COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 465

N° RG 21/04605

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGBW

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble yndicat [Adresse 12]

C/

SCI LIAR

S.A.R.L. COMPTOIR FINANCIER ARIN

S.A.S.U. GOOD LOOKING

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Layla TEBIEL

M^e Jennifer SALLES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciarie de NICE en date du 16 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04533.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis à [Adresse 9]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL FRANCE AZUR SYNDIC, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

SCI LIAR

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis Chez EXAFID [Adresse 3]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. COMPTOIR FINANCIER ARIN

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 10]

représentée par M^e Layla TEBIEL, membre de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE

S.A.S.U. GOOD LOOKING

exerçant sous l’enseigne HAPPY JUICE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jennifer SALLES, membre de la SELARL CABINET D’AVOCATS SALLES & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] a entrepris dans le courant de l’année 2020 la rénovation complète de ses façades et de la galerie située sous les arcades qui s’étendent le long de la [Adresse 17] jusqu’à l’angle de la [Adresse 16] et de l'[Adresse 11] à [Localité 15].

Pour ce faire, il a demandé à la société COMPTOIR FINANCIER ARIN de bien vouloir démonter un kiosque de restauration rapide installé entre deux des piliers de la galerie, le temps nécessaire aux travaux.

Celle-ci lui a répondu par l’intermédiaire de son conseil :

— que le kiosque appartenait à l’un des copropriétaires la SCI LIAR, qui lui avait consenti un bail commercial,

— qu’elle était propriétaire du fonds de commerce exploité dans ce local et l’avait donné en gérance (sic) à un tiers (la société GOOD LOOKING),

— et qu’elle n’entendait pas déférer à sa demande faute d’en connaître le fondement juridique.

Le syndicat a alors assigné les sociétés LIAR, COMPTOIR FINANCIER ARIN et GOOD LOOKING devant la juridiction des référés pour les entendre condamner solidairement à procéder au démontage.

Par ordonnance rendue le 13 octobre 2020, le juge des référés a rejeté cette demande mais a autorisé le syndicat à déposer le kiosque à ses frais exclusifs et l’a condamné à le remonter à l’issue des travaux, sous peine d’astreinte. Il a également condamné le syndicat à verser à la société GOOD LOOKING une provision de 10.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice commercial.

Parallèlement au recours exercé contre cette décision, le syndicat des copropriétaires a été autorisé le 4 décembre 2020 à assigner à jour fixe les sociétés LIAR, COMPTOIR FINANCIER ARIN et GOOD LOOKING devant le tribunal judiciaire de Nice, statuant cette fois au fond, pour entendre juger qu’elles ne pouvaient se prévaloir d’aucun titre d’occupation qui lui soit opposable, de sorte qu’il n’était pas tenu de rétablir le kiosque, ni de verser quelque indemnisation que ce soit. Il réclamait en outre le remboursement des frais de démontage s’élevant à 7.150 euros.

La SCI LIAR a soutenu que l’acte de vente du 4 juillet 2002 par lequel elle avait acquis plusieurs lots au sein de la copropriété lui avait également transféré le bénéfice d’une concession d’exploitation du kiosque litigieux, dont l’existence avait été reconnue par un jugement rendu le 25 octobre 2016 dans le cadre d’un litige l’opposant à son locataire, confirmé par un arrêt de la cour de céans du 15 novembre 2018, et qui n’avait jamais été remise en cause par le syndicat jusqu’alors.

La société COMPTOIR FINANCIER ARIN a fait valoir de son côté que le syndicat ne rapportait pas la preuve que le kiosque se situait sur une partie commune de la copropriété, et qu’il avait commis une voie de fait en reniant l’engagement de le rebâtir pris devant le juge des référés. Elle a invoqué la nullité des délibérations de l’assemblée générale ayant adopté le principe des travaux de rénovation de la galerie et réclamé paiement d’une somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La société GOOD LOOKING a réclamé principalement la condamnation du syndicat à rebâtir le kiosque sous peine d’astreinte, ainsi qu’à lui payer la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice commercial.

Par jugement rendu le 16 février 2021, le tribunal, écartant les fins de non-recevoir et exceptions de procédure qui lui étaient soumises, et dont il est fait l’économie dans le cadre du présent exposé dans la mesure où ces moyens ne sont pas repris devant la cour, a considéré que le syndicat des copropriétaires entretenait 'un contentieux artificiel’ à seule fin de faire échec à l’exécution de l’ordonnance de référé, et qu’il n’était pas tenu de se prononcer sur le statut juridique du kiosque qui ne faisait l’objet d’aucun 'litige actuel'. Les premiers juges ont également mis en doute la concordance entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division produits aux débats et l’immeuble concerné par le litige. En conséquence, ils ont estimé que le syndicat ne justifiait pas de sa qualité ni de son intérêt à agir et l’ont débouté de l’ensemble de ses demandes.

Le tribunal a également débouté la société COMPTOIR FINANCIER ARIN de ses demandes reconventionnelles, considérant qu’elles n’étaient fondées 'ni en droit ni en fait'.

En revanche, il a condamné le syndicat des copropriétaires à remonter le kiosque à ses frais exclusifs dans le délai d’un mois à compter de la fin des travaux de rénovation de la façade sud, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard courant pour une durée de six mois, ainsi qu’à payer à la société GOOD LOOKING la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice économique.

Le syndicat a été enfin condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à chacun des défendeurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a été interjeté appel de ce jugement le 29 mars 2021.

Aux termes d’un arrêt rendu le 10 février 2022, la cour de céans, statuant dans une autre composition, a infirmé partiellement l’ordonnance de référé en ce qu’elle avait condamné le syndicat à rétablir le kiosque et à verser une provision à la société GOOD LOOKING. Les juges d’appel ont relevé que l’acte de concession n’avait pas été produit aux débats et que la question de la propriété du kiosque faisait l’objet d’une contestation sérieuse. Ils ont également pris en compte l’arrêté du maire de la Ville de [Localité 15] faisant opposition à la déclaration préalable des travaux de reconstruction en raison des contraintes architecturales du secteur.

Enfin le syndicat des copropriétaires a formé le 2 août 2022 tierce-opposition à l’arrêt du 15 novembre 2018 précité, ce recours faisant l’objet d’une instance distincte.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société FRANCE AZUR, expose qu’il existait auparavant deux immeubles gérés par deux syndicats distincts, l’un situé [Adresse 9] et l’autre [Adresse 13], qui ont été réunis en 2014 pour former une seule et même copropriété, dont l’assiette est constituée par les parcelles cadastrées section KT numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 4], le kiosque litigieux se situant sur la parcelle KT [Cadastre 6] côté [Adresse 16].

Il fait grief aux premiers juges d’avoir violé le principe contradictoire en relevant d’office un défaut de concordance entre les actes de la copropriété et l’immeuble concerné par le litige, alors qu’aucune des parties adverses ne soutenait un tel moyen.

Il fait valoir que les parties intimées ne produisent aucun titre d’occupation qui lui soit opposable, et invoque les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 suivant lesquelles l’existence de parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Il rappelle également qu’aux termes de l’article 9 de cette même loi, seuls les copropriétaires sont en droit d’obtenir une indemnité en cas de troubles de jouissance de leurs lots occasionnés par la réalisation de travaux sur les parties communes.

Il soutient enfin que le démontage du kiosque ne peut constituer une voie de fait puisqu’il a été autorisé en justice, et que son remontage s’est heurté à des obstacles techniques tenant à la vétusté des matériaux, ainsi qu’à une impossibilité juridique en raison de l’arrêté de la Ville de [Localité 15] portant opposition à la déclaration de travaux.

Il demande à la cour d’annuler, ou à défaut d’infirmer, le jugement déféré, et statuant à nouveau:

— de déclarer son action recevable,

— de juger qu’il n’a aucune obligation de reconstruire le kiosque, ni d’indemniser l’une quelconque des parties adverses,

— de condamner solidairement les sociétés LIAR, COMPTOIR FINANCIER ARIN et GOOD LOOKING à lui rembourser la somme de 7.150 euros au titre des frais de démontage,

— de débouter les parties intimées de l’ensemble de leurs prétentions,

— et de les condamner in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 13 avril 2023, la société LIAR poursuit à titre principal la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires, par adoption de ses motifs.

Subsidiairement au fond, elle soutient être bénéficiaire d’une concession d’exploitation du kiosque dont l’existence est rappelée dans son titre d’acquisition du 4 juillet 2002, laquelle n’a jamais été remise en cause jusqu’à une période très récente et a été en outre reconnue par l’arrêt rendu le 15 novembre 2018 par la cour de céans. Elle demande en conséquence à la cour de débouter le syndicat de l’ensemble de ses prétentions.

En tout état de cause, elle réclame paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ses dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 5 mai 2023, la société COMPTOIR FINANCIER ARIN expose avoir acquis le 22 mars 2010 de la société JAMES un fonds de commerce de vente de billets de loterie et de PMU exploité dans le kiosque litigieux. La SCI LIAR lui a consenti le même jour un bail du local, qu’elle a ensuite sous-loué à la société GOOD LOOKING à compter du 11 mai 2017.

Elle fait successivement valoir :

— que les délibérations votées le 14 octobre 2019 par l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la réalisation des travaux de rénovation des parties communes sont nulles en raison d’une fraude affectant le décompte des votants et des suffrages exprimés,

— qu’en tout état de cause, les travaux votés n’impliquaient pas le démontage du kiosque,

— que celui-ci ne se situait pas sur une partie commune de la copropriété,

— qu’il ne constituait pas davantage la propriété de la SCI LIAR,

— et que le syndicat s’est rendu coupable d’une voie de fait dont il doit réparer les conséquences dommageables.

Elle poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat de l’ensemble de ses prétentions, mais son infirmation s’agissant du rejet de ses demandes reconventionnelles, et demande à la cour :

— de juger nulle(s) et de nul effet l’assemblée générale du 14 octobre 2019 dans son ensemble, ou tout au moins les résolutions n° 17 et 20 ayant voté les travaux,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 40.000 euros au titre de la perte des redevances de gérance (sic), sans préjudice des autres demandes indemnitaires dont elle a saisi le tribunal judiciaire de Nice dans le cadre d’une instance distincte,

— de condamner encore le syndicat à lui verser 15.000 euros pour appel abusif et 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

La société GOOD LOOKING a déposé le 15 mars 2022 des conclusions qui ont été déclarées irrecevables par application de l’article 909 du code de procédure civile, suivant ordonnance rendue le 6 décembre 2022 par le conseiller de la mise en état. Conformément à l’article 954 du même code, elle sera réputée s’approprier les motifs du jugement déféré.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 août 2024.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation du jugement :

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, pour conclure à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, les premiers juges ont notamment relevé d’office que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division produits aux débats ne semblaient pas correspondre à l’immeuble concerné par le litige, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, en violation du texte précité. Cependant, ils ont également fondé leur décision sur d’autres motifs qui n’encourent pas le même grief, de sorte que le jugement déféré n’encourt pas l’annulation.

Sur la qualité et l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires :

Suivant acte notarié reçu le 16 mars 2023, publié et enregistré le 24 mars 2023 au service de la publicité foncière, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 1] d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] et [Adresse 13] d’autre part, ont opéré une fusion dont le principe avait été précédemment approuvé par leurs assemblées générales respectives réunies le 26 mars 2014 et ont adopté un nouveau règlement de copropriété et un nouvel état descriptif de division, dont il résulte que l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] se compose désormais d’un bâtiment principal élevé de quatre étages sur sous-sol, rez-de-chaussée et entresol, auquel on accède par le [Adresse 14] (escalier A) et par le [Adresse 13] (escalier B), et d’un bâtiment annexe donnant sur une cour élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, auquel on accède par un passage situé en limite de l’immeuble mitoyen sis [Adresse 8], figurant au cadastre section KT numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 4].

L’article 5 du règlement de copropriété classe parmi les parties communes l’intégralité du sol de la propriété, tant dans ses parties bâties que non-bâties.

Le kiosque litigieux se situe sous les arcades du bâtiment principal abritant une galerie passante faisant face à la [Adresse 16], sur l’emprise de la parcelle KT [Cadastre 6] susdite formant une partie commune de la copropriété.

C’est à tort que les premiers juges ont considéré que le syndicat des copropriétaires entretenait un contentieux artificiel à seule fin de faire échec à l’exécution de l’ordonnance de référé et qu’ils n’étaient pas tenus de se prononcer sur le statut juridique du kiosque qui ne faisait l’objet d’aucun litige actuel, alors que ladite ordonnance, étant dépourvue de l’autorité de chose jugée, ne faisait pas obstacle à la saisine de la juridiction du fond pour voir trancher les contestations relatives à l’implantation du kiosque ainsi qu’à l’obligation de le rebâtir.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de juger que le syndicat a bien qualité et intérêt pour agir.

Sur l’existence d’une concession :

La SCI LIAR se prévaut d’un acte authentique du 4 juillet 2002 aux termes duquel elle a acquis auprès de la SARL [Adresse 12] divers lots de copropriété, et qui renvoie à un acte du 14 janvier 1999 contenant modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 14] et [Adresse 1] consacrant l’existence d’une concession pour l’exploitation d’un kiosque situé sous les arcades, dont le bénéfice lui aurait été également transféré. Cependant, l’acte du 14 janvier 1999 qui est versé aux débats ne contient aucune référence à une telle concession.

Selon l’article 48 de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967, la concession immobilière est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble ou partie d’immeuble, bâti ou non bâti, en confère la jouissance à une personne dénommée concessionnaire, pour une durée de vingt années au minimum et moyennant le paiement d’une redevance annuelle. Elle fait l’objet d’un acte authentique qui doit être publié au fichier immobilier, et ne peut se prolonger par tacite reconduction.

En l’espèce, aucun acte de concession n’est produit au dossier et, à supposer qu’une telle convention ait pu être conclue en 1998, aucun élément ne permet d’en déterminer la durée.

En outre, dans le cas où une concession aurait été effectivement consentie par le syndicat des copropriétaires sur une partie commune de l’immeuble, la redevance aurait dû être versée entre les mains du syndic, ce qui n’est aucunement établi ni même allégué.

D’autre part, en vertu de l’article 1165 ancien et de l’article 1199 nouveau du code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne créent pas d’obligations à la charge des tiers, de sorte que l’acte du 4 juillet 2002 n’est pas opposable au syndicat.

L’arrêt rendu le 15 novembre 2018 par la cour de céans ne l’est pas davantage dès lors que le syndicat n’y était pas partie.

C’est donc à bon droit que l’appelant fait valoir que les intimés ne justifient d’aucun titre d’occupation qui lui soit opposable.

Sur la validité des résolutions votées par l’assemblée générale du 14 octobre 2019 :

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en contestation d’une décision de l’assemblée générale n’est ouverte qu’aux copropriétaires, de sorte que la société COMPTOIR FINANCIER ARIN n’a pas qualité pour remettre en cause la validité des résolutions votées le 14 octobre 2019 en faveur de la réalisation des travaux de ravalement des façades et de réhabilitation des galeries.

D’autre part, le fait que ces résolutions n’autorisent pas expressément le syndic à poursuivre le démontage du kiosque est sans incidence sur la solution du litige, alors que cette opération était nécessaire à la bonne exécution des travaux.

Sur l’existence d’une voie de fait :

Selon l’article 2278 du code civil, la possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace. La protection possessoire est pareillement accordée au détenteur contre tout autre que celui duquel il tient ses droits.

En l’espèce, il ne peut être soutenu que le démontage du kiosque constituerait une voie de fait, alors que le syndicat des copropriétaires a été autorisé à y procéder par l’ordonnance de référé rendue le 13 octobre 2020.

D’autre part, s’il est exact que le syndicat avait pris lors de cette instance l’engagement de le reconstruire, il en a été empêché par l’arrêté pris le 6 mai 2021 par le maire de la Ville de [Localité 15] faisant opposition à la déclaration préalable de travaux en raison des contraintes architecturales du secteur, ce qui constitue un cas de force majeure l’exonérant de toute responsabilité.

Sur la demande en remboursement des frais d’enlèvement du kiosque :

Le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le remboursement de ces frais, s’élevant à 7.150 euros suivant devis produit au dossier, à l’encontre de la SCI LIAR, dont il a été jugé plus avant qu’elle ne justifiait d’aucun titre l’autorisant à implanter un kiosque sur les parties communes.

Il n’y a pas lieu en revanche de condamner les sociétés COMPTOIR FINANCIER ARIN et GOOD LOOKING, qui tenaient leurs droits de la SCI LIAR.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande d’annulation du jugement rendu le 16 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nice,

Confirme ledit jugement en ce qu’il a débouté la société COMPTOIR FINANCIER ARIN de ses demandes reconventionnelles,

L’infirme en toutes ses autres dispositions contestées, et statuant à nouveau :

Déclare recevable l’action introduite par le syndicat des copropriétaires,

Juge que le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu de reconstruire le kiosque, ni d’indemniser l’une quelconque des parties intimées du fait de sa disparition,

Condamne la société LIAR à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 7.150 euros correspondant aux frais de démontage du kiosque,

Rejette la demande en paiement dirigée contre les sociétés COMPTOIR FINANCIER ARIN et GOOD LOOKING,

Déboute la société GOOD LOOKING de ses demandes reconventionnelles,

Condamne la société LIAR aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application de ce texte au profit des sociétés COMPTOIR FINANCIER ARIN et GOOD LOOKING.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT