COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 593

N° RG 23/15373 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJCK

S.C.I. SCI DE LA CLEF ANGLAISE

C/

Syndicat des copropriétaires LE SAINT GEORGES [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e ROUILLOT

M^e BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de NICE en date du 30 Novembre 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/00051.

APPELANTE

S.C.I. DE LA CLEF ANGLAISE , société civile immobilière immatriculée au RCS d’ARRAS sous le numéro 798 266 862, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires LE SAINT GEORGES sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SOCIETE D’ADMINISTRATEUR ET DE GESTION (SAG), domicilié en cette qualité audit siège

Notification de la DA et de l’avis de fixation le 18 janvier 2024, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale POCHIC, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président de Chambre

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président de Chambre et Madame Ingrid LAVALLEE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La commune de [Localité 4] est propriétaire d’une parcelle n° HC [Cadastre 1] qui surplombe en partie celle de la copropriété Le Saint Georges à [Localité 4]. Des terres de cette parcelle HC [Cadastre 1] se sont éboulées dans le lot n° 61, correspondant à un emplacement de parking, propriété de la SCI de la Clé Anglaise (ci-après la SCI) qui a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’évacuation de ces terres et la construction d’un mur de soutènement aux frais de la copropriété. Ces demandes ont été refusées par résolution n°11 de l’assemblée générale du 24 mai 2017 dont la SCI a poursuivi l’annulation devant le tribunal judiciaire de Nice en réclamant par ailleurs condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires Le Saint Georges ( ci après le syndicat des copropriétaires) à débarrasser les terres éboulées et à construire un mur de soutènement. Le syndicat des copropriétaires Le Saint Georges a dénoncé la procédure à la commune de [Localité 4].

Par jugement du 24 septembre 2021, le tribunal a entre autres dispositions :

' ordonné la disjonction de l’instance en intervention forcée et garantie poursuivie contre la commune de [Localité 4] ;

' annulé la résolution n°11 de l’assemblée générale du 24 mai 2017 ;

' condamné le syndicat des copropriétaires à débarrasser les terres effondrées sur le lot n°61 et à édifier un mur de soutènement pour soutenir les terres tombant sur ce lot, aux frais de la copropriété et sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et pendant une durée de trois mois ;

' condamné ce syndicat à payer à la SCI la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Ce jugement signifié au syndicat des copropriétaires le 18 octobre 2021, n’a pas été frappé d’appel.

Dans le cadre de l’instance opposant ce syndicat à la commune de Nice, appelée en garantie, le tribunal judiciaire de Nice a par jugement réputé contradictoire en date du 30 novembre 2022 condamné la commune « à relever et garantir le syndicat de la condamnation de ce dernier à débarrasser les terres effondrées sur le lot n°61 et à édifier un mur de soutènement pour soutenir les terres tombant sur ce lot, prononcée par jugement du 24 septembre 2021».

L’appel de cette décision formé par la commune, défaillante en première instance, est actuellement pendant devant la présente cour.

Invoquant l’inexécution du jugement du 24 septembre 2021 la SCI a par assignation délivrée le 16 décembre 2022 au syndicat des copropriétaires, saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice d’une demande de liquidation d’astreinte à hauteur de 13 500 euros et de fixation d’une astreinte définitive.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ces prétentions arguant principalement que seule la commune de [Localité 4] était débitrice de l’astreinte. A titre subsidiaire il a affirmé avoir satisfait à l’obligation d’évacuation des terres et argué d’une impossibilité matérielle, technique et juridique d’édifier un mur de soutènement.

Par jugement du 30 novembre 2023 le juge de l’exécution a pour l’essentiel :

' constaté l’exécution de l’obligation de débarrasser les terres effondrées ;

' constaté l’impossibilité matérielle du syndicat des copropriétaires de se conformer à l’injonction d’édifier un mur pour soutenir les terres tombant sur le lot de la SCI ;

' ordonné la suppression de l’astreinte provisoire assortissant cette obligation ;

' débouté la SCI de sa demande de liquidation de l’astreinte ;

' l’a condamnée au paiement en application de l’article 700 du code de procédure civile, de la somme de 1.500 euros et frais de constat du 25 avril 2023, ainsi qu’aux dépens.

Cette société a fait appel de ce jugement dans les quinze jours de sa notification, par déclaration du 13 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 mars 2024, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, elle demande à la cour de :

— rejeter la demande incidente formée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer irrecevable et infondée l’action de la concluante.

