COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 22 FEVRIER 2022

[…]

N° 2022/ 72

N° RG 19/04401 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD6XI

C D

C/

F A

Z A épouse X

B A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre AGAEV

M^e Marie-Françoise DEPO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 31 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04225.

APPELANTE

Madame C D

née le […] à BAKOU (URSS-AZERBAIDJAN),

demeurant […]

représentée par M^e Alexandre AGAEV, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame Z A épouse X

née le […] à MONTELIMAR, demeurant […]

et

Monsieur B A

né le […] à MONTELIMAR,

demeurant […], […]

ensemble représentés par M^e Marie-Françoise DEPO de la SCP MARTIN VERGER DEPO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu les assignations des 14 et 26 septembre 2017, par lesquelles Mme. C D a fait citer M^me F A, M^me Z A et M. B A, devant le tribunal de grande instance de Nice.

Vu le jugement rendu le 31 janvier 2019, par cette juridiction, ayant débouté M^me C D de ses demandes relatives à la libération de l’indemnité d’immobilisation à son profit, au paiement des intérêts calculés sur la somme de 75'000 €, ordonné le versement de l’indemnité d’immobilisation de 75'000 € entre les mains de M^me F A, M^me Z A et M. B A, débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts, condamné M^me C D à leur payer la somme de 1500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du 15 mars 2019, par Madame C D.

Vu les conclusions transmises le 22 novembre 2020, par l’appelante.

Madame C D soutient que les clauses du compromis relative au dépôt de garantie sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article L.312-16 du Code de la Consommation en sa version applicable à la promesse qui interdisent les stipulations qui mettent à la charge de l’acquéreur-bénéficiaire de déposer la demande de prêt dans un délai quelconque et d’effectuer la notification de ladite demande au Notaire. Elle estime que les intimés ne pouvaient donc légitimement lui réclamer des justifications de ce chef.

L’appelante fait valoir que la banque a donné un accord de principe, après le dépôt dossier complet, puisqu’elle a réclamé des relevés de banque des établissements russes, afin de vérifier l’origine des fonds constituant l’apport personnel et estime qu’il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir rempli ses obligations.

Elle rappelle qu’il incombe au promettant de rapporter la preuve que la condition suspensive n’a pu se réaliser du fait du bénéficiaire et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Madame C D estime que le montant du dépôt de garantie est disproportionné et excessif, eu égard aux fait que les consorts Y ont vendu le bien peu de temps après le refus du prêt, étant précisé qu’ils n’ont pas réclamé avant deux ans le versement de cette somme, dont elle a sollicité depuis l’origine remboursement.

Vu les conclusions transmises le 4 mai 2021, par Madame Z A et Monsieur B A.

Ils exposent que la promesse de vente prévoit :

-qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives, le dépôt de garantie est acquis au bénéficiaire, sauf si celle-ci est due à des agissements fautifs de ce dernier ; que M^me C D ne justifie pas de la date du dépôt de son dossier de demande de prêt et qu’elle n’a pas fourni les justificatifs réclamés par la banque sur l’origine de son apport personnel.

- en pareil cas, le bénéficiaire ne pourra se prévaloir de l’application de l’article 1178 du code civil.

Ils soulignent que le retard pris en raison du comportement de M^me C D leur a causé un préjudice financier, dès lors qu’il devaient régler des droits de succession et que des diagnostics ont dû être refaits.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 14 décembre 2021.

SUR CE

Par acte reçu le 8 septembre 2014, par Maître Gérard Colas, Notaire à Nice, une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier a été régularisée par les consorts Y, au profit de Madame C D.
La promesse contenait des stipulations habituelles en la matière, dont les conditions suspensives.

La promesse consentie jusqu’au 14 novembre 2014, prévoyait, en outre, le versement de la somme de 75.000,00 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

Cette somme a été déposée entre les mains de Maitre Hervet, notaire du bénéficiaire, lequel

l’a transférée à Maître Colas, le 25 septembre 2014.

Madame C D justifie avoir déposé une demande de prêt le 10 septembre 2014.

Par courrier du 12 novembre 2014, la Société Générale l’a informée du refus du prêt.

M^me C D réclame la libération à son profit du dépôt de garantie.

L’article L.312-16 du Code de la Consommation en sa version applicable à la promesse

disposait en termes équivalents à ceux des articles L.313-41 et L.341-35 actuels que :

Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou

indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1

à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de

l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette

condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la

signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la

formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas

réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte

de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni

indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de

remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.

Si ce texte interdit d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, l’obtention du crédit peut faire l’objet d’une condition suspensive sous réserve que le délai prévu soit supérieur à un mois.

Est licite une clause précisant que la condition suspensive sera réalisée dès l’acceptation par l’acquéreur

L’acte notarié de promesse de vente fixait notamment une condition suspensive relative à l’obtention du prêt par le bénéficiaire, rédigée comme suit :

« Recours a un prêt :
Le bénéficiaire de la présente promesse de vente reconnait avoir été informé des dispositions des articles L 312-1 a L 312-36 – Chapitre II (Crédit lmmobilier) du Livre III du code de la Consommation relatif à l’information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier.

Le bénéficiaire déclare vouloir souscrire a un ou plusieurs emprunts a l’effet de financer tout ou partie du prix d’acquisition de l’immeuble ci-dessus désigné.

En conséquence, et conformément aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, Ia présente promesse unilatérale est soumise à la condition suspensive de l’octroi du ou des préts ci-aprés qu’il se propose de contracter dans Ies conditions suivantes :

Montant maximum des prêts sollicités ……………. .. 300.000 €

Durée minimum du ou des prêts . ……………………….. .. 15 ans

Taux d’interêt maximum accepté : ……………………. ..3, 50% l’an, taux hors assurance

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la remise ou la réception des offres de prêts établis conformément aux dispositions des articles L.312-1 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus et l’agrément par Ies assureurs du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d’assurances collectives, liés a ces préts.

Le bénéficiaire devra notifier, au notaire désigné pour la rédaction de I’acte authentique, dansles huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Si le béneficiaire veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier audit notaire, dans les formes et délais sus-indiqués, qu’il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l’aide d’un prêt.

Cette notification devra contenir la mention manuscrite dans laquelle il reconnaitra étre informé que, s’il recourait néanmoins a un prêt, il ne pourrait pas se prévaloir dudit code.

Le beneficiaire s’oblige a déposer ses demandes de prêt dans un délai de sept jours à compter de la signature des présentes et à justifier aussitôt audit notaire en Iui en adressant le double.

Si le défaut d’obtention du prêt résulte de la faute du béneficiaire, notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles, il ne pourra s’en prévaloir en application de l’articIe 1178 du Code civil suivant lequel 'La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empéché l’accompIissement'.

La notification de l’obtention de l’offre (ou des offres) du (ou des) prét(s) devra étre adressée au notaire charge d’établir l’acte devant réitérer les présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de reception, ou remise contre récépissé et regue au plus tard a la date ultime de réitération des présentes.

A défaut, les présentes seront caduques et de nul effet sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ni formalité judiciaire.

Cette condition suspensive devra étre réalisée, a peine de caducité de plein droit des présentes, au plus tard le 24 octobre 2014. »

Une indemnité d’immobilisation était également prévue dans les termes suivants :
« indemnité d’immobilisation

1. Constatation d’un versement par le bénéficiaire

Le bénéficiaire s’oblige à verser au plus tard le 18 septembre 2014, a peine de caducité des présentes, et ce a titre d’indemnité d’immobilisation à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, sur un compte ouvert au nom du tiers convenu ci-après désigné, la somme de soixante quinze mille euros (75. 000. €).

2. Nature de ce versement :La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes.

En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

3. Sort de ce versement :

La somme ci-dessus versée ne portera pas interêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes:

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités dans les délais et conditions prevus au présent acte, ou en cas de résolution de la vente par suite du non-paiement de la partie du prix stipulée payable a terme, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant, même si le béneficiaire faisait connaitre sa decision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du delai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure ou son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) si l’une des conditions suspensives affectant les présentes venait à ne pas être realisée, l’indemnité serait intégralement restituée au bénéficiaire, sauf si cette non-realisation résulte d’agissements fautifs de ce dernier.»

La question essentielle n’est donc pas de déterminer si le dossier de la demande de prêt a été déposé dans le délai prévu, mais si elle a été obtenue, dans le délai convenu et si le rejet est imputable à la bénéficiaire de l’offre.

L’appelante produit :

- un courrier lui ayant été adressé le 21 octobre 2014 par la Société Générale, précisant que son dossier avait reçu un avis favorable et qu’elle était dans l’attente des relevés de compte en Russie des six derniers mois afin de vérifier l’origine de l’apport personnel.

- une attestation de refus de financement du projet immobilier établie par cette banque le 12 novembre 2014, précisant qu’en fonction des éléments communiqués par M^me C D, elle ne peut donner une suite favorable à sa demande de financement.

Il apparaît ainsi qu’elle n’a pas satisfait à la demande de justificatifs de la banque, sur l’origine des fonds constituant son apport personnel et que cette carence est le motif du refus de l’octroi du prêt ; il convient, en conséquence, d’appliquer les dispositions de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige et de considérer que la condition suspensive est réputée accomplie.

La non réalisation de la condition suspensive est donc imputable à la bénéficiaire de la promesse de vente; en application des stipulations de celle-ci, le dépôt de garantie est conservé par les promettants, en l’espèce les consorts Y.

Il en résulte que la demande de restitution du dépôt de garantie formée par M^me C D doit être rejetée.

Le dépôt de garantie se distingue de la clause pénale qui seule peut être modulée par le juge.

Son montant correspondant à 10 % du prix de vente du bien n’apparaît pas disproportionné aux circonstances de l’espèce.

L’appelante ne peut, en conséquence, se prévaloir d’une résistance abusive de la part des vendeurs à l’appui de sa demande en dommages-intérêts.

La promesse de vente stipule que le dépôt de garantie est versé à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci et qu’ en aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

Dans ces conditions, les consorts Y ne sont pas fondés à réclamer les intérêts au taux légal sur cette somme pour la période du 24 octobre 2014 au 31 janvier 2019.

Ils ne justifient pas de l’existence d’un préjudice matériel directement lié au comportement de la bénéficiaire de la promesse de vente, pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts.

Madame Z A et Monsieur B A ne démontrent pas que l’action en justice a été engagée de mauvaise foi à leur encontre, ni fondée sur une une erreur grossière équivalente au dol, avec l’intention de nuire au défendeur. Leur demande en dommages et intérêts formée de ce chef est donc rejetée.

Le jugement est confirmé.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande en paiement d’intérêts au taux légal formée par Madame Z A et Monsieur B A.

Condamne M^me C D à payer à Madame Z A et Monsieur B A, ensemble, la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M^me C D aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.