paisible des

lieux et du fait de leur attitude incorrecte à son égard.

Par ordonnance en date du 9 mars 2021, le président de chambre a rejeté la demande de radiation du présent dossier.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2021.

L’affaire a été plaidée le 31 mars 2021 et mise en délibéré au 16 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

1.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

En l’espèce, le congé pour vendre délivré par huissier le 3 août 2018 à effet du 14 février 2019 respecte les formalités légales et n’est pas contesté de ce chef.

Les locataires dénoncent la délivrance d’un congé frauduleux en raison du prix du bien offert qu’il considère comme étant prohibitif.

Il est constant que la charge de la preuve de l’intention frauduleuse pèse sur le locataire. Cependant, il importe de rappeler que pour qu’il y ait fraude, il faut démontrer que le bailleur n’a pas eu l’intention véritable de vendre. Le bailleur est libre de la détermination du prix. Le congé peut néanmoins être annulé en cas de fraude caractérisée constituant, de la part du bailleur, à mentionner un prix dissuasif pour empêcher le locataire de se rendre acquéreur, un simple excès de prix par rapport au niveau du marché ne suffit cependant pas à établir la fraude.

Il importe d’ajouter par ailleurs qu’en cas de prix excessif, le locataire est protégé par le second droit de préemption que la loi lui accorde en cas de vente à un tiers à un prix inférieur.

Le bien litigieux, situé dans une résidence à […], est un appartement de type 3 pièces avec mezzanine situé au 1^er étage avec un garage privatif. En l’espèce, et comme devant le premier juge, M^me Z produit une estimation de l’agence ORPI de CANNES en date du 30 janvier 2019 proposant le bien entre 240 000 et 260 000 euros. Elle produit également un mel en date du 7 juillet 2020 émanant de M. B de l’agence ORPI de GOLFE JUAN, qui précise être agent immobilier depuis 25 ans à GOLFE JUAN et connaître parfaitement la résidence dans laquelle se trouve le bien litigieux, attestant avoir vendu en 2014 un bien de même nature au prix de 320 000 euros, qu’une baisse de prix a eu lieu entre 2014 et 2019, ajoutant avoir rédigé un compromis pour un bien de même nature à 290 000 euros et un deux pièces avec rez-de-jardin et parking à 190 000 euros.

A ces évaluations, les appelants opposent d’autres évaluations. Deux évaluations estimant le bien à un prix moyen de 145 374 euros et de 131 500 euros mais dont la valeur n’est pas très probante s’agissant d’évaluations impersonnelles faites en ligne au vu des déclarations de celui qui sollicite l’évaluation. Ils produisent d’autres évaluations effectuées par des agences locales et proposant le bien à une valeur entre 175 000 et 190 000 euros et une évaluation notariale, réalisée en ligne également, le fixant entre 112 000 et 180 000 euros, proposant ainsi une fourchette très étendue dans la fixation du prix.

Il ne peut être contesté qu’il existe une différence notable dans les évaluations proposées par les parties et pourtant réalisées par des professionnels de l’immobilier locaux et connaissant par conséquent le marché local immobilier. Cependant, au vu des évaluations produites par la bailleresse, il ne peut être déduit de l’ensemble de ces éléments qu’un prix prohibitif a été proposé par les bailleurs en vue simplement de mettre fin au contrat de bail. Il résulte par ailleurs des pièces produites au dossier que M^me Z a chargé l’agence ORPI de vendre le bien. Les locataires produisent un courrier en date du 24 février 2012 de M. Z afin de montrer qu’il souhaitait leur vendre le bien. Cependant, ce courrier permet surtout de montrer que dès 2012, M. Z avait l’intention de vendre ce bien pour lequel il délivrera congé le 3 août 2018 avant de décéder peu de temps après.

De l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir l’intention réelle de vendre de la bailleresse et de confirmer le jugement rejetant la demande en nullité du congé ainsi que les conséquences en résultant à savoir la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail est sans objet.

Sur la dette locative

En vertu de l’obligation de paiement des loyers prévue par les articles 1728 et 1134 du code civil, et des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle de paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

La bailleresse sollicite paiement de la somme de 12 730,55 euros au vu du décompte arrêté au 28 février 2021, les locataires contestant être redevables d’une dette locative. S’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de l’établir, il appartient au locataire de rapporter la preuve du paiement de ses loyers. Il résulte du décompte produit par la bailleresse que les paiements de l’allocation logement effectués par la caisse d’allocations familiales et qui sont justifiés pour la période de janvier 2019 à décembre 2020 par les locataires ont été pris en compte dans ce décompte. Il en est de même pour les virements dont ils attestent par la production de leurs relevés bancaires ainsi que des chèques de 395 euros à valoir sur le mois de mai 2019 et de 565 euros à valoir sur le mois de mars 2020. La bailleresse conteste avoir reçu deux chèques de 565 euros à valoir sur les loyers de mai et de juin 2020. Elle a sollicité dans ses écritures que copie de ces chèques soit produite à la procédure puisque M^me Y atteste du débit de deux chèques de ce montant sur son compte le 10 juin 2020. Les locataires n’ont pas produit copie de ces chèques et ne rapportent dès lors pas la preuve qu’ils ont été encaissés par la bailleresse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et des pièces produites par les parties, il apparaît que les locataires demeurent redevables de la somme de 12 730,55 euros suivant décompte arrêté au 28 février 2021.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par les locataires

Au vu de la décision, le préjudice qui résulterait de la délivrance d’un congé frauduleux ou d’une dette locative réclamée à tort n’est pas fondé et les appelants seront déboutés de cette demande.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la bailleresse

La bailleresse ne justifie pas d’une faute des locataires qui lui aurait en outre occasionné un préjudice moral et sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La dette locative est importante et M. Et M^me Y ne justifient pas de leur situation économique et financière actuelle malgré leurs demandes en délai de paiement ni en quoi la crise sanitaire aurait affecté leurs revenus. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, la somme de 2 500 euros sera octroyée à M^me Z de ce chef et M. Et M^me Y seront déboutés de leur demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par M. Et M^me Y et distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit :

— 'CONDAMNE solidairement M. et M^me Y E F à payer à M^me C Z née A la somme de 7.186 ' '

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE solidairement M. Y X-D et M^me G Y née E F à payer à M^me C Z née A la somme de 12 730,55 euros au titre de la dette locative suivant décompte arrêté au 28 février 2021.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE solidairement M. Y X-D et M^me G Y née E F à payer à M^me C Z née A la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement M. Y X-D et M^me G Y née E F aux dépens qui seront distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT