COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 31 MAI 2023

N° 2023/ 241

N° RG 21/01788

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG47F

[F] [E]

C/

[L] [I] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florian DABIN

M^e Véronique MONDINO -

GROLLEAU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AUBAGNE en date du 15 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11/19315.

APPELANT

Monsieur [F] [E]

né le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 8] (75), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Florian DABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [L] [I] épouse [P]

née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 10] (83), demeurant [Adresse 6], représentée par son mandataire la SARL IMMOBILIERE DE L’ARC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Véronique MONDINO-GROLLEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Février 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon contrat en date du 16 octobre 2008, Mme [L] [P], bailleresse,

représentée par la SARL IMMOBILIERE DE L’ARC, en sa qualité de titulaire d’un mandat d’administration de biens, a donné à bail à M.[F] [E] et à Mme [M] [E] un logement de type studio sis [Adresse 5] à [Localité 9] pour une durée initiale de trois ans, tacitement renouvelable et moyennant un loyer initial de 463,05 € mensuel et indexé à ce jour à la somme de 510,93 €.

Le divorce des époux [E] a été prononcé par jugement du Tribunal de grande instance de MARSEILLE du 19 juillet 2011 aux torts partagés des époux sans qu’il soit statué sur l’attribution du domicile conjugal, l’ordonnance de non-conciliation datant du 31 mars 2009.

En dépit de ses nombreuses relances, et considérant que le logement est indécent et nécessite la réalisation de travaux, M. [F] [E] a suspendu le paiement des loyers à son bailleur.

Un premier commandement de payer a été signifié aux locataires par exploit d’huissier en date du 30 mai 2017.

La situation n’ayant pas été régularisée, Mme [P] a, selon exploit en date du 26 janvier 2018, fait assigner en référé M. [F] [E] ainsi que Mme [M] [E] née [S] [O] devant le Tribunal d’instance d’AIX EN PROVENCE statuant en matière de référés aux fins d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif.

Selon ordonnance en date du 16 octobre 2018, le Tribunal d’instance d’AIX EN PROVENCE

a condamné solidairement M. [F] [E] et Mme [M] [E] née [S] [O] à payer la somme de 5.131,58 € à titre de provision à valoir sur les loyers impayés et a rejeté la demande de résiliation du bail en raison de l’existence d’une contestation sérieuse tirée « d’une suspicion de logement ne répondant pas aux normes de décence ».

Mme [M] [S] [O] épouse [H] (ex épouse [E]) a interjeté appel de cette ordonnance invoquant la désolidarisation de la dette liée aux effets du divorce intervenu.

Par un arrêt en date du 21 novembre 2019, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a confirmé la décision du Tribunal d’instance d’AIX EN PROVENCE confirmant notamment la condamnation solidaire des locataires au paiement de la provision à valoir sur les loyers impayés au motif qu’il devait être « fait application de la clause de solidarité du bail à l’égard de Mme [O] devenue épouse [H] en l’absence de congé donné par l’intéressée et de disposition du jugement de divorce sur l’attribution du domicile conjugal ».

Selon exploit du 24 mai 2019, Mme [L] [P] assignait uniquement M.[F] [E] devant le Tribunal d’instance d’AUBAGNE en constat d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences.

M. [F] [E] a dénoncé la procédure à Mme [M] [S] [O] épouse [H].

Considérant que la cotitularité du bail entre ex époux prend fin à la transcription du jugement de divorce en l’espèce le 16 octobre 2012 et que les conditions de la clause résolutoire sont réunies, par un jugement en date du 15 janvier 2021, le Tribunal de proximité d’AUBAGNE a :

ORDONNE la jonction des dossiers enregistrés sous le n° RG 1120-113 et 1119-315 ;

REJETE les demandes formulées par M. [F] [E] à l’encontre de Mme [M] [S]-[O] épouse [H] comme étant infondées ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à Mme [M] [S]-[O] épouse [H] la somme de 400,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à Mme [M] [S]-[O] la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE acquise au profit de Mme [L] [P] née [I] la clause résolutoire insérée au bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail en date du 16/10/2008 renouvelé par tacite reconduction liant Mme [L] [P] née [I] et M. [F] [E] pour manquements graves à ses clauses et obligations ;

ORDONNE l’expulsion passé le délai prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution de M. [F] [E] et de tous occupants de son chef, des locaux situés à [Localité 9], [Adresse 5] [Localité 7], par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à Mme [L] [P] née [I] la somme de DEUX MILLE CENT QUARANTE DEUX EUROS ET DIX SEPT CENTIMES (2.142,17 €) selon décompte arrêté au 31/01/2019 avec intérêts au taux légal à compter du second commandement de payer ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à Mme [L] [P] née [I] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu augmentée des charges récupérables jusqu’à la complète libération des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles et effets personnels ;

DIT que si l’occupation devait se prolonger plus d’un, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE de coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier prévu à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à Mme [L] [P] née [I] la somme de HUIT CENT EUROS (800,00 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETE toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [F] [E] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration au greffe en date du 5 février 2021, M.[E] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite :

Infirmant les chefs du jugement du Tribunal de proximité d’AUBAGNE du 15 janvier 2021 critiqués et statuant à nouveau

DIRE ET JUGER que le logement loué par M. [F] [E] ne répond pas aux caractéristiques de décence.

A titre principal,

DIRE ET JUGER que Mme [L] [P] a manqué à ses obligations de délivrer un logement conforme aux critères de décence, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

En conséquence,

DIRE ET JUGER que M. [F] [E] justifie d’une inexécution d’une gravité suffisante de la part de sa bailleresse pour lui opposer l’exception d’inexécution et refuser d’exécuter son obligation de paiement du loyer.

REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [L] [P] parfaitement infondées et injustifiées.

Reconventionnellement,

CONDAMNER Mme [L] [P] à restituer à M. [F] [E] la somme de 4.394,77 € objet de la saisie attribution qu’elle a fait réaliser à ses risques et périls selon exploit du 29 janvier 2019 en exécution de l’ordonnance de référé.

CONDAMNER Mme [L] [P] à payer à M. [F] [E] la somme de 17.150 € en réparation de son préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER qu’est réputée non écrite la clause de l’annexe du bail du 16 octobre 2008 qui stipule que les frais de procédure sont à la charge du locataire.

En conséquence,

DEDUIRE de toute condamnation pécuniaire qui par impossible serait prononcée à l’encontre de M. [F] [E] la somme de 1.852,53 € correspondant à des frais injustement perçus par la bailleresse.

En tout état de cause,

DECLARER IRRECEVABLE comme étant nouvelle la demande de Mme [P] tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [E] au paiement la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER Mme [L] [P] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les quatre procès verbaux de constat d’huissier dont il a dû s’acquitter pour faire établir la carence de sa bailleresse.

A l’appui de son recours limité aux seuls chefs de jugement relatifs au contentieux locatif l’opposant à sa bailleresse, il fait valoir:

— qu’il a quitté les lieux le 10 mai 2021, ce qui rend la demande d’expulsion sans objet,

— qu’il a repris le paiement des loyers courants à compter de la deuxième quinzaine de juin 2020, date à laquelle les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés et ce jusqu’à son départ,

— que le logement donné à bail ne respecte pas les caractéristiques minimales d’habitabilité et de décence, ce qui justifie l’exception d’inexécution dont il se prévaut,

— que le système de chauffage était insuffisant comme en atteste l’état des lieux d’entrée du 17 octobre 2018, un seul convecteur sur deux de fonctionnel et la bailleresse n’ayant procédé aux réparations qu’en janvier 2011, lui laissant traverser deux hivers dans des conditions précaires,

— qu’en octobre 2014 le système de chauffage est à nouveau tombé en panne en raison des infiltrations subies et ce jusqu’en décembre 2017, qu’il a dû faire face à l’inertie de la bailleresse acquérir deux bain d’huile et une cheminée électrique, malgré l’établissement d’un devis par une entreprise le 2 décembre 2015, sans qu’il ne s’oppose à une quelconque intervention,

— que ce n’est que suite à l’intervention de l’ARS que des travaux ont été réalisés et des convecteurs posés,

— qu’il est resté 5 ans et demi sans chauffage,

— qu’en outre le constat d’huissier du 2 août 2017 relève l’absence totale de système d’aération ainsi que les marques de moisissures, comme l’enquête habitat de l’ARS,

— qu’il a subi d’importantes infiltrations en provenance de la toiture en 2011 sans que la bailleresse ne fasse procéder à des travaux autres que de bricolage faits par un voisin et ne réalise avant août 2017 les travaux de réfection de son appartement face au refus de son assureur de les assurer,

— qu’il a subi de nouvelles infiltrations en juillet 2019, qui sont persistantes selon constat d’huissier du 8 janvier 2020, avant que la toiture ne soit refaite en juillet 2020,

— que la bailleresse ne peut se retrancher derrière le non paiement des loyers pour justifier son inertie, d’autant que ces non paiements sont postérieurs aux désordres constatés,

— que le jugement de première instance ne répond pas sur l’indécence du logement,

— que compte tenu de la gravité de l’inexécution de ses obligations par la bailleresse, il pouvait lui opposer l’exception d’inexécution, pour suspendre le paiement des loyers d’avril 2017 à novembre 2017 puis d’octobre 2018 à juin 2020,

— que la bailleresse lui doit une indemnité de jouissance pour les désordres rencontrés,outre le remboursement de la saisie attribution,

— qu’en tout état de cause, quoiqu’en dise une clause du bail les frais ne sauraient être réglés par lui,

— que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive nouvelle en cause d’appel est irrecevable.

Mme [P] conclut :

Confirmer la décision querellée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner M. [F] [E] à payer à Mme [L] [P] née [I] la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner M. [F] [E] à payer à Mme [L] [P] née [I] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner M. [F] [E] aux entiers dépens.

Elle soutient :

— que la dette locative est selon décompte du 19 juillet 2021 de 11 777,16€,

— que la superficie du studio ne justifiait pas la présence de deux convecteurs,

— qu’un an après l’entrée dans les lieux, le 4 novembre 2009, le locataire s’est plaint de la panne du second convecteur et que dès le 10 novembre 2009 deux convecteurs neufs étaient installés,

— que 6 ans après par courrier du 17 novembre 2015 le locataire l’informait du dysfonctionnement des deux convecteurs, et sans lui laisser le temps de réagir investissait dans des radiateurs à bain d’huile,

— que 10 mois plus tard, le 10 octobre 2016, le locataire réitérait sa mise en demeure concernant le chauffage mais refusait l’intervention de l’entreprise qui avait établi un devis le 17 novembre 2016,

— que les travaux prévus depuis mai 2017 n’ont pu être réalisés selon les exigences du locataires qu’en août 2017 après le passage de l’huissier,

— que ce constat d’huissier relève la marque des convecteurs présents non fonctionnels qui semblent être ceux d’un devis de 2015 non accepté par elle car trop cher,

— qu’il semble donc que le locataire a acheté ces convecteurs et essaie de se les faire rembourser,

— que le rapport de l’ARS suite à sa visite du 25 janvier 2018 établit que les travaux ont été réalisés qu’il y a deux radiateurs neufs fonctionnels et une ventilation dans la salle de bain, elle ne conclut pas à l’insalubrité des lieux,

— que concernant la toiture le locataire ne justifie pas avoir été victime d’infiltrations dès son arrivée dans les lieux , n’établissant pas que son courrier de 2013 ait été envoyé et reçu,

— que si en 2019 il a été victime d’infiltration elle a fait réalisé les travaux de toiture en juillet 2020,

— que rien ne justifie en conséquence l’exception d’inexécution qui ne peut intervenir qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser le logement ce qui n’est pas le cas,

— que le locataire ne justifie d’aucun préjudice et doit être débouté de sa demande au titre du trouble de jouissance,

— qu’elle peut parfaitement en cause d’appel solliciter des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’article 7 de cette même loi que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire le 1er février 2019 pour une somme principale de 2 142,17€ outre frais et accessoires pour loyers impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2019.

Il n’est pas contesté que ce commandement de payer est demeuré infructueux plus de deux mois après sa signification.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, a ordonné l’expulsion du locataire et l’a condamné au paiement de la somme de 2 142,17€ selon décompte arrêté au 31 janvier 2019 et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, le locataire, ne justifiant pas de l’indécence du logement rendant ce dernier inutilisable totalement, ne saurait opposer l’exception d’inexécution, qui lui aurait permis de ne pas payer ses loyers aux termes convenus, sans risquer la résiliation du bail.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée du 17 octobre 2008 que, sur les deux radiateurs électriques garnissant le studio, un était hors service. Par courrier LRAR du 17 novembre 2015 M.[E], le locataire, sollicite la mise en conformité des radiateurs tout en précisant avoir installé des radiateurs électriques à bain d’huile pour y remédier.

Le mandataire du bailleur a pris attache avec un prestataire à ce sujet, qui a fait un devis de remplacement des radiateurs de la société Europe Elec le 2 décembre 2015, non accepté par le bailleur.

Le 10 octobre 2016, M.[E] adressait une nouvelle mise en demeure concernant le problème des radiateurs, qui donnait lieu le 17 novembre 2016 à un nouveau devis de la société ESPM accepté dès le 18 novembre 2016 par le bailleur, mais qui s’est heurté au refus du locataire, ce qui a nécessité une mise en demeure de ce dernier par le mandataire du bailleur.

Ainsi, le locataire n’établit pas l’indécence de son logement et son impossibilité d’y habiter du fait de l’absence totale de chauffage entre octobre 2015 et décembre 2016.

Il est difficilement explicable que suivant constat d’huissier du 8 décembre 2017 la présence d’aucun convecteur ne soit constatée alors qu’il résulte d’une facture de l’entreprise APTITUDE BATI SERVICES du 3 mai 2017 qu’elle a fixé au mur 2 radiateurs électriques déjà en fonction.

Par ailleurs, concernant les fuites de la toiture, le locataire prétend que ces fuites datent de 2011, il les dénonce au bailleur par un courrier du 27 octobre 2013.

Il reconnaît lui même dans son courrier du 17 novembre 2015, que ces fuites ont été valablement réparées en 2014 (comme cela résulte d’ailleurs de l’attestation de M.[Z]) et qu’il reproche au bailleur de ne pas avoir remis en état les dégradations, qui en ont résulté.

Des traces d’humidité et de moisissures, ainsi que l’absence de ventilation, ont été constatées par huissier de justice le 2 août 2017, avant que les travaux de réfection ne soient valablement faits par le bailleur suivant facture de mai 2017, sur ces points, d’ailleurs les constats d’huissier des 8 décembre 2017 et 25 janvier 2018 ne font nullement, à nouveau, référence à ces dégradations.

Tant l’enquête de l’ARS du 3 avril 2017 que le courrier de cette dernière du 23 mars 2018 ne concluent à l’indécence du logement, mais pour le dernier à quelques dégradations constatées qui ne justifient pas l’insalubrité.

Certes, par courrier du 10 juillet 2019, le locataire a dénoncé à son bailleur de nouvelles infiltrations les 3 et 9 juillet 2019, suite à de violents orages, et selon constat d’huissier du 8 janvier 2021quelques traces d’infiltration très limitées ont été constatées, mais des travaux de reprise du toit ont été réalisés dès juillet 2020, selon facture de l’entreprise ROQUEVAIRE TOITURE.

N’établissant pas l’indécence du logement ni l’impossibilité totale d’y habiter, c’est valablement que le premier juge a considéré que le locataire ne pouvait opposer à son bailleur l’exception d’inexécution.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’en assurer au locataire la jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il ressort de ce qui précède qu’à la prise de bail un des deux convecteurs était hors d’usage, que d’octobre 2015 à octobre 2016, malgré les demandes du locataire la bailleresse n’a pas procédé aux changements des deux convecteurs tombés en panne laissant son locataire chauffer le logement avec des radiateurs à bain d’huile acquis par lui et énergivores.

En outre, alors que des fuites en toiture ont été dénoncées en octobre 2013, des travaux sur cette toiture ont été réalisés en avril 2014 et il a fallu attendre l’été 2017 pour que les dégradations intérieures (traces d’humidité et de moisissures) soient reprises.

Ainsi, même si le locataire échue à établir l’indécence du logement et l’impossibilité totale dans laquelle il aurait été d’y habiter pour justifier l’exception d’inexécution qu’il entendait opposer au bailleur, il n’en reste pas moins qu’il a subi durant la location un trouble de jouissance résultant d’un système de chauffage énergivores d’octobre 2015 à octobre 2016 et de dégradations résultant de fuites d’eau en toiture traitées d’octobre 2013 à l’été 2017, justifiant l’allocation de la somme de 6 000€.

Sur la demande pour procédure abusive

Une demande de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive ne saurait être considérée comme nouveau au sens de l’article 564 du code de procédure civile dans la mesure où par définition, elle ne peut être faite qu’en cause d’appel.

Pour autant, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Mme [P] n’établit le caractère abusif de la procédure et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamner M.[E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[E] est condamné aux entiers dépens d’appel, comprenant les frais de procédure d’huissiers, indépendamment de l’application de la clause du bail les mettant à la charge du locataire mais parce qu’il succombe principalement à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le Tribunal de proximité d’Aubagne

SAUF en ce qu’il a débouté M.[E] de sa demande en répartition de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau

CONDAMNE Mme [P] à payer à M.[E] la somme de 6 000€ en réparation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[E] aux entiers dépens de l’appel en ce compris les frais de procédure d’huissiers.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT