COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 OCTOBRE 2021

[…]

N° 2021/ 335

N° RG 18/19281 -

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDOG2

Société GROUPE PEROTTINO

C/

X-H P D épouse Y

J K D

I M D

Z-N D

G I D

C O D épouse A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Hervé BARBIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 09 Octobre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03468.

APPELANTE

SA GROUPE PEROTTINO

Anciennement dénommée SAS SP FINANCE ET DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant […]

représentée par M^e Geneviève MAILLET de la SELARL SELARL MAILLET-DOSSETTO, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE,

et représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame X-H P D épouse Y

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur J K D

né le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur I M D

né le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur Z-N D

né le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur G I D

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame C O D épouse A

née le […] à […],

demeurant […]

ensemble représentés par M^e Hervé BARBIER de la SCP YVES BARBIER & HERVÉ BARBIER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Août 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 17 mars 2017, par laquelle Monsieur Z-N D, Madame C D épouse A, Monsieur G D, Madame X-H D, Monsieur I D et Monsieur J D ont fait citer la SASU SP Finance et Développement, devenue la S.A. Groupe Perottino, devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Vu le jugement rendu le 9 octobre 2018, par cette juridiction ayant rendu la décision suivante :

Condamne la S.A. Groupe Perottino à payer à Monsieur Z D, Madame C D épouse A, Monsieur G D, Madame X-H D, Monsieur I D et Monsieur J D ensemble, la somme de 115.000 euros ;

Condamne la S.A. Groupe Perottino à payer à Monsieur Z-N D, Madame C

D épouse A, Monsieur G D, Madame X-H D, Monsieur I D et Monsieur J D ensemble la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la S.A. Groupe Perottino aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Vu la déclaration d’appel du 6 décembre 2018, par la S.A. Groupe Perottino.

Vu les conclusions transmises le 6 avril 2019, par l’appelante sollicitant de la cour de :

Réformer le Jugement du 9 octobre 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Marseille dans toutes ses dispositions,

— Dire et Juger que le Tribunal de Grande Instance de Marseille a dénaturé les clauses claires et précises de l’acte authentique du 15 février 2007,

— Dire et Juger que 1^e compromis de vente du 15 février 2007 tel que modifié par son avenant du 24 décembre 2012 fixait une date butoir pour passer l’acte authentique au 28 février 2013,

— Dire et Juger que l’absence de signature de l’acte authentique ouvrait droit à une action en justice à la partie qui invoque le bénéfice de la clause pénale dans le délai d’un mois a compter du 28 février 2013,

— Dire et Juger que les Consorts D ne rapportent pas la preuve du respect des délais résultant du compromis de vente du 15 février 2007 tel que modifié par ses quatre avenants,

En conséquence :

— Débouter les Consorts D de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner les Consorts D a lui payer la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.A. Groupe Perottino fait valoir qu’il appartenait aux vendeurs de saisir, comme le prévoyait le compromis, le tribunal dans le délai d’un mois suivant la date limite afin de faire constater la vente et réclamer le paiement de la clause pénale et qu’ils se sont désintéressés de ce dernier, comme le prouve le fait qu’ils ont demandé le transfert du permis de construire à leur profit le 10 mars 2014 et n’ont fait établir un procès-verbal de carence qu’à la fin de l’année 2014.

Elle estime que le tribunal s’est livré à une interprétation erronée de l’acte authentique du 15 février 2017 qui précise que le délai d’un mois s’applique pour le tout, à savoir, non seulement au constat de la vente, mais également à la demande de paiement de la clause pénale.

Vu les conclusions transmises le 12 avril 2019 par les consorts D, sollicitant de la cour de :

Vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil dans leur version applicable à la date du procès verbal de carence,

Débouter la S.A. Groupe Perottino de l’ensemble de ses demandes.

Dire et Juger que la S.A. Groupe Perottino anciennement la S.A.S.U. SP Finance et Développement n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ne régularisant pas l’acte authentique de vente.

Dire et juger que les consorts D ont agi dans les délais du droit civil pour solliciter la condamnation au paiement de la S.A. Groupe Perottino anciennement dénommée S.A.S.U. SP Finance et Développement au titre de la clause pénale.

Confirmer le jugement dont appel et en conséquence :

Condamner la S.A. Groupe Perottino à leur payer:

— La somme de cent quinze mille euros (115.000 ') au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2016, date de la mise en demeure.

Etant précisé que cette somme sera répartie selon le décompte suivant :

—  11.293,80' à Monsieur Z N D,

—  22.193,80' à Madame C O D, épouse A,

—  16.450,60' à Monsieur G I D

—  21.369,40' à Madame X-H P D

—  22.193,70' à Monsieur I M D

—  21.559,70' à Monsieur J K D

— La somme de quatre mille euros (4.000, ') par application de l’article 700 du code de procédure civile

— Aux entiers dépens

Monsieur Z-N D, Madame C D épouse A, Monsieur G D, Madame X-H D, Monsieur I D et Monsieur J D exposent que la S.A. Groupe Perottino a renoncé à l’acquisition du bien alors que les conditions suspensives étaient réalisées, ajoutant que les terrains ont été immobilisés pendant plusieurs années sans réévaluation du montant de la clause pénale par les avenants prolongeant le délai de réitération.

Ils soutiennent que le délai d’un mois prévu dans le paragraphe intitulé 'réitération authentique’ ne s’applique que dans le cas où ils auraient opté pour la demande de la vente forcée en justice et qu’il ont agi de ce chef dans le délai prévu par le code civil.

Les consorts D considèrent qu’il résulte de sa correspondance adressée au notaire en 2014 et de la date de son courrier de renonciation que l’acquéreur avait ainsi voulu proroger la date limite de réitération qui ne peut donc être arrêtée au 28 février 2013.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 6 juillet 2021.

SUR CE

Par acte sous seing privé du 15 février 2007, Monsieur Z-N D, Madame C D épouse A, Monsieur G D, Madame X-H D, Monsieur

I D et Monsieur J D, vendeurs, ont conclu avec la S.A.S.U. SP Finance et Developpement, acquéreur un compromis de vente portant sur plusieurs terrains situés quarticr des Camoins à Marseille, la réitération devant intervenir au plus tard le 3 mars 2008.

L’acte comportait plusieurs conditions suspensives, dont notamment l’obtention de deux permis de construire par l’acquéreur.

La S.A.S.U. SP Finance et Développement a versé la somme de 20.000 euros auprès de l’étude notariale au titre du dépot de garantie tel que mentionné.

Une clause pénale était stipulée à l’article 10 de la convention, pour un montant de 115 000 euros.

Par avenants les 24 juin 2008, 9 avril 2009, 14 avril 2011 et 24 décembre 2012, la date limite de réitération a été repoussée au 28 février 2013.

Une demande de permis de construire groupée a été déposée le 30 mai 2007 et un permis de construire a été obtenu le 12 mars 2009.

Le recours en annulation formé à l’encontre de cet arrété de permis de construire a été rejeté par le Tribunal administratif de Marseille par jugement du 22 décembre 2010

Cette décision a été confirmée par la cour administrative d’appel de Marseille par arrét du 15 novembre 2012.

L’acquéreur a été sommé de comparaitre aux fins de signature et afin de procéder à la réalisation de la vente par exploit d’huissier du 21 novembre 2014.

A cette date, la S.A.S.U. SP Finance et Developpement ne s’est pas présentée et un procés-verbal de carence a été dressé par Maitre E, notaire à Marseille, le 26 novembre 2014.

Les consorts F réclament la condamnation de l’acquéreur à leur payer la somme de 115 000 euros au titre de la clause pénale.

Le compromis initialement conclu entre les parties comporte une clause pénale rédigée dans les termes suivants:

' Au cas ou toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, aprés avoir mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de cent quinze mille euros (115.000 EUR) à titre de clausepénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil,indépendamment de tous dommages et intéréts.

La réitération par acte authentique devait initialement intervenir au plus tard le 3 mars 2008, étant précisé que : ' Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision dejustice, la partie défaillante supportant lesfrais de justice, le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée en tête du présent ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages et intérêts'

Si cette clause comporte la formule « le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée en tête du présent ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte », il résulte de sa rédaction et de l’économie générale du contrat qu’elle ne

concerne que la possibilité de faire constater la vente par décision de justice.

Il apparaît que ce délai a été visé de manière indicative, sans prévoir de sanction particulière, et que n’ets pas caractérisée l’existence d’une fin de non recevoir en ce qui concerne la demande en paiement de la clause pénale qui fait l’objet d’une phrase spécifique postérieure, distinguant la demande en réalisation de la vente de celle en paiement de la clause pénale.

Dans ces conditions, la S.A. Groupe Perottino ne peut prétendre que les vendeurs auraient dû agir en paiement de la clause pénale antérieurement à l’expiration du délai d’un mois suivant la date butoir du 28 février 2013, alors que le courrier adressé le 1^er juin 2016, par le notaire au conseil des acquéreurs mentionne que le groupe Perottino lui avait indiqué le 24 juillet 2014 relancer le géomètre, pour faire réaliser le document arpentant en vue de l’acte de vente et qu’il a manifesté sa volonté de ne pas donner suite à l’achat du terrain par courrier du 12 novembre 2014, révélant ainsi qu’il considérait que le délai qu’il invoque avait été prorogé d’un commun accord entre les parties.

L’assignation a été délivrée avant l’expiration du délai de prescription de cinq ans, ayant couru à compter du 28 février 2013.

Il n’est pas contesté par l’acquéreur qu’il a renoncé à l’opération, alors que les conditions suspensives étaient remplies.

Les consorts D sont ainsi fondés à réclamer à la S.A. Groupe Perottino le paiement de la clause pénale contractuelle dès lors qu’elle avait été sommée par acte d’huissier du 21 novembre 2014 de comparaître devant le notaire et qu’elle n’a pas déféré à cette convocation.

Il apparaît que la somme des montants réclamés par Monsieur Z-N D, Madame C D épouse A, Monsieur G D, Madame X-H D, Monsieur I D et Monsieur J D dépasse celui de la clause pénale contractuelle. Il y a lieu de dire que celle-ci sera répartie entre en foncrion de leurs droits respectifs.

Le jugement est confirmé.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que le montant de la clause pénale sera réparti entre les consorts D en fonction de leurs droits respectifs.

Condamne la S.A. Groupe Perottino à payer à Monsieur Z-N D, Madame C D épouse A, Monsieur G D, Madame X-H D, Monsieur I D et Monsieur J D, la somme de 2 500 ', en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la S.A. Groupe Perottino aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT