COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 52C

Chambre civile 1-2

BAIL RURAL

ARRET N°194

CONTRADICTOIRE

DU 17 JUIN 2025

N° RG 24/00848 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WKX6

AFFAIRE :

[O] [V]

C/

[L] [R]

…

ARRÊT AVANT DIRE

DROIT POUR

EXPERTISE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 janvier 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARTRES

N°RG : 23/00003

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 17.06.25

à :

M^e Gilles CABOCHE

M^e Isabelle GUERIN

+ parties

+ expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [O] [V]

née le 17 juin 1965

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Présente

Représentant : M^e Gilles CABOCHE de la SCP GILLES CABOCHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BEAUVAIS

****************

INTIMÉS

Monsieur [L] [R]

né le 05 mai 1957 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Présent

Représentant : M^e Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000053

Madame [S] [E] épouse [R]

née le 20 juillet 1961 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Présente

Représentant : M^e Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000053

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue en audience publique, le 25 février 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, en présence de Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’obligation du 19 décembre 1991 au rapport de M. [T] [M], notaire à [Localité 3], M. [W] [J] et Mme [U] [D], épouse [J], ont consenti, pour une durée de dix-huit ans, un bail rural à long terme à prise d’effet rétroactif au 1er septembre 1991 à M. [L] [R] et Mme [S] [E], épouse [R], portant sur diverses parcelles sises commune de [Localité 4] pour une superficie totale de 34ha 88a 30ca.

M. et Mme [R] ont mis les parcelles louées à disposition de l’EARL de la Voise, avec l’accord des bailleurs consigné à l’article 7 dudit contrat de bail.

Ce bail rural a été tacitement reconduit le 1er septembre 2009, puis le 1er septembre 2018.

M. et Mme [J] sont décédés, laissant pour leur succéder leur fils, M. [B] [J].

Celui-ci est décédé en 2019.

Mme [O] [V], avec qui il avait conclu un pacte de solidarité reçu par Me [P], notaire, est devenue propriétaire des biens loués pour les avoir recueillis en qualité de légataire universelle de M. [J].

Par acte extra-judiciaire du 10 novembre 2020, Mme [V] a fait délivrer à M. et Mme [R] un congé avec refus de renouvellement en raison de l’âge du preneur, pour la date à laquelle les preneurs feront valoir leur droit à la retraite.

Par requête en date du 14 janvier 2021, les preneurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres aux fins de solliciter :

— la cession du bail rural au bénéfice de leur fils, M. [K] [R]-[G].

En l’absence d’accord entre les parties, l’affaire a été renvoyée.

Par acte extra-judiciaire en date du 2 novembre 2021, Mme [V] a fait délivrer un second congé pour le 31 août 2023.

Par requête en date du 1er décembre 2021, les preneurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres aux fins de solliciter :

— la nullité dudit congé,

— la cession du bail rural au bénéfice de leur fils, M. [K] [R]-[G].

Par jugement contradictoire du 12 janvier 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres a :

— ordonné la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21-0004 avec l’affaire enregistrée sous le numéro R.G 23-00003,

— dit n’y avoir lieu à validation du congé signifié à M. et Mme [R] le 10 novembre 2020,

— déclaré régulier, et valide, le congé pour atteinte de l’âge à la retraite signifié à M. et Mme [R] le 2 novembre 2021, pour le 31 août 2023, à la requête de Mme [V],

— autorisé M. et Mme [R] à céder à leur fils, M. [R]-[G], le bail rural dont ils sont titulaires en vertu d’un acte authentique du 19 décembre 1991, et portant sur des parcelles sises commune de [Localité 4], pour une superficie totale de 34ha 88a 30ca,

— rejeté les demandes d’indemnités formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 5 février 2024, Mme [O] [V], bailleresse, a relevé appel de ce jugement.

Une ordonnance de jonction a été rendue par le magistrat chargé de la mise en état, en date du 27 février 2024.

Par ses conclusions reçues et développées oralement à l’audience du 24 février 2025, Mme [V], bailleresse appelante, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et l’en dire bien fondée,

— infirmer le jugement rendu le 12 janvier 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres entre elle-même et les époux [R] sous le n° RG 203/00003 en ce qu’il :

* a autorisé M. et Mme [R] à céder à leur fils, M. [R]-[G], le bail rural dont ils sont titulaires en vertu d’un acte authentique en date du 19 décembre 1991, et portant sur des parcelles sises commune de [Localité 4] pour une superficie totale de 34 ha 88 a 30 ca,

* a rejeté les demandes d’indemnités formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens,

— débouter M. et Mme [R] de la demande de cession du bail dont ils sont titulaires en vertu d’un acte authentique en date du 19 décembre 1991, et portant sur des parcelles sises commune de [Localité 4] pour une superficie totale de 34 ha 88 a 30 ca qu’ils ont présentée au bénéfice de leur fils, M. [R]-[G],

— ordonner leur départ volontaire ou à défaut leur expulsion avec le concours de la force publique des parcelles suivantes, dans la commune de [Localité 4], pour un total de 34 ha 88 a 30 ca :

— section [Cadastre 1], lieudit [Localité 5], contenance 2 ha 57 a 10 ca,

— section [Cadastre 2], lieudit [Localité 6], contenance 1 ha 33 a 80 ca,

— section [Cadastre 3], lieudit [Localité 7], contenance 10 ha 33 a 50 ca,

— section [Cadastre 4], lieudit [Localité 8], contenance 1 ha 43 a 20 ca,

— section [Cadastre 5], lieudit [Localité 9], contenance 5 ha 24 a 00 ca,

— section [Cadastre 6], lieudit [Localité 10], contenance 2 ha 13 a 00 ca,

— section [Cadastre 7], lieudit [Localité 10], contenance 1 ha 00 a 00 ca,

— section [Cadastre 8], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 17 a 20 ca,

— section [Cadastre 9], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 92 a 00 ca,

— section [Cadastre 10], lieudit [Localité 11], contenance 1 ha 82 a 60 ca,

— section [Cadastre 11], lieudit [Localité 11], contenance 5 ha 18 a 90 ca,

— section [Cadastre 12], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 55 a 90 ca,

— section [Cadastre 13], lieudit [Localité 12], contenance 1 ha 23 a 70 ca,

— section [Cadastre 14], lieudit [Localité 13], contenance 0 ha 23 a 70 ca,

— section [Cadastre 15], lieudit [Localité 14], contenance 0 ha 11 a 50 ca,

— débouter M. et Mme [R] de leurs demandes relatives au remboursement d’un pas-de-porte et d’une indemnité de sortie pour améliorations du fond,

— subsidiairement et pour le cas où la cour ne s’estimerait pas suffisamment informée sur l’expertise en reconnaissance d’écriture ou sur la demande au titre des améliorations du fonds, dire que les éventuels frais d’expertises seront supportés par les époux [R],

— débouter M. et Mme [R] des demandes qu’ils ont formées au titre des frais de procédure et des dépens,

— condamner M. et Mme [R] aux dépens de première instance et d’appel,

— condamner M. et Mme [R] à lui verser une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues en date du 18 février 2025 et développées oralement à l’audience de plaidoirie du 25 février 2025, M. et Mme [R], preneurs intimés, demandent à la cour de:

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* les a autorisés à céder à leur fils M. [R]-[G] le bail rural dont ils sont titulaires en vertu de l’acte authentique en date du 19 décembre 1991, portant sur des parcelles sises Commune de [Localité 4] , pour une superficie de 34 ha, 88 a, 30 ca,

— débouter Mme [V] de sa demande tendant à voir la cour infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux Ruraux (RG : 20/00003) du 12 janvier 2024 en ce qu’il a :

* les a autorisés à céder le bail rural dont ils sont titulaires en vertu d’un acte authentique en date du 19 décembre 1991, et portant sur des parcelles sises à [Localité 4], pour une superficie totale de 34 ha, 88 a, 30 ca,

* rejeté les demandes d’indemnité formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [V] aux entiers dépens,

— débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime et des pièces produites aux débats,

— condamner Mme [V] à leur restituer la somme en principal de 44 336,29 euros assortie de l’intérêt au taux légal majoré de trois points depuis le 1er juillet 2017 jusqu’à la date du parfait paiement, outre la capitalisation des intérêts,

— sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime et des pièces produites aux débats,

— condamner Mme [V] à leur payer la somme de 500 euros par hectare au titre des améliorations culturales,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer le montant des améliorations culturales dues par Mme [V] et eux,

— débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions. (,)

En tout état de cause,

— condamner Mme [V] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la validation du congé pour atteinte de l’âge de la retraite délivré aux époux [R] le 2 novembre 2021

Les parties s’accordent à reconnaître que le jugement déféré à la cour doit être confirmé en ce qu’il a validé le congé, régulier en la forme, délivré par la bailleresse à ses preneurs, les époux [R], le 2 novembre 2021 pour le 31 août 2023, le bailleur ayant la faculté, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite, de résilier le bail de neuf ans, à l’issue de chaque période triennale, moyennant un préavis de 18 mois avant l’échéance.

Il est rappelé que lorsque le preneur destinataire d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite délivré sur le fondement de l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime obtient l’autorisation de céder son bail, la cession rendue opposable au bailleur, dans les conditions de l’article 1216 du code civil, prive d’effet le congé (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 21-23.372).

II) Sur la cession de bail ordonnée par les premiers juges au profit du fils de M. et Mme [R], preneurs

La bailleresse reproche aux premiers juges d’avoir ordonné cette cession, alors même que ses preneurs, les époux [R], ne remplissent pas, selon elle, toutes les conditions prescrites par la loi pour en bénéficier et notamment la condition de bonne foi, en ce que :

a) à deux reprises, en 2018 et en 2020, les preneurs ont acquitté leur fermage avec plusieurs semaines de retard, et, dans un cas, avec un chèque non provisionné, étant relevé que le retard constaté porte sur une somme de 12 000 euros,

b) les époux [R], à partir de l’année 2018, et sous couvert d’une convention d’entraide puis d’échanges de cultures, ont abandonné l’exploitation de la plus grande partie des biens loués – 99 hectares – au profit du GAEC des Saulx, en contravention des dispositions de l’article L.411-39 du code rural et de la pêche maritime, la superficie échangée ne pouvant excéder 8 hectares (article 14 de l’arrêté du préfet d’Eure-et-Loir du 27 septembre 2013).

Pour contester la motivation du tribunal ayant rejeté le moyen (b) tiré du défaut d’exploitation personnelle des biens par les preneurs, la bailleresse articule, à hauteur de cour, une critique en quatre points:

* les preneurs ne démontrent pas que Mme [J], précédente bailleresse, ait été informée de l’opération d’échange, comme en témoigne l’expertise amiable qui démontre que la signature qui lui est attribuée n’est pas la sienne, et, partant, que les preneurs aient respecté leur obligation de notification de l’échange,

* serait-il établi que la signature attribuée à Mme [J] est bien la sienne, que cette signature ne vaudrait pas agrément, l’opération n’ayant pas été notifiée par les preneurs dans les formes prescrites par l’article L.411-39 du code rural et de la pêche maritime,

* le défaut de contestation par la bailleresse de l’échange par saisine du tribunal paritaire ne saurait valoir acquiescement à une opération illégale,

* l’échange, en ce qu’il porte sur la quasi totalité des biens donnés à bail, s’analyse comme une cession prohibée du bail à un tiers, de nature à entraîner la résiliation du bail, et, à défaut de résiliation, à caractériser la mauvaise foi des preneurs, et, partant, à les priver de pouvoir céder leur bail à leur fils.

Pour s’opposer à la cession ordonnée par les premiers juges, la bailleresse fait également valoir que le fils [R], bénéficiaire de la cession, ne remplit pas les conditions requises en ce qu’il n’est pas prouvé qu’il détienne le matériel et le cheptel nécessaires à la mise en valeur du bien loué, ni qu’il se consacrerait effectivement et de façon permanente à l’exploitation des parcelles, alors même que M. [R] et son fils ont constitué une société commerciale de travaux agricoles, et que cette activité commerciale ne laissera pas le temps à M. [R] fils de cultiver effectivement le bien loué de 99 hectares, que ses parents ont reconnu n’être pas en mesure d’exploiter eux-mêmes.

Les époux [R] de répliquer qu’ils sont des preneurs de bonne foi, qui ont toujours payé leurs fermages et exploité les terres louées, et que les deux griefs nourris à leur encontre par leur bailleresse ne sont nullement fondés en ce que :

— les incidents concernant le paiement des fermages sont des événements isolés et tout à fait exceptionnels, la régularisation étant immédiatement intervenue, et s’expliquant, pour l’un, par le fait que leur banquier avait omis d’exécuter un ordre de virement pour provisionner leur compte, pour le deuxième, par l’omission de Mme [V] de leur transmettre l’avis d’imposition à la taxe foncière permettant de calculer le montant du fermage, et pour le troisième, par un encaissement tardif par la bailleresse,

— l’échange en jouissance des parcelles avec leurs cousins, est intervenu avec l’accord exprès, sur une lettre du 2 mars 2019, de feu [U] [J], leur tante, étant précisé que :

* les parties peuvent convenir d’un échange portant sur l’intégralité des parcelles, la limite fixée par l’arrêté préfectoral du 27 juin 2016 ne trouvant à s’appliquer que si le bailleur ne consent pas à un échange pour une surface supérieure ou si le tribunal paritaire est saisi d’une contestation, et l’agrément du bailleur est valide même s’il n’a pas été sollicité par lettre recommandée avec accusé de réception,

* l’accord du bailleur peut être tacite dès lors qu’il n’est pas équivoque,

* ni Mme [J] ni Mme [V] n’ont subi un quelconque préjudice du fait de l’échange en jouissance,

* l’expertise amiable produite à hauteur de cour et concluant que la signature apposée sur la lettre du 10 mars 2019 ne serait pas celle de [U] [J] est dénuée de valeur probante en ce qu’elle est non-contradictoire, a été réalisée sur la base d’une copie, et que les éléments de comparaison choisis par l’expert ne sont pas contemporains de la signature dont l’authenticité est contestée,

* Mme [V] ne rapporte pas la preuve que la lettre n’a pas été signée par Mme [J], dont elle est l’ayant-droit,

* cet échange en jouissance ne constitue en aucune façon une cession prohibée du bail au profit d’un tiers, et ne caractérise nullement la mauvaise foi des preneurs leur interdisant de céder leur bail à leur fils, le bailleur n’ayant subi aucun préjudice,

— enfin, le bénéficiaire de la cession, M. [K] [R] remplit toutes les conditions requises de parenté, de résidence à proximité, de diplôme, possède les moyens matériels et financiers permettant de garantir la bonne exploitation des terres, ainsi qu’une parfaite aptitude et les compétences pour exploiter personnellement et effectivement les parcelles données à bail, l’autorisation d’exploiter tacitement accordée démontrant, en outre, le respect des règles du contrôle des structures.

Réponse de la cour

L’article L.411-35, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire'.

Il résulte de cet article qu’afin d’assurer la continuité souhaitée de l’exploitation familiale des biens loués, le fermier ou le métayer a la faculté de céder son bail à son conjoint ou à son partenaire avec lequel il est lié par un PACS participant à l’exploitation ou à ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés.

L’exercice de cette faculté de cession, en ce qu’elle constitue la plus importante dérogation au principe d’interdiction, d’ordre public, des cessions et sous-locations de bail, est toutefois subordonné à l’agrément préalable du bailleur, sous réserve de l’arbitrage du tribunal paritaire des baux ruraux et demeure réservé au preneur de bonne foi pour s’être constamment acquitté de toutes les obligations découlant du bail (Cass. soc., 3 nov. 1951, n° 40.827).

Au cas d’espèce, Mme [V], pour s’opposer à la cession voulue par les époux [R] de leur bail à leur fils [Q], et caractériser la mauvaise foi de ses preneurs faisant obstacle à cette cession, excipe d’une part, d’un défaut de paiement des fermages, et d’autre part, d’un défaut d’exploitation des parcelles données à bail, échangées par les preneurs avec des cousins de manière irrégulière, faute d’information de la bailleresse, et en raison du fait que l’échange portait sur la quasi-totalité des parcelles louées.

S’agissant, en premier lieu, des défauts de paiement des fermages, il s’agit, en fait, de deux retards de paiement.

Le premier, qui concernait le fermage de l’année 2018, est consécutif au rejet du chèque bancaire d’un montant de 6 198, 46 euros, adressé à la bailleresse le 24 décembre 2018, pour défaut de provision, et a été régularisé par un virement bancaire du 22 janvier 2019.

Le deuxième concernait le fermage de l’année 2020, d’un montant de 5 903, 15 euros, qui a été réglé le 11 janvier 2021, les preneurs soutenant que ce retard était imputable à un défaut de transmission de l’avis d’imposition à la taxe foncière par la bailleresse, qui n’a encaissé le chèque que le 3 février 2021.

Les preneurs intimés relèvent également que le fermage de l’année 2021, d’un montant de 6 372,69 euros, a été payé par chèque posté le 22 décembre 2021, qui leur a été retourné, la bailleresse n’ayant pas réclamé le pli.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que la décision déférée à la cour a jugé que ces retards de paiements, ponctuels et isolés, imputables pour le troisième à la bailleresse, ne peuvent, compte tenu de la durée de la relation contractuelle qui est de trente années, permettre de caractériser la mauvaise foi imputée aux époux [R].

Mme [V] reproche, en deuxième lieu, à ses preneurs, un échange de parcelles en jouissance irrégulier et qui s’analyserait comme un défaut d’exploitation personnelle des biens loués par les preneurs.

L’article L.411-39 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Pendant la durée du bail, le preneur peut effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation.

Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance et peuvent s’exercer sur tout ou partie de la surface du fonds loué. La commission consultative départementale des baux ruraux fixe et l’autorité administrative du département publie par arrêté, pour chaque région agricole, la part de surface de fonds loué susceptible d’être échangée. Cette part peut varier en fonction de la structure des exploitations mises en valeur par le preneur. Pour les fonds mentionnés à l’article 17-1 du code rural, elle ne peut être inférieure à la moitié de la surface totale du fonds loué.

Les échanges mentionnés au présent article ne peuvent porter sur la totalité du bien loué que si sa surface n’excède pas le cinquième du seuil mentionné à l’article L. 312-1, compte tenu de la nature des cultures.

Le preneur les notifie au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le propriétaire qui entend s’y opposer doit saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis du preneur. A défaut, il est réputé avoir accepté l’opération.

Le titulaire du bail conserve son droit de préemption sur les parcelles qui ont fait l’objet d’un échange en jouissance au titre du présent article'.

En outre, l’article 14 de l’arrêté du préfet d’Eure-et-Loir du 27 septembre 2013 précise :

' Part de surface du fonds loué susceptible d’être échangée. Application du 2ème alinéa de l’article L. 411-39 du code rural. Pour l’ensemble du département de l’Eure-et-Loir, la part de surface du fonds loué susceptible d’être échangée est fixée au quart de cette surface'.

Enfin, l’article 7 du bail rural, intitulé ' Cession et sous-location- échange de jouissance, apport à une société’ stipule :

' ….il (le preneur) pourra également avec l’agrément préalable des bailleurs, ou, en cas de refus de la part de ceux-ci de donner leur accord, avec l’autorisation du tribunal paritaire, procéder, en vue d’assurer une meilleure exploitation et dans les conditions fixées par l’article L.439-39 du code rural, à des échanges de jouissance, ou location de parcelles détachées ou enclavées ; toutefois, les échanges de jouissance ne pourront porter que sur le quart au plus de la surface totale du fonds présentement loué, sauf dans le cas où ils seront effectués en conformité d’un plan de réorganisation foncière où ils pourront aller jusqu’à la moitié'.

Les échanges ne peuvent porter que sur des parcelles n’excédant pas les superficies déterminées par arrêté préfectoral.(Cass. civ., 23 oct. 1984).

Au cas d’espèce, l’échange intervenu porte sur 91% de la superficie du bien loué : 31 hectares, 85 ares, 80 centiares, sur 34 hectares, 88 ares, 30 centiares loués.

Il s’ensuit qu’il n’est conforme ni aux prescriptions de l’article L.411-39 du code rural, ni à la réglementation préfectorale, ni aux stipulations du bail consenti aux époux [R].

Au surplus, les époux [R] ne justifient pas avoir notifié à leur bailleresse de l’époque – feu [U] [J] – l’échange litigieux.

En effet, si le projet d’échange est mentionné dans un courrier adressé à [U] [J], daté du 14 juin 2018, il s’agit d’un courrier simple, dont rien ne prouve l’envoi et la réception par sa destinataire.

Les époux [R] produisent également un courrier daté du 14 juin 2019, revêtu de la signature de [U] [J] et qui aurait été remis en mains propres à cette dernière contre émargement.

Cependant, à hauteur de cour, Mme [V] conteste l’authenticité de la signature de la bailleresse, en versant aux débats une expertise amiable dont il ressort que [U] [J] ne serait pas signataire du courrier dont s’agit.

Les éléments de comparaison contemporains dont dispose la cour – lettre de [U] [J] du 27 août 2016 (pièce n°18 de Mme [V]), formulaire Crédit Agricole, révocation de procuration donnée à Mme [C] [R]-[G], épouse [F], datée du 5 janvier 2017 (pièce n°23 de Mme [V]) – permettent de constater des dissemblances très importantes avec la signature figurant sur la lettre du 14 juin 2019.

Cette vérification d’écriture corrobore les conclusions de l’expertise amiable produite par la bailleresse (pièce n°25) dont il ressort que la signature apposée sur la pièce dont les intimés entendent se prévaloir n’est pas de la main de [U] [J].

Il convient de rappeler que, lorsque l’écriture ou la signature d’un acte sous seing privé sont déniées, la charge de la preuve ne pèse donc pas sur celui qui a dénié ou méconnu l’écrit ou la signature (Cass. 2e civ., 13 mars 2008, n° 07-17.964) et que si la vérification d’écriture effectuée par le juge ne permet pas, comme en l’espèce, de conclure à la sincérité de l’acte, la partie qui fonde ses prétentions sur cet acte doit être déboutée (Cass. 1re civ., 25 juin 2009, n° 08-15.596).

Au cas d’espèce, les époux [R] échouent à rapporter la preuve leur incombant de l’authenticité de la signature de feu [U] [J] sur le courrier du 14 juin 2019.

Il s’ensuit que les époux [R] ne rapporte pas la preuve que l’échange en jouissance a été porté à la connaissance de leur bailleresse.

Ils font valoir que cet échange ne peut être sanctionné ni faire obstacle à la transmission de leur bail à leur fils [Q], motif pris de ce qu’il n’en est résulté aucun préjudice pour la bailleresse.

Toutefois, le moyen est inopérant.

En effet, si le défaut de notification par le preneur au bailleur d’un échange de parcelles qu’il a réalisé est insuffisant, en l’absence de préjudice établi, pour justifier l’opposition de ce bailleur au renouvellement du bail ( Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 13-17.881) ou à sa résiliation, c’est parce que la demande de résiliation est soumise aux dispositions de l’article L. 411-31, II, 3° du code rural dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 13 juillet 2006 ( Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-14.626 ), qui subordonne la résiliation à toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur .

Il n’en va pas de même de la demande de transmission du bail à un descendant régie par les dispositions de l’article L.411-35, alinéa 1er, de ce même code.

En outre, la résiliation et a fortiori la transmission à un descendant ne peut être subordonnée à l’existence d’un préjudice lorsqu’un échange n’a pas été notifié au propriétaire, mais porte sur une surface d’une superficie supérieure à celle prévue par la loi, car l’opération n’est alors rien d’autre qu’une cession prohibée.

Il résulte de ce qui précède que les époux [R] n’ont pas respecté l’intégralité des obligations du bail qui leur a été consenti, ce qui justifie le rejet de la cession de bail, par infirmation du jugement déféré à la cour et sans qu’il soit besoin de statuer sur la satisfaction par M. [Q] [R] des conditions requises par le code rural pour bénéficier de la reprise.

II) Sur la demande subsidiaire de restitution du pas de porte par les époux [R]

Les époux [R] sollicitent, sur le fondement des dispositions de l’article L.411-74 du code rural, la répétition des sommes indûment versées à leur bailleresse en contrepartie de la conclusion du bail, en faisant valoir qu’ils ont versé sous la contrainte pour obtenir le bail des sommes comprenant des améliorations culturales dont le montant était très excessif au regard de leur valeur pour des terres non drainées et non irriguées.

Ils demandent, en conséquence, à la cour de condamner leur bailleresse à leur régler une somme de 44 326, 29 euros, correspondant à la valeur des améliorations culturales à l’époque – 300 euros par hectare – et le prix réglé à leur bailleur qui fut de 1 500 euros par hectare.

Ils précisent que cette somme devra être assortie de l’intérêt au taux légal majoré de trois points depuis le 1er juillet 2017, jusqu’à la date du parfait paiement, outre la capitalisation des intérêts.

Mme [V] s’oppose à cette demande en soulignant qu’elle est irrecevable parce qu’elle n’a perçu aucune somme des époux [R] et que ces derniers ne démontrent ni avoir réglé les sommes dont ils sollicitent la répétition ni qu’ils ont payé sous la contrainte.

Réponse de la cour

L’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.

Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.

En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l’action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur de plus de 10 %.

L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé'.

La prohibition d’ordre public qu’instaure l’article L.411-74 du code rural s’applique expressément à trois catégories de personnes, « tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire ». Elle ne concerne donc pas le seul preneur sortant mais également le bailleur qui, après avoir exploité lui-même ses terres, consent un bail rural.

Il incombe au juge de caractériser l’existence d’un bail rural et d’un changement d’exploitant (Cass., 3e civ., 5 avril 2006,pourvoi n° 05-11.552).

Tel est le cas en l’espèce, puisqu’un bail a été consenti, le 19 décembre 1991, par les époux [J] sur des parcelles préalablement exploitées par M. et Mme [R], ce bail concernant diverses parcelles sises sur la commune de [Localité 4] et portant sur une superficie totale de 34 ha 88 a 30 ca.

Les preneurs soutiennent que le paiement litigieux a été, en l’espèce, effectué au profit des bailleurs, M. et Mme [J].

Il en résulte que la répétition des sommes éventuellement indûment perçues peut être réclamée à Mme [V] sur le fondement de ce texte, et même si cette dernière n’a pas elle-même reçu les sommes versées par les preneurs, dans la mesure où Mme [V], qui est actuellement bailleresse, vient aux droits de feu [W] [J] et son épouse.

Les preneurs produisent, au soutien de leur demande de remboursement, une estimation de la valeur du matériel de M. et Mme [J] faite par le représentant des établissements Lecoq et revêtue des signatures des deux époux [J] et des deux époux [R], datée du 1er octobre 1991, pour un montant total de 650 000 francs se décomposant comme suit :

—  300 000 francs pour le matériel,

—  350 000 francs pour l’amélioration du fonds.

Les époux [R] ne sollicitent aucun remboursement s’agissant du matériel, mais demandent, s’agissant des améliorations du fonds, une somme représentant la différence à l’hectare entre le coût maximal des améliorations culturales, en 1991 (300 euros) et le montant qu’ils ont payé à leurs bailleurs (1 500 euros).

Il convient de rappeler qu’en cas d’amélioration du fonds loué par le preneur, c’est au bailleur qu’incombe le paiement de l’indemnité à l’expiration du bail ; que toute somme non justifiée perçue par le bailleur, le preneur sortant ou un intermédiaire, à ce titre, à l’occasion d’un changement d’exploitant est sujette à répétition, sans qu’il soit besoin de prouver que le paiement a été effectué sous la contrainte.

Aux fins d’échapper à la répétition, la bailleresse soutient que le paiement des sommes mentionnées dont s’agit n’est pas établi.

Le paiement, qui est un fait juridique, se prouve par tout moyen, y compris par présomptions judiciaires abandonnées aux lumières et à la prudence du magistrat.

Il résulte certes de l’article L. 131-67 du code monétaire et financier, que la remise d’un chèque ne vaut ni paiement ni novation ; la remise d’un chèque, fût-il de banque, ne vaut jamais que sous réserve de son encaissement par le bénéficiaire (Cass., Com., 17 avril 2019, pourvoi n° 17-13.595).

Pour justifier du paiement, les preneurs versent aux débats :

— un extrait du bilan de l’EARL de la Voise du 30 octobre 1992, mentionnant, à l’actif du bilan, et au titre de l’amélioration du fonds : '[J] : 350 000 F, valeur nette', et au passif du bilan de la même année, concernant les emprunts et dette, un ' emprunt [J]' pour 210 000 euros,

— un contrat de prêt du 6 janvier 1992, aux termes duquel les époux [R] s’engagent à rembourser aux époux [J] une somme de 210 000 francs au taux de 6% par an,

— un relevé de compte bancaire du Crédit Agricole de L’EARL de la Voise, du mois de décembre 1991, mentionnant au débit du compte un chèque bancaire n°5000457, d’un montant de 440 000 francs,

— une souche de carnet de chèque indiquant que le chèque n°5000457 a été libellé le 21 décembre 1991.

L’extrait de relevé de compte des preneurs ne permet pas de déterminer l’ordre auquel était libellé le chèque litigieux ni son bénéficiaire et il n’est pas plus justifié d’une copie recto verso du chèque prouvant la qualité et l’identité du bénéficiaire ; de plus la mention ' alexandre’ sur la souche de carnet de chèque est manuscrite, de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’identité du bénéficiaire. Il n’est pas non plus rapporté la preuve du remboursement du prêt de 210 000 francs.

Pour autant, les pièces justificatives versées aux débats par les preneurs valent présomption de paiement en raison de la parfaite coïncidence entre le montant de la facture cosignée par les parties -650 000 francs – et celui cumulé du chèque litigieux débités du compte des preneurs – 440 000 francs – et de l’emprunt – 210 000 francs- et de la contemporanéité de ces paiements avec la facture, et cette présomption est corroborée par l’ensemble des circonstances de la cause et notamment l’absence d’engagement d’une action en recouvrement de la facture ou en paiement de la somme prêtée.

Ces indices précis et concordants permettent de tirer des conséquences quant à la réalité du paiement contesté et d’en rapporter la preuve.

La cour considère que le montant réglé au titre de l’amélioration du fonds, qui correspondait à une somme d’environ 1 500 euros à l’hectare, sans commune mesure avec la valeur vénale pour l’année 1991 d’un montant à l’hectare compris dans une fourchette de 300 à 350 euros en 1991, doit être accueillie, en raison du fait que si le fermier sortant peut librement céder au fermier entrant les éléments mobiliers de l’exploitation, notamment cheptel, matériel, récoltes, stocks, il lui est interdit de mettre à la charge du preneur entrant le prix des fumures et arrière-fumures, ni lui céder les améliorations faites sur le fonds.

Aux termes de l’article L.471-74 susmentionné, les sommes sujettes à répétition ' sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points', étant précisé que la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, qui a modifié le deuxième alinéa de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime relatif au taux d’intérêt dû sur les sommes indûment perçues, est immédiatement applicable aux instances en cours, mais ne s’applique pas rétroactivement à la répétition de sommes versées antérieurement à la date de son entrée en vigueur (Cass., 3e Civ., 24 mai 2017, pourvois n° 15-27.302et 16-13.650).

En l’espèce, les preneurs intimés sollicitent la condamnation de leur bailleresse à leur payer ' la somme en principal de 44336,29 euros assortie de l’intérêt au taux légal majoré de trois points depuis le 1er juillet 2017 jusqu’à la date du parfait paiement', en précisant que cette date correspondrait à celle du dépôt de leurs conclusions, sans autre forme de précision.

La cour ne pouvant statuer ultra petita, Mme [V] sera donc condamnée à payer aux époux [R] la somme de 44 336, 29 euros, avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 1er juillet 2017, pour tenir compte de la demande des preneurs, et jusqu’à complet paiement.

Les intérêts produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil devenu 1343-2 du même code.

III) Sur la demande également subsidiaire d’indemnité de sortie et d’expertise judiciaire

Les époux [R] sollicitent, en outre, une indemnité de sortie de ferme de 500 euros par hectare, sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, en faisant valoir qu’ils ont amélioré le rendement des parcelles.

La bailleresse s’oppose à cette demande soutenant qu’aucune indemnité de sortie n’est due parce que, de première part, les époux [R] ont échangé la jouissance des parcelles données à bail depuis au moins l’année 2018 et qu’aucune amélioration n’est justifiée. Elle s’oppose également à la demande d’expertise en soulignant qu’elle ne sert qu’à suppléer la carence des preneurs dans l’administration de la preuve, mais que si une expertise devait malgré tout être ordonnée, elle ne pourrait l’être qu’aux frais avancés des époux [R] qui ont seuls intérêt à cette expertise.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime ' le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail'.

Le fait que les preneurs aient procédé à un échange de parcelles irréguliers n’est pas de nature à les priver de leur indemnité de sortie de ferme.

En effet, l’indemnité prévue à l’article L. 411-69 du Code rural est due au preneur sortant, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail, y compris en cas de cession non autorisée, peu important que les travaux ou investissements aient été réalisés par le sous-preneur ou le cessionnaire non autorisés, lesquels n’ont en revanche aucun droit à indemnité à ce titre (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-15.476).

La cour s’estimant insuffisamment éclairée pour déterminer la consistance et la valeur des améliorations culturales invoquées par les preneurs intimés, une mesure d’instruction sera ordonnée aux frais avancés de ces derniers, qui ont intérêt à l’expertise.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur la demande indemnitaire des époux [R], les dépens et les demandes au titre de l’article 700 étant, par ailleurs, réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant autorisé M. [L] [R] et Mme [S] [E] épouse [R] à céder à leur fils, M. [K] [R]-[G], le bail rural dont ils sont titulaires en vertu d’un acte authentique du 19 décembre 1991, et portant sur des parcelles sises commune de [Localité 4], pour une superficie totale de 34ha 88a 30ca ;

statuant à nouveau du chef infirmé

— déboute M. [L] [R] et Mme [S] [E] épouse [R] de la demande de cession du bail dont ils sont titulaires en vertu d’un acte authentique en date du 19 décembre 1991, et portant sur des parcelles sises commune de [Localité 4] pour une superficie totale de 34 ha 88 a 30 ca qu’ils ont présentée au bénéfice de leur fils, M. [R]-[G];

— ordonne leur départ volontaire ou à défaut leur expulsion avec le concours de la force publique des parcelles suivantes, dans la commune de [Localité 4], pour un total de 34 ha 88 a 30 ca :

— section [Cadastre 1], lieudit [Localité 5], contenance 2 ha 57 a 10 ca,

— section [Cadastre 2], lieudit [Localité 6], contenance 1 ha 33 a 80 ca,

— section [Cadastre 3], lieudit [Localité 7], contenance 10 ha 33 a 50 ca,

— section [Cadastre 4], lieudit [Localité 8], contenance 1 ha 43 a 20 ca,

— section [Cadastre 5], lieudit [Localité 9], contenance 5 ha 24 a 00 ca,

— section [Cadastre 6], lieudit [Localité 10], contenance 2 ha 13 a 00 ca,

— section [Cadastre 7], lieudit [Localité 10], contenance 1 ha 00 a 00 ca,

— section [Cadastre 8], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 17 a 20 ca,

— section [Cadastre 9], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 92 a 00 ca,

— section [Cadastre 10], lieudit [Localité 11], contenance 1 ha 82 a 60 ca,

— section [Cadastre 11], lieudit [Localité 11], contenance 5 ha 18 a 90 ca,

— section [Cadastre 12], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 55 a 90 ca,

— section [Cadastre 13], lieudit [Localité 12], contenance 1 ha 23 a 70 ca,

— section [Cadastre 14], lieudit [Localité 13], contenance 0 ha 23 a 70 ca,

— section [Cadastre 15], lieudit [Localité 14], contenance 0 ha 11 a 50 ca,

Ajoutant au jugement entrepris ;

Condamne Mme [O] [V] à payer à M.[L] [R] et Mme [S] [E] épouse [R] la somme en principal de 44 336,29 euros assortie de l’intérêt au taux légal majoré de trois points depuis le 1er juillet 2017 jusqu’à la date du parfait paiement ;

Dit que les intérêts sur cette somme produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil devenu 1343-2 du même code ;

Pour le surplus et avant-dire droit

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne en qualité d’expert M. [X] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Avec pour mission :

Les parties et leur conseil régulièrement appelés, recueillir tous les éléments nécessaires à sa mission; se faire remettre les documents contractuels, financiers et administratifs utiles; les annexer au rapport pour les plus significatifs, se faire communiquer contradictoirement tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Voir et visiter les parcelles sises dans la commune de [Localité 4], pour un total de 34 ha 88 a 30 ca, propriété de Mme [O] [V] :

— section [Cadastre 1], lieudit [Localité 5], contenance 2 ha 57 a 10 ca,

— section [Cadastre 2], lieudit [Localité 6], contenance 1 ha 33 a 80 ca,

— section [Cadastre 3], lieudit [Localité 7], contenance 10 ha 33 a 50 ca,

— section [Cadastre 4], lieudit [Localité 8], contenance 1 ha 43 a 20 ca,

— section [Cadastre 5], lieudit [Localité 9], contenance 5 ha 24 a 00 ca,

— section [Cadastre 6], lieudit [Localité 10], contenance 2 ha 13 a 00 ca,

— section [Cadastre 7], lieudit [Localité 10], contenance 1 ha 00 a 00 ca,

— section [Cadastre 8], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 17 a 20 ca,

— section [Cadastre 9], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 92 a 00 ca,

— section [Cadastre 10], lieudit [Localité 11], contenance 1 ha 82 a 60 ca,

— section [Cadastre 11], lieudit [Localité 11], contenance 5 ha 18 a 90 ca,

— section [Cadastre 12], lieudit [Localité 11], contenance 0 ha 55 a 90 ca,

— section [Cadastre 13], lieudit [Localité 12], contenance 1 ha 23 a 70 ca,

— section [Cadastre 14], lieudit [Localité 13], contenance 0 ha 23 a 70 ca,

— section [Cadastre 15], lieudit [Localité 14], contenance 0 ha 11 a 50 ca,

Préciser si, depuis le 19 décembre 1991, les parcelles ont reçu des améliorations et, dans l’affirmative, les décrire et les chiffrer en déterminant, le cas échéant, la valeur augmentée que ces améliorations ont procuré aux biens à la date d’aujourd’hui ;

Formuler, de façon générale, toutes observations utiles à la résolution du litige opposant les parties et soumis à l’appréciation de la juridiction ;

Répondre aux dires des parties;

Dit que l’expert déposera son rapport dans un délai de 5 mois à compter de sa saisine, sous la forme dématérialisée via Opalex s’il l’utilise ou dans la négative, sous format papier ; et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile;

Dit que M. [L] [R] et Mme [S] [E] épouse [R] devront verser une provision de 4 000 euros avant le 2 septembre 2025 auprès du régisseur d’avances et de recettes de la cour la cour d’appel de Versailles, à valoir sur la rémunération de l’ expert ;

Dit que, faute pour ceux-ci d’effectuer cette consignation dans le délai imparti, la mesure d’expertise sera frappée de caducité, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile;

Dit que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit que l’ expert devra faire connaître dans le délai de huit jours à compter de sa saisine par le greffe s’il accepte ou refuse sa mission et qu’il devra commencer les opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus, il sera procédé au remplacement de l’ expert par simple ordonnance ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à la conférence de mise en état du 18 septembre 2025 à 9 h 00 ;

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes subsistantes, réserve les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,