COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2021

N° 2021/ 573

N° RG 18/15013

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDCL6

Z Y

C/

J D E F

A X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Vincent DUPRAT

M^e Frédéric GASCARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 31 juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-297.

APPELANT

Monsieur Z Y

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Jean-Vincent DUPRAT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur J D E F

né le […] à […], demeurant […]

Madame A X

née le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e Frédéric GASCARD, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 15 Juin 2016, M. Y a consenti à M. D E C et M^me A X, pour une durée de 3 années renouvelable, un bail d’habitation principale portant sur un appartement de deux pièces lui appartenant à CANNES (06400), […], moyennant notamment un loyer initial de 550,00 €, outre 150,00 € de provision sur charges, et un dépôt de garantie de 700,00 €.

Par exploit d’huissier en date du 28 décembre 2016, il a été signifié par M. Y à M. D E C et M^me X un congé pour reprise pour le 30 juin 2017.

M. D E C et M^me X n’ayant pas déféré au congé, et prétendant voir ordonner leur expulsion, M. Y a saisi le Juge des référés du Tribunal d’instance de CANNES le 10 août 2017, qui selon ordonnance du 8 décembre 2017, a indiqué qu’il n’y avait lieu à référé et l’a débouté de ses demandes.

M. Y a interjeté appel de cette décision selon exploit du 6 mars 2018.

Suivant arrêt du 28 mars 2019, la cour a condamné les locataires à régler une somme provisionnelle

de 2135,01€ arrêtée au 1er février 2019 des loyers et charges impayés et une somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et confirmé l’ordonnance en ce qui concerne l’expulsion.

Suivant exploit en date du 21 février 2018, M. Y a assigné M. D E C et M^me X devant le Tribunal d’instance de CANNES aux fins de voir constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre, suite à la fin du contrat de bail.

Par jugement rendu le 31 juillet 2018, le tribunal a :

DEBOUTE M. Y de ses demandes, fin et conclusions à l’encontre de M. D E C et M^me X ;

CONDAMNE M. Y à verser à M. B C et M^me X la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Déboute les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. Y aux dépens

Par déclaration au greffe en date du 20 septembre 2018, M. Y a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

— la réformation en toutes ses dispositions du jugement rendu par le tribunal d’instance de CANNES en date du 31 juillet 2018.

Vu le congé délivré par M. Y pour reprise en date du 26 décembre 2016,

Vu l’article 7F de la loi du 6 juillet 1989,

— le constat que le bail a pris fin le 30 juin 2017 compte tenu du congé.

En tout état de cause,

Vu l’article 1184 du code civil,

— la résiliation du bail intervenu aux torts des locataires pour modification irrégulière des locaux sans l’accord de M. Y.

— la condamnation de M. D E F et M^me X à remettre en état

les locaux loués le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la

décision à intervenir.

— la condamnation de M. D E F et M^me X à lui régler une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts à valoir sur l’indemnisation définitive sur le préjudice subi compte tenu de l’importance des travaux à réaliser.

Vu l’article 1217 et 1224 du code civil,

— le constat que M. D E F et M^me X sont occupants sans droit ni titre.

— le débouté de M. D E F et M^me X de toutes leurs demandes.

En conséquence,

— l’expulsion de M. J K D E F et de M^me A X et de tous occupants de leur chef sans délai et avec l’assistance de la force publique si nécessaire ainsi que l’expulsion de tout mobilier leur appartenant, effets, objet mobilier garnissant les lieux dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants et R.411 et suivants du code de procédure civile d’exécution moyennant une astreinte provisionnelle de 500 € par jour de retard à compter de la date à laquelle l’expulsion peut être ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux.

— qu’il soit ordonné que les meubles appartenant aux requis soient éventuellement transportés et séquestrés dans tout garde-meuble de leur choix ou en un quelconque autre lieu à ses frais, risques et périls.

— la condamnation de M. J K D E F et de M^me A X à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme mensuelle de 760,40 €.

— la condamnation de M. J K D E F et de M^me A X à lui régler une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamnation des mêmes aux entiers dépens en ce compris le procès-verbal de constat

établi le 11 octobre 2018 par la SCP G H I, et le coût du congé pour reprise et la dénonciation par lettre RAR de l’assignation au préfet en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’appui de son recours, il fait valoir :

— que le bail a commencé à courir le 1er juillet 2011 pour finir le 30 juin 2014 et s’est tacitement reconduit pour se terminer le 30 juin 2017 en raison du congé donné pour reprise,

— que pour des raisons de santé il doit se rapprocher du lieu d’exercice de sa profession de pharmacien et que l’appartement est plus grand que la maison qu’il occupe,

— que les locataires, en raison de la naissance d’un enfant, ont modifié le modeste deux pièces en trois pièces en transformant de la cuisine équipée en chambre avec toutes les modifications électriques et de raccordement d’eau que cela implique et ce sans son accord en violation de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

— que cela justifie la résiliation du bail et la remise en état des lieux sous astreinte.

