COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 FEVRIER 2022

N° 2022/ 072

N° RG 18/19948

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDQB3

Z Y de X

C/

SARL I J K MANAGEMENT

(BREM)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MENTON en date du 23 Octobre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0000.

APPELANTE

Madame Z Y de X

demeurant […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuelle VIAL, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SARL I J K MANAGEMENT(BREM)

dont le siège social est sis […], représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ C B GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Anne FOURNIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 février 2022

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

P a r a c t e s o u s s e i n g p r i v é d u 3 n o v e m b r e 2 0 1 6 , l a S A R L B U R G E R R E A L E S T A T E MANAGEMENT consentait à M^me Y de X un bail de location meublé à usage de résidence secondaire concernant une maison d’une surface de 300 m² sise à […] moyennant un loyer mensuel de 9 000 € payable par trimestre et de manière anticipée.

Par un avenant du 25 novembre 2016, il était convenu que le bail prenne effet au 1er décembre 2016 pour se terminer le 15 décembre 2018.

La SARL BREM faisait délivrer le 12 décembre 2017 un commandement de payer la somme de 24 762,70 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 décembre 2017, la lettre de mise en demeure du 9 octobre 2017 étant demeurée infructueuse.

M^me Y de X versait une somme de 9 000 € par chèque le 23 janvier 2018.

Une saisie conservatoire des facultés mobilières de M^me Y de X était pratiquée le 12 janvier 2018 pour garantir le paiement des loyers dus à la SARL BREM. M^me Y de X quittait les lieux le 30 janvier 2018.

Un état des lieux de sortie était réalisé le 30 janvier 2018.

Se plaignant de loyers impayés et de dégradations locatives, la SARL BREM saisissait le Tribunal d’Instance de MENTON par acte du 12 février 2018.

Par un jugement du 23 octobre 2018, le Tribunal d’Instance de MENTON devait :

- CONDAMNER M^me Y de X à payer en deniers ou quittance à LA SOCIETE A G H I J K MANAGEMENT la somme de :

*28 026, 49€ (VINGT HUIT MILLE VINGT SIX EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES), représentant les loyers et impayés au 30 janvier 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

*10 637,41€ (DIX MILLE SIX CENT TRENTE SEPT EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES), au titre du coût des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

- AUTORISER LA SOCIETE À G H I J K MANAGEMENT à déduire de ces sommes, auxquelles la locataire a été condamnée au paiement, celle de 27 000€ (VINGT SEPT MILLE EUROS) au titre du montant du dépôt de garantie servi par M^me Y de X lors de la prise de possession du logement et qui a été conservé à la libération des lieux ;

- DEBOUTER M^me A Y de X de sa demande de restitution du dépôt de garantie;

- E IRRECEVABLE ET F, sans plus ample examen au fond, la demande formée par LA SOCIETE A G H I J

K MANAGEMENT aux fins de validation de la saisie conservatoire pratiquée à l’encontre de M^me Y de X le 12 janvier 2018;

- DEBOUTER M^me Y de X de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance;

- DEBOUTER M^me Y de X de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

- C O N D A M N E R M m e S T E F A N O W I C Z d e D A M P I E R R E à p a y e r à L A S O C I E T E A G H I J K MANAGEMENT la somme de 1 000 € (MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER M^me Y de X aux dépens de l’instance:

- en ce compris la moitié du coût de la moitié du constat d’huissier de justice en date du 30 janvier 2018, établi à titre d’état des lieux de sortie et,

- à l’exclusion du coût du commandement de payer en date du 12 décembre 2017, outre de la saisie conservatoire en date du 12 janvier 2018 ;
- DEBOUTER les parties de leurs plus amples demandes contraires à la présente décision;

- ORDONNER l’exécution provisoire.

M^me Y de X interjetait appel de ce jugement suivant déclaration d’appel du 18 décembre 2018.

Elle sollicite :

-le débouté de la SOCIETE A G H I J K MANAGEMENT de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes ;

-le rejet de toutes fins, prétentions et conclusions de SOCIETE A G H I J K MANAGEMENT ;

-la réformation en intégralité du Jugement rendu par le Tribunal d’Instance de MENTON le 23 octobre 2018 sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable et a rejeté, sans plus amples examen au fond, la demande formée par la SOCIETE A G H I J K MANAGEMENT aux fins de validation de la saisie conservatoire pratiquée à son encontre le 12 janvier 2018 ;

PAR CONSEQUENT :

-qu’il soit dit et jugé que le bailleur, la SARL I J K MANAGEMENT

(BREM) a manqué à ses obligations en ne permettant pas à son preneur de jouir paisiblement des lieux loués ;

-qu’il soit pris acte des désordres subis par elle à savoir :

*odeurs nauséabondes en provenance des canalisations

*dysfonctionnement du compteur électrique qui disjonctait de manière intempestive en entraînant un dysfonctionnement de la pompe de la piscine, de la porte du garage, du

chauffage, du cumulus et donc de 1'eau chaude, de la lumière, de la connexion wifi ainsi que

de l’alarme

*une humidité très présente dans toute la maison

-qu’il soit pris acte du contentieux l’opposant à EDF en lien direct avec le dysfonctionnement du compteur électrique de la villa louée ;

-la condamnation de la SARL I J K MANAGEMENT (BREM) à lui verser la somme de 30 000€ à titre de dommages et intérêts en raison de son préjudice de jouissance

-la condamnation de la SARL I J K MANAGEMENT (BREM) à lui restituer son dépôt de garantie d’un montant de 27 000€,

-la condamnation de la SARL I J K MANAGEMENT (BREM) à régler la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile

-la condamnation de la SARL I K MANAGEMENT (BREM) aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP BADIE – SIMON-THIBAUD & JUSTON, Avocats associes à la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence demeurant […] en Provence qui en ont fait l’avance.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

-que le loyer de la villa en question était très important justifiant une prestation de qualité hors norme ce qui n’a pas été le cas, comme en attestent les photographies versées aux débats ainsi que les attestations de proches ou de professionnels,

-qu’elle a subit un important préjudice de jouissance, d’ailleurs reconnu par la bailleresse qui lui a accordé amiablement une réduction du loyer de 4 000€ par tranches de 1 000€ sur 4 mois,

-que la facture électrique exorbitante confirme les dysfonctionnement électriques dont elle se plaint,

-que si elle n’a pas réglé les loyers d’octobre à décembre 2017 inclus c’est pour contraindre la bailleresse à faire réaliser les travaux nécessaires,

-qu’elle est partie fin janvier 2018 et à réglé le loyer de ce dernier mois,

-que le constat d’huissier n’établit pas les dégradations alléguées par la bailleresse mais une simple usure normale des lieux durant une année,

-qu’elle a parfaitement entretenu le bien comme en attestent des connaissances.

La SARL BREM conclut:

- que soit dit recevable mais mal fondé l’appel de M^me Y de X

- à la confirmation du jugement dont appel sauf en ce qu’il a :

* limité la condamnation de M^me Y de X au paiement de la somme de 28 026,49 € au titre des loyers impayés au 30 janvier 2018,

* limité la condamnation de M^me Y de X au paiement de la somme de 10 637,41 € au titre des réparations locatives,

* limité la condamnation de M^me Y de X au paiement de la seule moitié du coût du procès-verbal de constat d’Huissier en date du 30 janvier 2018, établi à titre d’état des lieux.

Y ajoutant,

-à la condamnation de M^me Y de X au paiement de la somme globale de 29 026,49 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 1er février 2018.

-à la condamnation de M^me Y de X au paiement de la somme globale de 17 667,71 € TTC au titre des frais de remise en état des lieux loués et du remplacement du mobilier détérioré.

-qu’il soit dit et jugé que les sommes susvisées porteront intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer s’agissant de l’arriéré locatif et du jugement à intervenir s’agissant des frais de remise en état des lieux loués et de remplacement du mobilier détérioré.
-au débouté de M^me Y de X de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

-à la condamnation de la même au paiement d’une somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel, ces derniers, distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-B-C, et qui comprendront en outre le coût du commandement du 12 décembre 2017, le coût de l’état des lieux de sortie du 30 janvier 2018, ainsi que les frais relatifs à la saisie conservatoire de créance.

Elle soutient:

-que la dette de loyer de septembre 2017 au 31 janvier 2018 est de 29 026,49 €, le jugement ayant oublié le solde de loyer de septembre 2017,

-qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er décembre 2016 et un état des lieux de sortie par huissier de justice non contradictoirement malgré la convocation de la locataire,

-que de leur comparaison résultent des réparations locatives plus importantes que celles retenues par le premier juge,

-qu’il importe peu qu’elle ne justifie que de certaines factures et pour d’autres réparations de simples devis,

-que la locataire ne rapporte nullement la preuve du préjudice de jouissance qu’elle invoque,

-que si un tel préjudice a existé il a été indemnisé, suivant protocole d’accord et il a été remédié aux désordres la locataire ne s’étant par la suite plus plainte d’aucun désagrément,

-qu’il n’y a aucun dysfonctionnement électrique la consommation de la locataire étant conforme à celle des précédents locataires,

-que si le loyer est important il est en rapport avec la valeur du bien immobilier proche des 4 millions d’euros et n’autorise pas à la dégradation de ce dernier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du même code dispose que le locataire est principalement tenu au paiement du loyer et des charges aux terme et montant convenu au contrat de bail.

Il n’est pas contesté que le bail a été signé le 3 novembre 2016 et que les lieux ont été quittés le 30 janvier 2018.

La bailleresse verse aux débats pour justifier de sa créance un commandement de payer en date du 12 décembre 2017 duquel il résulte une dette locative de 24 526,49€, outre un procès verbal de saisie conservatoire en date du 12 janvier 2018 aux fins de garantir cette créance.

Ce commandement de payer qui vise 1 000€ au titre du solde pour le mois de septembre 2017 ne s’appuie sur aucun décompte des sommes dues au titre des loyers et charges.

La preneuse, quant à elle, reconnaît ne pas avoir réglé ses loyers d’octobre à décembre 2017.

De sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il retient une dette de 28 026,49€ et condamne M^me Y à cette somme.

Sur les dégradations locatives

Il résulte de l’article 1730 du code civil que s’il a été fait un état des lieux d’entrée entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code met à la charge du locataire les dégradations ou les pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les dégradations locatives s’apprécient par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie contradictoirement établis.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’état des lieux d’entrée est contradictoire et l’état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice, certes hors la présence de la preneuse, mais cette dernière régulièrement convoquée, sans avoir sollicité de report, de sorte qu’il est parfaitement valable.

Enfin, de jurisprudence constante le bailleur n’a pas à justifier du montant des réparations locatives par factures, de simples devis sont suffisants.

Pour contester toute dégradation, M^me Y de X verse aux débats trois attestations de proches, dont le premier juge a parfaitement retenu que n’étant ni précises ni circonstanciées, elles ne sauraient venir contredire des constatations faites par huissier de justice, valables jusqu’à action en inscription de faux.

En outre, il importe peu que le contrat de bail ne prévoit pas la restitution des locaux avec remise en état, cette obligation résultant de l’application du droit commun des contrats de louage de bien.

Par ailleurs, le montant important du loyer, qu’il convient de mettre en rapport avec la valeur de la maison et qui a pour objet de régler le coût de l’occupation des lieux, ne peut être de nature à exonérer la locataire de ses obligations légales.

Suite à une comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et des pièces financières communiquées pour vérifier le bien fondé de la demande d’indemnisation tant en son principe qu’en son montant et selon des moyens adoptés en leur ensemble par la présente cour, c’est valablement que le premier juge a fixé à la somme de 10 637,41€ le montant des réparations locatives à la charge de la locataire.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l’obligation de délivrance d’un logement décent, d’entretien de la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, de jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.
Il appartient au preneur en application de l’article 9 du code de procédure civile de rapporter la preuve des manquements du bailleur à ses obligations, du préjudice de jouissance invoqué et du lien de causalité entre les deux.

M^me Y de X se plaint:

-d’odeurs nauséabondes en provenance des canalisations

-de dysfonctionnement du compteur électrique,

-d’une humidité très présente dans la maison.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’un protocole d’accord est intervenu entre les parties prévoyant une indemnisation par le bailleur à hauteur d’une réfaction de 1 000€ par mois du montant du loyer pour les mois d’avril à juillet 2017, représentant au total la somme de 4 000€ pour l’indemnisation des troubles suivants:

-odeurs de siphon émanant des salles de bains peu utilisées,

-coupures d’électricité causées par infiltration d’eau dans la boîte de dérivation de jardin après de forte pluie et déclenchement nocturne de l’alarme

-non fonctionnement du système de débordement de la piscine.

Or la preneuse ne justifie nullement que ces désordres déjà indemnisés se soient poursuivis postérieurement à ce protocole d’accord, ni que l’indemnisation perçue soit insuffisante au regard du trouble de jouissance vécu, de sorte que sa demande à ces titres ne saurait prospérer.

En effet, les attestations versées aux débats ni précises, ni circonstanciées comme les factures de travaux, ne rapportent pas la preuve ni de l’importance ni de la durée des désordres invoqués par la preneuse.

En outre, le litige entre EDF et la preneuse ne saurait incomber à la bailleresse, tiers au contrat de fourniture d’électricité conclu, d’autant que le relevé de consommation d’électricité correspond bien à celui dressé par le constat d’huissier et la consommation est normale au regard de la configuration des lieux et leurs équipements et au regard de celle de précédents locataires.

Enfin, concernant l’humidité de la maison, la preneuse échoue à en établir la réalité, en effet les photographies produites ne sont ni datées ni légendées, laissant apparaître soit un mur soit un sol craquelé ne permettant pas de les rattacher aux lieux loués.

Aussi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté la preneuse de ses demandes à ce titre également.

Sur le dépôt de garantie

C’est à juste titre que considérant que le dépôt de garantie a pour objet de garantir le bailleur de tout incident de paiement du loyer et des charges et/ou des dégradations locatives, le premier juge a autorisé ce dernier à déduire ce dépôt de garantie des sommes auxquelles la preneuse a été condamnée.

Sur les autres demandes

Rien ne justifie que le coût de la totalité du constat d’huissier du 30 janvier 2018 établi à titre d’état des lieux de sortie soit mis à la charge de la preneuse, aussi le jugement est confirmé en ce qu’il a mis la moitié de ce coût à la charge de la preneuse.

M^me Y de X est condamnée à 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-B-C, comprenant le coût du commandement de payer du 12 décembre 2017 et de la saisie conservatoire du 12 janvier 2018.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 octobre 2018 par le Tribunal d’Instance de MENTON

SAUF en ce qu’il ne met pas à la charge de M^me Y de X le coût du commandement de payer du 12 décembre 2017 et de la saisie conservatoire du 12 janvier 2018.

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

C O N D A M N E M m e S T E F A N O W I C Z à p a y e r à l a S A R L B U R G E R R E A L E S T A T E MANAGEMENT la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M^me Y aux dépens de l’appel avec distraction au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-B-C, comprenant le coût du commandement de payer du 12 décembre 2017 et de la saisie conservatoire du 12 janvier 2018.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT