COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 480

N° RG 20/11621

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGSAZ

[K] [R]

[P] [L] épouse [R]

C/

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Séverine

PENE

M^e Sandra

JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 30 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118001843.

APPELANTS

Monsieur [K] [R]

né le 05 Février 1955 à [Localité 4] (Tunisie), demeurant [Adresse 1] [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005823 du 10/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Madame [P] [L] épouse [R]

née le 26 Octobre 1964 à [Localité 5] (Tunisie), demeurant [Adresse 1] [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005544 du 10/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentés par M^e Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis à [Localité 3] [Adresse 1]

agissant par son syndic en exercice la société FONCIA JOMEL [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en ex ercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [K] [R] et Mme [P] [L] sont propriétaires d’un appartement dans la résidence se nommant [Adresse 1], située au [Adresse 1], [Localité 3].

Selon décompte arrêté au 27 février 2018, le retard de charges les concernant était de 5.612,81 €.

Le Syndicat des Copropriétaires a initié une première procédure par acte introductif d’instance du 28 novembre 2014, devant le Tribunal d’instance de TOULON, ayant donné lieu à un jugement du 02/06/2016, condamnant M. [R] et Mme [L], à :

— « Payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la somme de 3 731,12 € au titre des charges de travaux et frais, visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 modifiée, compte arrêté au 18/02/2016, avec intérêts au taux légal et à compter de la signification de la présente décision.

— Autorisé M.[K] [R] et Mme [P] [L] à s’acquitter de leur dette en 24 versements mensuels successifs et égaux, d’un montant de 155,45 €, exigibles le 10 de chaque mois, en sus des charges et travaux courants, la première échéance étant fixée au 10 du mois suivant la signification de la présente et la 24ème et dernière étant, sauf meilleur accord, des parties majorées, des intérêts et des frais. A défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

— Condamner solidairement M.[R] et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la somme de 200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure

Considérant que si M.[R] et Mme [L] se sont acquittés des mensualités de l’échéancier, ils ont laissé se développer la dette concernant les appels de fonds postérieurs, pour laquelle ils n’ont effectué que des versements partiels, par acte en date du 5 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a saisi le Tribunal d’Instance de Toulon aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de M.[K] [R] et Mme [P] [L] à payer au syndicat de la copropriété la somme de 5 612,81 € avec intérêts de droit à compter du jugement rendu le 2 juin 2016, les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Par jugement rendu le 30 septembre 2020, le Tribunal a :

CONDAMNE solidairement M.[K] [R] et Mme [P] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 3] les sommes suivantes :

—  3367.58 F au titre des charges de copropriété impayées au 24 juin 2020 (appel de fonds du 3ème trimestre 2020 inc1us) avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2018 date de 1'assignation;

—  300 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile:

CONDAMNE solidairement M.[K] [R] et Mme [P] [L] aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe en date du 26 novembre 2020, M.[R] et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent :

RECEVOIR Mme [L] et M. [R] en leur appel

INFIRMER les termes du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulon en date du 30 septembre 2020

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires ne verse pas les appels de fonds pour la période réclamée pour les charges de copropriété litigieuses.

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats ni les convocations aux Assemblées Générales ni les notifications de ces Assemblées Générales de telle sorte que ces Assemblées Générales sont totalement inopposables à M.[R] et Mme [L].

CONSTATER que Mme [L] et M. [R] font des versements réguliers au titre des charges de copropriété.

DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

A l’appui de leur recours, ils font valoir :

— qu’ils versent mensuellement 200€ qui n’apparaissent pas sur les comptes de la copropriété,

— que la gestion de la copropriété reste douteuse,

— que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats ni les convocations aux AG, ni les notifications de ces AG, ne rapportant pas la preuve qu’elles sont définitives de sorte que les charges ne sont pas dues,

— qu’aucune mise en demeure postérieure à la précédente procédure ne leur a été faite,

— que le syndicat doit s’expliquer sur le solde antérieur figurant sur le relevé de compte.

Le syndicat des copropriétaires conclut :

A TITRE PRINCIPAL

Réformer la décision du Tribunal judiciaire de TOULON du 30/09/2020 en ce qu’elle a condamné solidairement M. [K] [R] et Mme [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 3], les sommes suivantes :

—  3367,58 € au titre des charges de copropriété impayées au 24/06/2020 (appel de fonds du 3ème trimestre 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 05/06/2018, date de l’assignation,

—  300 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Confirmer, pour le surplus la décision querellée en ce qu’elle a condamné solidairement M.[K] [R] et Mme [P] [L] aux entiers dépens.

Et statuant de nouveau,

Condamner solidairement M.[K] [R] et Mme [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 3], les sommes suivantes :

—  5.198,76€ au titre des charges de copropriété impayées au 10/05/2021 avec intérêts au taux légal à compter du 05/06/2018, date de l’assignation,

—  1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Confirmer purement et simplement la décision du Tribunal judiciaire en date du 30/09/2020, en actualisant la dette locative.

Condamner les époux [L]-[R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence IMPERATOR 1, la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux entiers dépens.

Il soutient :

— qu’il a versé toutes les pièces justificatives,

— que les extraits de compte laisse apparaître les versements faits par les appelants,

— que les comptes sont tenus par un professionnel de l’immobilier et ne sont nullement confus,

— que l’attitude des appelants est purement dilatoire,

— que les sommes réclamées n’englobent pas les condamnations du 2 juin 2016,

— que sur les 24 versements mensuels de 155,45€ résultant de la décision du 2 juin 2016, les appelants n’en ont versé que 19,

— qu’il sollicite que les sommes dépensées pour les démarches contentieuses soient mise à la charge des appelants.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement des charges

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire est débiteur vis à vis du syndicat des copropriétaires d’une quote part des charges et des dépenses générales communes, au prorata des tantièmes de copropriété afférents à leur lot, dès lors que celles-ci ont été décidées et votées lors des assemblées générales des copropriétaires régulièrement constituées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété,

— le descriptif des lots,

— la mise en demeure du 6 août 2013,

— l’avis avant huissier du 22 août 2013,

— la sommation de payer après mise en demeure du 13 janvier 2014,

— l’extrait compte copropriétaire au 27 février 2018,

— le jugement du TI de Toulon du 02 juin 2016,

— les assemblées générales des 06 novembre 2014, 16 décembre 2015, 16 décembre 2016 et 21 décembre 2017,

— les appels de charges,

— la répartition des charges de copropriété,

— le contrat de syndic,

— les convocations aux assemblées générales de 2016 à 2018 ;

— les justificatifs d’envois et avis de réception des convocations aux assemblées générales et transmissions des procès-verbaux d’assemblées générales de 2016 à 2018,

— l’extrait de compte copropriétaire au 02 avril 2019,

— la comptabilité [R]-[L],

— les extraits de compte 2017 à 2019,

— les appels de charges de 2016 à 2020,

— l’actualisation de la dette locative,

— le dernier contrat de syndic,

— l’assemblée générale du 25 août 2020,

— le dernier appel de provisions 2020/2021.

Comme l’a retenu le premier juge, l’examen de l’extrait de compte copropriétaire (pièce 6 et 22) fait état au 1er juillet 2016 d’un solde antérieur de 3 743,33€ qui correspond à 12,21€ près à la condamnation du 2 juin 2016, et de versements mensuels de 155,43€ pour la période de d’octobre 2016 à août 2018 en exécution de cette condamnation accordant aux appelants un échéancier, d’après appels de fonds suivant compte arrêté au 18 février 2016.

Pour autant, c’est à juste titre que le premier juge a dit qu’il résulte de cet examen que les appels de fonds pour la période postérieure au jugement n’ont pas été réglés régulièrement et en totalité, laissant la dette augmenter, même si le décompte tient compte des versements effectués par les appelants, contrairement à ce qu’ils affirment.

En outre, également contrairement à ce qu’affirment les appelants la loi de 1965 ne prévoit pas la nécessité d’une mise en demeure pour rendre exigibles les charges de copropriété impayées et le syndicat peut donc poursuivre les copropriétaires en paiement de ces charges sans elle.

Il résulte de l’article 36 du décret de 1967 qu’à défaut de mise en demeure les intérêts de retard courent à compter de l’assignation.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que les procès verbaux d’assemblée générale, les appels de charges et les décomptes sont suffisants pour justifier de l’exigibilité de la créance, en l’absence de preuve de contestation des assemblées générales.

En conséquence et eu égard aux pièces produites, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu à hauteur de la somme de 3367,58€ les charges de copropriété impayées au 24 juin 2020 (appel de fonds du 3ème trimestre 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2018, date de l’assignation, le surplus de la demande ne correspondant pas à des charges mais à des frais au titre de l’article 10-1 nouveau de la loi du 16 juillet 1965.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’actualisation de la dette faute de décompte actualisé versé aux débats par le syndicat.

Aux termes de l’article 10-1 nouveau de la loi du 10 Juillet 1965, il est précise que « par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de 1'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Considérant que la somme de 121,33 € correspondant aux frais d’assignation ne constitue pas des frais au sens de cet article, mais a vocation à être indemnisée au titre des dépens et que les sommes répétées de 98,04 € de 'frais étude dossier contentieux’ ne constituent pas davantage des frais nécessaire au sens de ce même article, d’autant qu’ils ne sont justifiés par aucune pièce, c’est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

M.[R] et Mme [L] sont condamnés in solidum à 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de TOULON,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M.[R] et Mme [L] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] agissant par son syndic en exercice la société FONCIA JOMEL [Localité 3], la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M.[R] et Mme [L] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT