Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09871 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXED

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2023 -Juridiction de proximité de [Localité 9] – RG n° 22/06844

APPELANT

Monsieur [G] [O]

né le 19 août 1993 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

INTIME

Monsieur [W] [U]

né le 13 septembre 1943 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, M. [W] [U] a consenti un bail d’habitation en colocation à Mmes [S] [J] et [X] [V] sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1270 euros et de 90 euros de provisions sur charges. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [L] [J] pour Mme [S] [J].

Suivant avenant au bail en date du 28 novembre 2019, M. [G] [O] est devenu cotitulaire du bail solidairement avec Mme [S] [J] à compter du 7 décembre 2019, Mme [X] [V] ayant donné congé pour le 6 décembre 2019.

M. [G] [O] est demeuré l’unique titulaire du bail à compter du 1er janvier 2022, Mme [S] [J] ayant donné congé par courrier du 28 novembre 2021 à effet au 31 décembre 2021.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 3 mai 2022 revenu non réclamée, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 12 159,29 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par actes d’huissier de justice des 19 et 22 juillet 2022, M. [W] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [O], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [S] [J] et Mme [L] [J] au paiement des sommes suivantes :

14 945,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à-compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 3 février 2023, M. [W] [U], représenté par conseil, a indiqué se désister des demandes formées contre Mesdames [J] et a maintenu les demandes formées contre M. [G] [O] et précisé que la dette locative, actualisée au 8 novembre 2022, s’élèvait désormais à 4 179,90 euros.

Assignés par actes d’huissier de justice délivrés à étude, M. [G] [O] et Mmes [L] et [S] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 04 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE le désistement de M. [W] [U] des demandes formées contre Mme [S] [J] et Mme [L] [J],

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2018 entre M. [W] [U], d’une part, et M. [G] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 8 novembre 2022,

ORDONNE à M. [G] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 393,30 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 novembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [O] à payer à M. [W] [U] la somme de 4 179,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [O] à payer à M. [W] [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de l’assignation du 19 juillet 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 1er juin 2023 par M. [G] [O],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 31 août 2023 par lesquelles M. [G] [O] demande à la cour de :

INFIRMER le Jugement en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2018 entre Monsieur [W] [U], d’une part, et Monsieur [G] [O] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3],

Dit que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 8 novembre 2022,

Ordonné à Monsieur [G] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamné Monsieur [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.393,30 euros par mois,

Dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8novembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Condamné Monsieur [G] [O] à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 4.179,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [G] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Condamné Monsieur [G] [O] à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné Monsieur [G] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de l’assignation du 19 juillet 2022.

STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal,

DECLARER irrecevable la demande de résiliation du contrat de bail d’habitation conclu le 1er octobre 2018 concernant les locaux situés au [Adresse 3] pour non-respect des formalités visées à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

DECLARER que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 22 août 2022 à l’initiative de Monsieur [G] [O],

DECLARER que Monsieur [G] [O] a quitté les lieux le 22 août 2022,

DECLARER que Monsieur [W] [U] ne justifie pas d’une créance antérieure au 22 août 2022 à l’encontre de Monsieur [G] [O],

DECLARER que Monsieur [W] [U] ne justifie pas des charges réclamées à l’encontre de Monsieur [G] [O],

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [W] [U] de l’ensemble de 'leurs demandes, fins et conclusions',

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [G] [O],

PRONONCER un échelonnement de la dette de Monsieur [G] [O] en 24 mensualités du même montant, à effet à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

En toute hypothèse,

CONDAMNER Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 mars 2024 par lesquelles M. [W] [U] demande à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [W] [U] en ses conclusions d’intimé récapitulatives,

Y FAISANT DROIT,

DEBOUTER Monsieur [G] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNER le défendeur au paiement d’une somme de 17.708,39 € au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation dû par Monsieur [O] jusqu’à la date du 22 novembre 2023, date de restitution des locaux,

CONDAMNER le défendeur au paiement d’une somme de 15.974,13 € au titre des frais de remise en état,

CONDAMNER le défendeur au paiement d’une somme de 1.380 € au titre des frais d’enlèvement du mobilier laissé sur place,

CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de 1ère instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que l’expulsion a eu lieu le 21 septembre 2023 ; le commissaire de justice précise dans un courrier du même jour que les lieux sont dégradés et encombrés de divers meubles et objets, et qu’il est dans l’obligation de conserver les clés pendant le délai de deux mois accordé à l’expulsé pour reprendre ses affaires personnelles.

Sur les demandes principales de M. [U]

* La résiliation du bail

M. [O] fait grief au jugement entrepris d’avoir prononcé la résiliation du bail liant les parties, dit que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 8 novembre 2022, ordonné son expulsion, de l’avoir condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1393,30 euros par mois, et dit que cette indemnité qui se substitue au loyer dès le 8 novembre 2022 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il sollicite que la cour déclare irrecevable la demande de résiliation du bail pour non-respect des formalités visées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, déclare que la résiliation est intervenue le 22 août 2022 à son initiative, déclare qu’il a quitté les lieux le 22 août 2022 et déboute M. [U] de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, M. [O] fait valoir que la mise en demeure délivrée par courrier recommandé ne saurait équivaloir à un commandement de payer et que la CCAPEX n’a pas été saisie, de sorte que la demande de résiliation est irrecevable. Il affirme qu’en statuant sans disposer du diagnostic social et financier, le tribunal a porté atteinte au principe du contradictoire et aux droits de la défense. Il soutient que le juge devait faire application du seul article 24 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant de dispositions spécifiques, dérogatoires au droit commun des contrats. Il ajoute qu’il a adressé un courrier recommandé au mandataire du bailleur le 22 août 2022 contenant les clés, de sorte que l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ne sont pas fondées.

M. [U] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 porte sur le régime relatif à la mise en oeuvre d’une clause résolutoire, alors qu’il demande au juge de prononcer la résiliation du bail, de sorte qu’il n’avait pas à saisir la CCAPEX, et ce d’autant moins qu’il est un bailleur personne physique, et qu’il en va de même s’agissant du diagnostic social et financier. Il souligne que l’assignation a bien été notifiée à la préfecture ainsi que le prévoit l’article 24 II en matière de résiliation du bail. Il affirme ne jamais avoir réceptionné de congé ni a fortiori de clés, ce que M. [O] ne saurait prouver en se délivrant une attestation à lui-même sans produire le moindre justificatif d’un envoi recommandé, de sorte que la procédure d’expulsion était nécessaire pour reprendre les lieux, et qu’une indemnité d’occupation est due jusqu’à la reprise des lieux ensuite de l’expulsion.

¿ La recevabilité de la demande

M. [U] a formé une demande, non d’acquisition de la clause résolutoire soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, mais de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de paiement du loyer et des charges, fondée sur les articles 1728, 1741 et 1224 et suivants du code civil.

Il en résulte qu’aucun commandement de payer préalable n’était exigé.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, dispose :

(…) II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur (…)'.

En l’espèce, l’article 24 II relatif à la saisine de la CCAPEX n’est pas applicable s’agissant d’un bailleur personne physique.

Seul est applicable l’article 24 III relatif à la notification de l’assignation au préfet. Or, M. [U] justifie par les pièces produites que l’assignation a bien été notifiée à la préfecture de [Localité 9] via le logiciel Exploc le 20 juillet 2022, soit au moins deux mois avant la première audience prévue le 8 novembre 2022.

Il en résulte que la notification au préfet, prévue à peine d’irrecevabilité de la demande, a bien été effectuée, de sorte que la demande est recevable, le fait que le diagnostic social et financier n’ait pas été transmis au greffe avant l’audience, ainsi que le mentionne le premier juge dans l’exposé du litige du jugement entrepris, n’étant pas un motif d’irrecevabilité de la demande au regard des textes précités. Aucune sanction n’est prévue au défaut de transmission dudit rapport.

En conséquence, il convient de déclarer la demande recevable, ajoutant au jugement entrepris dès lors que le premier juge avait déclaré la demande recevable dans les motifs, mais pas dans le dispositif du jugement entrepris.

¿ Le bien-fondé de la demande et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Selon l’article 1741 du code civil, 'le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements'.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1353 prévoit que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.

S’agissant des modalités de la remise des clés, la jurisprudence retient également que celles-ci doivent être remises en main propre au bailleur ou au représentant de celui-ci (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n 189), sans que le bailleur ait à les réclamer (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678). Ainsi, la remise des clés à un huissier mandaté par le seul locataire ne vaut pas remise des clés au bailleur (Civ 3ème 13 juin 2001 n 99-14.998 bull 74). Une mise en demeure faite par lettre au bailleur de reprendre les clés ne vaut pas non plus restitution ( 3 Civ 23 juin 2009 n 08-12.291).

En l’espèce, M. [O], pour lequel l’avenant au bail stipule qu’il est solidairement tenu avec Mme [Z] [J] au paiement du loyer et des charges, est devenu le seul titulaire du bail à compter du 1er janvier 2022 suite au congé délivré par Mme [S] [J] (même s’il résulte des stipulations du bail, conformes à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle demeurait solidairement tenue du paiement des loyers et charges 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau colocataire).

Il résulte de la mise en demeure adressée par lettre recommandée le 3 mai 2022, revenue non réclamée, que la dette locative s’élevait à cette date à la somme de 12.159,29 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés pour la période de septembre 2021 à mai 2022 inclus, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois d’octobre 2021.

M. [O] n’allègue, ni a fortiori ne justifie d’aucun paiement qui viendrait en déduction de ladite somme.

S’il prétend avoir délivré congé et restitué les clés par lettre recommandée au mandataire du bailleur le 22 août 2022, il n’en rapporte nullement la preuve par les pièces produites, consistant en une attestation d’hébergement par sa nouvelle compagne à compter du mois de mai 2022 et une attestation qu’il a lui-même rédigée pour indiquer avoir restitué les clés à cette date, sans fournir aucune preuve d’un envoi recommandé, lequel au demeurant serait insuffisant à prouver la restitution des clés devant être effectuée en main propre.

Il en résulte que la dette locative a continué à courir, faute de résiliation du bail par l’effet d’un congé du locataire et de la restitution des clés dont il n’est nullement justifié, et le premier juge a pertinemment relevé qu’à la date du 8 novembre 2022, M. [O] restait devoir la somme de 4179,90 euros selon décompte produit devant lui, que ce dernier n’avait apporté aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et que la gravité du manquement aux obligations découlant du bail était suffisamment caractérisée, justifiant que soit prononcée la résiliation du bail aux torts de M. [O] à effet rétroactif au 8 novembre 2022, ce que la cour confirme.

Pour les motifs susvisés, M [O] sera débouté de ses demandes tendant à déclarer que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 22 août 2022 à son initiative et qu’il a quitté les lieux le 22 août 2022, ce qui n’est établi par aucune pièce produite.

S’agissant de l’expulsion, il résulte des pièces produites par M. [U] que :

— suite à des signalements de voisins par courriels de décembre 2022 faisant état de ce que les fenêtres du logement demeuraient ouvertes en plein hiver et que l’appartement semblait avoir été abandonné par ses occupants, M. [U] a obtenu une ordonnance sur requête à fin de constat le 19 janvier 2023 ;

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 14 février 2023 révèle que l’appartement est très sale et en désordre, manifestement inoccupé, mais avec la présence de nombreux meubles et effets personnels ;

— le 17 mai 2023, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de tentative de reprise des lieux en exécution du jugement entrepris ; il a écrit à l’avocat de M. [U] pour lui indiquer qu’en présence de locaux garnis et meublés, il n’a pu reprendre les lieux et est dans l’obligation de poursuivre la procédure d’expulsion ;

— le 21 septembre 2023, le commissaire de justice a écrit à l’avocat de M. [U] avoir procédé à l’expulsion, en précisant que les lieux sont dégradés et encombrés de divers meubles et objets, qu’il a fait sécuriser les lieux par changement des serrures, et qu’il est dans l’obligation de conserver les clés pendant le délai de deux mois accordé à l’expulsé pour reprendre ses affaires personnelles.

Compte tenu de la résiliation du bail prononcée à effet au 8 novembre 2022, et en l’absence de libération volontaire des lieux par M. [O] caractérisée par la remise des clés, il convient de confirmer le jugement entrepris en ses chefs relatifs à l’expulsion, sauf à constater qu’elle est devenue sans objet comme ayant eu lieu le 21 septembre 2023.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, celle-ci trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, en l’absence de libération volontaire des lieux, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1393,30 euros, et ce à compter du 8 novembre 2022 et jusqu’à la libération des lieux, sauf à préciser que celle-ci est due jusqu’au 22 novembre 2023, date à laquelle M. [U] a pu reprendre possession des lieux après expiration du délai de deux mois accordé à l’expulsé pour reprendre ses effets personnels en application de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

* La dette locative

M. [O] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamné au paiement de la somme de 4179,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et sollicite que M. [U] soit débouté de sa demande.

Il fait valoir qu’il a résilié le bail le 22 août 2022 et que M. [U] ne démontre pas que cette somme viserait une période antérieure à la résiliation du bail. Il ajoute qu’il appartient à M. [U] de justifier du montant des charges réclamées au regard des prestations effectivement réalisées.

M. [U] sollicite la confirmation du jugement entrepris et, actualisant sa demande, sollicite la condamnation de M. [O] au paiement de la somme de 17.708,39 euros au titre de l’arriéré dû à la date du 22 novembre 2023, date de restitution des locaux.

En l’espèce, ainsi qu’il a été statué plus haut, M. [O] ne justifie nullement avoir valablement notifié son congé au bailleur ni lui avoir restitué les clés, de sorte que les indemnités d’occupation ont continué à courir jusqu’au 22 novembre 2023, date à laquelle M. [U] a pu reprendre possession des lieux.

M. [O] n’allègue, ni a fortori ne justifie d’aucun paiement susceptible de venir en déduction du montant réclamé.

S’agissant des provisions sur charges, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoie l’article 8-2 relatif à la colocation, dispose que 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel (…)'.

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 9 juin 2015, n°14-15.444)

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Civ 3, 9 novembre 2017, n° 16-22.445 ; 3e Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-23.895; 3e Civ., 8 mars 2018, Bull 29, pourvois 17-11.985, 17-12.015, 17-12.004 ; 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707).

En l’espèce, M. [U] ne justifie d’aucune régularisation de charges par les pièces produites. M. [O] se contente toutefois d’indiquer qu’il "revient à M. [U] de justifier du montant des charges réclamées au regard des prestations effectivement réalisées, sans quoi elles ne sauraient être dues", mais ne forme pas de demande de restitution des provisions sur charges versées.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 4179,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2022, et de le condamner au paiement de la somme totale réactualisée de 17.708,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023.

* Les réparations locatives

Devant la cour, M. [U] sollicite la condamnation de M. [O] au paiement de la somme de 15.974,13 euros au titre des frais de remise en état, en faisant valoir qu’il a récupéré les lieux dans un état de dégradation très avancée le 22 novembre 2023, ce que laissait présager le procès-verbal de constat du 14 février 2023, et souligne qu’il a fait chiffrer le coût de la remise en état selon devis joint pour le montant sollicité.

M. [O] n’a pas répliqué sur ce point.

Selon l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.

L’article 1731 du code civil dispose que 's’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’à 'défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties'.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit, et il n’est pas allégué qu’une partie aurait fait obstacle à l’établissement de cet acte, de sorte que la présomption de l’article 1731 du code civil doit recevoir application.

M. [U] ne produit pas de procès-verbal d’état des lieux de sortie, mais communique au soutien de sa demande, outre un devis d’un montant de 15.974,13 euros TTC portant sur la rénovation complète de l’appartement :

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice sur ordonnance du 14 février 2023, dont il résulte notamment que l’ensemble de l’appartement est extrêmement sale, avec présence d’excréments de lapin dans toutes les pièces ; que, dans la cuisine, le plafond est hors d’usage, laissant voir les stigmates d’un dégât des eaux extrêmement important dans l’appartement, semblant correspondre à un ancien dégât des eaux, des plaques de peinture sont tombées au sol ;

— le courrier précité adressé par le commissaire de justice le 21 septembre 2023 à l’avocat de M. [U], dont il résulte que 'les lieux sont dégradés et encombrés de divers meubles et objets'.

Il en résulte que M. [O] doit indemniser le bailleur s’agissant du nettoyage complet de l’appartement, ainsi que d’une partie des frais de réfection de la cuisine ; en effet, si aucun élément ne permet d’établir que le dégât des eaux survenu dans cette pièce lui serait imputable, il ne justifie pas en avoir informé le bailleur ni avoir effectué de déclaration de sinistre qui aurait permis une prise en charge des frais de remise en état de cette pièce.

En revanche, ne peuvent lui être imputés le surplus des postes figurant au devis, en l’absence de preuve de dégradations imputables au locataire, tels que le remplacement de l’évier, de l’intégralité de la salle d’eau, d’un nouveau placard, …

Il convient dès lors de fixer à la somme totale de 4000 euros le montant des réparations locatives auquel M. [O] sera condamné, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

* Les frais d’enlèvement du mobilier laissé sur place

Devant la cour, M. [U] sollicite la condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 1380 euros au titre des frais d’enlèvement du mobilier laissé sur place, en faisant valoir que le bien était encombré de divers objets mobiliers, nécessitant leur enlèvement.

M. [O] n’a pas répliqué sur ce point.

En l’espèce, s’il est justifié par les pièces produites que des biens mobiliers ont été laissés sur place, la preuve que M. [U] a été contraint de procéder à leur enlèvement et leur mise en décharge, en l’absence de récupération par le locataire, ne résulte pas suffisamment des pièces produites, consistant en un devis et non une facture. Au demeurant, à supposer qu’il se soit depuis lors acquitté de la facture afférente, ces frais relèvent des dépens de la procédure d’expulsion, qui seront mis à la charge de M. [O], ainsi qu’il sera statué ci-après.

En conséquence, il convient de débouter M. [U] de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par M. [O]

Le premier juge a, dans son dispositif, 'dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [O] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre du surendettement', alors qu’il n’était saisi d’aucune demande reconventionnelle à ce titre par M. [O], non comparant en première instance, et que les délais de l’article 1343-5 du code civil, de même que ceux visés à l’article 1228 du code civil pour la résiliation du contrat, nécessitent une demande et ne sauraient être octroyés d’office, de sorte que le jugement entrepris ne pourra qu’être infirmé sur ce point dès lors qu’il a statué ultra petita.

Devant la cour, M. [O] forme une demande reconventionnelle de délais de paiement sur 24 mois, en faisant valoir qu’il fait face à de graves difficultés financières comme en attestent ses relevés de compte courant pour les mois de mai à juillet 2023 présentant un solde débiteur de plus de 1000 euros, et ajoute qu’il est recensé au FICP.

M. [U] n’a pas répliqué sur ce point.

Selon l’article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, M. [O] ne produit aucune pièce actualisée sur sa situation personnelle et financière. Les seuls éléments qu’il produit sont 3 relevés de compte courant de mai à juillet 2023 ; s’ils présentent en effet un solde débiteur de l’ordre de 1000 euros, ils permettent de constater que M. [O] a perçu un salaire de l’ordre de 5500 euros en avril, et de 2600 euros en mai et juin, et qu’il effectue de multiples paiements par carte expliquant le solde débiteur ; il ne justifie nullement de son budget par la production de justificatifs de revenus et de charges ; enfin, il justifie d’un unique incident recensé au FICP portant sur un prêt personnel, mais d’aucune saisine de la commission de surendettement.

Il en résulte qu’en l’absence d’élément suffisants sur la situation personnelle et financière exacte et actualisée de M. [O], et alors que M. [U] est un bailleur particulier, il convient de rejeter sa demande reconventionnelle de délais de paiement, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf :

— à réactualiser la dette locative,

— à constater que les chefs de dispositif relatifs à l’expulsion sont devenus sans objet et que l’indemnité d’occupation est due jusqu’au 22 novembre 2023,

— en ce qu’il a dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [O], alors que ce dernier n’avait formé aucune demande à ce titre,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [G] [O] à payer à M. [W] [U] la somme réactualisée de 17.708,39 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 novembre 2023,

Et y ajoutant,

Déclare M. [W] [U] recevable en sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail,

Déboute M. [G] [O] de ses demandes tendant à déclarer que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 22 août 2022 à son initiative et qu’il a quitté les lieux le 22 août 2022, et de sa demande de délais de paiement,

Condamne M. [G] [O] à payer à M. [W] [U] la somme de 4000 euros au titre des réparations locatives,

Condamne M. [G] [O] à payer à M. [W] [U] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne M. [G] [O] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE