COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 MARS 2022

HG

N° 2022/

N° RG 19/06017 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEDNM

X-F Y

A B épouse Y

C/

Syndicat des copropriétaires SDC LE SIRIUS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joëlle HELOU-MICHEL

M^e Stein SERRADJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 29 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05105.

APPELANTS

Monsieur X-F Y, demeurant « […] », […]

représenté par M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE

Madame A B épouse Y, demeurant « […] », […]

représentée par M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires SDC LE SIRIUS, dont le siège social est […] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET BRYGIER, dont le siège social est sis […] représenté par M^e Stein SERRADJ, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2022

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

X-F Y et son épouse A B (les époux Y) sont propriétaires des lots n° 68 (un appartement au 8ème étage auquel est attaché la jouissance exclusive de la toiture terrasse au droit de l’appartement d’environ 181,27 m²) 69 (le droit à la jouissance exclusive de la toiture terrasse de 175 m² environ ) et 15 (garage et cave incorporée) au sein de l’immeuble « […] », situé au […].

Par la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017, il a été voté :

-la réfection de la toiture terrasse, selon le devis Cavanna pour un coût total de 89 929,99€ TTC ;

-le coût de ces travaux a été réparti de la façon suivante :

-63 371,42 € à la charge des époux Y,

-26 558,57 € à la charge de tous les copropriétaires, selon la clé de réparation des charges générales.
Par acte d’huissier du 23 octobre 2017, les époux Y ont assigné le syndicat des copropriétaires le Sirius devant le tribunal de grande instance de Grasse, afin de voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété et de l’article 515 du code de procédure civile :

- dire et juger que la répartition du coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, votés à la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017 à hauteur de 89 929,99 € TTC, était contraire aux dispositions de la loi et du règlement de copropriété,

- dire et juger que la répartition du coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse votés à la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017 à hauteur de 89 929,99 € TTC devait être annulée,

- procéder à une nouvelle répartition des charges conforme à la législation et au règlement de copropriété,

- dire et juger que la totalité du coût des travaux de réfection de l’étanchéité votés à la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017 à hauteur de 89 929,99 € TTC devait être répartie en charges communes générales,

- dire et juger qu’ils devraient être dispensés de participation aux frais exposés par le syndicat dans le cadre de la présente procédure,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire n°RG 17/05105 du 29 mars 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

-rejeté la demande d’annulation partielle de la résolution n°2 de l’assemblée générale de la copropriété le Sirius en date du 1er septembre 2017 ainsi que la demande visant à une nouvelle répartition des charges présentées par les époux Y,

-dit sans objet la demande de validation de la répartition des charges de travaux telle que figurant à la résolution n°2 du procès verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2017 présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Sirius,

-condamné les époux Y au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Sirius de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamné les époux Y aux dépens,

-rejeté la demande de dispense de participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Sirius présentée par les époux Y,

-dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Le premier juge a rejeté la demande des époux Y aux motifs qu’ils ne demandaient qu’une annulation partielle de la résolution alors qu’elle encourait une annulation totale, pour avoir soumis à un vote unique des questions distinctes, sans que celle de la répartition de la charge des travaux ait été prévue dans l’ordre du jour, mais qu’il ne pouvait ni annuler partiellement la résolution, ni statuer « ultra petita » en l’annulant totalement.
Par déclaration d’appel du 11 avril 2019, les époux Y ont régulièrement interjeté appel de la décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 24 juin 2019, les époux Y demandent à la Cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, et le décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 515 du Code de Procédure Civile,

- Déclarer recevable l’appel des époux Y,

- Réformer le jugement querellé en ce qu’il a:

- Rejeté la demande d’annulation partielle de la résolution n°2 de l’assemblée générale de la copropriété […] du 1er septembre 2017 ainsi que la demande visant à une nouvelle

répartition des charges présentées par les époux Y;

- Condamné les époux Y au paiement de la somme de 1.500 € au syndicat des

copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

- Condamné les époux Y aux dépens;

- Rejeté la demande de dispense de participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires présentée par les époux Y.

Statuant à nouveau,

- Déclarer et juger que la répartition du coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, votés à la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017, à hauteur de 89 929,99 € TTC, est contraire aux dispositions de la loi et du règlement de copropriété,

- Déclarer et juger que la répartition du coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, votés à la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017, à hauteur de 89 929,99 € TTC, doit être annulée,

En conséquence,

- Procéder à une nouvelle répartition des charges conforme à la législation et au règlement de copropriété,

- Déclarer et juger que la totalité du coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, votés à la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017, à hauteur de 89 929,99 € TTC, doit être répartie en charges communes générales,

- Dire et juger qu’ils devront être dispensés de participation aux frais exposés par le syndicat dans le cadre de la présente procédure,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.

Ils soutiennent que :

- le juge de première instance a introduit dans le débat un argument nouveau (refus d’une nullité partielle d’une résolution d’AG), qui n’était pas soutenu par le défendeur, et qui l’a conduit à débouter les demandeurs, sans rouvrir les débats,

-en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, ils demandent la nullité de la répartition des charges dès lors que celle-ci n’était pas prévue à l’ordre du jour,

-la nullité de la résolution est également encourue au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puisque la répartition des charges doit rentrer dans les frais de conservation de l’immeuble, de sorte qu’elle est contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

-la répartition du coût des travaux est également contraire au règlement de copropriété, notamment à l’article 3 qui y inclue le toit terrasse comme partie commune, même si elle est à jouissance privative,

-conformément à l’article 5 du même règlement, le syndicat des copropriétaires est tenu aux gros travaux qui relèvent de la vétusté normale de la terrasse, ce qui est le cas en l’espèce, puisque le défaut d’étanchéité relève de l’origine de l’immeuble,

-la nullité partielle de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017, c’est à dire la nullité de la répartition du coût des travaux, est encourue et à défaut la nullité de cette résolution,

- une nouvelle répartition des charges conformes à la législation et au règlement de copropriété doit être faite,

- le coût des travaux doit être réparti en charges communes générales.

Selon ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 août 2019, le syndicat des copropriétaires le Sirius, représenté par son syndic en exercice, la SARL cabinet Brygier demande à la Cour de :

Vu le règlement de copropriété

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2017

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- constater que le règlement de copropriété ne prévoit que la mise à disposition de la toiture terrasse constituant le lot numéro 69 à charge pour son propriétaire de procéder à la réalisation des aménagements privatifs et d’accès nécessaires,

- constater que les aménagements réalisés sur la toiture terrasse (jardinières, plantations et revêtement de sol) constituent des parties privatives,
- constater que seuls les travaux de remise en état de l’étanchéité de l’immeuble constituent des travaux incombant au syndicat des copropriétaires,

- constater que les époux Y n’ont pas contesté les travaux à exécuter mais uniquement les modalités de répartition de leur coût,

En conséquence,

- dire et juger que la réalisation de ces travaux de remise en état des parties communes suppose que les époux Y prennent à leur charge l’intégralité des travaux de dépose

et de repose des aménagements privatifs en ce compris revêtement de sol, jardinières, terres végétales et végétaux situés sur la toiture terrasse et composant le lot numéro 69,

- dire et juger que la répartition des charges de travaux figurant dans le procès-verbal de

l’assemblé générale du 1er septembre 2017 est conforme,

- rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions des époux Y,

- Condamner les époux Y à payer la somme de 3.000 € euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que :

- le tribunal n’était pas tenu de soumettre son initiative (refus de la nullité partielle d’une résolution) à la discussion des parties dès lors qu’il s’est borné à donner aux faits et actes litigieux leur exacte qualification,

-en application des articles 4 et 5 du règlement de copropriété, la réfection du complexe d’étanchéité ne peut être mise à la charge des copropriétaires des lots 68 et 69 que dans la mesure où il est démontré que les travaux seraient justifiés par une autre cause que la vétusté normale,

-or, les aménagements effectués par les appelants relèvent d’aménagements privatifs, dont les frais de pose, de dépose et/ou de remise en état lors de la réalisation des travaux d’étanchéité ne peuvent être mis à la charge de la copropriété ;

-c’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires a décidé de ventiler la répartition des charges entre le syndicat et les époux Y.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande des époux Y tendant à voir annuler la résolution n°2 en ce qu’elle a procédé à la répartition du coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse :

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

En l’espèce, l’ordre du jour pour la résolution n°2 était libellé comme suit :

« L’assemblée générale décide de reprendre l’intégralité de l’étanchéité de la toiture – terrasse de l’immeuble, suivant le devis …

Les Compagnons du Bâtiment pour un montant de 115 744,60 € TTC.

ou

Cavanna Étanchéité pour un montant de 89 929,99 € TTC (Variantes : forme de pente au mortier : 5 744,48 € TTC ; dalles sur plots : 13 577,85 € TTC).

ou

D E pour un montant de 107 307,74 € TTC.

L’assemblée générale donne délégation éventuelle au conseil syndical et au syndic pour choisir l’entreprise adjudicataire.

4. Décision éventuelle de souscrire un prêt pour le paiement des travaux (Propositions Credit Foncier et Monte Paschi Banque ci-annexées). (Article 24) – (Résolution n°3) »

Ainsi, l’ordre du jour annoncé pour la résolution n°2 ne portait que sur le principe des travaux d’étanchéité de la toiture – terrasse de l’immeuble et le choix de l’entreprise pour les réaliser, mais aucunement sur la répartition de la charge de ces travaux.

Or, la résolution votée a porté non seulement sur la décision de retenir le devis Cavanna Étanchéité pour un montant de 89 929,99 € TTC, mais également sur la répartition de la charge de ces travaux à hauteur de 63 371,42 € pour les époux Y, et de 26 558,57€ pour tous les copropriétaires, selon la clé de réparation des charges générales.

Pour cette seule raison, la décision relative à la répartition de la charge des travaux encourt la nullité, les dispositions de l’article précité étant d’ordre public, et le premier juge ayant considéré à tort que la nullité partielle de la résolution ne pouvait être prononcée.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande des époux Y tendant à voir annuler la résolution n°2 en ce qu’elle a réparti le coût des travaux à hauteur de 63 371,42€ pour les époux Y, et de 26 558,57 € pour tous les copropriétaires.

Sur la répartition du coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse :

Les époux Y se prévalent des dispositions des articles suivants :

-10 de la loi de 1965 sur le critère d’utilité des équipements communs en indiquant que l’étanchéité du toit de l’immeuble est « utile » à l’ensemble des copropriétaires, puisqu’elle assure le clos et le couvert du bâtiment.

- 3 du règlement de copropriété qui définit les parties communes, en y intégrant notamment « les fondations, les gros murs, les éléments constituant l’ossature du bâtiment, les charpentes et leurs couvertures », ce qui implique que le toit de l’immeuble soit une partie commune, même si sa jouissance est privative.

-5 du règlement de copropriété précisant quant à la spécificité du toit terrasse :

« La toiture terrasse de l’immeuble est prévue inaccessible, l’entretien et les réparations étant à la charge de la copropriété. Toutefois le copropriétaire du lot numéro soixante huit au huitième étage, pourra à sa convenance avoir la jouissance de la toiture terrasse, sous réserve d’effectuer sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, les travaux nécessaires pour la rendre accessible, notamment la construction d’un escalier extérieur sur la terrasse ouest et en prenant également de plein droit et du seul fait de ladite utilisation, la charge à ses frais exclusifs, des réparations et de l’entretien de ladite terrasse.

En ce cas, seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité.»

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’en application de l’article 10 alinéa 2 de la loi de 1965, les travaux d’étanchéité de la toiture terrasse, partie commune, incombent à l’ensemble des copropriétaires, ni que la toiture terrasse a été convenablement entretenue, mais selon lui, ces travaux doivent être distingués des frais de dépose et repose des aménagements réalisés par les utilisateurs de la toiture terrasse, conformément à une jurisprudence classique.

Il ressort des courriers datés des 11 mai et 8 juin 2017 de la SARL les Compagnons du Bâtiment Étanchéité adressés au cabinet Brygier que :

-l’étanchéité de la toiture est filante, les jardinières et garde-corps ont été construits sur l’étanchéité filante,

-les casquettes sont reliées avec la terrasse carrelée et les jardinières,

-la terrasse est unique, avec une seule étanchéité, elle date de 49 ans,

-seule une réfection totale est préconisée.

Aucune preuve n’est rapportée des aménagements qui auraient été réalisés par les occupants en jouissance privative de la toiture terrasse, et en particulier de ce qu’ils auraient eux-mêmes installé des jardinières et carrelé ce lieu.

Dans ces conditions et eu égard à la vétusté avérée de l’étanchéité, la charge totale des travaux votés lors de l’assemblée générale du 1er septembre 2017 doit être répartie entre l’ensemble des copropriétaires.

Sur la demande de dispense de participation aux frais exposés par le syndicat dans le cadre de la présente procédure :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Compte tenu de la solution apportée au litige, les époux Y devront être dispensés de participation aux frais exposés par le syndicat dans le cadre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS La Cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Annule la résolution n°2 de l’assemblée générale du 1er septembre 2017 en ce qu’elle a réparti le coût des travaux à hauteur de 63 371,42 € pour les époux Y, et de 26 558,57 € pour tous les copropriétaires,

Dit que la charge totale des travaux votés lors de l’assemblée générale du 1er septembre 2017 doit être répartie entre l’ensemble des copropriétaires, selon la clé de réparation des charges générales,

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires le Sirius, représenté par son syndic en exercice, la SARL cabinet Brygier aux dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, et à payer 3 000 euros aux époux Y en application de l’article 700 du code de procédure civile, au total pour la procédure de première instance et d’appel,

Dit que les époux Y seront dispensés de participation aux frais exposés par le syndicat dans le cadre de la présente procédure.