COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N°2024/437

Rôle N° RG 21/13250 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BICZ2

[B] [V]

[E] [H]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 3]

SA DALKIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain GALISSARD

M^e Philippe CORNET

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 27 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/09084.

APPELANTS

Monsieur [B] [V]

né le 12 Mars 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [H]

né le 28 Avril 1941 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Syndic. de copro. [Adresse 3], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SA DALKIA immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] MÉTROPOLE sous le numéro 456 500 537, prise en la personne de son représentant légal en

exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] est propriétaire depuis le premier juillet 2004 des lots 109, 116 et 126 au sein de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 9].

Le lot 109 est un appartement situé au 10ème et dernier étage de l’immeuble.

Se plaignant du dysfonctionnement du système de climatisation et de chauffage, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés le 27 février 2009. Une expertise judiciaire confié à M.[J].

Le 07 octobre 2010, une transaction a été conclue entre les parties.

A la suite de nouveaux dysfonctionnements allégués de ce système, une décision de référé du 17 mai 2013 a ordonné une expertise confiée à M. [P].

Le 15 juillet 2014, M. [V] a vendu ses lots à M. [H].

La SA DALKIA est chargée par le syndicat des copropriétaires d’un contrat de maintenance du chauffage et de la climatisation.

L’expert a déposé son rapport le 08 mai 2017.

Par acte d’huissier du 20 juillet 2017, MM [V] et [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA VIEUX, et la SA DALKIA France aux fins principalement de les voir condamner solidairement sous astreinte à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert et les indemniser de leur préjudices.

Par jugement contradictoire du 27 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— rejeté toutes les demandes de M. [B] [V] et M.[E] [H] dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice FONCIA [Localité 9] ;

— débouté M. [B] [V] et M. [E] [H] de leurs demandes de réalisation, sous astreinte, de travaux ;

— condamné la SA DALKIA à payer à Monsieur [B] [V] les sommes de 2 500 euros et 2500 euros soit au total 5000 euros en réparation de ses préjudices ;

— condamné la SA DALKIA à payer à M.[E] [H] les sommes de 5000 euros et 5000 euros soit 10 000 euros au total en réparation de ses préjudices ;

— condamné la SA DALKIA à payer à M. [B] [V] et M. [E] [H] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice FONCIA VIEUX fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SA DALKIA aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

— autorisé Maîtres GALISSARD-CHABROL à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge, s’appuyant sur les clauses du règlement de copropriété, a estimé que le système de climatisation et de chauffage dont bénéficie le lot n° 109, et dont la maintenance est assurée par la SA DALKIA, doit être considéré comme collectif, même si, pour des raisons techniques, ce lot ne peut bénéficier du chauffage central au mazout.

Il a estimé que la SA DALKIA, qui avait procédé aux travaux de remplacement de la pompe à chaleur en toiture, terminés le 30 novembre 2019, démontrait avoir respecté lespréconisations de l’expert judiciaire. Il a relevé que MM [V] et [H] ne démontraient pas de nuisances sonores liés à l’installation. Il a donc rejeté leur demande de travaux sous astreinte.

Il a rejeté les demandes d’indemnisation formées contre le syndicat des copropriétaires, en notant qu’aucun vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes n’était démontré.

Il a relevé que les problèmes de chauffage rencontrés par MM [V] et [H] étaient le fait de la SA DALKIA, qui dispose d’un contrat de maintenance de l’installation et qui n’a pas réalisé les travaux nécessaires dans un délai raisonnable.

Il a également retenu la responsabilité de la SA DALKIA, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en indiquant :

— qu’elle n’avait pas prévu de batterie calorifique terminale pour éviter le sous dimensionnement de l’unité gainable lorsqu’elle a remplacé la centrale de traitement d’air en 2010,

— qu’elle n’avait pas diagnostiqué lors de ses visites de maintenance le manque de débit d’air,

— qu’elle n’avais pas avisé les copropriétaires de la nécessité de nettoyer les gaines dans l’appartement.

Il a de ce fait écarter toute responsabilité de ces derniers dans l’absence de nettoyage des gaines intérieures.

Il a indemnisé MM. [V] et [H] au titre d’un remboursement des charges de chauffage payées sans contrepartie et en réparation d’un préjudice de jouissance.

Par déclaration du 14 septembre 2021, MM [V] et [H] ont relevé appel de cette décision, en la libellant ainsi :

Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.Appel Limité aux dispositions ayant rejeté toutes les demandes de Monsieur [V] et Monsieur [H] dirigées contre le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic en exercice FONCIA [Localité 9] et ayant débouté Monsieur [V] et Monsieur [H] de leurs demandes de réalisation sous astreinte des travaux, étant précisé que les appelants demandent à la Cour de : CONFIRMER TOUTES LESCONDAMNATIONS prononcées en première instance contre la Société DALKIA CONFIRMER le rejet de toutes les demandes de la SA DALKIA et du Syndicat des Copropriétaires. CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Dalkia A réaliser et faire faire réaliser les travaux préconisés par l’Expert judiciaire en solution 2.2, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de l’assignation, à savoir laréalisation d’une centrale en toiture et groupe d’eau glacée et études préalables, CONDAMNER les intimés au paiement d’une somme de 3000 euros supplémentaire devant la Cour, sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^es GALISSARD- CHABROL avocats associés sur leur affirmation de droit (…).

Le syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA ont constitué avocat et formé des appels incidents.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter, MM [V] et [H] demandent à la cour :

Sur l’appel principal

— de réformer le jugement déféré dans les termes suivants :

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA :

*A réaliser et faire faire réaliser les travaux préconisés par l’Expert judiciaire en solution 2.2, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de l’assignation, à savoir la réalisation d’une centrale en toiture et groupe d’eau glacée et études préalables,

Sur les appels incidents

— de débouter le syndicat des copropriétaires et la SADALKIA de leurs appels incidents concernant la qualification juridique du système de chauffage et l’indemnisation du préjudice subi par les appelants,

— de statuer à nouveau sur le préjudice de Monsieur [H] et condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA au paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts toutes causes confondues.

En toute hypothèse,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^es GALISSARD- CHABROL avocats associés sur leur affirmation de droit.

Ils contestent toute absence de l’effet dévolutif de l’appel. Ils relèvent avoir formé, dans le délai de trois mois de leur déclaration d’appel, une demande de réformation du jugement dans le dispositif de leurs conclusions.

Sur le fond, ils soutiennent que le système de chauffage et de climatisation constitue une partie commune et un élément d’équipement commun, en dépit des contraintes physiques liées au fait que le lot se trouve au dernier étage. Ils font observer que le syndicat des copropriétaires n’avait pas émis de contestation sur le caractère commun de l’installation lors de la première procédure et soulignent que ce dernier avait appelé en cause la SA DALKIA.

Ils exposent agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils indiquent agir à l’encontre de la SA DALKIA sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, en lui reprochant :

— l’installation d’un ouvrage sous-dimensionné et inadapté au besoin de chauffage du lot,

— l’insuffisance ou tardiveté de ses interventions,

— la violation de la garantie de température de chauffage,

— l’absence de son intervention pendant la durée de l’expertise

Ils font état des troubles de jouissance dont ils ont été victimes, liés à un système de chauffage insuffisant, dès que la température extérieure est inférieure à 10 degrés.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de la SA DALKIA à faire réaliser et effectuer des travaux sous astreinte. Ils indiquent que les travaux qui ont été effectués ne sont pas satisfaisants et ne correspondent pas aux préconisations expertales. Ils font notamment état de nuisances sonores dont ils soutiennent rapporter la preuve par le biais d’un rapport Véritas du 26 octobre 2021.

M. [H] sollicite des dommages et intérêts supplémentaires compte tenu de la persistance du trouble acoustique liée à une exécution insatisfaisante des travaux de reprise de l’installation commune de chauffage et des services non rendus, nonobstant le paiement des charges de copropriété.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société [Adresse 6], demande à la cour, au visa des articles 1792 et 1353 du code civil et 2 de la loi du 10 juillet 1965:

A titre liminaire,

— de déclarer irrecevable la prétention tendant à la réformation de la décision dont appel, comme n’étant pas formulée dans les premières conclusions ;

— de confirmer en conséquence la décision déférée, la cour n’étant pas saisie d’une demande de réformation ;

A titre principal

— de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

— de constater que le système de chauffage équipant l’appartement de M. [V], puis de M. [H] est un système individuel, ne bénéficiant qu’à un seul appartement ;

— de dire que cet équipement est une partie privative ;

— de mettre purement et simplement le syndicat des copropriétaires hors de cause ;

— de constater que l’expert judiciaire exclut tout trouble de jouissance du fait du fonctionnement du système de climatisation ;

— de rejeter toutes demandes formulées de ce chef contre le syndicat des copropriétaires ; – de dire que le trouble de jouissance s’agissant du dysfonctionnement du système de chauffage n’est pas établit dans son quantum ;

— de dire que la demande d’un paiement de 15.000 euros à chacun des requérant en remboursement des charges de chauffage qui aurait été payées n’est pas fondée ;

— de rejeter l’ensemble des demandes de M. [V] et de M. [H] ;

— de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation de la décision dont appel et de condamnation du syndicat des copropriétaires,

— de ramener ces demandes à de plus justes proportions ;

— de dire que le désordre trouve sa cause dans le défaut d’entretien d’une partie privative, et opérer un partage de responsabilité ;

— de dire que le désordre affectant le système de chauffage le rend impropre à sa destination ;

— de condamner la SA DALKIA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— de condamner M.[V], M. [H] et la SA DALKIA au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens.

A titre liminaire, il estime que l’effet dévolutif n’a pas joué et que la cour n’est pas saisie des demandes de MM [V] et [H] puisque leurs premières conclusions ne mentionnent, dans leur dispositif, aucune demande d’infirmation. Ils font également état de l’irrecevabilité de leurs demandes sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Il estime devoir être mis hors de cause, alléguant du caractère privatif du système de chauffage du lot de MM [V] puis [H]. Il explique que le système de chauffage qui alimente l’appartement est réservé à l’usage exclusif de ce lot. Il soutient que la gestion de cette installation par le syndicat des copropriétaires ne permet pas que qualifier cette installation de partie commune.

Il déclare que le défaut d’entretien des gaines privatives du chauffage a une part significative dans l’absence de fonctionnement optimal du chauffage. Il en conclut que si sa responsabilité devait être retenue, il faudrait effectuer un partage de responsabilité.

Il fait valoir que MM [V] et [H] ne rapportent pas la preuve d’un trouble lié à la climatisation. Il indique qu’ils ne démontrent pas plus l’existence d’un trouble de jouissance caractérisé lié au système de chauffage. Il s’oppose à toute demande de remboursement de charges de copropriété.

Il considère impossible la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux ; il fait observer que les travaux ont déjà été effectués et ont réglé les difficultés liées à la défaillance du chauffage. Il estime que l’examen des nuisances sonores alléguées n’a pas été établi de façon contradictoire. Il précise que si des travaux devaient être mis à la charge de la copropriété, il sera nécessaire de réunir une assemblée générale avec la mise en oeuvre d’études techniques préalables, si bien que le prononcé d’une astreinte n’est pas envisageable. Il ajoute qu’il est impossible de prononcer une astreinte à compter du jour de l’assignation.

Subsidiairement, il demande que la SA DALKIA soit condamnée à le relever et le garantir de toute condamnation, puisque cette société est responsable de l’installation du système critiqué.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter, la SA DALKIA demande à la cour :

— de rejeter toutes prétentions contraires ;

*Sur la demande de travaux sous astreinte,

— de dire et juger que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ont été effectués et achevés ;

En conséquence,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté MM [V] et [H] de l’ensemble de leurs demandes sur ce point ;

— de débouter MM [V] et [H] de leur demandes de condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et de leur demande d’astreinte ;

* Sur les autres demandes,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SA DALKIA au paiement d’une somme de 5.000,00 euros au bénéfice de M. [V] en réparation de ses préjudices, au paiement d’une somme de 10.000,00 euros au bénéfice de M.[H] en réparation de ses préjudices ;

Statuant à nouveau,

— de débouter MM [V] et [H] de toutes leurs demandes ;

Subsidiairement,

— de ramener ces demandes à de plus justes proportions ;

— de débouter purement et simplement tant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] que MM [V] et [H] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— En tout état de cause,

— de condamner MM [V] et [H] à payer, chacun à la SA DALKIA la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile.

Elle relève avoir effectué les travaux préconisés par l’expert correspondant à la proposition 2.2 évoquée par ce dernier. Elle conteste le fait que ses travaux correspondraient à la solution 2.1 de l’expertise, comme l’indiquent MM [V] et [H]. Elle indique que son installation intègre l’option 'bas niveau sonore’ et répond à la norme ISO 10E-12W avec une tolérance +/- 3 décibels.

Elle soutient que le système de chauffage de MM [V] puis [H] est privatif. Elle relève que les désordres évoqués sont en partie dus à un défaut d’entretien des gaines privatives de chauffage. Elle en conclut qu’il doit y avoir un partage de responsabilité si sa responsabilité était retenue.

Elle note que les sommes réclamées par MM [V] et [H] sont disproportionnées par rapport aux sommes dont ils se sont acquittés au titre des charges de chauffage. Elle fait observer que ces derniers ne font la preuve, ni du préjudice qu’ils allèguent ni d’une absence de contrepartie au paiement des charges de copropriété liées au chauffage.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 avril 2024.

MOTIVATION

Sur l’effet dévolutif de l’appel

Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La déclaration d’appel formée par MM.[V] et [H] visent les chefs du jugement qu’ils critiquent.

L’absence de mention d’une demande d’infirmation dans les premières conclusions des appelants n’entraîne pas une absence d’effet dévolutif de l’appel.

Par ailleurs, les appelants, dans les trois mois de leur déclaration d’appel, par conclusions notifiées le 07 octobre 2021, ont clairement mentionné, dans le dispositif, vouloir l’infirmation du jugement déféré et font état de leurs demandes.

Dès lors, l’effet dévolutif a joué et il n’y a pas lieu de confirmer le jugement déféré, au motif d’une absence de mention d’infirmation dans les premières conclusions.

Sur le caractère collectif du système de chauffage du lot n° 109

Le lot n° 109, propriété de M. [V] puis de M.[H], est situé au 10ème et dernier étage de l’immeuble en copropriété. Il est décrit dans le règlement de copropriété comme un appartement. Ce même règlement, dans le cadre de la désignation de l’immeuble, note que le 10ème étage est en retrait.

Le système de chauffage du lot n° 109 consiste en une installation de chauffage et de climatisation individuelle dissociée du chauffage collectif de l’immeuble qui est assuré par une production centralisée.

Selon l’article 5 du règlement de copropriété, les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et elles comprennent notamment, les chaudières et les appareils de chauffage central et de service d’eau chaude, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes de chauffage central (sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectées à l’usage exclusif de ceux-ci).

Le règlement de copropriété, ne fait pas état, au titre des parties privatives, du système de chauffage tel qu’il existe pour le lot n° 109.

L’article 22 de ce règlement prévoit la répartition des charges de chauffage central et de ventilation mécaniques entre les propriétaires des lots 12 à 112. Il est mentionné que les charges de chauffage central seront acquittées par les copropriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens et qui ne déclareraient pas vouloir être chauffés.

Comme l’indique avec justesse le premier juge, il résulte de ces éléments qu’ a été prévu un chauffage collectif pour tous les copropriétaires des lots 12 à 112 ; il était prévu l’accès au chauffage collectif pour le lot 109 et les propriétaires de ce dernier payent des charges pour un tel service, conformément à l’article 22 du règlement de copropriété.

La SA DALKIA bénéficie d’une contrat de maintenance pour l’installation collective du chauffage et pour l’installation de l’unité mise en oeuvre pour le lot n°109.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les propriétaires auraient demandé à être chauffés par leurs propres moyens. L’installation dont bénéficie les propriétaires du lot 109 est placée sur une partie commune ; elle avait été remplacée en juillet 2010 par la SA DALKIA, mandatée par le syndicat des copropriétaires pour s’occuper de la maintenance du système de chauffage et de climatisation des parties communes ; à la suite de ce remplacement, une transaction avait été conclue entre M.[V], le syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA en octobre 2010.

L’ensemble de ces éléments permet de conclure que cette installation doit être considérée comme un équipement commun, même si le mode de production du chauffage est distinct pour ce lot.

Toutefois, comme le note avec pertinence le premier juge, le réseau de gaine intérieure dans l’appartement est une partie privative en application de l’article 5 du règlement de copropriété, dont l’entretien incombe à M.[V] puis M.[H].

Sur les responsabilités

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure au premier juin 2020, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le premier juin 2020, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires (..).

L’expert a effectué sa mission avec conscience, objectivité et impartialité; dès lors, les conclusions de son rapport constituent une base technique valable pour statuer sur les diverses demandes formulées dans le cadre de cette procédure.

La SADALKIA, pendant les opérations d’expertise et sans accord de l’expert (qui n’avait pu procéder en décembre 2013 au diagnostic de performance auquel il voulait procéder), a changé, en janvier 2014, les composants de l’unité (filtre, automate et ventilateur).

L’expert a noté que les manques de température dans l’appartement de M.[V] résultaient d’une panne consécutive à une déficience de l’automate en décembre 2012 du groupe réversible gainable situé en toiture, installé et mis en service par la SA DALKIA en 2010, du sous-dimensionnement de l’installation liée à l’absence de batterie chaude terminale, de l’absence de contrôle de fonctionnement annuel lors des visites de maintenance et d’un empoussièrement provenant en grande partie du réseau de gaines techniques (dont le nettoiement incombe au copropriétaire).

L’expert estime que le sous-dimensionnement entraîne une insuffisance de chauffage de l’ordre de 63% en terme de puissance ; il relève que l’installation couvre les besoins jusqu’à environ 10° extérieur. Il n’a pas estimé qu’il existait un préjudice en matière de climatisation. Il n’a pas estimé non plus que des travaux urgents étaient requis.

Il ne peut être soutenu par la SA DALKIA, alors que l’expert a clairement établi l’existence d’un sous-dimensionnement de l’unité entraînant une insuffisante de chauffage, que les relevés de température effectuées par l’expert du 27 janvier au 02 mars 2016 témoigneraient de l’inverse; en effet, l’expert a noté que la température avait été particulièrement douce si bien que les enregistrements de température intérieure et extérieure durant cette période, qui n’avaient relevé aucune insuffisance de température, ne permettaient de tirer aucune conclusion.

Le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sans faute à l’égard de MM.[V] et [H] en raison du vice de conception du mécanisme de la chaufferie, solidaire de la structure de l’immeuble, puisqu’il apparaît qu’elle est sous-dimensionnée.

Comme l’a justement indiqué le premier juge, MM. [V] et [H] ne peuvent être tenus pour responsables, en raison de l’empoussièrement des gaines techniques, puisqu’ils n’ont jamais été avisés par la SADALKIA, chargée de la maintenance de leur unité (ni d’ailleurs par le syndicat des copropriétaires), de la nécessité, pour le bon fonctionnement du chauffage, de procéder à ce nettoiement.

La SA DALKIA engage sa responsabilité, au visa de l’article 1382 du code civil devenu article 1240 du même code, à l’égard de MM.[V] et [H], puisque, chargée de la maintenance de l’installation de chauffage, elle n’a pas prévu de batterie calorifique terminale pour éviter le sous-dimensionnement de l’unité lorsqu’elle a remplacé la centrale de traitement d’air en 2010, elle n’a pas diagnostiqué un manque significatif du débit d’air menant à une baisse des performances de l’unité de chauffage lors des visites de maintenance et n’a changé l’unité défaillante qu’en novembre 2019, alors que le rapport d’expertise judiciaire avait été déposé en mai 2017.

La SA DALKIA, titulaire d’un contrat de maintenance pour cette installation, souscrit avec le syndicat des copropriétaires, engage sa responsabilité à l’égard de ce dernier, en application de l’ancien article 1147 du code civil et de l’article 1217 du code civil ; en effet, elle n’a pas prévu de batterie calorifique terminale pour éviter le sous dimensionnement de l’unité gainable lorsqu’elle a remplacé la centrale de traitement d’air en 2010, elle n’a pas effectué de contrôle de fonctionnement annuel et elle a tardé à mettre en oeuvre le remplacement de cette unité de chauffage.

Sur la demande de travaux

L’expert judiciaire avait préconisé deux solutions.

*la première (solution 1) consistait à intégrer une batterie terminale au système existant. L’expert notait que la SA DALKIA lui avait transmis un devis pour l’intégration de cette batterie eau chaude pour un montant de 5987 euros HT, intégrant le raccordement hydraulique de la batterie aux attentes situées en toiture. Il relevait que la puissance de la batterie était de 18kW, ce qui répondait aux besoins complémentaires. Il faisait valoir que certaines vérifications et calculs devaient être effectués avant toute exécution,

*la deuxième solution (2.1)consistait en un remplacement de l’unité existante par un système gainable type Roof Top, intégrant une batterie terminale de 30kw. L’expert relevait que la SA DALKIA avait proposer de remplacer l’unité existante par un Roof Top de marque AERMEC, intégrant une batterie chaude terminale dans un caisson, pour un montant de 23.582 euros HT. Il estimait que la proposition était acceptable. Il indiquait qu’il fallait toutefois, avant toute exécution, vérifier la compatibilité de ce type de Roof Top, destiné au secteur tertiaire et non à l’habitat, en rapport des niveaux sonores induit dans l’appartement et rayonné sur la terrasse , effectuer divers calculs de perte de charge et vérifier la compatibilité de la température de soufflage avec les diffuseurs existants et les critères de confort requis.

L’expert notait, s’agissant de cette deuxième solution, qu’il fallait vérifier la compatibilité d’un point de vue acoustique. Il estimait, si les calculs acoustiques démontraient une incompatibilité avec cette solution, qu’il suffisait de revenir 'au système installé précédemment, à savoir une centrale de traitement d’air équipée d’une batterie mixte d’eau chaude-eau glacée et d’un groupe de réfrigération, l’ensemble disposée en toiture', le coût de l’opération se situant dans une fourchette de 23.000 à 24.000 euros.HT (solution 2.2). Il considérait que les solutions 2.1 et 2.2. correspondaient à un remplacement total du système existant. Il concluait en indiquant que ces deux solutions devaient être précédées d’une étude de faisabilité et de métrés et à des calculs de charge de la toiture.

Il appartient au syndicat des copropriétaires et à la SA DALKIA de démontrer que les travaux effectués correspondent à ceux préconisés par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce, si ce n’est le rapport d’expertise.

La SA DALKIA produit une attestation, non accompagnée d’une pièce d’identité, non datée, émanant de M.[D], responsable d’exploitation, qui note que la société a procédé aux travaux de remplacement de la pompe à chaleur en toiture suivant les préconisations de l’expert, sans plus de précision, alors que plusieurs solutions étaient proposées.

Il n’est pas contesté que le système existant depuis le mois de juillet 2010 a été changé, si bien que la SA DALKIA n’a pas effectué la solution 1.

M.[H], propriétaire du bien avant les travaux effectués en octobre 2019, ne rapporte pas la preuve d’une insuffisance de chauffage ou de climatisation à la suite du changement de matériel.

Les doléances de ce dernier porte sur le niveau sonore.

Il ressort de la notice technique du matériel posé par la SA DALKIA (pièce 6), intitulé 'Roof Top série Vectios-unités pompe à chaleur réversible, que la référence de puissance acoustique correspond à la norme ISO 3744, avec une tolérance +/-3 db. S’agissant de la pression acoustique, il est indiqué que le calcul est dépendant des conditions d’installation. Il est ainsi établi que la puissance acoustique est conforme à la norme ISO 3744. La pression acoustique dépend en revanche des conditions d’installation.

Pour démontrer les nuisances sonores, M.[H] produit :

*une déclaration du premier mai 2020 signée par lui-même et par M.[U], sans aucun pièce d’identité de ce dernier. Cette pièce, émanant de M.[H] et ne pouvant se rattacher à M.[U], qui serait occupant d’un appartement situé également au 10ème étage est dépourvue de tout caractère probant,

*un rapport technique de mesures acoustiques du 26 octobre 2021, établi par le bureau Veritas, versé au débat et ayant pu faire l’objet d’un débat contradictoire, qui fait valoir que le niveau relevé dans la chambre de M.[H], avec la pompe à chaleur en fonction, est nettement supérieur aux 35db autorisés par la réglementation.

La cour ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, même si, versée au débat, elle peut être discutée par les parties dans le cadre de cette procédure.

Le rapport technique effectué par le bureau Véritas n’est corroboré par aucun autre élément.

Il n’est donc pas démontré que le système mis en place par la SADALKIA générerait des nuisances sonores.

En conséquence, alors qu’il est démontré par la SA DALKIA que le matériel a été changé, qu’il n’est pas démontré que ce matériel ne remplirait pas son office en matière de chauffage et de climatisation et que les nuisances sonores évoquées ne sont pas justifiées, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande de travaux sous astreinte formée par M.[H].

Sur l’indemnisation des préjudices

Il est démontré que l’installation pour le chauffage du lot 109 était sous-dimensionné, ce qui a entraîné une insuffisance de chauffage de l’ordre de 63% en terme de puissance ; l’expert relèvait que l’installation couvrait les besoins jusqu’à environ 10° extérieur ce qui ne permettait pas de bénéficier d’un chauffage suffisant lorsque les températures extérieures étaient inférieures à 10°.

A l’exception de la coupure de chauffage dont a été victime M.[V], le local bénéficiait d’un système de chauffage, qui n’était défaillant qu’à partir du moment où les températures extérieures étaient inférieures à 10°.

MM.[V] et [H] ne peuvent prétendre à une double indemnisation en sollicitant des dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance et des dommages et intérêts en remboursement des charges au titre du chauffage. Il convient toutefois d’indiquer qu’ils sollicitent des dommages et intérêts globaux, évoquant un trouble de jouissance.

M.[V] démontre avoir envoyé une lettre au syndic de copropriété en décembre 2012 pour se plaindre d’une insuffisance de chauffage et indiquer qu’il souffrait de cette situation depuis le mois de janvier 2012.

Il est établi que M.[V] n’a pu bénéficier de chauffage pendant 26 jours à compter du 14 décembre 2012 et que le matériel posé en 2010 était insuffisant lorsque les températures extérieures sont inférieures à 10°.

L’insuffisance de chauffage, au détriment de M.[L], dès que les températures extérieures sont inférieures à 10°, dans une région située dans le sud est de la France, où les hivers ne sont pas particulièrement rigoureux, constitue un préjudice de jouissance qui sera intégralement réparé, pour la période courant de l’année 2012 au 15 juillet 2014 (date de la vente à M.[H]), avec une absence de chauffage pendant 26 jours durant les mois de décembre et janvier 2012, à la somme de 3900 euros.

Le préjudice de M.[H] s’est écoulé de la période de juillet 2014 au premier novembre 2019 (date de changement de l’installation de chauffage, sans que cette nouvelle installation ne fasse l’objet de doléance en matière de chauffage), étant précisé que la période de janvier 2016 à mars 2016 a été particulièrement douce; son préjudice de jouissance sera intégralement réparé par l’allocation d’une somme de 6000 euros.

Le syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA seront condamnées in solidum au versement de ces sommes.

Le jugement déféré sera infirmé sur ces points (responsabilité du syndicat des copropriétaires; quantum de l’indemnisation de MM. [V] et [H]).

Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires

La SA DALKIA a engagé sa responsabilité contractuelle à l’encontre du syndicat des copropriétaires, comme indiqué précédemment. Elle devra donc garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. La SA DALKIA sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de MM.[V] et [H] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

Le syndicat des copropriétaires et la SA DALKIA seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La SA DALKIA est succombante à l’égard du syndicat des copropriétaires. Elle sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré responsable la SA DALKIA,

— écarté la responsabilité de MM. [B] [V] et [E] [H] dans la survenance des dysfonctionnements de l’unité de chauffage/climatisation

— rejeté la demande de MM. [B] [V] et [E] [H] de leurs demandes de réalisation de travaux sous astreinte,

— condamné la SA DALKIA aux dépens (comprenant le coût de l’expertise judiciaire) et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est responsable des dommages subis par MM. [B] [V] et [E] [H] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] et la SA DALKIA à verser à M.[B] [V] la somme de 3900 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] et la SA DALKIA à verser à M.[E] [H] la somme de 6000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] avec la SA DALKIA aux dépens de première instance ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] avec la SA DALKIA au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance exposés par MM. [B] [V] et [E] [H] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] et la SA DALKIA à verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel de MM. [B] [V] et [E] [H] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] et la SA DALKIA aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la SA DALKIA formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA DALKIA à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] des condamnations prononcées contre celui-ci ;

CONDAMNE la SA DALKIA à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,