COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2024

N° 2024/ 210

N° RG 21/09686

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWZW

[P] [O]

C/

S.A.R.L. CITYA

SAINTE VICTOIRE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Mihaela CENGHER

M^e François ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire d’AIX EN PROVENCE en date du 27 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/6145.

APPELANTE

Madame [P] [O]

née le 19 Mai 1963 à [Localité 5] (69), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008802 du 24/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Mihaela CENGHER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.R.L. CITYA SAINTE VICTOIRE

prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié audit siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Marie FREDON, assistée de Alice BISIOU, adjointe administrative faisant fonction de greffière.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé en audience publique le 15 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président, et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Le 31 décembre 2013, un incendie s’est déclaré dans un local commercial inoccupé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], ayant également endommagé le logement situé au-dessus appartenant à Madame [P] [O] et provoqué le départ de son locataire.

La société CYTIA SAINTE VICTOIRE, exerçant les fonctions de syndic, a effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble, qui a désigné le cabinet EUREXO en qualité d’expert. Les travaux de réparation n’ont pu toutefois être achevés qu’au mois de février 2015, empêchant entre-temps Madame [O] de conclure la vente de son appartement.

Par acte du 5 décembre 2019, Madame [P] [O] a assigné la société CYTIA SAINTE VICTOIRE à comparaître devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, devenu le tribunal judiciaire, afin de mettre en cause sa responsabilité dans le cadre de l’exercice de son mandat de syndic, lui reprochant sa mauvaise gestion du sinistre et divers autres manquements commis au cours des années écoulées, et lui réclamant paiement d’une somme totale de 45.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La défenderesse a opposé une fin de non-recevoir fondée sur le délai quinquennal de prescription édicté par l’article 2224 du code civil. Subsidiairement, elle a conclu au rejet de l’action en l’absence de démonstration d’une quelconque faute de sa part.

Par jugement rendu le 27 mai 2021, le tribunal a jugé l’action recevable mais débouté Madame [O] de l’ensemble de ses prétentions, la condamnant aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intéressée a interjeté appel de cette décision le 29 juin 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 septembre 2021, Madame [P] [O] reproche au syndic :

— de n’avoir pas empêché l’occupation du local du rez-de-chaussée par des squatters, en dépit de ses alertes,

— de n’avoir pas pris les mesures urgentes nécessaires après le sinistre pour sécuriser les lieux et les décontaminer,

— de ne pas avoir immédiatement mesuré le risque d’effondrement de son plancher, ce qui a entraîné un retard important dans les travaux et lui a fait perdre une première chance de vendre son bien,

— de ne pas avoir communiqué par la suite à son notaire toutes les informations nécessaires, provoquant ainsi le renoncement d’un second acquéreur,

— d’avoir appelé les charges sur la base d’une clé de répartition erronée,

— d’avoir négligé certaines réparations d’entretien,

— et d’avoir fait obstacle à sa candidature en tant que syndic bénévole.

Au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1241 du code civil, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de condamner la société CYTIA SAINTE VICTOIRE à lui payer :

— la somme de 25.000 euros en réparation des pertes de chance de vendre,

— celle de 15.000 euros en réparation des autres fautes de gestion,

— et celle de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle poursuit également la condamnation sous astreinte de l’intimée à lui remettre un décompte de charges rectifié en fonction des nouveaux tantièmes résultant de la modification de l’état descriptif de division approuvée par l’assemblée générale.

Elle réclame enfin paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions en réplique notifiées le 17 décembre 2021, la société CYTIA SAINTE VICTOIRE réitère la fin de non-recevoir invoquée devant le premier juge, faisant valoir que le point de départ du délai pour agir se situerait, pour ce qui concerne les griefs fondés sur une mauvaise gestion du sinistre, à la date de l’incendie lui-même, ou au plus tard au 16 mai 2014, date à laquelle la requérante lui avait adressé un courrier pour se plaindre du retard des travaux. S’agissant des autres griefs, elle soutient que l’action serait prescrite depuis le 1er octobre 2019.

Elle forme donc appel incident et demande à la cour de déclarer l’action irrecevable.

Subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris, en soutenant avoir accompli toutes les diligences nécessaires à l’exécution de son mandat et procédé aux corrections nécessaires en suite de la modification de l’état descriptif de division. Elle ajoute que l’appelante ne caractérise pas l’existence ou le montant de ses préjudices et se borne à réclamer une indemnisation purement forfaitaire.

Elle réclame en sus paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2024.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ d’une action en responsabilité extracontractuelle se situe à la date de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

En l’espèce Madame [O], qui avait conclu un compromis de vente de son appartement le 20 octobre 2014, a vu l’acquéreur se désister par courrier de son notaire en date du 13 janvier 2015, en raison du retard pris dans la réalisation des travaux de remise en état du bien à la suite de l’incendie.

Ce courrier constitue la manifestation du dommage, de sorte que l’action introduite le 5 décembre 2019 devant le tribunal judiciaire n’était pas éteinte par la prescription.

Les autres manquements invoqués par l’appelante à l’appui de ses demandes en dommages-intérêts étant postérieurs à cet événement, la prescription n’est pas davantage acquise.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir invoquée en défense.

Sur la gestion du sinistre par le syndic :

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a notamment pour mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, il peut être tenu de réparer le préjudice personnel subi par un copropriétaire en raison d’une faute commise dans l’exercice de son mandat.

En l’espèce, il convient de relever en premier lieu qu’il n’est produit aucun élément tendant à démontrer que le syndic aurait été alerté sur la présence de squatters au sein du local commercial dans lequel a pris naissance l’incendie.

Il résulte des pièces soumises à l’examen de la cour que la société CYTIA SAINTE VICTOIRE a déclaré le sinistre à la compagnie GENERALI, assureur de l’immeuble, le 6 janvier 2024, que le Cabinet EUREXO a été désigné en qualité d’expert et a débuté ses opérations le 24 janvier, que le syndic a relancé l’expert le 27 mars, mais que l’indemnité d’assurance ne lui est parvenue que le 14 août. Les artisans contactés pour effectuer les travaux ont cependant refusé d’intervenir en raison d’un risque d’effondrement du plafond. Le syndic a alors sollicité le Cabinet d’ingénierie IGC qui a confirmé le risque et prescrit des travaux supplémentaires, nécessitant une nouvelle demande de financement auprès de l’assureur, de sorte que les réparations n’ont pu être achevées qu’au mois de février 2015.

Il apparaît ainsi que le retard pris dans la réalisation des travaux procède essentiellement de leur sous-évaluation par le Cabinet EUREXO, qui n’avait envisagé initialement qu’une reprise partielle du plancher séparant le rez-de-chaussée du premier étage, alors qu’il s’est finalement avéré nécessaire de reprendre la quasi-intégralité du gros-oeuvre, ces circonstances n’étant pas imputables au syndic.

Madame [O], qui avait pris le risque de mettre en vente son appartement sans attendre la fin des travaux, ne saurait donc reprocher à la société CYTIA SAINTE VICTOIRE l’échec du compromis conclu le 20 octobre 2014.

Il résulte d’autre part des factures produites aux débats que les travaux conservatoires de mise en sécurité de l’immeuble avaient bien été commandés par le syndic en temps utile.

Sur la perte d’une seconde chance de vendre :

Aucun document ne permet d’établir que le syndic aurait été effectivement sollicité par un notaire pour préparer un projet d’acte de vente dans le courant de l’année 2019. En outre, les motifs du renoncement de l’acquéreur ne sont nullement explicités dans le courrier qui est produit aux débats. Dans ces conditions, la mise en jeu de la responsabilité de la société CYTIA SAINTE VICTOIRE ne peut aboutir.

Sur les autres manquements allégués :

Le syndic produit aux débats les décomptes des charges appelées au titre des exercices 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020 sur la base de 19/100 tantièmes, conformément à la modification approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires en suite du rapport établi par Monsieur [K] [U], contrôleur immobilier.

Il n’est pas établi d’autre part qu’il ait négligé de procéder à certaines réparations d’entretien, étant précisé qu’il devait disposer pour ce faire des fonds nécessaires dans la trésorerie du syndicat.

Enfin, il apparaît que la demande formulée par Madame [O] suivant courrier du 25 octobre 2019 aux fins d’inscrire à l’ordre du jour sa candidature aux fonctions de syndic bénévole est parvenue à la société CYTIA SAINTE VICTOIRE après l’envoi des convocations à l’assemblée générale du 29 novembre, de sorte qu’elle n’a pu être prise en compte sans qu’il en résulte une quelconque obstruction de sa part.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté la requérante de l’ensemble de ses prétentions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Madame [P] [O] aux dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle dont elle est bénéficiaire,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT