COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 AVRIL 2024

N° 2024/266

Rôle N° RG 23/08279 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPZ2

[Y] [L]

[Z] [L]

C/

[H] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry OSPITAL

M^e Audrey BABIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 04 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02955.

APPELANTS

Madame [Y] [L]

née le 05 Septembre 1994 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry OSPITAL de la SELARL CABINET THIERRY OSPITAL -COFFANO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Aymeric SAGUI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [L]

né le 03 Janvier 1987 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thierry OSPITAL de la SELARL CABINET THIERRY OSPITAL -COFFANO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Aymeric SAGUI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [H] [W]

née le 29 Mars 1961 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

faisant élection de domicile chez son administrateur de biens la société IMMO DE FRANCE PROVENCE dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 septembre 2020, Mme [H] [W] a consenti à Mme [Y] [L] et M. [Z] [L] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial de 760 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 27 avril 2022, Mme [W] a fait délivrer à Mme et M. [L] un commandement d’avoir à payer la somme principale 6 786,61 euros au titre d’un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, Mme [W] les a fait assigner, par actes d’huissier en date du 20 juillet 2022, devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 mai 2023, ce magistrat a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 septembre 2020 étaient réunies à la date du 27 juin 2022 ;

— ordonné en conséquence à Mme et M. [L] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— rejeté la demande d’expulsion immédiate ;

— dit qu’à défaut pour Mme et M. [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier ou de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement Mme et M. [L] à verser à Mme [W] la somme de 14 486,29 euros arrêtée au 23 février 2023, incluant la mensualité de février 2023, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9 162,36 euros à compter du 20 juillet 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— condamné solidairement Mme et M. [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel hors charges, soit 790,67 euros, à compter du 1er mars 2023, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— rejeté les demandes reconventionnelles de Mme et M. [L] ;

— condamné solidairement Mme et M. [L] à verser à Mme [W] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Mme et M. [L] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration transmise au greffe le 30 juin 2023, Mme [Y] [L] et M. [Z] [L] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 27 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

— constate le trouble de jouissance du bien loué à des fins d’habitation ;

— dise et juge que le bien loué n’est pas un logement décent ;

— dise et juge que ces troubles sont de nature à constituer une inexécution contractuelle du bailleur ;

— constate en conséquence l’existence de contestation sérieuse quant aux demandes de Mme [W] en première instance ;

— la déboute de ses demandes ;

— dise et juge, à titre reconventionnel, que l’absence de paiement des loyers constitue une exception d’inexécution ;

— dise et juge que le paiement des loyers sera suspendu le temps de la remise en état du logement aux frais de la bailleresse ;

— dise et juge que les loyers dus au bailleur seront consignés jusqu’à la remise en état du logement ;

— ordonne la remise en état, aux seuls frais du bailleur, de la salle d’eau du logement, notamment des canalisations des toilettes, du mur et de l’équipement de fourniture d’eau chaude ;

— condamne Mme [W] au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— la condamne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [W] demande à la cour de :

— débouter Mme et M. [L] de leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision qui a été allouée qu’il convient de réactualiser ;

— statuant à nouveau ;

— condamner solidairement Mme et M. [L] au paiement de la somme de 25 740,36 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 5 février 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Mme et M. [L] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts de droit à compter de l’arrêt qui sera rendu et aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater’ et 'dire et juger’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la seule partie discussion des conclusions d’appel.

Sur les demandes de l’intimée en référé-expulsion

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, le contrat de bail stipule dans un paragraphe VIII que le bail sera résilié de plein droit, à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer de payer la somme principale de 6 786,61 euros a été délivré le 27 avril 2022 correspondant à un arriéré locatif arrêté au 22 avril 2022.

A l’examen des décomptes versés aux débats, il apparaît que les locataires ont cessé de régler régulièrement leurs échéances à compter du mois de décembre 2020. Ils ont procédé, selon les mois, soit à des versements ponctuels, soit à aucun versement. C’est ainsi que la dette locative qui était de 1 700 euros au mois de janvier 2021 a atteint 2 550 euros en avril 2021 avant d’être ramenée à 600 euros en juillet 2021. Postérieurement au mois de juillet 2021, elle ne cessera d’augmenter pour atteindre 6 786,81 euros en avril 2022, 8 674 euros en juin 2022, 14 486,29 euros en février 2023 et 25 740,36 euros en février 2024, déduction faite des frais portés au débit du compte.

Les appelants, qui ne contestent pas ces décomptes, se prévalent de l’existence d’une contestation sérieuse portant sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de manquements de Mme [W] à ses obligations justifiant les impayés. Ce faisant, ils font état d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

Il reste qu’il est admis que l’inexécution, qui est dénoncée, doit être suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».

Les appelants dénoncent des problèmes affectant les équipements sanitaires, et en particulier l’absence d’évacuation normale des eaux usées des toilettes.

L’examen des pièces de la procédure démontre que l’entreprise MEP est intervenue au sein de l’immeuble pour réaliser des travaux de plomberie. C’est ainsi que, suivant facture n° 202210393, en date du 31 octobre 2022, elle est intervenue dans l’appartement n° 33 pour procéder au rebouchage de la gaine technique et à des travaux de peinture moyennant la somme de 412,50 euros toutes taxes comprises. Elle est également intervenue, suivant facture n° 202210392, en date du 31 octobre 2022, dans l’appartement de Mme et M. [L] pour reprendre le réseau d’évacuation des eaux usées moyennant la somme de 700 euros toutes taxes comprises. Les échanges de mails versés aux débats établissent qu’alors même que l’entreprise MEP a remis en état le logement n° 33, le 7 septembre 2022, après avoir repris une partie du réseau d’évacuation des eaux usées dans la gaine technique desservant cet appartement, M. [L] a refusé qu’un sous-traitant intervienne chez lui pour reprendre les embellissements, à savoir le rebouchage et la remise en peinture des trappes au niveau des gaines techniques des deux logements qui ont été ouvertes pour rechercher la cause du sinistre, en exigeant qu’un plombier reprenne la gaine technique desservant son appartement. Par courrier en date du 16 novembre 2022, le conseil de Mme [W] informe le conseil de Mme et M. [L] que l’appartement situé au numéro 32 a été remis en état le 7 septembre 2022, mais que M. [L] refuse qu’un sous-traitant intervienne chez lui pour reprendre les embellissements, et ce, alors même que la gaine technique n’a pas à être réparée.

Ces éléments démontrent que Mme [W] apparaît avoir été alertée des difficultés rencontrées par ses locataires postérieurement à la procédure en référé-expulsion qu’elle a initiée, par acte d’huissier en date du 20 juillet 2022, soit à un moment où les conditions de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies depuis le 27 juin 2022, la dette locative ayant augmenté au cours du délai de deux mois imparti aux locataires à compter de la délivrance du commandement de payer le 27 avril 2022 pour régler leur dette.

De plus, si les appelants versent aux débats des photographies, datées des mois de septembre, octobre 2022 et août 2023, illustrant une absence d’évacuation des eaux usées de toilettes, ainsi qu’une attestation dressée par M. [V], le 22 janvier 2023, certifiant que, malgré l’intervention d’une entreprise, il rencontre toujours des difficultés avec ses sanitaires caractérisées par des remontées et des appels d’air qui sortent des toilettes, ces éléments ne permettent pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, de lien de causalité entre les désordres affectant les sanitaires des appelants et un manquement de Mme [W] à son obligation de délivrance en raison de l’insuffisance des travaux réalisés par l’entreprise MEP. En effet, depuis l’intervention de cette société, aucune investigation technique n’apparaît avoir été faite pour déterminer l’origine de la persistance des désordres dont se plaignent les appelants. Or, ces investigations étaient d’autant plus nécessaires que les désordres dénoncés par les appelants interviennent postérieurement à la procédure en référé-expulsion initiée par Mme [W].

En tout état de cause, les appelants n’apportent pas la preuve, à l’évidence, de l’existence de désordres si importants qu’il y a impossibilité pour eux d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Il convient de relever qu’ils ont cessé de régler régulièrement leurs loyers, bien avant les désordres qu’ils dénoncent, et que la dette locative ne cesse d’augmenter, alors même qu’ils ne versent aux débats que trois photographies, datant des mois de septembre, octobre 2022 et août 2023, illustrant une mauvaise évacuation des eaux usées de toilettes. Or, le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement d’un logement ne saurait autoriser des locataires à cesser de payer leur loyer A l’évidence, les impayés ne s’expliquent pas par une impossibilité pour M. et Mme [L] de jouir normalement de leur logement en raison de désordres affectant les sanitaires mais bien par des difficultés financières pour honorer leur engagement premier en tant que locataires, à savoir régler leurs loyers et charges aux termes convenus.

Le moyen tiré de l’indécence du logement ne constitue donc pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer qui a été délivré.

En conséquence, dès lors que les appelants ne peuvent sérieusement se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant les impayés résultant du commandement de payer, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 27 juin 2022.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion des appelants et les a condamnés au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En revanche, compte tenu de l’actualisation de la provision qui est sollicitée par l’intimée, pour tenir compte des indemnités d’occupation ayant courues jusqu’au mois de février 2024, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé, à titre provisionnel, cette indemnité à la somme mensuelle de 790,67 euros correspondant au montant du loyer, hors charges, dû en mars 2023, en la faisant courir à compter du 1er mars 2023.

Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée, à titre provisionnel, à la somme de 890,67 euros, correspondant au montant du loyer et de la provision sur charge qui auraient été dû à compter du mois de janvier 2024 si le bail s’était poursuivi, outre les charges locatives après régularisation annuelle, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, les appelants, qui discutent la provision allouée par le premier juge à Mme [W], se prévalent de la même contestation que celle soulevée pour remettre en cause la validité du commandement de payer ayant trait à l’indécence du logement par suite d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Or, dès lors que les appelants ne peuvent sérieusement se prévaloir d’une exception justifiant qu’ils n’exécutent pas leur obligation première en tant que locataires, à savoir régler leurs loyers et charges aux termes convenus, et compte tenu de la provision sollicitée en appel par l’intimée pour tenir compte de l’actualisation de sa dette locative, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement Mme et M. [L] à verser à Mme [W], à titre provisionnel, la somme de 14 486,29 euros arrêtée au 23 février 2023, incluant la mensualité de février 2023, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9 162,36 euros à compter du 20 juillet 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Mme et M. [L] seront condamnés in solidum à verser à Mme [W] la somme provisionnelle non sérieusement contestables et non discutée de 25 740,36 euros, incluant la mensualité du mois de février 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 février 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022, date de l’assignation, dans la limite de la somme de 9 162,36 euros, à compter du 4 mai 2023, date de l’ordonnance entreprise, dans la limite de 14 686,29 euros et, à compter de la présente décision, pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes reconventionnelles des appelants (travaux sous astreinte, suspension du paiement des loyers et consignation des loyers) résultant du manquement de l’intimée à son obligation de délivrance

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que le bail est résilié depuis le 27 juin 2022 par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, les appelants ne peuvent être autorisés à suspendre le paiement de leurs loyers à échoir et, le cas échéant, à les consigner, jusqu’à la remise en état des lieux, les sommes dues, à titre provisionnel, étant des indemnités pour occupation sans droit ni titre du logement.

De même, les travaux sous astreinte sollicités par les appelants se heurtent à une contestation sérieuse dès lors que le bail est résilié de plein droit depuis le 27 juin 2022.

Il convient donc de débouter les appelants de leurs demandes reconventionnelles tendant à la suspension et consignation du montant des loyers, jusqu’à la remise en état des lieux, et à la condamnation de Mme [W] à réaliser des travaux, sous astreinte, à savoir la remise en état de la salle d’eau, et en particulier des sanitaires, du mur et de l’équipement de fourniture d’eau chaude.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme et M. [L] aux dépens et les a condamnés à verser à Mme [W] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Mme et M. [L] seront également condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à Mme [W] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que parties perdantes, Mme et M. [L] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a :

— condamné solidairement Mme et M. [L] à verser à Mme [W] la somme de 14 486,29 euros arrêtée au 23 février 2023, incluant la mensualité de février 2023, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9 162,36 euros à compter du 20 juillet 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— fixé, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant correspondant au loyer hors charges, soit 790,67 euros, dû en mars 2023, à compter du 1er mars 2023, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [Z] [L] à verser à Mme [H] [W] la somme provisionnelle de 25 740,36 euros, incluant la mensualité du mois de février 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 février 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022, dans la limite de la somme de 9 162,36 euros, à compter du 4 mai 2023, dans la limite de 14 686,29 euros et, à compter de la présente décision, pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [Z] [L] à verser à Mme [H] [W], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 890,67 euros, outre les charges locatives après régularisation annuelle, à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [Z] [L] à verser à Mme [H] [W] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Y] [L] et M. [Z] [L] de leur demande formulée sur le même fondement ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [Z] [L] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La Greffière La Présidente