COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 JANVIER 2022

hg

N°2022 /26

Rôle N° RG 19/03575 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD4FA

Y Z

C/

A B

C D

E F

SAS AZUR & CONSTRUCTIONS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pauline BOUGI

l’ASSOCIATION RAYNE / SALOMEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 24 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02639.

APPELANTE

Madame Y Z

demeurant […]

représentée par M^e Pauline BOUGI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e M a r i n a C O L L I N d e l a S E L A R L A N D R E A N I – H U M B E R T , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame A B

Assignation portant signification de la déclaration d’appel en étude le 7 mai 2019 demeurant […]

défaillante

Monsieur C D

Assignation portant signification de la déclaration d’appel à personne le 7 mai 2019

demeurant […]

défaillant

Madame E F

Assignation portant signification de la déclaration d’appel à domicile le 7 mai 2019

demeurant […]

défaillante

SAS AZUR & CONSTRUCTIONS, dont le siège social est […], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Christian SALOMEZ de l’ASSOCIATION RAYNE / SALOMEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2022.

ARRÊT

Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Y Z est propriétaire d’une parcelle cadastrée sur la commune de Pélissanne, […] et 474, où sont édifiées une maison avec piscine.

À partir du mois d’octobre 2015, la construction d’un lotissement de cinq maisons a été entreprise aux abords de la façade sud de sa propriété, sur les parcelles cadastrées section AK n° 622/623, 624, 625/626, 592/599, 593/600 à l’initiative de la SAS Azur et Construction.

E F et C D sont propriétaires indivis des parcelles […] et 599, qui jouxtent le sud de sa propriété.

A B est propriétaire des parcelles […] et 600.

Le 3 mars 2015, E F et C D ont signé avec la société Azur et Construction un contrat de construction de maison individuelle, et un permis de construire n°013 069 15 E0024 lui a été délivré le 1er juin 2015.

Le 5 mars 2015, A B a signé avec la société Azur et Construction un contrat de construction de maison individuelle, et un permis de construire n°013 069 15 E0022 lui a été délivré le 1er juin 2015.

Y Z s’étant plainte des constructions réalisées sur les parcelles d’A B, at d’E F et C D, a obtenu en référé, par décision du 7 juin 2016, la désignation de Loïc de X en qualité d’expert.

L’expert ayant déposé son rapport le 28 décembre 2016, Y Z a assigné devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence A B, E F, C D et la SAS Azur et Construction afin de voir :

à titre principal,

- dire que les constructions d’habitation de A B, E F et C D lui créent un trouble anormal du voisinage en ce qu’elles :

-créent des vues sur sa propriété,

-obturent la vue dégagée dont elle disposait sur la campagne Pélissannaise,

-sont responsables d’une dévalorisation de son bien,

- condamner A B, E F et C D à transformer leurs portes fenêtres respectives en ouvertures anti-effraction fixes en mur en pavé de verre ou verre martelé à leurs frais,

à titre subsidiaire,
- condamner solidairement A B, E F et C D à doubler la clôture qui les sépare respectivement de sa propriété par la pose d’une clôture grillagée d’une hauteur de 2 mètres 50 supportant des écrans brises-vues,

en tout état de cause,

-condamner solidairement la société Azur et Construction, A B, E F et C D à lui verser les somme de :

.10 000 euros en réparation du préjudice de perte de vue,

.122 500 euros en réparation du préjudice de dévaluation de la valeur de son bien,

. 4 345,69 euros représentant le coût total de l’expertise avancée par elle,

-condamner solidairement la société Azur et Construction, A B, E F et C D à lui verser la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2019, le tribunal a débouté chacune des parties de ses demandes, et condamné Y Z aux dépens.

Par déclaration du 1er mars 2019, Y K a fait appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 remises au greffe et notifiées le 27 novembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, Y Z demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, et sur le fondement du trouble anormal de voisinage, de :

-infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il :

-déboute A B de sa demande de dommages et intérêts, et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre principal :

-dire que les constructions de A B, E F et C D lui créent un trouble anormal du voisinage en ce qu’elles :

-créent des vues sur sa propriété,

-obturent la vue dégagée dont elle disposait sur la campagne Pélissannaise,

-sont responsables d’une dévalorisation de son bien,

-condamner A B, E F et C D à transformer leurs portes fenêtres respectives en ouvertures antieffraction fixes en mur en pavé de verre ou verre martelé à leurs frais,

à titre subsidiaire :

-condamner solidairement A B, E F et C D à doubler la clôture qui les sépare respectivement de sa propriété par la pose d’une clôture grillagée d’une hauteur de 2 mètres 50 supportant des écrans brises-vues, en tout état de cause :

-débouter la société Azur et Construction de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner solidairement la société Azur et Construction, A B, E F et C D à lui verser les somme de :

.10 000 euros en réparation du préjudice de perte de vue,

.122 500 euros en réparation du préjudice de dévaluation de la valeur de son bien,

. 4 000 euros représentant le coût total de l’expertise avancée par elle,

-condamner solidairement la société Azur et Construction, A B, E F et C D à lui verser la somme de 7 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction pour ceux d’appel dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

-les deux maisons édifiées à moins de 3,5 m de sa maison lui ont supprimé la vue dégagée sur la campagne et l’intimité antérieures, ce qui a radicalement modifié son cadre de vie ;

-son bien est nettement déprécié ;

-le trouble anormal de voisinage est constitué alors même que sa propriété est située en zone 1AUb « en voie d’urbanisation » et non en zone urbanisée ;

-en effet les maisons ont été implantées à cette distance minime de la sienne, avec des pièces de vie et des ouvertures notamment par des porte-fenêtres sur leurs façades nord (pour B) ou nord et est (pour E F et C D ) donnant directement sur son fonds ;

-elle-même avait toutes ses ouvertures et lieux de vie au sud de la maison, et notamment sa piscine ;

-la société Azur et Construction qui a proposé les plans de construction et l’implantation des maisons à leur emplacement est également responsable des préjudices qu’elle subit sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 15 avril 2021, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SAS Azur et Construction entend voir:

-débouter Y Z de son appel et confirmer le jugement,

à titre subsidiaire,

-prononcer sa mise hors de cause et débouter Y Z de ses demandes de condamnations telles que formulées à son encontre,

-condamner Y Z à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Y Z aux entiers dépens
Pour elle :

-aucun trouble anormal de voisinage n’est caractérisé en l’absence de droit acquis à son environnement dans une zone vouée à être urbanisée ;

-elle-même n’est intervenue que pour la réalisation des maisons de A B, E F et C D, selon leurs souhaits, et non pour la création du lotissement ;

-elle ne peut être personnellement recherchée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2021.

Régulièrement assignés en étude avec signification de la déclaration d’appel le 7 mai 2019, A B, E F et C D n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le trouble anormal de voisinage :

Aux termes de l’article 544 du code civil, «la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.»

La limite à ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère suffisamment grave ou répété pour dépasser les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, suivant les conclusions de l’expert, les nouvelles constructions :

-n’entraînent pas de perte d’ensoleillement significative, (et d’ailleurs, devant la cour, Y Z ne se plaint plus d’un tel préjudice),

-à quelques centimètres près, elles sont conformes aux permis de construire délivrés, tant par leur hauteur que par leur distance avec la limite du fonds Z, qui doit dépasser 3 mètres, selon le plan local d’urbanisme,

-la vue antérieure dégagée sur l’horizon est perdue, les deux nouvelles maisons étant positionnées devant celle de Y Z, le ressenti est très défavorable,

-la modification du cadre de vie est considérable, radicale et définitive,

-les vues créées sur sa propriété pourraient être réduites par le doublage de la clôture de Y Z,

-le bien est affecté d’une moins-value qui pourrait aller jusqu’au quart de sa valeur,

-le plan local d’urbanisme qui interdisait toute construction devant le terrain de Y Z sur 75 m jusqu’à la route départementale 575 a été modifié et a permis les constructions qui ont obturé la vue qui portait alors au-delà des 75 m sur une zone non urbanisée.
Contrairement à ce que soutient Y Z, les deux maisons n’ont pas été édifiées à moins de 3,5 m de sa maison, mais à plus de 3,5 m de la limite de son fonds.

S’il ressort du rapport d’expertise et des permis de construire délivrés que les propriétés sont situées en zone 1AUb4, aucun extrait de ce plan local d’urbanisme n’étant versé aux débats, il ne peut être confirmé, comme le soutient Y Z qu’il s’agit d’une zone « en voie d’urbanisation » plutôt que d’une zone urbanisée.

En toute hypothèse, la modification du plan local d’urbanisme est à l’origine, ou a permis les constructions dénoncées.

S’il est admis qu’un trouble anormal de voisinage peut être constitué alors même que les constructions ont été réalisées conformément à la réglementation, encore faut-il démontrer l’anormalité de ce trouble qui doit être suffisamment grave ou répété.

En l’espèce, la perte de vue est réelle, mais hormis le fait qu’elle était dégagée et vide de constructions, rien ne démontre son caractère particulier en ce qu’elle aurait porté sur une nature d’intérêt ou un paysage d’exception.

Or, le droit à la vue n’est pas protégé, notamment en zone vouée à être construite, les propriétaires des nouvelles maisons ne pouvant être tenus pour responsables de la modification des règles locales d’urbanisme.

Le deuxième problème évoqué par Y Z consiste en la perte d’intimité ressentie par la proximité des lieux de vie de ses voisins avec ses différents espaces de vie, y compris dans son logement.

Or, la réalité de la perte d’intimité dans son logement n’est pas caractérisée en l’absence de précision, hormis des perceptions, sur la distance entre ses pièces de vie et la limite des fonds, et alors que les photographies produites mettent en évidence des baies vitrées dépourvues de tout rideau.

Concernant la perte d’intimité dans son jardin ou sa piscine, elle ne présente pas un caractère de gravité traduisant son anormalité dès lors qu’il peut y être remédié par des plantations ou des clôtures choisies en fonction de la situation, quant à la vue, l’ensoleillement et l’intimité.

Enfin, la perte de valeur du bien, si elle était établie, ce qui ne saurait résulter des trois estimations immobilières établies en novembre et décembre 2015 et de l’affirmation de l’expert selon laquelle le bien est affecté d’une moins-value qui pourrait aller jusqu’au quart de sa valeur, aurait pour origine principale la modification du plan local d’urbanisme dont les constructions ne sont que la conséquence.

Il convient au surplus d’ajouter que le rapport a été établi peu de temps après les constructions et qu’il résulte des photographies produites et datant de 2019 que des végétaux plantés sur le terrain de Y Z le long de sa clôture atténuent d’ores et déjà les inconvénients dénoncés.

Pour l’ensemble de ces motifs et ceux retenus par le premier juge, le jugement ayant rejeté les demandes de Y Z donc confirmé.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Condamne Y Z aux dépens d’appel, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, et à payer 2 000 euros à la société Azur et Construction en application de l’article 700 du code de procédure civile.