RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/00667 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GESO

Minute n° 25/00091

[J]

C/

Commune DE [Localité 3]

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Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE

12 Mars 2024

23/00977

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 27 MARS 2025

APPELANTE :

Madame [X] [J]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Mathieu SPAETER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003636 du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

Commune de [Localité 3]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2017, la commune de [Localité 3] a consenti à Mme [X] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation et une place de parking situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 700 euros.

Par acte d’huissier du 12 juin 2023, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2023, elle a fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la voir condamner à titre provisionnel à lui verser la somme de 5.738,73 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 septembre 2023, une indemnité d’occupation mensuelle de 753,74 euros à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] a sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge des référés a':

— déclaré la demande de la commune de [Localité 3] recevable

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 13 août 2023

— dit qu’à défaut pour Mme [J] d’avoir libéré le logement et la place de parking situés [Adresse 2] à [Localité 3] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [J] à la commune de [Localité 3] à la somme de 753,74 euros, APL à régulariser le cas échéant, et condamné Mme [J] à payer à titre de provision à la commune de [Localité 3] cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées

— dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges

— condamné par provision Mme [J] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 4.380,84 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter du 19 octobre 2023

— débouté Mme [J] de sa demande de délais de paiement

— condamné Mme [J] à payer à la commune de [Localité 3] une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification au préfet.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 17 avril 2024, Mme [J] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 août 2024, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance de référé et de':

— lui accorder les plus larges délais de paiement et un délai d’un an de sursis à expulsion à compter de la signification de l’arrêt

— débouter la commune de [Localité 3] de ses demandes et de son appel incident tant irrecevable que mal fondé

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Elle expose avoir rencontré des difficultés financières suite à une perte d’emploi et sollicite des délais de paiement et de sursis à expulsion, indiquant être dans l’attente d’un logement social et que son expulsion aurait des conséquences disproportionnées au regard de sa situation familiale.

Elle soutient que l’appel incident est irrecevable puisque l’intimée n’a pas demandé l’infirmation de l’ordonnance mais sa confirmation en toutes ses dispositions, que le rejet de sa demande en paiement de la somme de 1.357,89 euros est définitif, que le décompte est incompréhensible, qu’aucune charge n’est justifiée, qu’aucune somme n’est due pour l’année 2022 et que la créance doit être cantonnée à la somme de 10.621,64 euros, déduction faite de la somme de 204 euros injustifiée.

Aux termes de ses dernières conclusions du 16 décembre 2024, la commune de [Localité 3] demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance de référé en l’ensemble de ses dispositions à l’exception de la demande de résiliation et d’expulsion devenue sans objet, ainsi que du montant de l’arriéré locatif

— l’infirmer s’agissant du montant de l’arriéré locatif et de charges

— condamner Mme [J] à lui payer par provision la somme de 12.183,53 euros à valoir sur la créance de loyers et charges échue au 26 juin 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande

— la débouter de sa demande de délais de paiement et de sursis à expulsion

— la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que l’appelante ne conteste pas les arriérés locatifs, qu’elle ne justifie pas des démarches pour l’obtention d’un logement social, qu’aucun paiement de loyer n’a été enregistré depuis juin 2023, que les plans d’apurement mis en place de 2020 à 2022 n’ont pas permis de résorber l’arriéré locatif et sollicite une provision de 12.183,53 euros arrêtée au 26 juin 2024. Elle précise que l’appelante a quitté les lieux le 17 août 2024, de sorte que la demande de résiliation du bail et d’expulsion sont sans objet.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande, il est constaté que si Mme [J] a formé appel de la disposition de l’ordonnance ayant déclaré recevable la demande de résiliation du bail de la commune de [Localité 3], elle ne la critique pas dans ses conclusions et ne forme aucune demande d’irrecevabilité, de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef et que l’ordonnance est confirmée.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié à Mme [J] le 12 juin 2023 d’avoir à payer la somme de 1.680,88 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En conséquence il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 13 août 2023 et ordonné l’expulsion de l’appelante.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si l’appelante soutient que l’appel incident de l’intimée sur le montant de l’arriéré locatif serait irrecevable faute de solliciter l’infirmation du jugement dans ses premières conclusions, ce moyen est inopérant dès lors qu’elle a elle-même visé à la déclaration d’appel la disposition de l’ordonnance la condamnant à verser une provision de 4.380,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2023 et que l’intimée est recevable à augmenter sa demande de provision de créances périodiques en l’actualisant à juin 2024, s’agissant d’une demande reconventionnelle . En conséquence la demande en paiement est recevable.

Il ressort du décompte arrêté au 26 juin 2024 que l’appelante reste devoir à l’intimée la somme de 12.183,53 euros. Toutefois, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a déduit la somme de 1.357,89 euros figurant sur le décompte au 13 juillet 2023 avec la mention 'régularisation de rémunération – service SIAU’ qui n’est justifiée par aucune pièce et est sans lien avec les loyers et charges. Il n’est pas plus justifié de la somme de 204 euros retenue le 30 avril 2024 au titre de l’entretien de la pompe à chaleur, de sorte que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 10.621,64 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance et condamner Mme [J] à verser à la commune de [Localité 3] la somme provisionnelle de 10.621,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante à verser à l’intimée une indemnité d’occupation provisionnelle de 753,74 euros par mois jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, eu égard au fait que l’arriéré locatif ne cesse d’augmenter et que l’appelante ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal, l’ordonnance ayant rejeté la demande de délais de paiement est confirmée.

Sur le sursis à expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui a accordé l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise qu’il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, l’appelante ne justifie par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d’obtenir un relogement, ni que ce relogement ne pouvait se faire dans des conditions normales. Elle ne rapporte pas plus la preuve de circonstances personnelles particulièrement graves en considération de son âge, sa situation de famille ou de fortune, étant observé qu’elle a bénéficié d’un délai de plus d’un an depuis l’ordonnance litigieuse pour trouver un logement et qu’elle aurait quitté les lieux 17 août 2024. En conséquence, il convient de la débouter de sa demande de sursis à expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [J], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et verser à la commune de [Localité 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [X] [J] de sa demande d’irrecevabilité des demandes et de l’appel incident de la commune de [Localité 3] ;

INFIRME l’ordonnance en ce qu’elle a condamné par provision Mme [X] [J] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 4.380,84 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter du 19 octobre 2023 et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [X] [J] à verser à la commune de [Localité 3] la somme provisionnelle de 10.621,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 26 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt';

CONFIRME le surplus de l’ordonnance déférée ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [X] [J] de sa demande de sursis à expulsion ;

CONDAMNE Mme [X] [J] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [X] [J] à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT