COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 DECEMBRE 2024

N° 2024/763

Rôle N° RG 24/07352 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNFJW

[Y] [P]

C/

[J] [U]

[C] [F] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hanna [R]

M^e Alexandra MONDINI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en date du 18 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-13-000427.

APPELANTE

Madame [Y] [P],

née le 27 Mars 1988 en ALGERIE

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hanna REZAIGUIA de la SELARL EOS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [J] [U]

né le 11 Novembre 1971 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER – MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [C] [F] épouse [U]

née le 14 Avril 1971 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER – MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2022, à effet le 4 novembre 2022, monsieur [J] [U] et madame [C] [F], par l’intermédiaire de leur mandataire, la société Foncia AD Immobilier, ont donné à bail à madame [Y] [P], un appartement à usage d’habitation, de type T2, avec parking, sis [Adresse 4] à [Localité 3] (06), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 677 euros, outre 146 euros de provision pour charges.

Par exploit signifié le 12 septembre 2023, ils ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement, au principal, d’une somme de 2 512,12 euros, au principal.

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, M. [U] et Mme [F] épouse [U] ont fait assigner Mme [P], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes qui, par ordonnance réputée contradictoire en date du 18 avril 2024, a :

— constaté la résiliation du bail entre les parties à compter du 25 octobre 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire, dans les 15 jours de la signification de la décision, l’expulsion de Mme [P], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec, si besoin, le concours de la force publique ;

— condamné Mme [P] à payer à M. [B] et Mme [F], la somme de 7 657,31 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du mois de mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 2 512,12 euros et à compter de de la décision pour le surplus ;

— condamné Mme [P] à payer à M. [B] et Mme [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux, avec intérêt à taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

— dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— condamné Mme [P] à payer à M. [B] et Mme [F] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, l’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la décision.

Selon déclaration reçue au greffe le 11 juin 2024 (enrôlée sous le numéro RG 24/07352), Mme [P] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Selon déclaration reçue au greffe le 3 juillet 2024 (enrôlée sous le numéro RG 24/08441), Mme [P] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance du 10 juillet 2024, le président de la chambre 1-2 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a procédé à la jonction des deux affaires sous le numéro le plus ancien.

Par dernières conclusions transmises le 26 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [P] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— lui accord les plus larges délais de paiement au titre de la moitié du montant de la dette locative ;

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire et dans l’hypothèse où elle aurait été expulsée, ordonne sa réintégration dans le logement loué sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause, condamne les époux [U] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés par Maître [R].

Par dernières conclusions transmises le 2 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [U] sollicitent de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— condamne Mme [P] à leur verser la somme provisionnelle de 11 292,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 juillet 2024 (mois de juillet 2024 inclu) ;

— rejette les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause formulées par Mme [P] ;

— déboute Mme [P] de ses demandes ;

— condamne Mme [P] à leur verser la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 21 octobre 2024.

Par soit transmis en date du 14 novembre 2024, a cour a interrogé les parties sur l’ampleur de la dévolution des conclusions des intimés. En effet, Il résulte des dispositions de l’article 542, 562 combinées à celles de l’article 954, que, lorsqu’ une partie ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation de l’ordonnance entreprise, la cour d’appel ne peut que la confirmer.

Or les époux [U] n’ont pas fait de demande d’infirmation précédent leurs demandes de « statuant à nouveau ». Ils ont sollicité la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Les parties ont été invitées à faire parvenir leurs observations, avant le mardi 26 novembre 2024, 11h00, par le truchement d’une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note du 22 novembre 2024, le conseil des époux [U] a indiqué s’en rapporter à la sagesse de la cour.

Aucune note n’a été produite au soutien des intérêts des appelants dans le délai requis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il résulte des dispositions de l’article 542, combinées à celles de l’article 954, que, lorsqu’une partie ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation de l’ordonnance entreprise, la cour d’appel ne peut que la confirmer.

En l’espèce, les époux [U] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions la confirmation de l’ordonnance entreprise et n’ont pas formulé de demande d’infirmation ou de réformation de celle-ci, au soutien de leurs prétentions nouvelles, en actualisation de la dette locative.

Par conséquent la cour ne peut pas statuer sur celles-ci, leur demande étant irrecevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’article VIII du bail conclut entre les parties stipule qu’en cas de non paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet, ou de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force chose jugée, la présente location est résiliée de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y lieu, sur simple ordonnance de référé.

Ainsi, il n’est pas contesté par Mme [P] qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 12 septembre 2023, pour la somme de 2 512,12 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif.

Or, il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, comme le confirme le décompte produit par les intimés.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers, dans le délai requis.

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 25 octobre 2023. Il sera constaté la résiliation du bail au 13 novembre 2023.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [P] verse aux débats un chèque de banque de 844,93 euros, émis le 14 mars 2024 au bénéfice des époux [U], un virement du 13 mars 2024 au bénéfice du gestionnaire l’agence Foncia intitulé (loyer février), et un rejet de virement du 8 mars 2024.

Les époux [U] contestent avoir reçu le chèque produit par Mme [P]. Ils versent aux débats un décompte de la dette locative actualisée au mois de juillet 2024, faisant état d’une somme de 11 912,13 euros due, au titre de la dette locative. Il y est mentionné deux virements en date des 23 juin 2023 à hauteur de 837 euros et 22 juillet 2023 à hauteur de 837,63 euros.

Mme [P] ne démontre pas s’être libérée de ses obligations en paiement.

Par conséquent, il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [P] à payer aux époux [U] la somme de 7 657,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus au mois de mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 2 512,12 euros à compter de la signification de la décision pour le surplus.

Par ailleurs, il conviendra de la confirmer en ce qu’elle a condamné Mme [P] à payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération définitive des lieux. Il sera précisé que cette indemnité sera fixée à 823 euros, montant non sérieusement contestable.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le paiement des loyers courants et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme [P] déclare être intermittente du spectacle et exercer la profession de chorégraphe. Elle ne justifie ni avoir repris le paiement des loyes courants, ni percevoir des revenus lui permettant d’assumer un plan d’apurement.

Elle ne verse aucune pièce relative à ses ressources et charges.

Force est de constater que la dette locative a augmenté depuis la décision du premier juge. Elle est importante et s’élève à 11 292,13 euros au mois de juillet 2024, hors frais.

Par conséquent, Mme [P] ne démontre qu’elle est en mesure d’apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Il conviendra donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire et a ordonné son expulsion.

Mme [P] sera donc déboutée de sa demande en réintégration des lieux sous astreinte.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [P] aux dépens et à payer aux époux [U] la somme de 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d’appel. Il serait inéquitable de laisser aux intimés les frais qu’ils ont dû exposer pour leur défense. Elle sera condamnée à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail au 25 octobre 2023 ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare irrecevable l’appel incident visant à voir condamner Mme [P] au paiement de la somme de 11 292,13 euros à titre provisionnel ;

Constate la résiliation du bail au 13 novembre 2023 ;

Précise que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel est de 823 euros ;

Déboute Mme [P] de sa demande de réintégration du logement loué sous astreinte ;

Condamne Mme [P] à payer aux époux [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [P] de sa demande formulée sur ce même fondement ;

Condamne Mme [P] à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

La greffière La présidente