Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 10 février 2022, n° 20/10296

TGI Marseille 18 septembre 2020

CA Aix-en-Provence
Confirmation 10 février 2022

Arguments

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Accepté
Responsabilité du propriétaire pour les désordres
La cour a estimé que les désordres étaient imputables à un manque d'entretien de la part de Monsieur D X, justifiant ainsi la demande de remboursement des frais engagés par la copropriété.
Accepté
Obligation de faire du propriétaire
La cour a jugé que l'obligation de réaliser les travaux était clairement établie et que le refus de Monsieur D X de s'exécuter justifiait la décision de le contraindre à agir.
Accepté
Dépens liés à l'instance
La cour a confirmé que les dépens de l'appel devaient être à la charge de Monsieur D X, en raison de la confirmation de l'ordonnance initiale.
Accepté
Frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a jugé que les frais engagés par le syndicat pour la procédure d'appel étaient justifiés et a accordé une somme à ce titre.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 10 févr. 2022, n° 20/10296
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/10296
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 18 septembre 2020, N° 19/05775
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Gilles PACAUD, président
Avocat(s) :	Carla SAMMARTANOAurelie BERENGER
Cabinet(s) :	SAMMARTANO AVOCAT
Parties :	S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE AR SON SYNDIC EN EXERCICE L'EURL DALLAPORTA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 10 FEVRIER 2022

N° 2022/ 108

Rôle N° RG 20/10296 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGN44

D X

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE AR SON SYNDIC EN

EXERCICE L’EURL DALLAPORTA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Carla SAMMARTANO

M^e Aurelie BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 18 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/05775.

APPELANT

Monsieur D X

né le […] à SAINT-QUENTIN, demeurant […]

représenté par M^e Carla SAMMARTANO de la SELARL SAMMARTANO AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet DALLAPORTA EURL, pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est […],

r e p r é s e n t é p a r M e A u r e l i e B E R E N G E R d e l a S C P C A B I N E T B E R E N G E R , B L A N C , BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Janvier 2022 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie A, Conseillère rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. X est propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée d’un immeuble situé […], appartement loué à M^me Y, placée sous la curatelle de Monsieur Z.

Des désordres ont affecté cet appartement, se traduisant par une inondation de la cave sous-jacente appartenant à M. A.

Une recherche de fuites a été réalisée le 20 juillet 2018 par la société AG Rénovation aux frais de la copropriété, qui a détecté un écoulement au niveau de l’évacuation des eaux usées provenant de l’appartement de M. X et s’écoulant dans la cave de M. A.

Une déclaration de sinistre a été effectuée par le syndic, le cabinet Dallaporta, à la suite de quoi le cabinet d’expertise Polyexpert a, dans un rapport du 17 septembre 2018, indiqué que la salle de bains de l’appartement de M. X présentait un affaissement au niveau du WC.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] indique avoir vainement mis en demeure M. X d’avoir à effectuer les travaux nécessaires.

Sur requête de la ville de Marseille, Monsieur B a été mandaté par le tribunal administratif de Marseille en qualité d’expert. Il a, dans un rapport de visite du 19 mai 2019, constaté la présence généralisée de moisissures dans la salle de bains ainsi qu’un effondrement partiel du plancher de celle-ci, à la suite de quoi la mairie de Marseille a pris un arrêté de péril grave et imminent le 5 juin 2019.
Le 25 septembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de l’ensemble des travaux préconisés par la société JC. Consulting, bureau d’études, à hauteur de 11'000 euros TTC.

À la suite de la reprise de la réalisation des travaux de reprise du plancher de la salle de bains, l’arrêté de péril a été levé le 21 avril 2020.

Entre-temps, par assignation du 5 décembre 2019, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] a fait assigner en référé M. X aux fins de le voir condamner au remboursement d’une somme de 12'800 euros au titre des frais avancés par la copropriété concernant la reprise du plancher et des frais du bureau d’étude, et à faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de la salle de bains conformément aux préconisations faites

Par ordonnance en date du 18 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

- jugé la demande recevable,

- condamné Monsieur D X à payer, à titre provisionnel, au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 10e, la somme de 12'800 euros,

- condamné Monsieur X, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, à réaliser des travaux nécessaires à la remise en état de sa salle de bains, conformément aux préconisations faites,

- rejeté le surplus des demandes,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné Monsieur X aux dépens du référé.

Cette ordonnance a été signifiée le 14 octobre 2020.

M. X en a relevé appel en toutes ses dispositions par déclaration au greffe du 26 octobre 2020.

Par conclusions déposées et notifiées le 13 décembre 2021, M. X a conclu comme suit :

- réformer l’ordonnance de référé prononcée le 18 septembre 2020,

A titre principal :

- constater que la condamnation pécuniaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas une provision,

- constater que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses,

- déclarer inopposable à l’appelant l’expertise judiciaire réalisée par M. B,

- en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

Subsidiairement,

- ordonner une expertise afin de déterminer l’origine des désordres, les travaux de nature à y remédier et déterminer si les travaux réalisés sur l’initiative du cabinet Dallaporta ont permis d’y mettre un terme, ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.

M. X oppose à la demande du syndicat des copropriétaires plusieurs contestations sérieuses.

Il rappelle en premier lieu, qu’en application de l’article 835du code de procédure civile, que seule peut être demandée en référé une condamnation à titre provisionnel et qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires a sollicité sa condamnation au paiement d’une somme de 25'175 euros en réparation des désordres, somme qui correspond à une condamnation pécuniaire et non pas à une provision.

L’appelant expose que les désordres résultent de la négligence dont sa locataire a fait preuve au sein de l’appartement, indiquant que celle-ci a, en juillet 2018, volontairement arraché du mur des canalisations de la salle de bains, et enlevé les joints d’étanchéité de la vasque ainsi que de l’évier de la cuisine.

Il expose avoir a tenté d’intervenir vainement auprès de sa locataire, d’alerter son curateur et le juge des tutelles et avoir découvert quand il a pu accéder au logement, que l’appartement avait subi des dégâts provenant de l’appartement sus jacent, sans que la locataire ne fasse aucune déclaration de sinistre.

Il indique qu’à la suite de la reprise des lieux donnés à bail, il a constaté que sa locataire a obstrué les aérations de la salle de bains pour se protéger des émanations de poussière provenant de la cour interne (ou puits de lumière), dont, lors d’une assemblée générale de 2004, les copropriétaires l’ont contraint à murer l’accès dont il disposait depuis la cuisine de ce logement, considérant que l’absence d’entretien de cette cour interne et l’accumulation de poussières subséquente ainsi que la fuite d’une conduite d’eau usée d’un étage supérieur, a participé de la réalisation du sinistre.

L’appelant considère que cet écoulement résulte également des travaux réalisés par M. A dans sa cave, lors desquels il a retiré la cloison qui supportait partiellement la canalisation tout usée à destination de son appartement.

M. X considère de fait que la cause et l’origine des désordres sont sérieusement contestables et que s’ils sont en partie dus à sa locataire, les désordres présentés par l’immeuble sont surtout imputables à des travaux réalisés par des copropriétaires voisins, notamment ceux réalisés par M. A, et par ailleurs à la fuite émanant de la cour interne rendue inaccessible en 2004 mais également par des infiltrations d’extérieures à l’immeuble.

Il considère que les dégradations dans son appartement, qui ont occasionné une fuite d’eau dans la cave en juillet 2018, ne sauraient cependant être la cause de l’affaissement partiel du sol de la salle de bains, une fuite d’eau ponctuelle ne pouvant mettre en danger la structure de l’immeuble.

M. X indique que les travaux réalisés par JC Consulting ne l’ont été dans les règles de l’art et souligne l’absence de diligences du syndic comme ayant contribué à la réalisation du sinistre, sur la base du procès-verbal de constat du 4 mai 2020, au regard de la réalisation de travaux effectués dans la cave de M. C mais également dans la cave de M. A.

Concernant l’expertise de M. B, il fait valoir qu’il n’a pas été convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception aux opérations d’expertise et n’a pas compris le sens ni la portée de l’appel téléphonique qu’il a reçu.

Il indique solliciter à titre subsidiaire, une expertise pour déterminer l’ensemble des désordres affectant l’immeuble toujours impacté par deux fuites d’origine distincte toujours en cours, en ce que le plafond de la cave est infiltré par une fuite provenant de la canalisation d’eau usée au niveau du premier étage, et au regard d’infiltrations en façade, constatées par la voirie de la commune.
Par conclusions déposées et notifiées le 24 décembre 2020, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] a conclu comme suit :

- confirmer l’ordonnance déférée à la cour sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- condamner Monsieur X au paiement de la somme de 2 000 euros sur ce fondement au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

- condamner l’appelant au paiement de la somme de 3000 euros sur le même fondement outre les dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’en 2015, une première déclaration de sinistre avait été réalisée par le syndic de la copropriété concernant des désordres provenant de l’appartement de M. X et consistant en des inondations dans la cave du dessous, propriété de M. A, la compagnie d’assurances indiquant à la copropriété que le litige devait se gérer entre eux, l’intimé relevant que visiblement rien n’a été fait et que la situation s’est considérablement dégradée puisque le plancher de l’appartement de la salle de bains, propriété de M. X s’est effondré partiellement, laissant un trou béant donnant dans la cave de M. A.

L’intimé expose que recherche de fuite réalisée en juillet 2018 à détecter un écoulement au niveau de l’évacuation des rues et provenant de l’appartement de M. X et s’écoulant dans la carte M. A.

Il expose que dans un rapport d’expertise Polyexpert du 7 septembre 2018, il a été constaté un affaissement au niveau du WC de l’appartement de M. X dont il impute les causes à des fuites d’eau récurrentes et à un manque d’entretien depuis plusieurs années, constat identique opéré par le bureau d’études J.C Consulting désigné par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 19 juin 2019.

Le syndicat des copropriétaires considère que l’effondrement du plancher a pour seule cause et origine le défaut entretien de la salle de bains de l’appartement de M. X lequel a été négligent à faire faire les travaux nécessaires pour y remédier malgré les multiples mises en demeures qui lui ont été adressées.

Le syndicat des copropriétaires considère que les allégations relatives aux travaux effectués par M. A dans sa cave, à savoir la dépose d’une cloison, sont fausses, et ne sont pas relevées par le rapport de l’expert judiciaire.

Il précise que compte tenu de l’urgence, l’expert a convoqué Monsieur X par téléphone de sorte que le rapport d’expertise lui est opposable, il ajoute que la demande d’expertise devra être rejetée, les causes et origines des désordres ayant été parfaitement déterminées par M. B.

Par ordonnance du 14 décembre 2021, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, il est prévu que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le rapport d’expertise effectuée par le cabinet Polyexpert le 16 septembre 2018, constate dans la salle de bains de l’appartement de M. X, un affaissement au niveau du WC, dont la cause est imputée à des fuites d’eau récurrentes au niveau du WC, par manque d’entretien depuis plusieurs années, indiquant que la cause n’est pas accidentelle de sorte que la garantie dégât des eaux n’est pas mobilisable.

Dans une lettre datée du 17 août 2018 adressée au syndic de copropriété, M. X a signalé l’existence de différents désordres affectant l’immeuble notamment concernant une lézarde latérale extérieure, le plancher haut de la cave, la présence de champignons enrobant les poutrelles métalliques IPN et l’incidence de travaux de percements entrepris par des copropriétaires, lettre à laquelle il indique qu’aucune suite n’a été donnée.

M. X expose que si l’origine des désordres est en partie du fait de sa locataire M^me Y, les désordres que présente l’immeuble, de nature à altérer sa structure sont surtout imputables à des travaux réalisés par des copropriétaires voisins, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires mais également par des infiltrations extérieures à l’immeuble signalées aux services de la mairie.

Il produit un procès-verbal de constat d’huissier établi le 4 juin 2019 qui mentionne la présence de traces d’écoulement d’eau sur le mur sur rue face escalier d’accès au sous-sol, et constate au niveau des caves (elles ne sont pas closes), un affaissement de la cloison avec désolidarisation de celle-ci en partie basse et haute, dans la cave de M. A, la présence d’une descente d’eaux usées anciennes ainsi que d’étais de soutènement, une absence de traces d’infiltrations ou d’humidité sur le fond de la cave, une absence d’eau au sol, la présence de gravats et de divers matériaux, un trou dans la voûte au-dessus rendant visible la partie inférieure de la cuvette des WC de l’appartement de M. X, un affaissement de la voûte de la cave au niveau d’un des fers de soutènement et à l’intérieur de la table de M. C, que la voûte a été en partie refaite au niveau de la descente des eaux.

Par ordonnance du 10 mai 2019, le tribunal administratif de Marseille, saisi d’une requête de la ville pour une suspicion de péril grave et imminent concernant l’immeuble situé […], a désigné en qualité d’expert M. B.

Dans son rapport effectué le 19 mai 2019, notamment en présence de la locataire assistée de son curateur, M. X dûment convoqué par téléphone de sorte que ce rapport lui est opposable, cet expert a constaté la présence généralisée de moisissures dans la salle de bains de l’appartement de M. X, ainsi qu’un effondrement partiel du plancher bas de la salle de bains présentant un trou béant donnant dans la cave et, lors de l’inspection des caves, une fuite d’eau sur le mur extérieur côté rue, fuite liée à une arrivée d’eau potable, ainsi que le soulèvement de la dalle béton, indiquant qu’une évacuation est probablement endommagée, et la chute en cours d’une cloison brique séparative, constatant également que certains IPN soutenant le plancher bas du R+1 sont totalement corrodées et stratifiés.