M. D E F et M^me X concluent:

A titre principal,

— à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— au débouté du bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— au constat de l’aveu extrajudiciaire du bailleur quant à la date de conclusion du bail ;

— que soit dit nul et non avenu comme tardif le congé signifié ;

— qu’il soit dit et jugé que les locataires ont réalisé de simples aménagements du local d’habitation sans effectuer aucune transformation nécessitant l’accord du bailleur ;

— qu’il soit dit et jugé qu’il n’existe aucune mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité des lieux du fait des aménagements ;

Subsidiairement,

Vu la bonne foi des concluants,

Vu leur impossibilité de se reloger dans des conditions normales

— l’octroi de larges délais de relogement ;

— la condamnation de l’appelant à leur verser une somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de l’appelant aux entiers dépens d’appel.

Ils soutiennent :

— que faute de date de prise d’effet du bail ce dernier a pris effet à la date de signature du bail soit le 15 juin 2011, ce qui est reconnu par le bailleur dans le nouveau congé délivré le 15 juillet 2019,

— qu’après tacite reconduction, le bail prenait fin le 14 juin 2017, le bailleur devant donné congé six mois avant la fin du bail devait le faire avant le 14 décembre 2016 or le congé a été donné le 26 décembre 2016 pour une reprise fixée au 30 juin 2017,

— que ce congé est irrégulier,

— que les problèmes de santé du bailleur sont antérieurs à l’acquisition de sa pharmacie, dont il n’assure pas les gardes du fait de son personnel,

— qu’il est peu vraisemblable que le bailleur s’installe dans un modeste deux pièces alors qu’il est propriétaire d’une vaste villa,

— qu’ils n’ont fait qu’un simple aménagement pour une utilisation des lieux plus rationnelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour reprise

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois.

Le bail signé le 15 juin 2011 ne contient aucune date de prise d’effet de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a retenu la date de signature du contrat comme point de départ du bail.

En effet, le bailleur échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, d’une date d’effet différente.

Si les relevés de compte bancaire, versés aux débats, par ce dernier, établissent un premier versement de loyer au 7 juillet 2011, ils ne font état, sur la période du 16 novembre 2010 au 17 octobre 2011, que d’un seul paiement de loyer, ce qui laisse supposer d’autres versements sur d’autres comptes.

De plus l’état des lieux d’entrée du 15 juin 2011, qui mentionne une date d’entrée du locataire au 1er juillet 2011 n’a aucune valeur probante faute d’être complété et paraphé par les parties.

Par ailleurs, dans un nouveau congé pour reprise en date du 15 juillet 2019, le bailleur précise que le bail signé le 15 juin 2011 a commencé à courir à cette date.

Aussi, le premier juge a parfaitement retenu que le bail signé le 15 juin 2011, avec effet à cette date, arrivait à expiration le 14 juin 2017, après tacite reconduction le 14 juin 2014, de sorte que le congé pour reprise, qui devait être délivré 6 mois avant l’expiration du bail, aurait dû intervenir au plus tard le 14 décembre 2016, or le congé a été donné, selon exploit du 28 décembre 2016, ce qui entraîne sa nullité pour tardiveté.

Sur la modification des locaux sans autorisation du propriétaire

Il résulte de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, à défaut de cet accord ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés, le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque la transformation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Il résulte de l’article 1184 ancien du code civil applicable à l’espèce que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Si l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les sanction applicables en cas de transformation sans l’accord du bailleur, la résiliation n’en fait pas partie.

Pour autant sur le fondement de l’article 1184 du code civil, il appartient au bailleur d’établir un manquement grave du locataire à ses obligations pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

La jurisprudence distingue la transformation des locaux qui nécessite l’accord du bailleur des simples aménagements que peuvent effectuer les locataires sans l’accord du propriétaire.

En l’espèce, le bailleur, par procès verbal d’huissier du 11 octobre 2018, établit que la cuisine a été transformée en chambre et installée dans le salon.

Pour autant, il convient de constater qu’aucune cloison n’a été touchée ou modifiée, que les locataires se sont contentés de poser une cuisine dans l’ancien salon, que cet aménagement est réversible et pourra donner lieu à une remise en état en fin de bail à la demande du bailleur, de sorte que ce dernier n’établit pas un non respect grave de leurs obligations par les locataires qui pourrait justifier de la résiliation judiciaire du bail.

Aussi, par substitution de motifs, le premier juge est confirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de ses demandes à ce titre.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris étant confirmé, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire des locataires en délais de relogement.

M. Y est condamné à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 juillet 2018 par le Tribunal d’Instance de CANNES

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Y à payer à M. D E F et M^me X la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M. Y aux dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT