COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2021

lv

N° 2021/ 149

N° RG 18/10165 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCT73

Z X

C/

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO

SELARL LEGIS-CONSEILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Mai 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00893.

APPELANTE

Madame Z X

demeurant […]

représentée par M^e Bernard HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Céline GRASSET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE […] , […], représenté par son syndic en exercice, le cabinet D-A B, société par actions simplifiée, dont le siège social est […], pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Elodie EYNARD-TOMATIS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M^me Z X est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble […], sis 10 chemin Saint-Nicolas à CANNES et soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 08 février 2016, M^me X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence […] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n° 12 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 08 décembre 2015.

Par jugement contradictoire en date du 09 mai 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— débouté M^me Z X de ses demandes,

— la condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné M^me Z X aux dépens,

— dit que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 19 juin 2018, M^me Z X a interjeté appel de ce jugement.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 février 2019, M^me Z X demande à la cour, au visa des articles 25,26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, de:

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— venir le syndicat des copropriétaires de la résidence […] s’entendre prononcer l’annulation des résolutions n° 12 et 14 de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété du 08 décembre 2015 et s’entendre condamner à payer à M^me X la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence […] aux entiers dépens.

Elle sollicite l’annulation de la résolution n° 12 relative au ravalement des façades Est- Ouest et Nord pour les motifs suivants:

— cette résolution est totalement indépendante de la résolution n° 23 adoptée lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2014 qui ne concernait que la façade Sud, aucune décision n’ayant alors été prise s’agissant des autres façades,

— le texte de la résolution adoptée ne correspond pas à celui qui figurait dans la convocation:

* il état prévu dans ladite convocation que le montant du devis d’entreprise serait augmenté des frais de déclaration préalable ( 600 € TTC) ainsi que de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage,

* dans le texte soumis au vote, il a été décidé qu’au montant du devis d’entreprise devait s’ajouter les honoraires d’architecte pour le dépôt de la déclaration préalable, soit 1.300 € TTC mais aussi qu’il n’y aurait pas lieu à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage,

* il ne s’agit aucunement de simples amendements relevant du pouvoir des assemblées, dès lors qu’il s’agit de modifications substantielles,

— il y a eu un vote bloqué contrairement aux dispositions de la loi qui nécessitait que cette résolution fasse l’objet de plusieurs votes distincts:

* l’assemblée aurait dû successivement délibérer sur le choix d’une entreprise, le choix de la maîtrise d’oeuvre, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et enfin sur les modalités de financement,

* en l’espèce, il n’y avait pas matière à assouplissement en l’absence d’indivisibilité réelle et le syndicat ne peut prétendre qu’il n’y avait pas de choix sur le sujet de l’entreprise dans la mesure où les travaux votés n’étaient que le prolongement de ce qui avait été décidé lors de l’assemblée du 16 décembre 2014, ce qui correspond à une analyse inexacte des différentes résolutions en cause,

* le caractère complémentaire doit d’autant plus être écarté que le texte adopté a été modifié par rapport à celui de la convocation et les modifications ont précisément portées sur des points qui auraient dû faire l’objet de votes spécifiques,

— absence de mise en concurrence de plusieurs entreprises:

* le syndic devait impérativement justifier de cette mise en concurrence dans la convocation de

manière à permettre à l’assemblée générale de statuer en toute connaissance de cause,

* le syndicat intimé ne peut se réfugier derrière l’affirmation erronée que ladite résolution n’est que le prolongement la résolution n° 23 adoptée l’année précédente d’autant rien ne justifiait techniquement que les travaux soient confiés à la même entreprise,

* il n’est pas possible de considérer que l’assemblée a disposé des éléments suffisants sous le seul prétexte qu’elle avait déjà fait le choix de cette même entreprise pour la réfection d’une première façade.

S’agissant de l’annulation de la résolution n° 14 ( habillage des gardes-corps des balcons côté Nord), elle soutient que:

— sous couvert en même temps de travaux d’embellissement et de vétusté, l’assemblée générale a décidé de modifier l’habillage des gardes-corps de l’immeuble,

— un vote unanime s’imposait dès lors qu’il s’agit d’une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble et de la façade ainsi que des modalités d’exercice de la vue à partir des des appartements et de jouissance de ces derniers ainsi que des terrasses:

* le vote intervenu est contraire à l’article 6 du règlement de copropriété, de sorte qu’il a bien été décidé d’une modification de celui-ci,

* il n’appartient pas, même à une majorité de copropriétaires, d’imposer aux autres une modification de façade qui constitue l’aspect extérieur de cet immeuble ancien, de chachet, que le règlement de copropriété a précisément voulu protéger,

* cette modification altère les conditions de jouissance des parties privatives car elle modifie la pénétration de la lumière extérieure ainsi que la vue vers l’extérieur,

— en tout état de cause, un vote à la majorité de l’article 26 était nécessaire:

* s’agissant d’une modification du règlement de copropriété, la résolution ne pouvait être adopté à la majorité de l’article 25,

* la clause du règlement invoquée n’est ni nulle, ni réputée non écrite,

* les nouveaux gardes-corps altèrent la vision que l’on a de l’appartement vers l’extérieur et modifie la lumière qui y pénètre,

— le défaut de mise en concurrence des entreprises.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence […], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SARL D-A B, suivant ses dernières conclusions déposées et signfiées le 04 décembre 2018, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— la condamner aux entiers dépens.

S’agissant de la résolution n° 12, il fait valoir que:

— il résulte de la confrontation entre le texte de la convocation avec celui de la résolution qu’il ne s’agit ni d’une reformulation de la question, ni de l’ajout d’une nouvelle question:

* il s’agit uniquement d’amendements destinés à compléter la décision sans aucune dénaturation de la question qui était soumise au vote,

* le syndic a pu vérifier que dans le cas d’espèce, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage n’était pas nécessaire et l’assemblée a donc décidé de ne pas y recourir,

* l’augmentation des honoraires de l’architecte compte tenu des contraintes du chantier n’est que la suite prévisible de la question portée à l’ordre du jour,

* au demeurant, l’amendement de cette résolution a conduit à une diminution du budget global du ravalement voté, de sorte que les intérêts financiers de la copropriété ont été préservés,

— sur le vote bloqué:

* il est admis que l’assemblée puisse voter par une seule et même résolution lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objets du même vote, le critère de l’indissociabilité des questions posées justifiant le vote unique,

* les travaux votés en 2015 n’était que le prolongement de cuex entamés en 2014 et il n’y avait pas de sujet sur le choix de l’entreprise, puisqu’il a été décidé d’entériner le marché complémentaire proposé par cette même entreprise,

* le ravalement des façades Est-Ouest et Nord de la copropriété a pu faire l’objet d’une seule et unique résolution, dès lors que la seule question essentielle qui était soumise à l’assemblée était l’homologation du devis de l’entreprise ROCHE, les autres points de la résolution ayant plus valeur d’information sur les coûts annexes et les modalités de financement de ce ravalement, tous ces sujets étant indivisibles,

— sur la mise en concurrence:

* la mise en concurrence a bien été faite, avant le choix de l’entreprise ROCHE, en amont, à l’occasion de l’assemblée précédente du 16 décembre 2014, ladite entreprise ayant remporté l’appel d’offre face aux deux autres concurrents,

* dans un souci légitime de cohérence et de garantie de qualité, l’entreprise ROCHE choisie en 2014 a également été directement choisie pour la suite des travaux sur les autres façades, sans nouvelles consultations, s’agissant d’un complémente de marché sur un objet identique et les copropriétaires ayant été en mesure d’évaluer la qualité des travaux effectués pour la première tranche,.

Quant à la résolution n° 14, il considère que:

— la stipulation du règlement de copropriété citée par M^me X a été sortie de son contexte,

— pour comprendre ce texte, il faut se reporter à l’article 3 et il en résulte qu’un copropriétaire ne peut pas décider seul, dans le cadre de l’aménagement de son lot, d’habiller les gardes-corps de son balcon en changeant sa forme et sa couleur, sous entendu en dehors d’un projet commun,

— dès lors que le projet de changement d’aspect extérieur des gardes-corps est commun et voté en assemblée générale, il échappe à la règles soutenue par l’appelante,

— une clause d’un règlement de copropriété qui interdirait à la majorité des copropriétaires de modifier la forme et la couleur des balcons à l’occasion d’un ravalement, serait réputée non écrite, la liberté de la communauté des copropriétaires de choisir les caractéristiques d’un ravalement de façade devant prévaloir,

— il n’est justifié d’aucune atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives de M^me X,

— il y a bien eu une mise en concurrence des entreprises.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 janvier 2021.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale ordinaire en date du 08 décembre 2015

Cette résolution est ainsi libellée:

' Ravalement des façades Est Ouest et Nord.

Dans le prolongement des travaux de ravalement de la façde Sud exécutés par l’entreprise ROCHE, l’assemblée générale décide de mettre en oeuvre le ravalement complet des façades Est-Ouest et Nord par l’entreprise ROCHE pour un montant de 28.085,25 € TTC. A ce montant se rajouteront les honoraires d’architecte pour le dépôt de la déclaration préalable aux services de l’urbanisme de la Mairie pour un montant de 1.300 € TTC. La souscription d’une assurance dommages-ouvrages n’étant pas obligatoire, l’assemblée générale décide de ne pas y recourir et demande toutefois au syndic de vérifier la nécessité de souscrire une RC chantier. L’assemblée générale est informée que la copropriété est située dans le périmètre eligible de la prime d’aide au ravalement et qu’à ce titre, une demande de subvention sera adressée à la Mairie de Cannes. Une vérification sera faite préalablement aux travaux concernant la propriété du mur de sous-bassement de la villa située à gauche au début de la rampe d’accès aux garages.

Ces travaux seront financés en charges générales sur 4 appels de fond (….) Et /ou par la souscription d’un crédit de copropriété proposé ci-après (…).'

M^me X soutient en premier lieu que le texte de la résolution ainsi adoptée ne correspond pas à celui figurant dans la convocation.

En vertu de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les question inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11-1.

Ainsi l’assemblée ne peut pas procéder à la reformulation de la question mentionnée et elle ne peut compléter davantage la résolution par une autre qui n’y était pas inscrite.

En revanche, l’assemblée a le pouvoir d’amender, de compléter ou d’améliorer les décisions figurant à l’ordre du jour dès qu’il n’y a pas de dénaturation des résolutions qui lui sont soumises. En conséquence, aucune disposition n’impose la strcite identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte définitivement adopté.

La convocation qui a été adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée querellée mentionne un

projet de résolution n° 12 ainsi rédigé:

'Ravalement des façades Est Ouest et Nord.

ETX ROCHE: 28.085,20 € TTC

Dans le prolongement des travaux de ravalement de la façde Sud exécutés par l’entreprise ROCHE, l’assemblée générale décide de mettre en oeuvre le ravalement complet des façades Est-Ouest et Nord par l’entreprise ROCHE pour un montant de 28.085,25 € TTC. A ce montant se rajouteront les frais de déclaration préalable aux services de l’urbanisme de la Mairie de 600 € TTC ainsi que la souscription d’une assurance dommages-ouvrage selon le barème de la GALIAN d’un montant de 1.848 € TTC.

L’assemblée générale est informée que la copropriété est située dans le périmètre eligible de la prime d’aide au ravalement et qu’à ce titre, une demande de subvention sera adressée à la Mairie de Cannes. Une vérification sera faite préalablement aux travaux concernant la propriété du mur de sous-bassement de la villa située à gauche au début de la rampe d’accès aux garages.

Ces travaux seront financés en charges générales sur 4 appels de fond (….) Et /ou par la souscription d’un crédit de copropriété proposé ci-après (…).'

Il en résulte que la décision qui a été adoptée par l’assemblée générale, concernant l’objet des travaux de ravalement ( façades Est-Ouest et Nord ), le coût de ces travaux ( 28.085,20 € TTC) et le choix de l’entreprise est conforme au projet de résolution susvisé.

Comme l’ont relevé à juste titre les premiers juges, l’assemblée a pu, sans dénaturer la résolution notifiée dans la convocation, décidée de ne pas souscrire une assurance dommages-ouvrages qui ne s’est pas avérée obligatoire et d’actualiser le montant des honoraires de l’architecte relatifs au dépôt de la déclaration préalable aux services de l’urbanisme, d’autant qu’in fine le coût des prestations annexes s’est avéré inférieur au montant annoncé dans le projet de résolution.

Ce moyen sera donc écarté.

S’agissant du vote bloqué, il convient de rappeler que l’organe délibérant de la copropriété est, sauf lorsqu’il se prononce sur des questions interdépendantes les unes des autres, tenu de se prononcer par des votes différents sur chacun des points de l’ordre du jour. En d’autres termes, chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet.

En l’occurrence, M^me X soutient que l’assemblée générale aurait dû délibérer successivement sur le principe des travax, le choix de l’entreprise, le choix de la maîtrise d’oeuvre, la sosucription d’une assurance dommages-ouvrage et les modalités de financement.

Le syndicat des copropriétaires ne peut utilement soutenir que les travaux de 2015 n’étaient que le prolongement de ceux entamés en 2014 et qu’il n’y avait pas de sujet sur le choix de l’entreprise, les copropriétaires ayant simplement entériné le marché complémentaire proposé par cette entreprise, dès lors il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2014 et plus particulièrement sur la résolution n° 13 que les copropriétaires n’ont pas décidé de procéder aux travaux de ravalement de l’ensemble des façades de l’immeuble mais uniquement de la façade Sud, rien n’ayant été décidé pour les autres façades.

Dès lors, les travaux décidés lors de l’assemblée du 08 décembre 2015 n’était pas le simple prolongement de la résolution adoptée lors de la précédente, étant souligné qu’il n’existe aucune indivisibilité entre les questions posées qui étaient bien distinctes et pouvaient faire l’objet d’un vote différent. En outre, la modification intervenue par rapport au projet de résolution figurant dans la

convocation, s’agissant notamment de la décision de ne pas recourir à une assurance dommages-ouvrage aurait dû faire l’objet d’un vote distinct, d’autant qu’il ne peut être soutenue qu’elle est indissociable de la question de l’adoption du principe des travaux ou du choix de l’entreprise .

Le caractère complémentaire ou connexe des questions posées doit donc être écarté, d’autant que comme le souligne en outre M^me X, il ne peut d’autant moins être considéré qu’il n’existait aucun sujet sur le choix de l’entreprise ( en l’occurrence l’entreprise ROCHE) dès lors que le syndic n’a effectué aucune mise en concurrence et qu’il ne peut être considéré que les copropriétaires avaient nécessairement fait le choix de cette entreprise au seul motif qu’elle était intervenue pour la réfection de la première façade..

M^me X est donc fondée en sa demande d’annulation de la résolution n° 12 adoptée lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 08 décembre 2015.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale ordinaire en date du 08 décembre 2015

Cette résolution est ainsi libellée:

'Habillage des gardes-corps des balcons côté Nord.

Afin de finaliser les travaux d’embellissment de votre patrimoine immobilier, il vous est proposé de réaliser l’habillage des gardes-corps des balcons de la façade Nord au moyen, soit de tôles perforées, soit de plexiglas, et ce de façon concomitante au ravalement des façades afin bénéficier de l’échafaudage mis en place pour la réalisation de ces travaux.

Sur ces informations, l’assemblée générale décide de choisir l’option habillage des gardes-corps au moyen de plexiglas couleur bronze ou opaque et de confier ces travaux à l’entreprise JOLY STORES pour un montant de 24.165 € TTC (….)'

Il n’est pas contesté que cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25.

En application de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix, les décisions concernant la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de joussiance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité, décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’article 6 énonce que ' Chacun des copropriétaires pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de ses locaux, mais pour la bonne harmonie de la copropriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celui-ci.

Les portes d’entrée, fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons devront conserver leurs formes et couleurs primitives; les tentes extérieures devront être d’une forme et d’une couleur identique déterminées par le promoteur.'

Le syndicat des copropriétaires soutient que cet article signifie qu’un copropriétaire ne peut pas décider seul, dans le cadre de cadre de l’aménagement de son lot, d’habiller les gardes corps de son balcon en changeant sa forme et sa couleur, sous-entendu d’un projet commun et qu’a contrario,

lorsque le projet de changement de l’aspect extérieur des gardes-corps des balcons est commun et voté en assemblée générale, il échappe à cette règle.

Or, il ne ressort aucunement de la lecture de cet article que l’interdiction de modifier les gardes-corps des balcons et par là l’aspect extérieur de l’immeuble, dont la façade est directement impactée, ne concernerait que les copropriétaires pris individuellement et n’aurait pas vocation à s’appliquer en cas de décision collective.

En effet, comme le souligne à juste titre, les gardes-corps existent depuis l’origine de l’immeuble et font partie de sa signature, que le règlement de copropriété a manifestement voulu protéger l’aspect extérieur de l’immeuble en posant pour interdiction de modifier les couleurs et les formes primitives des gardes-corps des balcons.

Par l’adoption de la résolution querellée, l’assemblée générale a en réalité modifié le règlement de copropriété en ce qu’il énonce expressément que 'Les portes d’entrée, fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons devront conserver leurs formes et couleurs primitives; les tentes extérieures devront être d’une forme et d’une couleur identique déterminées par le promoteur.'

S’agissant d’une modification affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et par conséquent sa façade, partie commune, la résolution litigieuse devait adoptée à la majorité de l’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 et à la majorité de l’article 25.

Cette résolution encourt également l’annulation.

Le jugement sera en conséquence infirmé.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement , par arrêt contradictoire et en premier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Annule les résolutions n° 12 et 14 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence […] du 08 décembre 2015,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à payer à M^me C X la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence […] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président