COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/774

Rôle N° RG 24/04356 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM2WT

S.A. VILOGIA

C/

[H] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime PLANTARD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 27 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01478.

APPELANTE

S.A. VILOGIA

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [H] [R]

né le 15 Juin 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS :

Se prévalant d’un bail d’habitation, signé avec monsieur [H] [R], le 1er novembre 2021, concernant un appartement sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 316,46 euros, hors charges, soit 387,22 euros avec les charges, ainsi que d’un contrat de location d’un garage, pour la somme mensuelle de 38 euros et déplorant un impayé de 845,87 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 30 juin 2022, la société anonyme d’habitat à loyers modérés Vilogia lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée audit bail.

Considérant l’absence de règlement intervenu postérieurement à la délivrance dudit commandement et l’accroissement de la dette locative, la société Vilogia a fait citer, par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2023, monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Ce magistrat a, par ordonnance contradictoire, du 27 février 2024 :

renvoyé les parties au fond ainsi qu’elles aviseront ;

rejeté toutes demandes des parties ;

dit n’y avoir lieu à référé ;

condamné la société Vilogia aux dépens.

Par acte transmis au greffe le 05 avril 2024, la société Vilogia a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 02 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, l’appelant sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de monsieur [H] [R] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et celle d’un serrurier, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans tel garde-meubles désigné par elle ;

condamne monsieur [H] [R] à lui verser la somme de 10 973,47 euros à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 23 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;

condamne monsieur [H] [R] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, majoré des augmentations légales et réglementaires à venir, à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;

condamne monsieur [H] [R] à lui verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne monsieur [H] [R] aux dépens, y compris les frais déjà exposés et à venir en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [R], régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Le contrat de bail signé par les parties renvoie à des conditions générales, lesquelles selon l’appelant comporterait une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé dans le paragraphe 11 des conditions générales du contrat de bail qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Le commandement de payer du 15 juillet 2022, visant la clause résolutoire, porte sur une somme principale 845,87 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 30 juin 2022.

Les sommes portées au décompte joint au commandement de payer, comprennent outre les loyers pour un montant de 316,46 euros les sommes dues au titre des charges, soit en sus des provisions mensuelles de 46,45 euros, des facturations de prestations multiservices pour l’entretien, le dépannage des équipements du logement, pour 8,09 euros par mois, celles au titre de la production d’eaux chaudes, de l’entretien de la VMC, du générateur pour 16,22 euros par mois, et la location du garage pour 38 euros par mois, telles que contractuellement prévues.

Sont néanmoins ajoutées des sommes au titre de frais d’enquête sociale, soit sur la période considérée de novembre 2021 à juin 2022, une somme de 38,10 euros, dont la prise en charge par le locataire ne résulte pas des dispositions contractuelles portées à la connaissance de la cour et qui viendront donc en déduction de la somme réclamée.

Sous cette réserve, il convient de retenir que monsieur [H] [R] était, au 30 juin 2022 redevable de la somme de 807,77 euros, qu’il ne justifie pas avoir régularisé la situation dans les deux mois de la délivrance du commandement, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail était acquise à la date du 16 septembre 2022.

Monsieur [H] [R] étant occupant sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 1], selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt et constater qu’il est redevable depuis cette date d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 425,22 euros (316,46 euros au titre du loyer de l’appartement +46,45 euros +8,09 euros+16,22 euros au titre des diverses charges et 38 euros par mois pour location du garage), outre revalorisation.

Il s’ensuit l’infirmation de l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions en ce qu’elle a débouté la société Vilogia des ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion de monsieur [H] [R] et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

Sur la provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges et taxes afférentes, à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, la société Vilogia réactualise sa créance au mois d’avril 2024 mais produit un décompte arrêté au mois de décembre 2023 inclus.

A l’examen de ce dernier, il apparaît que monsieur [H] [R] est redevable d’un arriéré locatif au titre des loyers, et indemnités d’occupations mensuelles telles que mentionnées ci-dessus, d’un montant de 5 456, 51 euros et sera condamné à payer à la société Vilogia, à titre provisionnel ladite somme, à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois de décembre 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2022 sur la somme de 807,77 euros et du prononcé du présent arrêt pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle fait supporter les dépens à la société Vilogia et rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles, lesquels seront supportés par monsieur [R] à hauteur de 1000 euros au titre des frais engagés par la société Vilogia en première instance et en appel.

Ce dernier supportera en outre les dépens d’instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en date du 16 septembre 2022 ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de monsieur [H] [R] des lieux sis [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et celle d’un serrurier,

Ordonne la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix de la société Vilogia, aux frais risques et périls de monsieur [H] [R] ;

Condamne monsieur [H] [R] à payer à la société Vilogia, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 425,22 euros, majoré des augmentations légales et réglementaires à venir, à compter du 16 septembre 2022 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne monsieur [H] [R] à payer à la société Vilogia la somme de 5 456, 51 euros à titre de provision sur la dette locative arrêtée au mois de décembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2022 sur la somme de 807,77 euros et du prononcé du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne monsieur [H] [R] à verser à la société Vilogia la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [H] [R] aux dépens d’instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

La greffière La présidente