COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

N°2024/401

Rôle N° RG 21/09841 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXG2

S.A.R.L. [F] [M]

Société JCB

C/

[D] [I]

[S] [T] épouse [I]

Syndic. de copro. [Adresse 6] »

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Aurélie GROSSO

M^e Julien DUMOLIE

Me [D] HAGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TARASCON en date du 10 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/01080.

APPELANTES

S.A.R.L. [F] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie GROSSO de la SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Société JCB, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie GROSSO de la SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Monsieur [D] [I]

né le 24 Octobre 1952 à [Localité 3] (59), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [S] [T] épouse [I]

née le 28 Septembre 1962 à [Localité 8] (Belgique), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Syndic. de copro. [Adresse 6] prise en la personne de son syndic en exercice la société CG IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble en copropriété 'Hôtel du Golf’ situé à [Localité 7] (13), est constitué de 30 lots dont le lot n° 11 acquis le 22 mars 2012 par la société civile JCB, loué à la société [F] [M] et le lot 17, acquis le 07 janvier 2014 par M.et Mme [I].

Par acte d’huissier du 17 juillet 2018, la société civile JCB et la société [L] [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'hôtel du Golf’ aux fins principalement de voir dire et juger que la société [L] [M] peut exercer son activité d’agence immobilière dans toutes ces composantes, en ce compris la pose d’enseignes fixes ou mobiles, de panneaux ou autre indications d’activité d’agence immobilière.

Par acte d’huissier du premier août 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société [L] [M] aux fins principalement de la voir condamner sous astreinte à cesser son activité.

M.et Mme [I] sont intervenus volontairement à cette procédure.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Tarascon a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 09 décembre 2020 et fixé la clôture au 08 avril 2021.

— débouté la SCI JCB et la SARL [F] [M] de leurs fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action intentée par 1e syndicat des copropriétaires et de l’irrecevabilité de 1'intervention volontaire des époux [I].

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la pcrsonne dc son syndic, recevable à agir.

— déclaré recevable l’intervention volontaire des époux [I].

— condamné les sociétés JCB ct [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 123 du code de procédure civile.

— condamné la société civile JCB à faire cesser1'activité commerciale de sa locataire la SARL [F] [M] et condamné la SARL [F] [M] à cesser son activité et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision.

— dit qu’à défaut d’exécution volontaire, elles y seront condamnées chacune sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois.

— condamné les sociétés JCB et [F] [M] aux entiers dépens et à payer en outre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— autorisé l’avocat du syndicat des copropriétaires à procéder au recouvrernent de ces dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le premier juge a estimé irrecevables, pour n’avoir pas été soulevée devant le juge de la mise en état, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires et la demande tendant à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de M.et Mme [I].

Il a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des époux [I] soulevée par les sociétés JCB et [F] [M] en indiquant que ces derniers pouvaient agir, sans avoir besoin de justifier d’un préjudice personnel, puisqu’ils se plaignaient de la violation des stipulations du règlement de copropriété.

Il a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires en relevant qu’avaient été votées deux résolutions lors d’une assemblée générale du 23 mars 2015, non contestées, l’une rejetant la demande d’autorisation formée par la société JCB aux fins d’exercice d’une activité commerciale dans son local, l’autre autorisant le syndic à assigner la société [L] [M] pour occupation illégale du local. Il a indiqué que la résolution n° 4 d’une assemblée générale du 30 juin 2015, qui revenait sur l’autorisation d’agir en justice, a été annulée par un jugement du 05 avril 2018.

Il a condamné les sociétés JCB et [L] [M] à des dommages et intérêts pour avoir soulevé tardivement la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires.

Il a relevé que le règlement de copropriété stipulait que la destination initiale de l’immeuble était celle de l’hôtellerie. Il a indiqué que la société [F] [M] n’avait pas été autorisée à exercer une activité commerciale d’agence immobilière. Il a noté que la société JCB n’avait pas contesté les résolutions prises lors de l’assemblée générale du 23 mars 2015 qui avaient refusé un changement de destination des lots. Il a précisé que les résolutions permettant le changement de destination avaient été refusées et s’imposaient à la société JCB qui ne les avait pas contestées et n’avait pas présenté de nouvelle résolution en ce sens. Il a ajouté que l’activité commerciale ne pouvait être exercée que sous réserve d’un vote conforme. Il en a conclu que la société JCB, bailleresse, devait faire cesser l’activité de sa locataire sous astreinte, activité non conforme au règlement de copropriété.

Le 30 juin 2021, les sociétés JCB et [F] [M] ont relevé appel de tous les chefs de ce jugement.

M.et Mme [I] et le syndicat des copropriétaires ont constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, les sociétés [F] [M] et la société JCB demandent à la cour :

— de déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « HOTEL DU GOLF » ainsi que les époux [I] de leurs demandes,

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions :

— Statuant à nouveau

*in limine litis

— de juger prescrite l’action du syndicat des copropriétaires

— de juger l’action des consorts [I] est irrecevable pour être prescrite

*in limine litis

— de juger irrecevable l’intervention volontaire des consorts [I]

* in limine litis

— de juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires pour défaut d’intérêt à agir.

Subsidiairement, au fond :

— de juger que la destination de l’immeuble est commerciale, conformément au règlement de copropriété

— de rejeter la demande tendant à dire et juger que la destination de l’ensemble immobilier HOTEL DU GOLF, est d’habitation.

— de juger que la délibération issue de l’assemblée générale du 23 mars 2015 visant à expulser la concluante de son local commercial est nulle et de nul effet pour être contraire à l’intérêt collectif, et motivée par un conflit personnel entre les consorts [I] et les concluants.

— de juger que la délibération visant à mettre fin à l’activité de l’agence [F] [M] a été prise dans les intérêts personnels des consorts [I] et constitue un abus de majorité.

— de juger que la délibération de l’assemblée générale du 23 mars 2015 visant à mettre fin à l’activité de la société [F] [M] porte atteinte aux droits de jouissance des locaux appartenant à la société JCB.

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes

— de débouter les époux [I] de leurs demandes

En conséquence :

— de juger que l’agence immobilière [F] [M], locataire de la société JCB, peut exercer son activité d’agence immobilière et ce dans toutes ces composantes en ce compris la pose d’enseignes fixes ou mobiles, de panneaux ou autres indications d’activité d’agence immobilière.

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « HOTEL DU GOLF » à leur payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— de condamner les époux [I] à leur payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « HOTEL DU GOLF » aux entiers dépens d’instance.

Elles indiquent que la société [F] [M] occupe le lot n°11 depuis le premier avril 2012.

Elles soulèvent trois fins de non-recevoir :

— la première, tirée de la prescription des actions du syndicat des copropriétaires et des époux [I], le point de départ de la prescription quinquennale devant être fixé au mois d’avril 2012, date de l’installation officielle de l’agence immobilière dans les locaux. Elles ajoutent que l’action fondée sur la violation de la destination de l’immeuble était en tout cas prescrite à compter du 14 mai 2017 puisque le syndic avait mis en demeure le gérant de la société JCB et de la société [F] [M] d’avoir à cesser l’utilisation du local de manière commerciale le 14 mai 2012. Elles exposent que cette fin de non-recevoir devait être portée devant le tribunal et non le juge de la mise en état, puisque l’instance n’avait pas été introduite à compter du premier janvier 2020.

— la seconde, tirée d’un défaut de qualité à agir des époux [I], alors que seul le syndic peut agir pour faire cesser une atteinte au règlement de copropriété en l’absence de préjudice personnel démontré subi par les époux [I].

— la troisième, tirée d’un défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires. Elles indiquent qu’une assemblée générale du 21 mars 2023 avait refusé de donner autorisation au syndic d’ester en justice contre la société [F] [M]. Elles en concluent que ce refus, qui n’a pas été contesté, doit être analysé comme une validation a posteriori de l’occupation de l’immeuble par la société [L] [M]. Elles estiment que le syndic ne pouvait plus, par la suite, soumettre à l’assemblée générale une nouvelle résolution identique, qui lèse l’existence de droits acquis et constitue une intention de nuire.

Elles s’opposent au versement de dommages et intérêts, estimant n’avoir pas abusivement soulevé cette dernière fin de non-recevoir.

Subsidiairement et sur le fond, elles soutiennent que l’activité exercée n’est pas contraire à la destination de l’immeuble. Elles indiquent que l’immeuble n’est pas à usage bourgeois. Elles font observer que le règlement de copropriété n’interdit pas une activité commerciale et que l’article 10 du règlement de copropriété autorise une telle activité. Elles soutiennent que le syndicat des copropriétaires avait reconnu, dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement du 05 avril 2018, que la société [F] [M] avait le droit d’exercer une activité commerciale, ce qui constitue un aveu judiciaire. Elles exposent que l’activité d’agence immobilière n’engendre aucune nuisance et précisent que la destination originelle de l’immeuble était une destination commerciale. Elles déclarent que la destination de l’immeuble ne pouvait être changée sans un vote à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Elles en concluent que les articles 12 et 13 du règlement de copropriété, qui évoquent un usage d’habitation aux parties privatives, ne peuvent s’appliquer.

Elles estiment que la délibération visant à mettre fin à l’activité de l’agence immobilière est nulle et constitutive d’un abus de droit.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Hôtel du Golf’ demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses disposititions.

— de condamner les sociétés JCB et [F] [M] à lui verser la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

— de condamner les sociétés JCB et [F] [M] aux dépens de première instance et d’appel.

Il conteste toute prescription de son action, soutenant disposer d’un délai de dix ans, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018.

Il expose avoir qualité à agir, du fait de l’autorisation qui lui a été donnée par l’assemblée générale le 23 mars 2015, devenue définitive et en dépit du rejet de l’autorisation d’ester en justice d’une assemblée générale antérieure du 21 mars 2013.

Il indique que l’assemblée générale du 23 mars 2015 a rejeté la demande tendant à voir compléter la clause d’un article du règlement de copropriété en y ajoutant la possibilité d’exercer une activité de bureaux commerciaux ou d’agence immobilière et a rejeté la résolution tendant à voir autoriser la SCI JCB à exercer une activité commerciale dans le lot n°11. Il précise que ces résolutions n’ont pas été contestées. Il note que le syndic a été autorisé à ester en justice contre la société [F] [M] par une résolution n° 16 de cette même assemblée. Il relève que la résolution n° 4 d’une assemblée générale du 30 juin 2015, qui avait approuvé le retrait de cette résolution, a fait l’objet d’une annulation par un jugement définitif. Il expose que le syndic a donc agi conformément à la résolution.

Il relève qu’en prenant l’initiative de solliciter l’assemblée générale pour obtenir l’autorisation d’exercer dans les locaux une activité commerciale, la société JCB s’est assujettie à l’accord des copropriétaires. Il soutient que le refus de cette assemblée, devenue définitive, s’impose à cette société.

Il conteste tout aveu judiciaire relatif à l’autorisation d’une activité commerciale dans le lot appartenant à la société JCB.

Il fait observer qu’à l’occasion d’une assemblée générale du 02 avril 2012, a été décidé d’affecter pour partie l’immeuble à usage d’habitation. Il note que le lot n°11 appartenant à la société JCB ne peut être affecté qu’à l’usage d’habitation ou de profession libérale.

Il soutient être bien fondé à solliciter la condamnation de la société [L] [M] à cesser son activité commerciale, sous astreinte.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [I] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré

— de condamner solidairement la société [M] et la société JCB au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner solidairement la société [M] et la société JCB aux frais et dépens de l’instance

Ils soutiennent que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action aurait dû être portée devant le juge de la mise en état. Ils contestent en tout cas toute prescription de leur action, estimant qu’ils bénéficiaient d’un délai de dix ans, avec un point de départ fixé au 23 mars 2015 (date d’autorisation donnée au syndic pour ester en justice) ou au 05 avril 2018 (date du jugement annulant la résolution retirant l’autorisation donnée au syndic pour ester en justice).

Ils contestent la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir, en l’absence de préjudice personnel. Ils relèvent que chaque copropriétaire peut exiger le respect du règlement de copropriété, sans avoir besoin de justifier d’un préjudice personnel. Ils ajoutent avoir été à l’initiative de la saisine judiciaire qui a abouti au jugement du 05 avril 2018 qui a annulé la résolution retirant l’autorisation faite au syndic d’ester en justice.

Ils indiquent que la destination originelle de l’imeuble était l’hôtellerie, partiellement modifiée par une assemblée générale du 02 avril 2012 qui affectait pour partie l’immeuble à usage d’habitation. Il relèvent que le lot de la société JCB est un lot décrit comme une unité d’hébergement dans l’état descriptif de division. Ils estiment que la société JCB viole le règlement de copropriété.

Ils font état des résolutions de l’assemblée générale du 23 mars 2015 qui ont refusé à la société JCB d’exercer une activité commerciale et ont autorisé le syndic à ester en justice. Ils soutiennent que ces résolutions s’imposent à cette société. Ils affirment qu’un copropriétaire, qui demande une autorisation lors d’une assemblée générale, doit respecter la décision de celle-ci, même s’il n’avait pas à solliciter une telle autorisation. Ils ajoutent que la société JCB n’a pas contesté les décisions de l’assemblée générale dans les délais qui lui étaient impartis. Ils contestent enfin tout abus de majorité.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mars 2024.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires et de l’action de M. et Mme [I] à l’encontre de la société civile JCB et de la société [F] [M]

*Sur la recevabilité de ces fins de non-recevoir

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur à compter du premier janvier 2020, dispose que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Conformément à l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2020 et sont applicables aux instances en cours à cette date. Par dérogation, les dispositions des 3° et 6° de l’article 789 qui résultent du décret précité sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Dès lors, l’instance ayant été introduite avant le premier janvier 2020, la fin de non-recevoir tirée de la prescription devait être étudiée par le tribunal et non le juge de la mise en état.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a estimé l’étude de ces fins de non-recevoir irrecevable.

* sur le bien-fondé de ces fins de non-recevoir

Le syndicat de copropriétaires a introduit son action le premier août 2018.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018, dispose que 'sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.'.

Le point de départ du délai de la prescription court à compter du jour où le syndicat a eu connaissance de la violation alléguée au règlement de copropriété, soit à compter du 14 mai 2012, date à laquelle le syndic a mis en demeure le gérant de la société JCB et de la société [F] [M] d’avoir à cesser l’utilisation du local de manière commerciale.

Les époux [I] sont intervenus volontairement à la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires avant le 25 novembre 2018. Ils disposaient d’un délai de 10 ans pour agir conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version alors applicable. Le point de départ du délai de leur action doit être fixée également au 14 mai 2012.

En assignant les sociétés JCB et [F] [M] le premier août 2018, le syndicat des copropriétaires n’était pas prescrit. En intervenant volontairement à cette procédure avant le 25 novembre 2018, l’action des époux [I] n’ est pas non plus prescrite. En conséquence, il convient de rejeter la demande d’irrecevabilité de l’action formée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription et de rejeter la demande d’irrecevabilité de l’intervention volontaire des époux [I] sur ce fondement, demandes faites par les sociétés JCB et [L] [M].

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M.et Mme [I] au titre de l’intérêt à agir

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Ainsi, chaque copropriétaire dispose d’une action individuelle parallèle à celle du syndicat des copropriétaires en cas de manquement par un autre copropriétaire au règlement de copropriété, sans que celui-ci ait à démontrer qu’il subit un préjudice distinct de celui de la collectivité.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui a déclaré recevable l’intervention volontaire de M.et Mme [I].

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires

La résolution 15 de l’assemblée générale du 23 mars 2015 rejetait la demande présentée par M.[W] (représentant la SCI JCB ainsi que la société [F] [M]) aux fins d’autoriser la SCI JCB, propriétaire du lot n°11, à exercer au sein de ce local une activité commerciale. La résolution n° 16, donnait autorisation au syndic d’assigner la société [F] [M] (locataire de la SCI JCB au sein du lot n°11), pour occupation illégale du local.

Ces résolutions n’ont pas été contestées dans les délais.

La résolution n°4 de l’assemblée générale du 30 juin 2015, qui décidait de retirer la résolution n° 16 (procédure judiciaire à intenter contre la société [F] [M] pour occupation illégale du local de la société JCB) a été annulée par un jugement du 05 avril 2018 devenu définitif.

Par une résolution n° 8 d’une assemblée générale du 21 mars 2013, était rejetée la demande tendant à autoriser le syndic à ester en justice contre l’agence [F] [M] (représentée par M.[W]).

Le caractère définitif d’une résolution adoptée en assemblée générale de copropriétaires n’a pas pour corollaire son irrévocabilité'; l’assemblée générale des copropriétaires peut revenir sur une décision devenue définitive à défaut d’avoir été contestée dans le délai de deux mois, dès lors que cette décision n’a pas été exécutée et que son annulation ne porte atteinte ni aux droits acquis des copropriétairesni à l’intérêt collectif de la copropriété.

La société JCB, copropriétaire, est irrecevable à discuter la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 23 mars 2015 donnant autorisation au syndic d’assigner la société [F] [M] (locataire de la SCI JCB au sein du lot n°11), pour occupation illégale du local, au motif d’un droit acquis tiré de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 21 mars 2013, puisqu’elle n’a pas contesté dans les délais requis la résolution n° 16 qui est définitive. Par ailleurs, il n’existe pas de droit acquis dans ce cadre puisqu’il s’agissait de rejeter une demande d’autorisation d’agir en justice.

La résolution n°8 de l’assemblée générale du 21 mars 2013 qui rejette la demande tendant à autoriser le syndic à ester en justice contre l’agence [F] [M] 'qui a installé son agence immobilière sans autorisation’ ne vaut pas autorisation donnée au propriétaire du lot de permettre une exploitation commerciale dans son local par le biais de l’agence [L] [M].

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires.

Sur la condamnation des sociétés JCB et [F] [M] à verser la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre de leur demande relative à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Il n’est pas démontré que la demande des sociétés JCB et [F] [M] qui ont soulevé tardivement la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires aurait été faite de façon dilatoire, alors même qu’elles avaient soulevé auparavant une autre fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires. Dès lors, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné ces dernières à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande tendant à condamner la société JCB à faire cesser l’activité commerciale de sa locataire la SARL [F] [M] et sur la condamnation de la société [F] [M] à cesser son activité sous astreinte

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Il ne peut être soutenu qu’il existe un aveu judiciaire du syndicat des copropriétaires selon lequel le règlement de copropriété n’interdit pas une activité commerciale puisque cette indication du syndicat des copropriétaires a été faite dans le cadre d’une autre procédure.

Les sociétés JCB et [F] [M] sollicitent l’annulation 'de la délibération issue de l’assemblée générale du 23 mars 2015 visant à expulser la concluante du local'. La cour comprend qu’il s’agit d’une demande d’annulation de la résolution n° 16, qui autorise le syndic à assigner la société [F] [M] pour occupation illégale du local. Cette demande d’annulation est irrecevable puisqu’elle n’a pas été formée dans les délais requis.

De la même manière, la demande des sociétés JCB et [F] [M] tendant à voir dire que la délibération 'visant à mettre fin à l’activité de l’agence [F] [M]' constitue un abus de majorité s’analyse comme une demande tendant à voir dire que la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 23 mars 2015 autorisant le syndic à assigner la société [F] [M] pour occupation illégale du local est constitutive d’un abus de majorité. Cette demande est en réalité une demande d’annulation de cette résolution, pour abus de majorité, qui est irrecevable pour n’avoir pas été formée dans les délais requis.

La SCI JCB (représentée par M.[W], qui représente également la société [F] [M]) avait sollicité de l’assemblée générale du 23 mars 2015 de modifier la clause occupation de l’article 12 du règlement de copropriété et d’ajouter dans la clause occupation de l’article 12 la possibilité d’exercer une activité commerciale de bureaux commerciaux ou activité d’agence immobilière ; cette résolution a été refusée à la majorité.

La SCI JCB s’est, de sa propre initiative, assujettie à l’accord des copropriétaires pour affecter l’usage de son lot n° 11 à une activité commerciale. La décision n° 15 de l’assemblée générale du 23 mars 2015 qui a refusé cette autorisation et n’a pas été contestée dans les délais, est devenue définitive. La SCI JCB n’a pas présenté de nouvelle résolution en ce sens. Le refus d’affectation du local n° 11 à un usage commercial s’impose donc à ce copropriétaire (la SCI JCB), sans qu’il y ait lieu d’examiner si l’affectation du local n° 11 à une activité commerciale contrevient au règlement de copropriété.

La résolution n° 15 de l’assemblée générale du 23 mars 2015 rejetant la demande présentée par M.[W] (représentant la SCI JCB ainsi que la société [F] [M]) aux fins d’autoriser la SCI JCB, propriétaire du lot n°11, à exercer au sein de ce local une activité commerciale et la résolution n° 16, donnant autorisation au syndic d’assigner la société [F] [M] (locataire de la SCI JCB au sein du lot n°11), pour occupation illégale du local sont définitives et s’imposent en conséquence à la SCI JCB.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné la société civile JCB à faire cesser1'activité commerciale de sa locataire la SARL [F] [M] et condamné la SARL [F] [M] à cesser son activité et ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et dit qu’à défaut d’exécution volontaire, elles y seront condamnées chacune sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Les sociétés JCB et [F] [M] sont essentiellement succombantes.

Le jugement déféré qui les a condamnées aux dépens de première instance sera confirmé.

Elles seront déboutées de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance.

Les sociétés JCB et [F] [M] seront condamnées in solidum aux dépens de la présente procédure.

Les époux [I] n’ont pas sollicité l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposé en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné les sociétés JCB et [F] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront condamnées à lui verser en outre la somme de 2300 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge des époux [I] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel. Les sociétés JCB et [F] [M] seront condamnées in solidum à leur verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés JCB et [F] [M] au titre de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] et de la prescription de l’intervention volontaire de M.[D] [I] et Mme [S] [T] épouse [I]

— condamné les sociétés JCB et [F] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] la somme de 500 euros de dommages et intérêts,

STATUANT A NOUVEAU

DÉCLARE recevable la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés JCB et [F] [M] au titre de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] et de la prescription de l’intervention volontaire de M.[D] [I] et Mme [S] [T] épouse [I],

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés JCB et [F] [M] au titre de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] et de la prescription de l’intervention volontaire de M.[D] [I] et Mme [S] [T] épouse [I],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’Hôtel du Golf à l’encontre des sociétés JCB et [F] [M] sur le fondement de l’article 123 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE les sociétés JCB et [F] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Hôtel du Golf la somme de 2300 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE les sociétés JCB et [F] [M] à verser à M.[D] [I] et Mme [S] [T] épouse [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le sociétés JCBet [F] [M] aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,