Cet expert a préconisé la prise d’un arrêté de péril grave et imminent pour l’appartement du rez-de-chaussée, qui sera pris le 4 juin 2019, ainsi que la réalisation des mesures suivantes à savoir: inspection caméra sur l’ensemble des réseaux d’eaux usées/ vannes, recherche de fuite sur l’arrivée d’eau fuyarde sur le mur extérieur côté rue, intervention d’un bureau d’études structure qualifié afin de réaliser une étude de confortement sur le plancher de la salle de bains, dépose de la cloison en train de chuter dans la cave, évacuation de la locataire de l’appartement du rez-de-chaussée.

Ensuite d’une assemblée générale du 19 juin 2019, les copropriétaires vont faire le choix du bureau d’études J.C Consulting.

L’intimé produit un mail adressé au syndic de la copropriété par ce bureau d’études le 9 août 2018, (soit avant sa désignation), dans lequel celui-ci a conseillé de faire étayer en urgence la zone préoccupante pour une mise en sécurité provisoire afin de parer au risque imminent d’effondrement et indiqué que l’état catastrophique du plancher bas n’est pas dû à un accident mais à un problème d’eau (fuites) récurrent depuis de nombreuses années par manque d’entretien, ajoutant que le poids de la locataire est un phénomène aggravant dans ce type d’avarie.

Il y est préconisé la réfection totale du plancher bas sur environ 10 m² ainsi qu’un système de ventilation des caves pour contenir les éventuels problèmes d’humidité impactant les fers des voutains de brique constituant le plancher haut, ainsi que la réfection impérative de tout le système de plomberie de la salle de bains.

La mainlevée de l’arrêté de péril sera prononcée le 21 avril 2020 ensuite d’une attestation d’achèvement de travaux dans les règles de l’art établi par le bureau d’études J.C Consulting le 16 mars 2020.

M. X justifie par la production d’une facture datée du 4 mai 2020 avoir effectué des travaux de plomberie notamment la pose d’un WC avec reprise de son évacuation par la société Bonacase Thierry.

L’appelant produit un procès-verbal de constat du 4 mai 2020 dans lequel il est mentionné que l’accès au logement est donné par la locataire présente, M^me Y.

Il est constaté dans le logement et dans la salle de bain qu’il n’existe plus aucun élément sanitaire, que les murs sont dégradés et parsemés de tâches de moisissures, l’ouverture du fenestron est condamnée, que le sol dont le niveau a été remonté au niveau de celui du couloir recouvert de tomettes est recouvert d’une simple chape de ciment avec une finition grossière débordant sur le couloir, il est relevé dans la cave, la présence d’infiltrations d’eau provenant de l’extérieur, la présence de salpêtre sur les murs et de taches d’humidité sur le sol, l’enduit se dégrade au plafond, l’entrée de la cave de M. C a été modifiée et le mur de parpaings n’est plus en alignement de 5 centimètres environ, dans la cave de M. A, il n’y a plus d’étais et la tuyauterie a été modifiée et détériorée et notamment la partie constituant l’évacuation d’eau du WC de l’appartement de M. X, à l’extérieur le sol du trottoir est affaissé entre deux regards et dans l’un d’eux s’effectue l’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées par la même conduite descendante.

Alors que M. X reconnaît que les désordres dont s’agit sont en partie imputables au comportement de sa locataire, comportement dont il répond vis-à-vis de la copropriété, il ne résulte pas des pièces versées aux débats, et avec l’évidence requise en référé, que ces désordres relèveraient d’autres causes, qui n’ont d’ailleurs pas été constatées par M. B dont la mission était de décrire l’état de l’immeuble, des bâtiments mitoyens et de préciser les modalités et mesures provisoires propres à mettre fin à l’imminence de péril, et alors que la mainlevée de l’arrêté de péril a été prononcée le 21 avril 2020 ensuite de la production d’une attestation achèvement de travaux établis par le bureau d’études J.C Consulting, de sorte qu’il n’y a aucune contestation sérieuse s’opposant à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […].

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 septembre 2019, la copropriété a voté le devis présenté par l’entreprise AG Rénovation pour un montant de 23'375 euros, sur la base du cahier des charges établi par le bureau d’études J.C Consulting.
Le syndicat des copropriétaires indique solliciter le montant des travaux réalisés selon facture de la société AGZ rénovation du 3 mars 2020 pour un montant de 11'000 euros outre la somme de 1800 euros, coût de l’intervention du bureau d’études J.C Consulting, le premier juge ayant par conséquent à bon droit condamné Monsieur X au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12'800 euros et à effectuer les travaux de remise en état de salle de bains.

L’ordonnance déférée à la cour est en conséquence de quoi confirmée en toutes ses dispositions y compris celle relative aux frais irrépétibles justement appréciée par le premier juge.

Il y a lieu de condamner M. X au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 18 septembre 2020 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille ;

Y ajoutant :

Condamne M. X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur X aux dépens d’appel.

La greffière Le Président