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— constater qu’aucune obligation de faire sous astreinte mise à la charge du syndicat des copropriétaires n’a été exécutée,

— constater qu’il n’existe aucune cause étrangère permettant d’exonérer ce syndicat de son obligation,

En conséquence,

— le condamner au paiement de la somme de 13.500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire,

— fixer une astreinte définitive d’un montant de 1.000 euros par jour de retard à compter du jour où elle deviendra exécutoire en application des dispositions des articles 131-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution jusqu’à la parfaite réalisation des obligations mises à la charge du syndicat des copropriétaires ;

— condamner ce syndicat au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes la société appelante ne conteste pas l’enlèvement des terres éboulées sur son lot, mais estime que cette obligation ne peut être dissociée de la seconde qui n’a pas été exécutée et elle réfute l’existence d’une cause étrangère permettant au syndicat des copropriétaires de s’en exonérer au prétendu motif d’une absence de bornage entre la parcelle de la copropriété et la parcelle n°HC [Cadastre 1] , et d’un risque d’empiétement sur le fonds voisin.

La SCI estime en effet que les critères d’extériorité et d’imprévisibilité constitutifs de la force majeure ne sont pas remplis. Les obligations mises à la charge du syndicat sont personnelles et il doit les exécuter, c’est seulement après leur réalisation que la commune sera tenue de le relever et garantir. Elle rappelle que c’est en raison du défaut de respect du contradictoire par le syndicat à l’égard de la commune que l’appel en garantie de cette dernière a fait l’objet d’une disjonction prononcée par le tribunal judiciaire de Nice.

Elle demande en conséquence la liquidation de l’astreinte et le prononcé d’une astreinte définitive assortissant les obligations lui permettant de jouir de son lot et pour lesquelles elle se bat depuis plus de cinq ans.

Sur l’appel incident de l’intimé elle affirme que le débiteur de l’obligation est bien le syndicat des copropriétaires, la commune n’étant que son garant. Cette garantie suppose au préalable que le syndicat s’exécute.

Ce dernier, par conclusions notifiées le 16 février 2024, auxquelles il est référé pour l’exposé exhaustif de ses moyens, demande à la cour de :

— juger qu’il est recevable et fondé en ses demandes et en son appel incident,

A titre principal :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’ a débouté de sa demande relative à voir déclarer

irrecevable et infondée l’action de la SCI,

Statuant à nouveau,

— débouter cette SCI au titre de sa demande de liquidation de l’astreinte provisoire et de condamnation du syndicat au paiement de la somme de 13.500 euros, dans la mesure où la copropriété n’est pas débitrice de l’astreinte,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné la suppression de l’astreinte provisoire et débouté la SCI de ses demandes de liquidation de l’astreinte provisoire et de fixation d’une astreinte définitive

A titre très subsidiaire,

— ordonner la réduction du montant de l’astreinte liquidée à un montant raisonnable et proportionné aux difficultés qu’il a rencontrées et à l’enjeu du litige,

— ordonner la réduction du montant de la fixation de l’astreinte définitive à un montant raisonnable et proportionné aux difficultés rencontrées et à l’enjeu du litige,

En toutes hypothèses :

— débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du

25 avril 2023.

A l’appui de son appel incident l’intimé soutient que par l’effet du jugement du 30 novembre 2022 qui a condamné la commune de Nice à le relever et garantir de sa condamnation à débarrasser les terres effondrées sur le lot de la SCI et à édifier un mur de soutènement, ces obligations assorties d’astreinte ont été transférées à la commune.

A titre subsidiaire il sollicite la confirmation du jugement en indiquant avoir, avant même la signification du jugement prononçant l’astreinte, demandé un devis pour l’enlèvement des terres, qui a été validé le 4 octobre 2021 et un devis pour la réalisation du mur de soutènement validé le 9 novembre 2021. L’assemblée générale du 8 novembre 2021 a voté un appel de fonds exceptionnel pour ces travaux et l’intervention d’un géomètre expert afin de procéder au bornage des parcelles.

Il estime que contrairement à ce que soutient l’appelante il résulte de la décision du tribunal que les deux obligations assorties d’astreinte sont distinctes.

Il invoque à nouveau l’impossibilité d’édifier un mur de soutènement, faute de bornage des deux propriétés. La construction de ce mur exposerait la copropriété à un empiétement et corrélativement à une action en démolition. Il s’agit bien d’une cause étrangère dont la notion « est plus large que celle de force majeure et s’entend de tous les cas dans lesquels le débiteur s’est trouvé dans l’impossibilité pour une raison quelconque de se conformer à l’injonction du juge» ( cour d’appel de Paris 18 mars 2021, 6 janvier 2022).

A titre très subsidiaire, se référant à la jurisprudence de la Cour de cassation (22 janvier 2022 n° 19-22.435) et au caractère proportionné de l’astreinte au regard de l’enjeu du litige, le syndicat des copropriétaires relève que la somme réclamée par l’appelante correspond à près de 20% du budget de fonctionnement de la copropriété et à plus de la moitié du coût total des travaux.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la SCI :

Seul le syndicat des copropriétaires a été condamné sous astreinte à l’exécution des obligations imparties par jugement devenu irrévocable du 24 septembre 2021 en sorte qu’il ne peut prétendre à l’irrecevabilité de la demande de liquidation de cette contrainte financière présentée à son encontre par la SCI qui est la créancière des obligations et au surplus n’était pas partie au jugement rendu le 30 novembre 2022 sur l’appel en garantie qu’il a formé contre la commune de Nice, et dont le recours est pendant devant cette cour ;

Sur ce point la cour observe que le syndicat des copropriétaires qui avait appelé à la cause cette commune en sa qualité de propriétaire de la parcelle HC [Cadastre 1] à l’origine des désordres, expose pourtant dans le cadre de la présente action et au soutien de son impossibilité d’exécuter, l’absence de détermination du propriétaire de ladite parcelle ;

Quoi qu’il en soit il est par ailleurs jugé avec constance que l’astreinte est une mesure de contrainte à caractère personnel et enfin, ainsi que rappelé à juste titre par le premier juge, le syndicat des copropriétaires est le débiteur principal des obligations ;

C’est donc exactement que la fin de non recevoir soulevée par ce syndicat a été écartée par la juridiction de première instance.

Au fond :

Selon l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, l’astreinte pouvant être supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution provient en tout ou partie d’une cause étrangère.

En l’espèce l’astreinte provisoire limitée à une durée de trois mois, a commencé à courir passé le délai d’un mois de la signification du jugement la prononçant, exécutoire de droit à titre provisoire, soit à compter du 19 novembre 2021;

Or il ressort de l’attestation non discutée établie par l’entreprise Yougo Bâtiment qu’il a été procédé dès le 12 octobre 2021 à l’évacuation des terres encombrant le lot de la SCI, ce dont celle-ci ne disconvient pas mais objecte qu’il n’a pas été remédié à l’origine des désordres par l’édification du mur de soutènement ;

L’absence de réalisation de cet ouvrage n’est pas discutée ;

L’appelante fait grief au premier juge d’avoir supprimé l’astreinte alors qu’il n’existe, selon elle, aucune cause étrangère, les critères d’imprévisibilité et d’extériorité des événements invoqués par le syndicat des copropriétaires n’étant pas réunis ;

Toutefois la notion de cause étrangère, au sens de l’article L. 131-4, alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution est plus large que celle de force majeure et s’étend à tous les cas dans lesquels le débiteur s’est trouvé dans l’impossibilité, pour une raison quelconque, de se conformer à l’injonction du juge ;

Et au cas particulier, le premier juge, par des motifs complets et pertinents qu’il convient d’adopter, a exactement retenu pour supprimer l’astreinte, l’impossibilité technique et juridique à laquelle est confronté le syndicat des copropriétaires en raison du défaut d’identification du propriétaire de la parcelle HC [Cadastre 1] d’où s’éboulent les terres à l’origine des désordres et de l’absence de bornage entre cette parcelle et celle de la copropriété qui exposerait cette dernière à un risque d’empiétement en cas d’édification du mur de soutènement et donc de démolition de l’ouvrage;

Cette impossibilité d’exécuter l’intégralité des injonctions judiciaires est justifiée par les vaines démarches entreprises par le syndicat des copropriétaires dès avant la signification du jugement du 24 septembre 2021 consistant en une demande et la validation du devis des travaux établi le 11 octobre 2021, la convocation et la tenue dès le 8 novembre 2021 d’une assemblée générale des copropriétaires pour le vote de l’appel de fonds exceptionnels nécessités par ces travaux, et la tentative de bornage amiable effectuée à la requête de ce syndicat et qui a donné lieu 6 octobre 2022 à un procès-verbal de carence faute d’identification du propriétaire de la parcelle HC n° [Cadastre 1];

Il s’ensuit la confirmation du jugement entrepris.

L’appelante qui succombe dans son recours supportera les dépens d’appel.

Enfin il n’est pas contraire à l’équité que chaque partie supporte ses frais irrépétibles de procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI de la Clé Anglaise aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE