COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2024

N° 2024/328

Rôle N° RG 20/10224 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNXI

[G], [E], [H], [N] [T]

C/

[V] [I]

[S] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laura SANTINI

M^e Anne MANCEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 08 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03504.

APPELANTE

Madame [G] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000583 du 19/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Née le 20 Novembre 1948 à [Localité 4] (71)

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laura SANTINI, avocate au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [V] [M] [U] [I]

Né le 17 Août 1980 à [Localité 3] (14)

Demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [R] [O] [W]

Née le 06 Avril 1983 à [Localité 6] (69)

Demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2024, en audience publique, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Catherine OUVREL, Conseillère, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère,

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 18 septembre 2017, M. [V] [I] et Mme [S] [W] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation à [Localité 5] (06) appartenant à Mme [G] [T].

Se plaignant de la vandalisation d’installations électriques et de plomberie de leur maison à leur entrée dans les lieux le 19 septembre 2017, ils ont introduit une procédure de référé d’heure à heure à l’encontre de Mme [T], sollicitant, à titre principal, d’être autorisés à faire exécuter eux-mêmes l’ensemble des travaux de remise en état aux frais avancés de Mme [T] et la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre de l’avance sur frais et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire avec les missions habituelles outre la condamnation de Mme [T] à restituer les clés de l’ensemble de l’habitation, sous astreinte.

Par ordonnance du 17 octobre 2017, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à rejeter le procès-verbal de constat d’huissier des débats, ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [C], expert judiciaire, pour y procéder. Il a condamné Mme [T] sous astreinte à restituer à M. [I] et Mme [W] la clé de la porte de gauche donnant accès au tableau électrique alimentant toute la maison et débouté les demandeurs de leurs autres demandes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 2 juin 2018.

Par acte du 30 juillet 2019, M. [I] et Mme [W] ont fait citer Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Nice afin de la voir notamment condamnée à leur verser la somme de 28 264 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil.

Par jugement rendu le 8 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

— rejeté la demande formée par Mme [T] de voir rejeter le procès-verbal de constat d’huissier,

— condamné Mme [T] à verser à M. [I] et Mme [W] la somme de 8 014 euros au titre du préjudice matériel,

— condamné Mme [T] à verser à M. [I] et Mme [W] la somme de 12 750 euros au titre du préjudice de jouissance,

— débouté M. [I] et Mme [W] de leur demande au titre du préjudice moral,

— débouté M. [I] et Mme [W] de leur demande de voir intégrer dans les dépens le coût du constat d’huissier du 20 septembre 2017,

— condamné Mme [T] à verser à M. [I] et Mme [W] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [T] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [T] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Pour statuer en ce sens le tribunal en premier lieu, a rejeté la demande tendant à voir écarter le constat d’huissier des débats. Il a considéré qu’il n’apparaissait pas à la lecture du procés-verbal que l’huissier de justice avait pris partie sur les conséquences juridiques de ce qu’il avait constaté contrairement à ce qu’il était soutenu.

En second lieu et pour retenir la responsabilité de Mme [T], le tribunal a considéré qu’il était démontré le caractère volontaire des dégradations relevé par l’expert, de l’occupation du bien par Mme [T] jusqu’à l’entrée en jouissance des acheteurs et de la preuve que la maison était bien alimentée en électricité avant les dégradations. Il retient également l’absence de preuve de ce que les dégradations commises aient pu l’être à l’insu de Mme [T], et qu’elle en était par voie de conséquence l’auteur. Il l’a ainsi condamné à réparer les dommages subis en retenant les conclusions de l’expert s’agissant du préjudice matériel et au titre du préjudice de jouissance, il a sur la base de la valeur locative du bien retenu une période de 8 mois et demi, les acquéreurs ayant été dans l’impossibilité d’occuper les lieux dans des conditions normales de vie. Il a en revanche rejeté la demande au titre du préjudice moral en considérant qu’elle était insuffisamment étayée.

Par déclaration du 23 octobre 2020, Mme [T] a relevé appel de cette décision.

La clôture de l’instruction est en date du 9 août 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 22 janvier 2021 au visa de l’article 1240 du code civil, Mme [T], demande à la cour de :

— infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

' débouté M. [I] et Mme [W] de leur demande au titre du préjudice moral,

' débouté M. [I] et Mme [W] de leur demande de voir intégrer dans les dépens le coût du constat d’huissier du 20 septembre 2017.

Et, statuant à nouveau,

— dire et juger que les constatations réalisées par Me [A] le 20 septembre 2017 sont manifestement illicites et relèvent d’un procédé déloyal attentatoire au respect de sa vie privée rendant irrecevable la preuve ainsi obtenue ;

En conséquence,

— rejeter cette pièce des débats,

— dire et juger que M. [I] et Mme [W] sont défaillants à rapporter la preuve d’une faute commise par elle susceptible de voir engager sa responsabilité,

— débouter M. [I] et Mme [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les sommes sollicitées par M. [I] et Mme [W] sont particulièrement excessives et injustifiées,

— réduire à de plus justes proportions les sommes sollicitées au titre du préjudice matériel, du préjudice de jouissance et de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [I] et Mme [W] de leurs demandes au titre du préjudice moral.

Mme [T] fait valoir en substance qu’elle n’a commis aucune faute permettant d’engager sa responsabilité, aucune preuve n’étant apportée qu’elle est à l’origine des dégradations.

Elle soutient que le bien était dans un très mauvais état avant la vente, ce qui a été relevé dans les diagnostics techniques et ce qui justifiait la baisse du prix de vente.

De plus, elle estime qu’en l’absence d’état des lieux réalisé avant la vente, il n’est pas possible de déterminer la date de la survenance des dégradations.

Elle s’oppose à ce que le procès-verbal de constat d’huissier du 20 septembre 2017 puisse être retenu comme probant, l’huissier ayant retranscrit une conversation téléphonique entre elle et un agent immobilier sans l’en informer, ce qui rend la preuve irrecevable.

Elle ajoute que l’huissier a outrepassé sa mission en utilisant le terme 'vandalisées’ dans son procès-verbal de constat alors qu’il s’agit d’une notion juridique et constitue dès lors une appréciation en droit prohibée.

Enfin, s’agissant du préjudice subi elle soutient que les différents postes réclamés ne sont pas démontrés, notamment le préjudice de jouissance en l’absence de preuve de leurs conditions de vie.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 21 avril 2021 au visa des articles 1240 et suivants et de l’article 1369 du Code civil, par les intimés, M. [I] et Mme [W], demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 8 septembre 2020 en ce qu’il a :

' rejeté la demande formée par Mme [T] de voir rejeter le procès-verbal de constat d’huissier,

' condamné Mme [T] à leur verser la somme de 8 014 euros au titre du préjudice matériel,

' condamné Mme [T] à leur verser la somme de 12 750 euros au titre du préjudice de jouissance,

' condamné Mme [T] à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté Mme [T] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [T] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il les a :

' débouté de leur demande au titre du préjudice moral,

' débouté de leur demande de voir intégrer dans les dépens le coût du constat d’huissier du 20 septembre 2017 ;

Et, statuant à nouveau :

— condamner Mme [T] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner Mme [T] au coût du constat d’huissier du 20 septembre 2017.

En tout état de cause,

— condamner Mme [T] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent essentiellement que les dégradations constatées par l’huissier révèlent un acte de vandalisme qui ne peut-être imputable qu’à Mme [T].

Ils rappellent en effet, qu’elles ne peuvent être antérieures à la vente du bien, lequel disposait de l’électricité lors de leurs visites et alors que le diagnostic technique (électrique) n’avait relevé que des anomalies et non une absence d’électricité.

Ils ajoutent qu’il ressort du procès-verbal de constat d’huissier, l’aveu de Mme [T] quant au sectionnement des câbles de courant au sol.

Ils s’opposent au rejet de ce constat d’huissier qui ne fait état que de constatations matérielles sans formuler d’avis sur les conséquences juridiques qui en découlent.

Enfin, selon eux la retranscription de la conversation téléphonique entre Mme [T] et et l’agent immobilier n’a pas à elle seule permis la qualification de vandalisme.

En tout état de cause, ils rappellent que le principe de l’égalité des armes et la nécessité pour une partie de pouvoir se défendre peuvent conduire à neutraliser le principe de loyauté.

S’agissant de leurs préjudices, ils justifient par la production de devis les sommes à engager en réparation du préjudice matériel sollicitent l’indemnisation de leur préjudice matériel, et font valoir que leurs conditions de vie sans électricité et sans salle de bain ont été très difficiles à supporter, justifiant l’indemnisation d’un préjudice de jouissance mais également d’un préjudice moral.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la demande de rejet du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 20 septembre 2017

Sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, selon lequel chaque partie doit prouver conformément à la loi , les faits nécessaires au succès de sa prétention, et de l’article 6§1 de la convention européenne des droits de l’homme, la Cour de cassation a consacré un principe de loyauté dans l’administration de la preuve (Ass. Plén., 7 janv. 2011, n 09-14.667).

Il est ainsi admis que tout «'enregistrement clandestin'» d’une conversation téléphonique constitue une preuve déloyale.

Mme [T] fait grief au tribunal d’avoir considéré comme probant le constat d’huissier du 20 septembre 2017 alors que ce dernier a reproduit sans son consentement une conversation privée entre elle et l’agent immobilier chargé de vendre le bien, ce qui est selon elle déloyal.

Toutefois, l’ application de l’article 9 du code de procédure civile et du principe de loyauté dans l’administration de la preuve, ne peuvent être opposés que s’il est également établi que la captation de la conversation de Mme [T] qualifiée de privée et captée à son insu, a été obtenue par un stratagème se caractérisant par un montage, une mise en scène.

Or, en l’espèce, les intimés ont eu recours à l’aide d’un huissier de justice pour faire établir les dégradations qu’ils ont constatées à l’entrée dans les lieux le lendemain du départ de Mme [T], et c’est lorsqu’il procède à ses constatations dans les lieux que l’agent immobilier également présent sur les lieux, appelle la venderesse au téléphone, met le haut-parleur et l’interroge sur les raisons qui l’ont conduite à sectionner les câblages électriques. L’huissier relate cet évènement et indique que cette dernière ne nie pas les faits et qu’elle déclare qu’elle a sectionné les câblages car «'elle se prenait les pieds dedans pendant le déménagement'».

Il n’est nullement démontré qu’il s’agirait d’une mise en scène orchestrée par l’huissier et/ou les intimés de nature à faire douter de la neutralité de leur comportement à l’égard de l’appelante qui s’est exprimé en ne pouvant ignorer le contexte dans lequel elle était interrogée par l’agent immobilier mandataire dans le cadre de la vente du bien immobilier.

Par voie de conséquence, il ne peut s’en déduire que le constat contenant cette conversation et une partie de son contenu, serait déloyal et donc irrecevable.

De même, l’expression employée par l’huissier instrumentaire, du mot de «'vandalisme'» pour qualifier ce qu’il a constaté, ne peut être retenu comme touchant à sa neutralité et à son impartialité.

En effet, officier ministériel ce dernier n’a fait que décrire ce qu’il a constaté à savoir la section des câblages électrique et d’éléments de plomberie et a ajouté pour rendre plus compréhensible ses descriptions, des photographies qui permettent d’appréhender la qualification du mot retenu de vandalisme. Ce faisant, il n’a fait que retranscrire ce qu’il a vu et n’a nullement pris partie ni employé de «'terme juridique'» comme il le lui est reproché.

Par voie de conséquence, Mme [T] ne rapporte pas la preuve que les agissements de l’huissier instrumentaire et son constat écrit, constituent une atteinte au principe de loyauté de la preuve qui justifierait que ce constat soit écarté des débats.

Le jugement mérite confirmation en ce qu’il a débouté Mme [T] de cette prétention.

2-Sur la responsabilité de Mme [T]

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article il appartient à celui qui demande réparation de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Mme [T] reproche au tribunal de l’avoir condamnée à réparer un préjudice matériel et de jouissance alors que d’une part, les faits de dégradations ne sont pas caractérisés, aucune suite n’ayant été donné à la plainte déposée par les intimés et d’autre part, qu’à les supposer établies, il ne peut être exclus que ces dégradations aient été commises par des tiers.

Elle rappelle qu’aucun état des lieux n’a été réalisée lors de la vente et que les intimés ont acheté le bien après une seule visite. Elle ajoute enfin, qu’elle a toujours habité dans ces lieux inachevés et que les intimés sont défaillants à démontrer qu’elle aurait dégradé le bien entre le moment où ils l’ont visité et le moment où ils en ont pris possession.

Toutefois, outre que les intimés contestent n’avoir visité le bien qu’une seule fois et que l’attestation de l’agent immobilier indique que les visites se sont déroulées sur un temps de 10 mois, ils rapportent la preuve par le constat d’huissier établi le lendemain du jour où Mme [T] a quitté les lieux pour finir son déménagement, soit le 20 septembre 2017, que':

— des câblages électriques ont été sectionnés à différents endroits de la maison (rez-de chaussée et étage), de même que des canalisations en cuivre du réseau d’évacuation';

— la vasque en faïence de la salle de bain est cassée sur une surface de 20 cm environ';

— l’installation électrique et l’installation de plomberie de la villa a été manifestement vandalisée.

Ce constat est corroboré par les constatations de l’expert judiciaire [C] qui confirme «'une forme de dégradation volontaire', voire un acte de vandalisme (…)'» et estime que la date d’apparition des dégradations est à situer entre fin mai 2017 et le 19 septembre 2017 date à laquelle Mme [T] a quitté les lieux.

L’expert précise en effet que si un diagnostic de l’état de l’installation électrique intérieure a été effectué par la SARL CIE le 17 septembre 2016, celui -ci n’a révélé d’anomalies qu’en ce qui concerne la prise de terre et l’installation de mise à la terre, des matériels électriques présentant des risques de contacts directs et des conducteurs non protégés.

Il ne relève pas que des câbles aient été sectionnés et il n’existe pas non plus d’élément technique qui permettraient de dire que cette installation certes défaillante, ne fonctionnait pas lors de la vente.

Au contraire, l’attestation, de l’agent immobilier M. [J] vient confirmer un fonctionnement normal de l’installation électrique. D’ailleurs, sauf à supposer que Mme [T] a vécu sans électricité jusqu’à son départ, on peine à comprendre comment ce système électrique aurait pu ne pas fonctionner au moment de la vente du bien et de la visite des acheteurs en mai 2017 et cette dernière continuer à vivre dans les lieux jusqu’au mois de septembre 2017.

L’expert judiciaire constate également la casse du lavabo de la salle de bain par un objet lourd le rendant inutilisable ainsi que le démontage du siphon, une fenêtre dégondée avec sa vitre brisée et le câble du réseau parabolique sectionné à l’extérieur le rendant inutilisable.

Il en ressort que par son maintien dans les lieux jusqu’au mois de septembre 2017 que Mme [T] ne conteste pas, et en l’absence d’autres éléments antérieurs à la visite des lieux par les acheteurs en mai 2017 permettant de dire que ces dégradations préexistaient, les comportements fautifs invoqués par l’expert judiciaire et le constat d’huissier du 20 septembre 2017 soit du lendemain du départ de l’ancienne propriétaire, ne peuvent être imputés qu’à Mme [T].

Ces comportements ont causé nécessairement un préjudice aux intimés qui se sont retrouvé à devoir habiter un bien qui n’était plus alimenté en électricité et fortement dégradé.

Mme [T] ne saurait se retrancher derrière l’état du bien que les acquéreurs avaient accepté lors de la vente puisque ni le compromis du 12 juin 2017 ni l’acte authentique ne font état du non fonctionnement du système électrique et que le renvoi au diagnostic technique ne mentionne pas plus que ce système était inutilisable ou entièrement à refaire.

Elle ne peut pas plus estimer que les intimés étaient informés par les actes contractuels qu’ils ont signés que l’habitabilité de la maison rendait nécessaire l’accomplissement d’importants travaux notamment la réfection entière du système électrique qui ne fonctionnait pas et la remise en état de la salle de bain. En effet, il ne figure aux documents contractuels aucune mention en ce sens. Peu importe, enfin, qu’elle ait dû pour vendre son bien, accepter une offre inférieure à son prix initial et nettement plus bas selon elle que les prix du marché, cette négociation du prix étant un élément de la vente dont il n’est pas démontré qu’elle ait eu un quelconque lien avec l’état de système électrique ou du système de plomberie ou encore de l’état de la salle de bain.

Il résulte de ce qui précède que Mme [T] étant demeurée jusqu’au 19 septembre 2017 au sein de l’immeuble vendu, est la seule à avoir dégradé ce bien en le rendant difficilement habitable dans l’immédiat, ce qui constitue un comportement fautif de nature à engager sa responsabilité en application de l’article 1240 du Code civil.

S’agissant du coût de la reprise de ces dégradations, les intimés produisent aux débats des éléments attestant du montant des réparations nécessaires et que l’expert judiciaire a retenu à hauteur de 8 014 euros. Le tribunal leur a alloué à juste titre cette somme dument justifiée qui sera confirmée au titre du préjudice matériel.

Concernant le préjudice de jouissance, contrairement à ce que soutient encore Mme [T], les intimés établissent qu’ils ont donné congé de leur bail d’habitation (pièce 6) et que leur préavis a commencé à courir le 28 août 2017 pour expirer le 27 septembre 2017.

Par voie de conséquence et dès lors qu’ils n’ont pu du fait des agissements de Mme [T], habiter dans des conditions normales leur maison (impossibilité de s’éclairer, de se chauffer, de se doucher) à compter de cette dernière date le temps de réunir les fonds et de faire réaliser les travaux, ils sont également fondés à réclamer à cette dernière l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’ils basent sur la valeur locative de leur habitation retenue par l’expert judiciaire à hauteur de 1 500 euros par mois sur 8,5 mois soit la somme globale de 12 750 euros.

Le jugement déféré sera également confirmé de ce chef de préjudice.

Enfin, M.[I] et Mme [W] invoquent un préjudice moral et font grief au tribunal de les en avoir déboutés alors qu’ils ont vécu des moments très difficiles ce qui a mis leur couple à rude épreuve. Ils ajoutent que Mme [W] a vécu un important épisode dépressif en lien avec la situation dans laquelle Mme [T] les a plongés.

Il est certain que le fait de devoir engager une procédure en référé puis judiciaire, pour faire valoir leur droit leur a occasionné un préjudice moral par les tracas et le stress qu’il a créé distinct de celui découlant du fait d’avoir engagé des frais pour se défendre en justice et réparé par l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la situation dans laquelle ils se sont retrouvés à vivre dans des conditions plus que précaires dans l’attente de pouvoir effectuer les travaux pour une meilleure habitabilité de la villa qui ne possédait aucun confort quand ils en ont pris possession, n’a pu qu’affecter leur moral.

Par voie de conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral et ce préjudice sera fixé à la somme de 3 500 euros que Mme [T] sera condamnée à leur payer.

3-Sur les demandes accessoires

Partie perdante en cause d’appel, Mme [T] supportera la charge des dépens de l’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité commande de la condamner à payer à M.[I] et Mme [W] de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a débouté M. [I] et Mme [W] de leur demande au titre du préjudice moral';

Le confirme pour le reste';

Statuant de nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [G] [T] à payer à M.[V] [I] et Mme [S] [W] de la somme de 3 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

Condamne Mme [G] [T] à supporter la charge des dépens de l’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et la déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

La condamner à payer à M.[V] [I] et Mme [S] [W] de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président