COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/583

N° RG 23/14571 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGRK

[G] [D]

[C] [I]

C/

Etablissement Public VAR HABITAT – L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR 904732

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e LORENZON

M^e FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 14 Novembre 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/04993.

APPELANTS

Monsieur [G] [D]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-000455 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par M^e Céline LORENZON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [C] [I]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-000457 du 24/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Céline LORENZON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Etablissement Public VAR HABITAT – L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR OPH DU VAR – VAR HABITAT , Office Public de l’Habitat du Var, inscrit au RCS de TOULON, n° SIREN 479 904 732 domiciliée [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [F], en exercice sis audit siège., demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président de Chambre

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président de Chambre et Madame Ingrid LAVALLEE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Un jugement du 21 mars 2017 du tribunal d’instance de Brignoles, assorti de l’exécution provisoire :

— constatait la résiliation, à compter du 17 juillet 2016, du bail du 28 juillet 2015 entre Var Habitat d’une part, et monsieur [D] et madame [I] d’autre part,

— prononçait l’expulsion de ces derniers,

— condamnait solidairement monsieur [D] et madame [I] à payer, en deniers ou quittances, à Var Habitat, la somme de 3 560,16 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2016 à titre d’arriéré locatif,

— condamnait solidairement monsieur [D] et madame [I] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer à compter du 17 juillet 2016 et jusqu’à la restitution par remise des clés des lieux libérés de toute occupation,

— condamnait in solidum monsieur [D] et madame [I] aux entiers dépens.

Le 7 juin 2017, Var Habitat et les consorts [D] et [I] signaient un protocole d’accord de prévention de l’expulsion.

Le 13 juillet 2023, monsieur [D] et madame [I] faisaient assigner Var Habitat devant le juge de l’exécution de Draguignan aux fins de faire juger :

— que la dénonce du protocole [W] sur 93 mois d’octobre 2018 est abusive,

— que le protocole a été respecté et a produit son effet suspensif des effets de la clause résolutoire acquise depuis mars 2017 jusqu’à septembre 2026 sous condition de parfait paiement de la somme mensuelle de 54,20 € au titre de l’arriéré outre le loyer en cours.

— que Var Habitat doit être condamné à leur payer une indemnité de 2 500 € pour frais irrépétibles.

Un jugement du 14 novembre 2023 du juge précité :

— rejetait l’exception d’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Draguignan,

— déboutait monsieur [D] et madame [I] de leurs demandes, de nullité de la procédure d’expulsion diligentée par Var Habitat, de réintégration dans les lieux suite à expulsion, et de suspension des effets de l’expulsion jusqu’au mois de septembre 2026,

— condamnait in solidum monsieur [D] et madame [I] au paiement d’une indemnité de 500 € pour frais irrépétibles et aux dépens de l’instance dans les conditions de l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Le jugement précité était notifié à madame [I] et monsieur [D], par lettre recommandée avec accusé de réception dont l’accusé de réception n’était pas retourné au greffe.

Par déclaration du 28 novembre 2023 au greffe de la cour, madame [I] et monsieur [D] formaient appel du jugement précité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, madame [I] et monsieur [D] demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes fins et conclusions,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— dire et juger que la dénonce du protocole [W] sur 93 mois du mois d’octobre 2018 est abusive,

— dire et juger que le protocole est respecté,

— dire et juger que l’absence de demande auprès de la CAF ne justifie pas la résiliation du protocole,

— dire et juger que le protocole suspendait les effets de la clause résolutoire acquise depuis mars 2017 jusqu’à septembre 2026 sous condition de parfait paiement de la somme de 54,20 € par mois au titre de l’arriéré outre le loyer en cours,

— prononcer l’annulation de l’expulsion et ordonner leur réintégration,

— suspendre les effets de l’expulsion jusqu’au mois de septembre 2026,

— condamner Var Habitat à leur payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la procédure d’expulsion,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une impossible réintégration,

condamner Var Habitat à leur payer la somme de 15.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la non réintégration,

— condamner Var Habitat à leur payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Lorenzon.

Monsieur [D] et madame [I] soutiennent qu’ils ont signé un protocole [W] sur le fondement de l’article L 213-15-2 CCH et ont payé le loyer courant, la mensualité due au titre de l’arriéré. De plus, ils ont participé à l’accompagnement social afférent à ce protocole de sorte que sa caducité est abusive.

Ils affirment avoir respecté les mensualités de 54,20 € sur 93 mois en plus du loyer courant et avoir toujours répondu aux convocations et entretiens téléphoniques du service social.

Leur refus de déposer une demande de surendettement n’est pas une cause de caducité du protocole [W]. Ils reconnaissent ne pas avoir sollicité les aides financières de la CAF mais invoquent l’absence d’aide de l’assistante sociale pour formaliser leur demande. Enfin, ils ont communiqué leur attestation d’assurance suite à la mise en demeure du 12 août 2020.

Ils concluent à la nullité de la mesure d’expulsion et à leur réintégration ainsi qu’à sa suspension jusqu’en septembre 2026, terme du protocole. Ils invoquent un préjudice moral en lien avec la résiliation abusive des accords d’apurement évalué à 5 000 €.

A titre subsidiaire, ils invoquent un préjudice évalué à 15 000 € de dommages et intérêts en lien avec l’absence de réintégration dans le logement et l’impossibilité de se reloger dans le parc privé dans des conditions identiques.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, l’office public Var Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

— y ajoutant, débouter les consorts [D] et [I] de leurs demandes nouvelles en appel,

— condamner monsieur [D] et madame [I] au paiement d’une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Il rappelle que le jugement du 21 mars 2017 a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion des appelants malgré un plan d’apurement accordé par le bailleur.

Il rappelle que le protocole [W] prévu par l’article L 313-15-2 CCH a pour effet l’obligation du locataire évincé de payer la totalité de sa dette. Il ne se substitue pas à un plan de surendettement et suppose la recherche d’une solution globale sur une période inférieure à cinq ans, y compris au moyen d’aides sociales sous condition de plafond de la dette.

Il affirme que le respect du plan d’apurement est nécessaire mais pas suffisant en l’absence d’adhésion au travail social et de justificatif de la situation financière des bénéficiaires.

En cas de manquement, le protocole stipule sa caducité et il rappelle avoir notifié à plusieurs reprises la caducité du protocole et la mise en oeuvre de l’expulsion.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré lequel retient l’absence de réalisation par les appelants des demandes sociales auprès de la CAF et du Conseil départemental, leur refus de donner suite à une proposition de procédure de surendettement, les multiples mises en demeure restées sans effet, ainsi que l’absence de caractère abusif de la caducité.

L’instruction de la procédure était close par ordonnance du 10 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur la contestation de la validité de la dénonce du protocole 7 juin 2017,

L’article L 353-15-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au protocole du 7 juin 2017, dispose :

Lorsque le bail de l’occupant d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou géré par lui est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d’un protocole d’accord conclu entre le bailleur et l’intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d’occupation et donne droit à l’aide personnalisée au logement instituée par l’article L. 351-1. Dans des conditions fixées par décret, le droit à l’aide personnalisée au logement peut être étendu à la période comprise entre la résiliation du bail et la conclusion du protocole. Dans ce cas, la prescription prévue à l’article L. 351-11 n’est pas applicable au paiement de l’aide personnalisée au logement.

L’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d’apurement de sa dette locative approuvé par l’organisme payeur mentionné à l’article L. 351-14 et joint au protocole.

Pour permettre le respect du plan d’apurement, l’organisme payeur mentionné au deuxième alinéa procède, en tant que de besoin, à la saisine du fonds de solidarité pour le logement par application des dispositions de l’article 6-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement.

Sous réserve du respect des engagements de l’occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d’expulsion et conclut un bail dans un délai maximal prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois.

Les parties prévoient dans le protocole, le cas échéant, l’accompagnement social, tel que prévu par le septième alinéa de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, nécessaire à la gestion de son budget par l’intéressé, à l’ouverture de l’ensemble des droits aux prestations sociales et à l’aide au logement et à la mobilisation des différents dispositifs d’aide, et l’examen par le bailleur de la possibilité de proposer au locataire une mutation vers un logement avec un loyer plus adapté tenant compte de la typologie du ménage.

La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d’apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de trois années au plus.

Lorsque la décision de recevabilité de la demande mentionnée à l’article L. 722-15 du code de la consommation est déclarée et qu’un protocole de cohésion sociale a été conclu avec le bailleur antérieurement, le paiement des arriérés de loyer prévu par ledit protocole est suspendu jusqu’à la mise en place des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 ou aux articles L. 732-1 à L. 733-8 du même code. Lorsque lesdites mesures prévoient des modalités de règlement de la dette de loyer, celles-ci se substituent aux modalités de règlement de la dette de loyer prévues dans le protocole de cohésion sociale, dont la durée est prolongée jusqu’au règlement de la dette de loyer, dans la limite de la durée des mesures de redressement prises en application des articles L. 732-1 à L. 733-8 dudit code.

Si les engagements pris par l’occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail. En l’absence de bail, le versement de l’aide personnalisée au logement est interrompu.

En l’espèce, l’article 1er du protocole du 7 juin 2017 signé par les parties stipule que le locataire s’engage :

— à reprendre immédiatement le paiement des indemnités d’occupation et des charges,

— à respecter le plan d’apurement de la dette locative conclu le même jour,

— à accepter un accompagnement social si celui-ci est proposé par les autres parties.

Il stipule aussi que les deux parties s’engagent si cela apparaît utile, à favoriser la mise en oeuvre d’un accompagnement social pour aider le ménage dans la gestion de son budget, permettre l’ouverture de l’ensemble des droits aux prestations sociales et aide au logement et mobiliser les différents dispositifs d’aide.

Enfin, l’article V stipule qu’en cas de manquement aux engagements non financiers définis à l’article I des présentes, de même qu’en cas de congé du locataire ou de son départ sans préavis, le présent protocole deviendra caduc sans qu’il soit besoin de le dénoncer.

Par courrier du 10 septembre 2020, Var Habitat notifiait à madame [I] et monsieur [D] que faute pour ces derniers de ne pas avoir porté à sa connaissance l’évolution de leur dossier, à savoir ' rendez-vous avec le conseiller départemental et la CAF', il se prévalait de la caducité du protocole et demander à la sous-préfecture la reprise de la procédure d’expulsion à leur encontre.

Par courriers des 16 novembre 2020, 18 mars 2021,1er juin 2021, 21 septembre 2021 et 15 mai 2023, la sous-préfecture de [Localité 3] informait les appelants de la mise en oeuvre progressive de la mesure d’expulsion jusqu’à l’émission d’un avis favorable du 30 mars 2023 à l’octroi de la force publique à compter du 1er juillet 2023. L’expulsion sera effective le 17 juillet suivant.

Si le relevé de compte produit par Var Habitat (pièce n°20) établit le paiement mensuel régulier de la somme de 350 € dont 295,80 € à titre d’indemnité d’occupation et 54,20 € au titre de l’apurement progressif de la dette, son solde négatif était encore d’un montant de 1 940 € au 17 juillet 2023.

Cependant, ils doivent aussi justifier avoir favorisé la mise en oeuvre d’un accompagnement social pour aider le ménage dans son budget afin notamment de permettre l’ouverture de l’ensemble des droits aux prestations sociales et aide au logement et mobiliser les différents dispositifs d’aide.

Or, il résulte du courrier du service social du 29 juillet 2019 que l’endettement des appelants s’était aggravé et que la pension d’invalidité de monsieur [D] avait fait l’objet d’une saisie de nature à déséquilibrer leur budget. Ils ne contestent pas avoir refusé la proposition du 8 juillet 2019 de déposer une demande de surendettement au motif de leur faculté de bénéficier de ressources en lien avec un héritage, ce dont ils n’ont jamais justifié.

S’ils n’avaient pas l’obligation de déposer une demande de sur-endettement, ils ont respecté le plan d’apurement, la dette locative était toujours de 3 783 € en septembre 2020. Ils avaient l’obligation de mettre en oeuvre les dispositifs d’aide sociale permettant de l’apurer dans les meilleurs délais.

A ce titre, ils avaient la faculté de solliciter l’octroi d’aides financières telles que l’aide au logement, ce dont ils ne justifient pas, alors que le courrier du 20 mai 2019 leur demande de prendre rendez-vous dans les 15 jours avec leur conseillère sociale dont les coordonnées sont rappelées, et que celui de la préfecture du 31 juillet 2020 rappelle la possibilité de percevoir des APL de la Caisse d’Allocations Familiales, sous réserve de produire une déclaration de situation et les justificatifs demandés. Ledit courrier précise que les demandes de ces deux organismes sont restées sans réponse et établit donc que les appelants étaient informés des démarches à faire pour réduire plus rapidement la dette locative mais qu’ils ont préféré s’en dispenser. Ils ne justifient pas avoir sollicité l’aide des travailleurs sociaux pour instruire leur demande d’aides financières et ne peuvent se contenter d’alléguer une absence d’aide. La dette locative n’a pas été apurée jusqu’à l’expulsion du 17 juillet 2023, date à laquelle la dette locative était encore d’un montant de 1 940,83 €.

Par conséquent, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté madame [I] et monsieur [D] de toutes leurs demandes.

— Sur les demandes accessoires,

Madame [I] et monsieur [D], parties perdantes, supporteront les dépens d’appel.

L’équité commande d’allouer à Var Habitat une indemnité de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum monsieur [G] [D] et madame [C] [I] au paiement d’une indemnité de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [G] [D] et madame [C] [I] aux dépens d’appel selon les modalités de l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE