COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2024

N° 2024/ 214

N° RG 22/10803

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2IZ

[U], [S] [R]

C/

[T] [B] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Stéphane MARINO

M^e Franck BANERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire (Pôle de proximité) de CANNES en date du 05 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-000939.

APPELANT

Monsieur [U], [S] [R]

né le 06 Mai 1958 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 4] [Localité 7] (TUNISIE)

représenté par M^e Stéphane MARINO, membre de la SELAS CABINET MARINO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [T], [B] [C]

née le 19 Avril 1965 à [Localité 9] (65), demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006942 du 10/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Marie FREDON, assistée de Alice BISIOU, adjointe administrative faisant fonction de greffière

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé en audience publique le 15 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président, et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte unilatéral sous seing privé daté du 9 juillet 2007, Madame [W] [L] veuve [R] a déclaré donner à bail d’habitation à Madame [T] [C], à compter du 25 juillet 2007, une chambre meublée au sein de sa maison située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 375 euros.

La bailleresse est décédée le 19 avril 2020, laissant pour lui succéder son fils unique [U] [R].

Par lettre recommandée du 27 septembre 2020, réceptionnée le 1er octobre, celui-ci a notifié à la locataire un congé venant à échéance le 31 décembre 2020, motivé par son intention de vendre la maison, et contenant offre de cession au prix de 950.000 euros.

Par lettre de son conseil du 21 décembre 2020, Madame [C] a fait savoir qu’elle se mettait en recherche d’un nouveau logement afin de pouvoir libérer les lieux au plus tard à la fin du mois de juillet 2020, date d’échéance de son bail.

Parallèlement, le bailleur a présenté plusieurs offres de relogement à sa locataire pour satisfaire aux exigences de la loi, celle-ci étant âgée de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources, lesquelles ont toutes été refusées.

Par acte du 7 octobre 2021, Monsieur [R] a fait citer Madame [C] à comparaître devant le tribunal de proximité de Cannes pour entendre juger que le congé avait produit ses effets à la date du 25 juillet 2021, ordonner son expulsion, et mettre à sa charge une indemnité d’occupation de 800 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux.

La défenderesse a conclu à la nullité du congé et sollicité la requalification du contrat en bail de locaux nus, venant à échéance le 25 juillet 2022.

Par jugement rendu le 5 juillet 2022 le tribunal, retenant que l’offre de cession faite à la locataire ne pouvait porter que sur les locaux loués, et non pas sur la totalité de l’immeuble, a prononcé la nullité du congé et débouté Monsieur [R] des fins de son action.

Le premier juge a considéré d’autre part qu’à défaut d’inventaire du mobilier, il convenait de requalifier la convention en bail de locaux nus, lequel s’était tacitement renouvelé tous les trois ans, de sorte que la date de sa prochaine échéance tombait au 25 juillet 2022.

Monsieur [R] a interjeté appel de cette décision le 26 juillet 2022, tout en ayant fait signifier le 20 décembre 2021 à titre conservatoire un nouveau congé pour l’échéance susdite.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 24 octobre 2022, Monsieur [U] [R] reconnaît que le congé ne pouvait être délivré pour le 31 décembre 2020, mais soutient que celui-ci conservait sa validité pour la date d’échéance du bail en cours, à savoir le 25 juillet 2021.

Il soutient d’autre part que c’est par erreur qu’il a visé les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, alors que, s’agissant d’un bail meublé, le congé était régi par l’article 25-8 de cette même loi, qui n’oblige pas le bailleur à formuler une offre de cession. En tout état de cause, il fait valoir qu’aucune offre de cession portant uniquement sur les locaux loués ne pouvait être faite au locataire dans la mesure où la division de l’immeuble n’était pas envisageable.

Il soutient enfin que Madame [C] avait toujours admis la qualification de bail meublé avant la naissance du litige, et que l’obligation de dresser inventaire du mobilier n’a été introduite que par la loi n° 366-2014 du 26 mars 2014, dépourvue d’effet rétroactif.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de valider le premier congé, ou subsidiairement le second, pour la date anniversaire du contrat,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [C] et de tous occupants de son chef,

— de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 800 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 22 décembre 2022, Madame [T] [C] poursuit la confirmation du jugement déféré.

Elle fait successivement valoir :

— que s’agissant d’un bail verbal, sa durée doit être fixée à trois ans conformément au droit commun, faute d’accord conclu en vertu de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989,

— que le bailleur s’est lui-même placé sous l’empire de l’article 15 lorsqu’il a délivré son congé, de sorte qu’il doit en respecter toutes les dispositions, et notamment la remise d’une notice d’information,

— que pour le cas où l’article 25-8 serait applicable, il conviendrait alors de considérer qu’elle n’a pas bénéficié d’une information exacte sur ses droits, et d’annuler de plus fort le congé,

— qu’en tout état de cause, la date d’échéance du congé était erronée et cette irrégularité ne pouvait plus être couverte par la suite,

— et que la nullité du congé est également encourue en raison de l’absence d’offre de relogement adaptée à sa situation.

Elle réclame en sus paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2024.

DISCUSSION

Sur la qualification de bail meublé :

Le bail dont s’agit a été conclu en 2007, à une époque où les baux de locaux meublés destinés à une résidence principale étaient régis par les articles L 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, lesquels n’imposaient aucune obligation de dresser inventaire des meubles mis à la disposition du preneur.

Celle-ci a été édictée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui a transféré les dispositions régissant ces contrats dans la loi-cadre du 6 juillet 1989, tout en maintenant l’existence d’un régime particulier découlant des articles 25-3 et suivants.

La preuve du caractère meublé des locaux donnés à bail est suffisamment établie par :

— l’écrit sous seing privé rédigé le 9 juillet 2007 par Madame [W] [R],

— le duplicata d’une quittance de loyer,

— un extrait des informations enregistrées par la caisse d’allocations familiales,

— et un courrier daté du 12 juillet 2021 dans lequel Madame [C] fait elle-même état de la location d’une chambre meublée.

Il convient en outre de préciser que le fait pour le locataire de substituer en cours de bail ses propres meubles à ceux fournis par le bailleur ne modifie pas la qualification du contrat.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu’il a requalifié la convention en bail de locaux nus et fixé l’échéance du contrat au 25 juillet 2022, la location étant réputée conclue pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Sur la régularité du congé :

En vertu de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier, ou de la remise en main propre du congé. À l’expiration de celui-ci, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

La circonstance que Monsieur [R] se soit placé par erreur sous l’empire de l’article 15 de cette même loi au moment de la délivrance du congé ne lui interdit pas de se prévaloir en justice des dispositions réellement applicables, celles-ci étant déclarées d’ordre public par l’article 25-3. En outre, Madame [C] n’invoque aucun grief particulier susceptible de lui avoir été causé par cette erreur. Il en résulte que le bailleur n’était pas tenu de formuler une offre de cession à l’intention de la locataire.

D’autre part, le congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date d’échéance du bail.

La décision critiquée doit donc être également infirmée en ce qu’elle a annulé le congé.

Sur le défaut d’offre de relogement :

Suivant l’article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévue à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à savoir, lorsque la commune est divisée en cantons comme tel est le cas de la ville de [Localité 6], dans le même canton, dans les cantons limitrophes, ou encore dans les communes limitrophes de ce canton.

Il est produit aux débats quatre offres transmises à Madame [C], portant respectivement sur :

— un appartement de type 2 situé [Adresse 1] à [Localité 6] (premier étage sans ascenseur, loyer non précisé),

— un appartement de type 2 situé [Adresse 5] à [Localité 6] (premier étage sans ascenseur, loyer de 575 euros charges comprises),

— un appartement de type 2 situé [Adresse 3] à [Localité 6] (quatrième étage avec ascenseur, loyer de 550 euros charges comprises),

— un appartement de type 1 situé dans le [Adresse 8] à [Localité 6] (troisième étage avec ascenseur, loyer de 670 euros charges comprises).

Dans ses conclusions d’appel, l’intimée se contente d’affirmer que ces offres n’étaient pas adaptées, sans en expliciter les raisons. Il apparaît cependant que ces logements se situaient dans le secteur géographique imposé par la loi et correspondaient aux besoins de l’intéressée. En outre les loyers demandés se situaient dans une fourchette basse par rapport au marché immobilier locatif de la ville de [Localité 6].

Il convient en conséquence de considérer que le bailleur a satisfait à l’obligation mise à sa charge par la loi.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du préjudice subi par le propriétaire, empêché de vendre du fait du maintien abusif dans les lieux de Madame [C], il convient de fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer, soit 375 euros par mois, pour la période écoulée entre le 26 juillet 2021 et le 6 octobre 2021, puis à compter du 7 octobre 2021, date de l’assignation en justice, au double de ce montant, soit 750 euros par mois.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

Valide le congé pour vendre notifié par le bailleur le 1er octobre 2020,

Juge que celui-ci a produit ses effets le 25 juillet 2021, date d’échéance du bail en cours,

Ordonne l’expulsion de Madame [T] [C] et de toutes personnes de son chef des locaux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6],

La condamne à payer à Monsieur [U] [R] une indemnité d’occupation d’un montant de 375 euros par mois pour la période écoulée entre le 26 juillet et le 6 octobre 2021, et de 750 euros par mois à compter du 7 octobre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne Madame [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle dont elle est bénéficiaire,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT