Arrêt N°

FA

R.G : N° RG 22/00436 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FVR4

[G]

[G]

C/

[K]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 28 FEVRIER 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 28 MARS 2022 suivant déclaration d’appel en date du 11 AVRIL 2022 rg n°: 11-21-418

APPELANTS :

Madame [H] [C] [G]

[Adresse 1],

Ile Maurice

Représentant : M^e Guillaume jean hyppo DE GERY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [R] [G]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : M^e Guillaume jean hyppo DE GERY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIME :

Monsieur [T] [K]

[Adresse 8]

. 4

[Localité 5]

Représentant : M^e Céline MAZAUDIER-PICHON DE BURY de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 917 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Novembre 2022 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseiller

Conseiller : Monsieur Franck ALZINGRE, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 28 Février 2023.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Février 2023.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Faits et procédure

M. [T] [K] était locataire d’un appartement F3, situé [Adresse 3] à [Localité 10] et appartenant en nue-propriété à M. [R] [G], Mme [H] [C] [G] étant usufruitière. La gestion immobilière du bien a été assurée par la SARL STIB.

Dans le courant de l’année 2018, le preneur a fait délivrer congé. Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 31 juillet 2018 et d’importants désordres ont été constatés.

C’est dans ces conditions que, suivant requête du 17 décembre 2018, le président du tribunal d’instance de Saint Denis a été saisi sur requête aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Suivant ordonnance rendue le 18 décembre 2018, il a été fait droit à cette demande et M. [M] [X] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Le preneur a assigné les bailleurs devant le tribunal d’instance de Saint Denis de la Réunion par acte d’huissier des 29 mars et 05 avril 2019 aux fins d’obtenir la rétractation de l’ordonnance ayant ordonné la mesure d’expertise.

Par ordonnance du 22 août 2019, le juge des référés rejetait l’intégralité de ses prétentions.

L’expert a déposé son rapport le 6 décembre 2019, lequel porte sur les dommages matériels et immatériels constatés.

En lecture de ce rapport, M. et Mme [G] ont introduit une action en justice aux fins de voir condamner le locataire à réparer les dommages causés.

Par jugement en date du 28 mars 2022, le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion s’est déclaré matériellement incompétent, au profit du tribunal judiciaire de la même ville pour voir statuer sur la demande de condamnation. Il a ainsi ordonné transmission du dossier au greffe de la première chambre civile du tribunal judiciaire, à défaut d’appel dans le délai légal.

Appel a été interjeté par M. et Mme [G] suivant déclaration transmise au greffe le 11 avril 2022.

*

Une requête aux fins d’autorisation d’assignation à jour fixe a été présentée le 12 avril 2022 au premier président de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion. Par ordonnance du 13 avril 2022, il a été fait droit à cette demande.

Le même jour, l’affaire a été orientée, selon ordonnance du président de la chambre civile, à la mise en état en application des articles 780 à 797 du code de procédure civile.

Selon exploit d’huissier en date du 21 avril 2022, les appelants ont fait citer l’intimé à l’audience du 21 juin 2022.

Prétentions et moyens

Selon dernières conclusions déposées par RPVA le 16 septembre 2022, les appelants demandent à la cour de':

«'A TITRE LIMINAIRE,

— DÉCLARER irrecevables les conclusions d’intimé de M. [K] régularisées par RPVA le 17 juin 2022

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— DÉCLARER Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] recevables et bien fondés en leur appel,

— INFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Denis du 28 mars 2022 en ce qu’il s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Saint-Denis

Statuant à nouveau,

SUR L’EXCEPTION D’INCOMPÉTENCE

— JUGER que le bien objet du litige a été donné à bail en 1985 pour un usage d’habitation,

— JUGER que M. [K] échoue à rapporter la preuve que le bail dont s’agit a été conclu dès l’origine soit dès 1985 à usage de stockage pour ses marchandises,

— JUGER pareillement que M. [K] échoue à rapporter la preuve d’un changement de destination des lieux, en cours d’exécution du contrat, qui aurait été consentie par le bailleur selon une volonté sans équivoque et suffisamment explicite.

En conséquence,

— REJETER l’exception d’incompétence soulevée par M. [K],

— JUGER le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis compétent pour connaître le présent litige

Si la Cour devait évoquer et statuer sur le fond, il est demandé à la Juridiction d’appel de':

AU FOND,

— JUGER Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] recevables et fondés en leur action,

— JUGER que M. [T] [K] a engagé sa responsabilité civile contractuelle en raison des manquements commis dans l’exécution de ses obligations contractuelles au titre du bail verbal conclu en 1985 et portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9],

— JUGER que M. [T] [K] doit réparer l’intégralité du préjudice subi par Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G],

En conséquence,

A titre principal,

— CONDAMNER M. [T] [K] à payer à Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] la somme de 27008,43 euros au titre des travaux préparatoires nécessaires pour la remise en état du bien donné en location

Subsidiairement,

— CONDAMNER M. [T] [K] à payer à Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] la somme de 19548,00 euros au titre des travaux réparatoires nécessaires pour la remise en état du bien donné en location

En tout état de cause,

— CONDAMNER M. [T] [K] à payer à Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] la somme de 22'100 euros au titre de la perte de loyers éprouvée, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,

Subsidiairement, CHIFFRER la perte de chance éprouvée au titre de la perte de loyers et condamner M. [T] [K] au montant de ladite perte,

— REJETER la demande de délai de grâce de M. [K],

— CONDAMNER l’intimé à verser à Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL GERY ' SCHAEPMAN,

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.'»

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir':

— sur l’irrecevabilité des conclusions d’intimé, l’article 905-2 du code de procédure civile vient à s’appliquer';

— sur la compétence du juge des contentieux de la protection (JCP), l’intimé n’a jamais soulevé l’incompétence du JCP’dans les instances précédentes; les pièces versées aux débats attestent toutes de la destination sans conteste des lieux, à savoir un appartement à usage d’habitation'; le premier juge n’en a pas tiré les conséquences en ne recherchant pas l’exacte qualification des faits’puis en retenant des éléments survenus postérieurement au bail'; l’attestation de M. [O] [Z] doit être écartée, car elle ne respecte pas les conditions prescrites par l’article 802 du code de procédure civile'; l’intimé ne rapporte pas la preuve qu’un changement de destination en vue d’un usage professionnel est intervenu en cours d’exécution du bail';

— sur le fond, en application de l’article 88 du code de procédure civile,

*sur la responsabilité du locataire, ce dernier est débiteur d’une obligation de conservation qui lui impose’d'entretenir et de réparer la chose en bon père de famille ou de manière raisonnable, de ne pas la transformer ni la modifier en substance, enfin de répondre des pertes et dégradations';

*sur la réparation de l’entier préjudice, il est fait référence aux conclusions de l’expert judiciaire, lesquelles contiennent une répartition entre le locataire et le bailleur'; mais, dans la mesure où ces conclusions ne prennent pas en compte la responsabilité du preneur, les sommes prononcées doivent être plus conséquentes'; en effet, M. [K] se devait d’avertir son bailleur';

*sur le préjudice immatériel consécutif, le bailleur est en droit d’obtenir la remise en état de la chose mais également des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en lien de causalité avec les manquements de son cocontractant'; or, l’état actuel de l’appartement ne permet pas sa relocation et la réparation du préjudice découlant de la perte de loyers est légitime'; à titre subsidiaire, il est sollicité de la cour d’évaluer la perte de chance subie au titre de la perte de loyers';

*sur la demande de paiement, les conditions requises par l’article 1343-5 du code civil ne sont pas réunies, les besoins du créancier doivent également entrer en ligne de compte'; en outre, dès le 6 décembre 2019, les demandeurs se sont rapprochés de M. [K] afin qu’une issue amiable et rapide puisse être trouvée en vue d’un financement des travaux conformes à la répartition des coûts définie par l’expert judiciaire, en vain'; enfin, Mme [H] [C] [G] est âgée de 83 ans.

***

En réplique, l’intimé sollicite de la cour, selon dernières conclusions enregistrées par RPVA le 7 novembre 2022, de voir':

«'A TITRE LIMINAIRE, SUR LA RECEVABILITÉ DES CONCLUSIONS D’INTIMÉ :

— CONSTATER que la procédure est à jour fixe ;

— JUGER de facto que les dispositions des articles 905 et suivants du code de procédure civile relatives à la procédure à bref délai sont inapplicables ;

— DÉCLARER en conséquence comme recevables les conclusions d’intimé de M. [T] [K] enrôlées et notifiées le 17 juin 2022, ainsi que toutes ses conclusions enrôlées et notifiées postérieurement ;

A TITRE PRINCIPAL, SUR LA DÉCISION D’INCOMPÉTENCE :

— CONFIRMER le jugement du juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Denis du 28 mars 2022 (RG n° 11-21-000418) en toutes ses dispositions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, EN CAS D’ÉVOCATION DE L’AFFAIRE :

— REVENIR à de plus justes proportions sur le préjudice matériel de Mme [H] [C] [G] et de M. [R] [G] à l’encontre de M. [K], et plafonner le préjudice subi à la somme de 2 322,51 euros;

— JUGER que Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] n’ont subi aucun préjudice immatériel ;

— DÉBOUTER en conséquence Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice immatériel ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, EN CAS D’ÉVOCATION DE L’AFFAIRE :

— REVENIR à de plus justes proportions sur les demandes indemnitaires de Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] ;

— ACCORDER à M. [T] [K] un délai de paiement de deux années sur les éventuelles condamnations financières qu’il pourrait devoir ;

— ÉCHELONNER sur cette période le paiement mensuel des dettes de M. [T] [K] à l’égard de Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] à compter de la signification du jugement à venir ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— CONDAMNER Mme [H] [C] [G] à payer à M. [T] [K] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [R] [G] à payer à M. [T] [K] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

— DÉBOUTER Mme [H] [C] [G] et M. [R] [G] de tous leurs moyens, fins et prétentions contraires.'»

À l’appui de ses prétentions, l’intimé soutient':

— sur la recevabilité de ses conclusions, la procédure à jour fixe exclut l’application des articles 905 et suivants du code de procédure civile';

— sur la compétence du JCP, la destination du bail explique la décision d’incompétence'; si ladite destination s’apprécie par principe d’après l’intention des parties, lorsque le bail ne permet pas une telle appréciation (notamment en présence d’un bail verbal), elle s’apprécie au regard de l’ensemble des éléments soumis à l’office du juge par le biais d’un faisceau d’indices'; il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que le bail avait initialement pour objet de servir non pas de lieu d’habitation mais d’entrepôt, et qu’il n’a jamais été question d’un changement de destination';

— au fond, les demandes indemnitaires sont disproportionnées par rapport au préjudice réel que les appelants ont subi, notamment en raison de la vétusté des locaux.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, et en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

L’affaire a été plaidée le 15 novembre 2022 et, le délibéré fixé au 28 février 2023.

MOTIFS

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile (modifié par Décret n° 2017-891 du 6 mai 2017), la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ou encore 'considérer que’ voire 'dire et juger que’ et la cour n’a dès lors pas à y répondre.

Sur l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé

L’appelant conclut à l’application de l’article 905-2 du code de procédure civile, aux termes duquel il estime que l’intimé avait un mois à compter du dépôt des conclusions de l’appelant (notification par RPVA le 27 avril 2022) pour notifier les siennes; or, les conclusions de l’intimé ont été déposées au greffe de la cour par RPVA, le 17 juin 2022.

L’intimé rétorque que ses conclusions sont recevables par application des règles applicables en matière d’autorisation d’assigner à jour fixe délivrée par le premier président de la cour d’appel'; en effet, il ne peut y avoir application des articles 905 et suivants du code de procédure civile concernant la procédure à bref délai, les deux procédures ne se confondent pas.

Sur ce,

L’article 905-2 du code de procédure civile prescrit : « A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l’appelant dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe. L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. »

Dans une sous-section 2, intitulée «'l’appel du jugement statuant sur la compétence'», le législateur a prévu les dispositions suivantes':

— L’article 83 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2017 (modifié par décret n° 2017-891 du 6 mai 2017), dispose en son alinéa 1er que «'Lorsque le juge s’est prononcé sur la compétence sans statuer sur le fond du litige, sa décision peut faire l’objet d’un appel dans les conditions prévues par le présent paragraphe'»';

— l’article 84 alinéa 2 du même prévoit’que «'En cas d’appel, l’appelant doit, à peine de caducité de la déclaration d’appel, saisir, dans le délai d’appel, le premier président en vue, selon le cas, d’être autorisé à assigner à jour fixe ou de bénéficier d’une fixation prioritaire de l’affaire.'»';

— l’article 85 alinéa 2 énonce que «'Nonobstant toute disposition contraire, l’appel est instruit et jugé comme en matière de procédure à jour fixe si les règles applicables à l’appel des décisions rendues par la juridiction dont émane le jugement frappé d’appel imposent la constitution d’avocat, ou, dans le cas contraire, comme il est dit à l’article 948.'».

En l’espèce, l’intimé a reçu signification de l’assignation à comparaître à jour fixe devant la cour d’appel le 21 avril 2022, laquelle était accompagnée de la requête présentée au premier président de la cour d’appel, de l’ordonnance rendue par ce dernier, de la déclaration d’appel mais également des premières conclusions d’appelant et des pièces produites au soutien de celles-ci. Lesdites conclusions d’appelant et pièces ont par ailleurs été notifiées par RPVA le 27 avril 2022. L’intimé a déposé ses premières conclusions par RPVA au greffe de la cour le 17 juin 2022.

En vertu de l’article 84 précité, la procédure à jour fixe s’impose aux parties, quand bien même une ordonnance de renvoi à la mise en état a été rendue par le président de la chambre civile, le 13 avril 2022. Cela découle de la raison d’être de cette procédure, qui repose sur la nécessaire prise en compte d’un impératif de rapidité. L’article 917 du code de procédure civile souligne en effet que «'si les droits d’une partie sont en péril, le premier président peut, sur requête, fixer le jour auquel l’affaire sera appelée par priorité.'» Selon l’article 918 du même code, il est même prévu que la requête expose «'la nature du péril'» et, l’article 923 impose au président de «'s’assurer qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense'».

En outre, dans le code de procédure civile, au chapitre relatif à la procédure en matière contentieuse appartenant au titre sixième se rapportant à l’appel- la section première consacrée à la procédure avec représentation obligatoire est divisée en deux sous-sections, la première se rapporte à la «'procédure ordinaire'» et se compose des articles 901 à 916 puis, la seconde détaille la «'procédure à jour fixe'». Il peut ainsi être déduit de cette présentation que le législateur a entendu faire une distinction claire entre un régime général de l’appel des ordonnances prévu aux articles 905 et suivants et, un régime spécial dérogatoire décrit aux articles 916 à 925.

Or, la procédure à jour fixe n’impose aucun délai spécifique pour conclure. Preuve en est, aucune ordonnance de clôture n’est prévue de sorte que des échanges de conclusions sont possibles jusqu’à la tenue de l’audience. En ce sens, l’article 920 en son alinéa 3 mentionne que «'l’assignation indique à l’intimé qu’il peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête et lui fait sommation de communiquer avant la date de l’audience les nouvelles pièces dont il entend faire état'» et, l’article 923 édicte que «'le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. Le cas échéant, il ordonne sa réassignation'».

Précisément, la cour a, pour que l’affaire soit jugée en l’état, ordonné deux renvois, le dernier étant prononcé dans l’optique de permettre à l’intimé de conclure sur l’irrecevabilité soulevée.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les dispositions sur la procédure à bref délai, en particulier l’article 905-2 du code de procédure civile, ne sont pas applicables et que le moyen tendant à l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé sera rejeté.

Sur la compétence du juge des contentieux et de la protection

Les appelants exposent que':

— avant la décision attaquée, l’intimé n’a jamais soulevé l’incompétence du JCP’et le président du tribunal d’instance, le 22 août 2019, a confirmé la décision prise sur requête ; le silence de l’intimé sur la destination du bail montre bien que l’idée de contester l’usage d’habitation n’est apparue qu’en cours de procédure';

— les pièces versées au débat , le bien objet de la location (un appartement muni de tous ses équipements (cuisine, sanitaire, etc.), les photos présentes dans le rapport d’expertise judiciaire et les conclusions de l’expert), le mandat de gestion de la STIB (lequel ne comporte aucune mention sur la gestion d’un local à 'usage d’entrepôt', l’état des lieux de sortie dressé le 31 juillet 2018), le mandat initial de la STIB, la durée du préavis sollicitée par l’intimée lors de son congé, ou encore une attestation d’assurance produite par l’intimé attestent toutes de la destination sans conteste des lieux, à savoir un appartement à usage d’habitation';

— le premier juge s’est abstenu de rechercher si les éléments précités n’étaient pas caractéristiques d’un bail à usage d’habitation dont le contentieux relève de la compétence exclusive du JCP, il n’a donc pas restitué aux faits leur exacte qualification alors qu’il lui appartenant de se placer exclusivement à la date d’entrée en jouissance pour apprécier la destination, étant ajouté que le fait qu’il ait été utilisé par la suite comme lieu de stockage, comme le soutient l’intimé, ne lui enlève pas cette caractéristique et in fine sa destination'; le premier juge ne pouvait pas prendre en considération des éléments postérieurs, datant de 1990, voire de 2007, pour établir la destination initiale';

— le mandat de gestion locative signé le 18 avril 1985 démontre que la seule mention de l’usage commercial est utilisée à l’égard du seul local situé en rez-de-chaussée';

— l’attestation de M. [O] [Z] doit être écartée, car elle ne respecte pas les conditions prescrites par la loi’et présente d’importantes irrégularités'; quoiqu’il en soit, ce courrier ne rapporte pas la preuve qu’un changement de destination de l’appartement n° 2 a été accepté par le bailleur, étant rappelé l’article 1728 du code civil oblige le preneur à user de la chose conformément à sa destination et il ne saurait donc l’utiliser à un autre usage que celui convenu dans le bail, sauf accord non équivoque du bailleur ; quant aux autres attestations produites par l’intimé, elles ne sont pas de nature à démontrer la destination initiale de l’appartement';

— si la destination des lieux avait été définie dès 1985 comme un simple lieu d’entreposage et de stockage de marchandises, cela n’explique pas pourquoi le locataire lors de sa sortie en 2018 a réalisé des travaux pour démolir tous les aménagements effectués et restitué ainsi au logement sa destination initiale, à savoir un bien à usage d’habitation';

— la présence d’une enseigne lumineuse ne permet pas de présumer que l’appartement situé au-dessus du commerce situé au RDC est lui-même affecté à cet usage';

— il appartient à l’intimé de rapporter la preuve qu’un changement de destination en vue d’un usage professionnel est intervenu en cours d’exécution du bail et surtout que le bailleur a été valablement avisé de cette modification'; en matière de changement de destination, la simple tolérance n’est pas en soi constitutive de droit et le consentement ne saurait se déduire du simple silence gardé par le bailleur. La ratification d’un changement de destination, ne peut résulter que de faits ou d’actes manifestant une volonté sans équivoque et suffisamment explicite'; l’intimé n’a pas procédé aux formalités administratives, exigées en la matière.

En réponse, l’intimé fait valoir que le bail verbal existant entre les parties n’a jamais porté sur un bail à usage d’habitation mais uniquement à usage professionnel puisque l’appartement en cause se situait au-dessus de son commerce de vêtements et servait de lieu de stockage. Il n’invoque en outre aucun changement de destination en cours d’exécution du contrat et rappelle’pour convaincre la cour’que':

— tout d’abord, le seul fait que l’appartement était muni d’équipements habituellement fournis pour un usage d’habitation n’est pas suffisant s’agissant d’un bail verbal conclu entre les parties'; le débat n’est pas tant de constater que le bien immobilier présente tous les aménagements pour pouvoir y habiter, mais de savoir si, en 1985, M. [Z] avait donné à bail son bien immobilier pour que M. [K] y habite'; il doit être pris en compte l’ensemble des éléments présentés par les parties pour justifier de la destination du bail'; or, les éléments en faveur d’un bail à usage de stockage sont nombreux'(existence d’un passage entre l’appartement objet du litige et le commerce de vêtements'; en 2007, lors du changement de propriétaire, l’appelante n’a formulé aucune observation'; M. [O] [Z], fils de M. [V] [Z], a attesté que le bail verbal conclu en 1985 entre son père et M. [K] était un bail de stockage'; l’intimé habite [Adresse 3] depuis 1976, au [Adresse 8])'; le mandat de gestion confié à la STIB ne faisait aucune référence à la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, au contraire, il contenait une clause relative au sort du mandat en cas de cession du fonds de commerce'; quant à l’attestation du mandataire, elle ne respecte pas les exigences requises par l’article 202 du code de procédure civile'; par ailleurs, rien n’empêche les parties de prendre des éléments postérieurs à la conclusion du contrat pour caractériser l’existence d’un bail d’habitation ou non';

— ensuite, l’intimé a toujours indiqué que le bail était dès l’origine à usage de stockage, que ce soit au cours de l’expertise, ou au cours de la procédure de première instance'; il n’a jamais soutenu que le bail avait changé de destination en cours d’exécution (passant d’un bail d’habitation à un bail de stockage de marchandises)';

— encore, le juge d’instance, de par l’article 76 du code de procédure civile, a la faculté et non l’obligation de soulever d’office son incompétence d’attribution’et, l’intimé n’avait pas l’obligation de soulever une exception d’incompétence au stade de la demande d’expertise devant l’ancien tribunal d’instance'; quoi qu’il en soit, cette circonstance n’a aucune incidence sur l’existence d’un bail d’habitation';

— enfin, le courrier de résiliation émanant de M. [K] et se référant à un préavis de 3 mois n’apporte aucun élément substantiel de nature à caractériser l’existence d’un bail d’habitation, cela ne signifie pas ipso facto qu’il ait reconnu l’existence d’un bail d’habitation.

Sur ce,

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge des contentieux de la protection «'connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

À l’inverse, aux termes de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal «'connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction. »

S’agissant des baux, à la date de conclusion du bail querellé, l’article 1714 du code civil prévoit, au chapitre II de louage des choses et dans la section première détaillant les «'règles communes aux baux des maisons d’habitation et des biens ruraux'», que «'On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à colonat partiaire.'»

Au cas d’espèce, en 1985, M. [Z], ascendant des requérants, a donné à bail un appartement à M. [K], situé dans un immeuble construit en 1967, de type F3 portant le n° 2, situé au 1er étage, sis [Adresse 3].

En l’état des débats, aucune des deux parties ne conteste que le bail à l’origine de l’occupation des lieux est un bail verbal dont la nature, à usage d’habitation ou à usage de stockage, doit être déterminée à partir de l’intention des parties.

Conformément à l’alinéa second de l’article 12 du code de procédure civile, imposant au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, les juges du fond ont la faculté, en l’absence de toute autre précision écrite et manifeste, de rechercher la nature du bail en tenant compte de tous éléments à cet égard.

Ainsi, les juges peuvent prendre en considération l’agencement des lieux, leur destination habituelle ou normale et l’emploi que le locataire en a fait, sans opposition du bailleur, mais aussi d’autres éléments, notamment ceux survenus postérieurement à la conclusion du contrat. Cette démarche est d’autant plus indispensable que la parole de l’un des deux cocontractants ne peut plus être recueillie (M. [Z] est décédé en 2007).

Au titre des éléments à retenir, l’attitude procédurale ou l’absence d’initiative procédurale de l’intimé, telle que soulevée par les appelants, doit être écartée en ce qu’elle ne renseigne pas sur la volonté initiale des parties. Elle est indifférente à cette recherche. Qui plus est et comme l’a relevé très justement le premier juge, une ordonnance sur requête, même confirmée après procédure de rétractation n’a pas autorité de la chose jugée au principal, elle ne lie pas le juge saisi du fond du litige.

Sera également écartée des débats l’attestation de M. [O] [Z] (pièce n° 8 de l’intimé), datée du 5 novembre 2021, en ce que les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile n’ont manifestement pas été respectées.

Parmi le restant des éléments et pièces soumis à la cour, les contrats de mandat de gestion locative confiée à STIB (pièces n° 1 et n° 11) sont particulièrement éclairants. Il est patent que ces deux contrats de gestion confiés à STIB – le premier étant signé le 18 avril 1985 (pièce n° 11 des appelants, non versée aux débats de première instance) et le second le 24 octobre 2007 (pièce n° 1 des appelants) ' ne font pas état du régime juridique applicable à la location du bien querellé':

— pour ce qui est du contrat de 2007, portant exclusivement sur l’appartement de type F3 n° 2, au milieu de dispositions se rapportant aux règles communes du louage d’ouvrage, il contient des dispositions relatives à des locaux professionnels ou commerciaux (ainsi en page 2, au titre de l’étendue des pouvoirs du mandataire, il est indiqué'«'en cas de cession du fonds de commerce par le locataire, intervenir dans l’acte de cession si besoin est'») mais, aucune ne fait référence à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989';

— pour ce qui est du contrat de 1985, parmi les six locaux confiés à STIB, dont celui querellé, seul le local situé au rez-de-chaussée est associé à la mention «'usage commercial'», ce qui ne permet pas en soi d’affirmer que le régime dérogatoire, tel que prévu par la loi du 6 juillet 1989, est de facto applicable'; la cour rappelle en effet que le code civil prévoit des dispositions communes aux contrats de louage de choses (articles 1714 à 1751-1).

Les autres pièces versées aux débats’ne renseignent pas plus sur les règles applicables à la location':

— l’état des lieux de sortie, signé par l’intimé et STIB le 31 juillet 2018, retient que «'ne disposant pas d’état des lieux d’entrée par conséquence': article 1731 du code civil stipule': s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire'»'; l’agence ne cite pas le texte correspondant dans la loi du 6 juillet 1989, à savoir l’article 3-2';

— dans un courrier adressé à un huissier de justice, le 12 août 2022, l’organisme mandataire relate une situation de blocage remontant à 2008 et tenant au fait que l’intimé a refusé de signer un bail d’habitation en bonne et due forme'(pièce n°19 de l’appelant)';

— par courrier du 29 août 1990 (pièce n°1 de l’intimé), le bailleur a autorisé le preneur à percer un passage entre l’appartement en cause et le commerce de ce dernier'; ainsi, le bailleur demeurait, selon ce courrier d’autorisation, au [Adresse 2], c’est-à-dire juste à côté du commerce de l’intimé.

De cette dernière précision, il en découle que l’appartement a servi à l’intimé dès 1990 de lieu de stockage pour son commerce. Cet usage ancien est d’ailleurs corroboré par une des employés de l’intimé, Mme [E], laquelle explique : « Je soussignée [E] [I] [J], employé de Monsieur [K] [T] [W] en qualité de vendeuse pour [la période] du 19/06/2000 au 27/02/2020 certifie que monsieur [K] [T] [W] n’a jamais habité au [Adresse 4]. L’appartement situait au premier étage n° 1 servait de stock de marchandises. Monsieur [K] [T] [W] réside au [Adresse 8] jusqu’à ce jour » (pièce n°15 de l’intimé).

Quant aux témoignages des employés et / ou des voisins de l’intimé (pièces n°15 à 20 de l’intimé), démontrant que la résidence effective de l’intimé était située [Adresse 8] et qu’il y vivait avec sa famille depuis le début des années 80, ils n’autorisent aucune conclusion au sujet de la volonté de l’intimé lors de la formation du contrat, pas plus que postérieurement, étant précisé qu’il peut être fait le choix par un preneur de louer sans pour autant décider d’y résider et de s’y installer. Il en est de même s’agissant du courrier de préavis adressé au mandataire le 31 janvier 2018, par lequel l’intimé fait référence à un préavis de trois mois «'selon usage'». Il ne peut en être tiré comme conséquence que l’intimé a entendu se référer aux dispositions spécifiques de la loi de 1989.

De l’ensemble de ces éléments, il se déduit que seules la configuration et la composition des lieux, qui sont celles habituellement retrouvées dans les locaux à usage d’habitation, pourraient être retenues pour démontrer que le bail a été à l’origine conclu à des fins d’habitation, ce qui n’est pas en soi suffisant, comme l’a très justement souligné le premier juge.

Dès lors, il y a lieu de conclure que l’appelant ne rapporte pas la preuve de ce que les parties au contrat de location de l’appartement ont entendu lui conférer un usage à des fins d’habitation, de sorte que l’incompétence du juge des contentieux de la protection décidée en première instance doit être confirmée.

Sur les demandes indemnitaires des appelants

Les appelants font valoir’que':

— la cour a la possibilité d’évoquer l’affaire au fond, conformément à l’article 88 du code de procédure civile';

— sur la responsabilité du locataire': par application de l’article 1728 1° du code civil, de l’article 7 b de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ou à usage mixte, le locataire est débiteur d’une obligation de conservation qui lui impose’d'entretenir et de réparer la chose en bon père de famille ou de manière raisonnable, de ne pas la transformer ni la modifier en substance, enfin de répondre des pertes et dégradations'; M. [K] a failli à chacune de ces obligations contractuelles en ce qu’un abus de jouissance de la chose louée est caractérisé, comme en témoignent l’état des lieux et les conclusions du rapport d’expertise, lesquels rapportent de nombreux aménagements ' avec en certains endroits un risque d’effondrement ou encore un état malpropreté anormal et nuisible – et surtout un défaut d’entretien total des lieux nécessitant d’importants travaux de remplacement'; le propriétaire n’a jamais été avisé des réparations à entreprendre'; par ailleurs, les nombreux aménagements et transformations réalisés par le locataire durant le bail démontrent que l’usage d’habitation n’a pas été respecté par le preneur et que ce dernier a changé unilatéralement la destination des lieux.

— sur la réparation de l’entier préjudice, il est fait référence aux conclusions de l’expert judiciaire, lesquelles contiennent une répartition entre le locataire et le bailleur'; mais, dans la mesure où ces conclusions ne prennent pas en compte la responsabilité du preneur, les sommes prononcées doivent être plus conséquentes'; en effet, M. [K] se devait d’avertir son bailleur';

— sur le préjudice immatériel consécutif, en vertu de l’article 1134 du Code civil et de l’article 1147 du même code, le bailleur est en droit d’obtenir la remise en état de la chose mais également des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en lien de causalité avec les manquements de son cocontractant'; or, l’état actuel de l’appartement ne permet pas sa relocation et la réparation du préjudice découlant de la perte de loyers est légitime, étant rappelé que l’état d’insalubrité de l’appartement ne saurait être la résultante de la vétusté résultant d’une longue occupation des lieux par le locataire'; à titre subsidiaire, il est sollicité de la Cour d’évaluer la perte de chance subie au titre de la perte de loyers et condamner M. [T] [K] au montant de ladite perte'; les appelants estiment ce préjudice à la somme de 22 100 € (à parfaire au jour du jugement) correspondant aux loyers non perçus entre le 2 mai 2018 et le 1er mars 2021 établis sur la base d’un loyer mensuel de 650 €.

En réponse, l’intimé fait valoir’que :

— l’obligation du locataire, tendant à lui imposer d’assumer les réparations locatives, cesse si les dégradations résultent de la vétusté (conformément aux articles 1732, 1754 et 1755 du code civil)'; l’avis de l’expert judiciaire n’a pas suffisamment pris en compte l’état de vétusté, la grille d’évaluation retenue n’étant pas appliquée scrupuleusement à la configuration du local objet du litige';

— les propriétaires n’ont effectué aucun travaux d’entretien de l’immeuble ou du local durant ces 51 années et ne se sont jamais inquiétés de l’état de leur bien';

— compte-tenu de l’ancienneté du local, les appelants ne sont pas fondés à réclamer l’indemnisation de certains désordres relevés par l’Expert et, au final, sur la somme de 19 958,51 € mise à la charge de l’intimé par le rapport d’expertise, seule la somme de 2 322,51 € lui serait réellement imputable car:

*pour la porte d’entrée, aucune disposition n’interdit d’installer une porte métallique à l’entrée d’un appartement';

*sur l’état du sol, ne comportant plus de revêtement en grande partie, c’est à la demande du mandataire du bailleur que ces revêtements ont été retirés';

*pour les plinthes de bois, dégradées par les termites, quand bien même l’intimé aurait avisé de leur présence le bailleur, elles auraient de toute évidence été dégradées par vétusté';

*pour les murs intérieurs, leur détérioration résulte de la vétusté, la durée de vie des peintures étant de 7 ans et celle des menuiseries de 20 ans';

*le remplacement des deux portes des placards des chambres et du dégagement a été pris en charge par M. [K], quoi qu’il en soit le coût avancé par l’expert est disproportionné';

*pour les fermetures métalliques côté terrasse sud, l’expert n’a pas tiré les conséquences du fait que ces éléments étaient atteints par la corrosion, donc la vétusté, sans compter que l’intimé a fait installer des rideaux métalliques';

*pour la cuisine, elle était dans un état délabré au moment de l’entrée des lieux en 1985, sans compter que l’intimé n’a eu aucun rôle actif dans le délabrement, celui-ci étant la conséquence de la vétusté';

*pour la plomberie et les équipements, la grille de vétusté n’a pas été appliquée, la durée de vie des équipements n’a pas été prise en compte';

*pour la terrasse, le preneur ne peut être tenu responsable des dégradations liées à l’exposition de la terrasse aux aléas climatiques (soleil, pluie')'; quant au coût de remplacement de l’arche maçonnée présente sur la terrasse (5 849,92 €), l’expert a clairement indiqué que ce désordre incombait au bailleur’et, il ne peut être fait le reproche à l’intimé de ne pas avoir prévenu le bailleur';

— la demande indemnitaire au titre de l’impossibilité de relouer est manifestement infondée car, le local est particulièrement vétuste après des dizaines d’années d’ancienneté et, le bailleur n’aurait pas pu louer son appartement sous peine d’offrir un bien impropre à son usage à son locataire'; en effet, l’expert souligne que l’arche présente sur la terrasse menace de s’effondrer et constitue donc un danger pour tout occupant'; or, les appelants n’ont à aucun moment procédé à la réparation de l’arche avant d’introduire leur action et, ne peuvent donc légitimement conclure qu’ils auraient pu remettre le bien en location'; quoi qu’il en soit, la perte de chance d’une éventualité favorable ne peut être indemnisée totalement mais seulement pour partie, étant rappelé que le local a été loué 500 euros par mois et que les appelants sollicitent une réparation sur la base de 650 euros mensuels.

Sur ce,

L’article 88 du code de procédure civile prescrit que lorsque la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.

Au cas particulier, il sera fait application de cette disposition au regard de l’ancienneté des faits et de l’âge des parties.

En outre, le régime des baux d’habitation n’ayant pas été retenu, ce sont les règles relatives aux articles 1713 et suivants du code civil et se rapportant au louage des choses qui seront appliquées.

Aux termes de l’article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d'« user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances »'; selon l’article 1731 du même code, «'s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'»'; l’article 1732 du code civil prescrit que « le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute »'; enfin l’article 1755 du même code retient que « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

Au cas d’espèce, et en premier lieu, les aménagements et transformations réalisés par le locataire durant le bail ne peuvent être retenus, comme le demandent les appelants, comme des éléments prouvant que l’usage d’habitation n’a pas été respecté par le preneur et que ce dernier a changé unilatéralement la destination des lieux. Cela résulte des développements précédents.

En second lieu, l’expert judiciaire a constaté 13 désordres dans le local loué, et a précisé pour chacun d’entre eux qui, des appelants ou des intimés, devait en supporter la charge. Cette ventilation, justifiée point par point, est proposée comme suit'(pièce n°8 des appelants):

Sur la demande relative aux travaux réparatoires

La cour relève que, pour expliciter sa proposition et après avoir rappelé l’occupation du logement par l’intimé pendant 34 ans, l’expert indique en page 25 de son rapport qu’il a non seulement identifié parmi les désordres ceux relevant de l’usure anormale ou d’un défaut d’entretien du locataire, mais aussi et surtout il a détaillé sa méthode d’évaluation.

Il expose ainsi': « il convient de faire la différence entre vétusté et dégradation': en général, est considéré comme vétusté un bien dont l’état de détérioration produit par le temps est constaté. Cependant, il n’y a pas de définition réglementaire de la vétusté. D’une manière générale, dès que l’on se situe dans le cadre d’un logement, la vétusté est simplement présentée comme l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetterie, menuiseries). Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur. L’utilisation normale de la location est caractérisée dès lors que le logement ne présente pas de détériorations, a été convenablement entretenu, dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps. La location doit également pouvoir être reconnue conforme à sa destination. A l’inverse, l’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement ne correspond pas à sa destination (par exemple, utilisation d’un appartement comme bureau ou local de stockage et inversement). (') Pour répondre à la question du tribunal, il est important que je différencie les éléments d’équipements du logement qui ont subi des dégradations et / ou un usage anormal, d’éléments d’équipement qui se sont usés avec le temps. Pour le cas présent, aucune grille de vétusté n’a été convenue entre les parties. Je me baserai donc sur les durées de vie des éléments d’équipements retenus généralement par les organismes propriétaires de biens locatifs'».

Ces précisions très détaillées et reprises dans le tableau ci-dessus démontrent, contrairement à ce qu’avance l’intimé, qu’un correctif lié à la vétusté a été systématiquement appliqué et que les désordres répertoriés aboutissent à la nécessité d’un remplacement provoquée tantôt par une dégradation (ex': repiquage anarchique d’éclairages sur interrupteurs, meuble bas paillasse dégradé, revêtement de sol retiré sans remise en état des supports, dégradations des murs intérieurs par ajout de moquette murale retirée…) tantôt par des nettoyages non réalisés.

Au final, selon l’expert, seuls les plinthes bois, le réseau électrique, la plomberie et ses équipements, le débarras, ont un état en lien partiel avec l’usure normale.

L’intimé ne verse pas aux débats de pièces ou d’éléments de nature à remettre en cause ces éléments d’appréciation de l’expert. Pour mémoire, à l’occasion du pré-rapport, l’expert a demandé (page 30 de son rapport) aux parties de lui transmettre un ou des devis d’entreprises assurées et patentées pour la reprise des désordres énoncées dans le pré-rapport, et a indiqué qu’à défaut il chiffrerait ces reprises au moyen de devis d’entreprises après analyse par ses soins. Ceci n’ayant pas été fait, l’intimé ne saurait aujourd’hui en tirer argument.

En conséquence, le tableau de proposition de répartition du coût des reprises, tel que repris ci-dessous, doit être entériné':

Étant ajouté que la grille de vétusté suivante a été appliquée par l’expert':

Par ailleurs, la demande de réévaluation des appelants, fondée sur les manquements de l’intimé à son obligation d’information du bailleur, sera rejetée car, cette distinction qu’ils proposent est sous-entendue par la méthode de ventilation suivie par l’expert et, rien ne prouve que même dûment informés les appelants auraient entrepris en temps utile les travaux nécessaires. Il convient effectivement de souligner que ces derniers ne se sont que très tardivement souciés du sort de ce bien, de son état de décence ou encore du fait qu’une enseigne commerciale lumineuse était installée au mur de celui-ci.

De l’ensemble, il s’en déduit qu’aux termes de la proposition de répartition des travaux telle que retenue par l’expert (23 714,36 euros à la charge des appelants, et 19 958,51 euros à la charge de l’intimé), l’intimé sera condamné à payer aux appelants la somme de 19 958,51 euros au titre des travaux réparatoires.

Sur le préjudice immatériel consécutif

Pour justifier leur demande d’indemnité, correspondant à une perte de loyers de 22 100 euros, les appelants s’appuient sur l’article 1147 du code civil (dans sa version applicable au litige': «'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part'») et font valoir que l’état actuel de l’appartement ne permet pas sa relocation.

Si ce dernier état de fait est parfaitement établi, il n’est pas lié exclusivement aux agissements ou à l’abstention de l’intimé et, s’explique également par la vétusté du bien. Autrement dit, l’impossibilité de relocation peut être imputée à l’une comme à l’autre des parties – c’est le corollaire des conclusions de l’expert et de la ventilation du coût des travaux qu’il a proposés ' et elles doivent donc en assumer les conséquences financières selon leur part de responsabilité respective.

Pour autant, cette responsabilité partagée ne peut qu’être limitée dans le temps. Passé un délai de 6 mois à compter de l’état des lieux de sortie, le preneur ne saurait endosser une part de responsabilité pour expliquer l’impossibilité de relogement, les bailleurs ayant retrouvé leur liberté d’action pour entreprendre des travaux de réfection ou relouer le bien en l’état.

C’est donc sur la seule période s’écoulant du 1er août 2018 au 1er février 2019 que sera calculée une indemnité, celle-ci étant obtenue en reportant la proportion retenue par l’expert, soit 54,3'% pour les appelants et 45,7'% pour l’intimé (en effet, sur le montant total des travaux de remise en état, évalués à 43 672,87 euros, la part attribuée aux appelants est de l’ordre de 54,3'% ((23 714,36 / 43 672,87) x 100) tandis que celle de l’intimé est de 45,7'% ((19 958,51 / 43 672,87) x 100).

Les appelants proposent de retenir un loyer mensuel de 650 euros. Pour autant, ils n’en justifient pas et l’intimé admet avoir pendant son temps de location versé une somme mensuelle de 500 euros. Cette dernière somme, conforme au loyer pratiqué sur le deuxième appartement de même type dans le même immeuble par l’intimé comme en témoignent les pièces n°17 et n°18 des appelants, sera retenue comme base de calcul.

Dès lors, si la période à retenir est celle s’étalant de la date de remise des clés par le locataire suivant état des lieux de sortie (31 juillet 2018) au 1er février 2019, soit 6 mois, il convient de condamner l’intimé à payer aux appelants la somme de 1.371 euros ((6 mois x 500 euros) x 45,7%).

Sur la demande de délais de paiements

Selon les appelants, les conditions requises par l’article 1343-5 du code civil ne sont pas réunies en l’espèce, étant souligné que la situation du débiteur n’est pas le seul critère à prendre en considération puisque les besoins du créancier doivent également entrer en ligne de compte'; or, depuis la remise des clés le 31 juillet 2018, les bailleurs sont privés de tout revenu locatif puisque l’état actuel du bien rend impossible toute remise en location et ils n’ont pas la capacité de préfinancer les travaux importants à mettre en 'uvre, de sorte que les délais de paiement sollicités par la partie adverse sur une période de deux ans les priveraient à nouveau de toute possibilité de réaliser les travaux préconisés par l’expert dans un délais raisonnable. En outre, dès le 6 décembre 2019, les demandeurs se sont rapprochés de M. [K] afin qu’une issue amiable et rapide puisse être trouvée en vue d’un financement des travaux conformes à la répartition des coûts définie par l’expert judiciaire, en vain. Enfin, Mme [H] [C] [G] est aujourd’hui âgée de 83 ans et ne peut donc encore attendre pour obtenir du locataire le paiement des sommes dont il reste redevable.

L’intimé estime de son côté que des délais de grâce peuvent lui être accordés car, contrairement à ce qu’affirment les appelants, l’intimé n’a aucune responsabilité sur la remise en location de leur bien immobilier puisque, en tout état de cause, les appelants n’ont toujours pas réalisé les travaux de sécurité préalables qui leur incombaient.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, «'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'»

Il en résulte que l’octroi au débiteur d’un délai de grâce n’est pas automatique et que c’est au juge qu’il revient d’apprécier l’opportunité de consentir ou de refuser au débiteur une telle faveur eu égard aux conditions posées par la loi et qui concernent tant le débiteur que le créancier.

Ainsi, le débiteur doit justifier d’une situation obérée, soit qu’il rencontre des difficultés qui objectivement ne lui permettent pas de satisfaire à son obligation de paiement, d’une part, que les difficultés rencontrées résultent de circonstances indépendantes de sa volonté, d’autre part, qu’il est de bonne foi,'ce qui signifie qu’il a mis en 'uvre tous les moyens dont ils disposent pour remplir son obligation, enfin.

Pour ce qui est du créancier, la question qui se pose est de savoir si, en octroyant un délai de grâce au débiteur, cette faveur est susceptible de compromettre la situation financière du créancier. Ses besoins peuvent déterminer la mesure de suspension ou d’échelonnement de la dette.

Au cas d’espèce, les parties ne versent aucune pièce (fiches de salaire ou pensions de retraite, avis d’imposition, charges particulières…) permettant à la cour d’avoir une idée de leur situation financière respective. Dans ces conditions, il ne peut être fait application de l’article 1343-5 du code civil, ce d’autant que l’intimé a procédé à la vente d’un bien immobilier le 13 janvier 2022 lui ayant rapporté la somme de 450 000 euros (pièce n°13 de l’intimé).

La demande de délais de grâce sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la décision sur l’exception d’incompétence et du partage de responsabilité au fond du litige, les parties supporteront leurs propres dépens.

Il n’y pas lieu, par équité, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt Contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevables les conclusions d’intimé enrôlées et notifiées le 17 juin 2022, ainsi que toutes ses conclusions enrôlées et notifiées postérieurement,

ECARTE l’attestation de M. [O] [Z] (pièce n° 8 de l’intimé),

CONFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Denis du 28 mars 2022 sauf en ce qu’il a ordonné transmission du dossier au greffe de la première chambre civile du tribunal judiciaire, à défaut d’appel dans le délai légal,

Y ajoutant, suivant évocation de l’affaire,

CONDAMNE M. [T] [K] à payer à M. [R] [G] et Mme [H] [C] [G] la somme de 19';958,51 euros au titre des travaux réparatoires,

CONDAMNE M. [T] [K] à payer à M. [R] [G] et Mme [H] [C] [G] la somme de 1.371 euros au titre du préjudice immatériel,

REJETTE la demande de délais de grâce,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les parties supporter leurs propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT