COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N°2024/337

Rôle N° RG 24/03168 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMWYU

[S] [B]

[M] [R]

C/

[I] [Y]

[V] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-claude SASSATELLI

M^e Séverine TARTANSON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Digne-les-bains en date du 21 Février 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00590.

APPELANTS

Monsieur [S] [B],

né le 16 Août 1985 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [R],

née le 02 Décembre 1982 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés et assistés par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat ayant plaidé

INTIMES

Monsieur [I] [Y]

né le 19 Décembre 1951 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

Madame [V] [Z] épouse [Y]

née le 26 Avril 1958 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés et assistés par M^e Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par M^e Raphaël GOMES, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, avocat ayant plaidé

*-*-*-*-*

-2-

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente, et Madame Catherine OUVREL, Conseillère.

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] étaient propriétaires d’une maison d’habitation avec terrain située [Adresse 7] à [Localité 11], dont la construction date des années 1960-1970, est édifiée en forte pente et est retenue en bas par un mur de soutènement.

Le 26 mars 2019, un compromis de vente a été signé entre eux, et, M. [S] [B] et Mme [M] [R], acquéreurs, l’acte portant mention de la non conformité de certaines constructions ainsi que de l’existence de fissures relatives à des épisodes de sécheresse.

Le 3 juin 2019, la vente a été réitérée en la forme authentique au prix de 229 000 euros. L’acte notarié rappelle de manière expresse l’existence de lézardes et fissures affectant le bien, apparues par suite de sécheresses en 1997, ayant donné lieu à une déclaration de sinistre auprès de la Matmut, à une indemnisation et à des travaux de reprise. L’acte précise l’information donnée par le vendeur sur les fissures et indique que le prix de vente tient compte des désordres.

En sus, l’acte authentique informe les acquéreurs du défaut d’autorisation d’urbanisme de certaines constructions et contient une clause d’exclusion de la garantie des vices apparents et cachés.

Après leur acquisition, M. [S] [B] et Mme [M] [R] se plaignent de l’apparition de nouveaux désordres relatifs à des fissures en divers endroits du bien, ainsi qu’à la ruine du mur de soutènement.

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Le 26 août 2019, ce mur de soutènement fait l’objet d’un arrêté de péril sur la base d’un rapport d’expertise du 24 août 2019 ordonnée par le tribunal administratif de Marseille le 19 août 2019. Le mur de soutènement est décrit dans ce cadre comme étant particulièrement dégradé, de mauvaise facture et présentant un risque sérieux d’effondrement.

Par ordonnance de référé du 28 novembre 2019, une expertise judiciaire est ordonnée. Faute de consignation par les demandeurs des sommes complémentaires requises pour l’étude de sol, l’expert a déposé son rapport en l’état le 10 mars 2022.

Invoquant des manoeuvres dolosives, une dissimulation intentionnelle d’information, un dol sur l’infestation ancienne par les termites, l’existence d’un faisceau d’indices démontrant une succession de travaux récents, un ensemble de revêtements de sol et muraux et de plafond destinés à masquer l’état réel de la maison et des travaux de reprise sur la maison, ainsi qu’une atteinte à la solidité de l’ouvrage, et l’effondrement du mur de soutènement, par acte du 22 juin 2020, M. [S] [B] et Mme [M] [R] ont assigné leurs vendeurs, les époux [Y] en annulation de la vente pour dol ou résolution de la vente pour vices rédhibitoires, outre restitution des sommes dues et indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 17 novembre 2021, le sursis à statuer a été ordonné dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Par jugement en date du 21 février 2024, le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a :

constaté que la démonstration du dol et de la mauvaise foi des vendeurs n’est pas rapportée par les demandeurs et oblige à l’application des clauses contractuelles d’exclusion de garanties,

débouté M. [S] [B] et Mme [M] [R] de l’intégralité de leurs demandes,

condamné in solidum M. [S] [B] et Mme [M] [R] à payer à M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [S] [B] et Mme [M] [R] à supporter les entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais d’expertise,

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a estimé que :

— l’ensemble des clauses contractuelles (exclusion de la garantie des vices cachés et apparents, information sur les fissures induites par la sécheresse de 1997, absence de travaux de nature décennale dans les 10 dernières années) est opposable aux acquéreurs;

— l’expertise, déposée en l’état, a révélé que les travaux préconisés par La Matmut, dans le cadre du sinistre de catastrophe naturelle de 1997, avaient effectivement été réalisés mais avaient été peu pertinents, sans qu’aucune malfaçon ne soit démontrée, qu’il existe un risque d’effondrement du mur visible depuis la parcelle communale voisine depuis qu’elle a été débroussaillée, et que le phénomène de fissuration, comme son ampleur, qui affecte la maison sans la mettre en péril, résultant de la qualité des fondations et de la sensibilité des sols était connu des vendeurs ;

— la mauvaise foi des vendeurs n’est pas démontrée, seuls des travaux à visée esthétique, bien préalables au projet de mise en vente du bien, ayant été réalisés par les vendeurs qui avaient par ailleurs clairement informé leurs acheteurs des phénomènes de fissuration pris en compte dans la détermination du prix de vente ;

— la quasi-intégralité des désordres liés au phénomène de fissuration de la maison est liée à la sensibilité des sols au retrait gonflement, élément entré dans le champ contractuel et donc couvert par les clauses contractuelles excluant toute garantie des vendeurs au titre du sinistre de 1997 et de la garantie des vices apparents ;

— seule une fissuration verticale pourrait être distincte de ce phénomène plus global, mais ne porte pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ou n’est pas impropre à sa destination, et constitue un vice caché tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs lors de la vente ;

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— le vice affectant le mur de soutènement, en situation de péril, était caché à partir de la propriété acquise, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs, et visible à partir de la parcelle communale, de sorte qu’aucune garantie n’était due par les vendeurs ;

— le désordre relatif aux termites n’était pas caractérisé ;

— et donc, ni le dol, ni la mauvaise foi des vendeurs n’étaient démontrés, de sorte que les clauses contractuelles excluant leur mise en cause trouvaient à s’appliquer.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 mars 2024, M. [S] [B] et Mme [M] [R] interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 25 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] [B] et Mme [M] [R] sollicite de la cour qu’elle :

infirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— constaté que la démonstration du dol et de la mauvaise foi des vendeurs n’est pas rapportée par les demandeurs et oblige à l’application des clauses contractuelles d’exclusion de garanties

— débouté M. [S] [B] et Mme [M] [R] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [S] [B] et Mme [M] [R] à payer à M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [S] [B] et Mme [M] [R] à supporter les entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

juge que l’état réel des biens vendus, caractérisé notamment par la présence de nombreuses et importantes fissures ainsi que par l’état du mur de soutènement lequel 'menace ruine', sont des vices cachés affectant la solidité de tous les biens immobiliers, objets de la vente et situé [Adresse 7] à [Localité 11] et intervenue l 3 juin 2019,

juge M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] de mauvaise foi,

juge nulle la vente du bien immobilier pour cause de dol au regard des manoeuvres dolosives de M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] antérieures à la vente du bien le 3 juin 2019 ayant consisté à effectuer des travaux purement esthétiques de nature à dissimuler l’état structurel de l’ensemble immobilier très dégradé,

prononce, en tout état de cause, la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1641 du code civil au regard de l’existence de vices rédhibitoires,

En conséquence :

ordonne la restitution des prestations réciproques,

condamne M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à payer à M. [S] [B] et Mme [M] [R] la somme de 229 000 euros, outre 13 526 euros au titre des frais de vente et les intérêts au taux légal des particuliers à compter du 3 juin 2019,

condamne M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à leur payer la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral, outre 6 009,32 euros correspondant aux autres frais ayant été engagés par les appelants dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier,

prononce ces condamnations à paiement sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir,

les autorise à habiter, sans frais, dans la maison d’habitation à compter de la décision à intervenir jusqu’à ce que les condamnations à paiement aient été exécutées,

En tout état de cause :

condamne M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise réglés à hauteur de 6 000 euros.

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Les appelants dénoncent des manoeuvres dolosives de la part des vendeurs visant à leur masquer l’état structurel très inquiétant de l’ensemble immobilier et les nombreux travaux de reprise ayant eu lieu sur la maison. Ils invoquent les fondements du dol et du vice caché pour justifier l’annulation de la vente. Ils soutiennent qu’il existe des faisceaux d’indices probants démontrant la succession de travaux récents et antérieurs à la vente entrepris par les vendeurs ( revêtements de sols, muraux et en plafond dans le garage et la maison, outre réfaction du crépis, un bourrelet de ciment-béton à la jonction entre la plage de la piscine et le mur de soutènement limitrophe) aux fins de masquer l’état structurel de la maison particulièrement dégradé et inquiétant, dans le but de les tromper par des photographies laissant apparaître un bien en très bon état lors de la vente. Ils font valoir qu’un risque d’effondrement est réel, la solidité des fondations de la maison d’habitation, de la cuisine d’été, du garage et des terrasses ainsi que de la piscine étant atteinte, de sorte que c’est l’habitabilité du bien qui est en jeu.

Ils estiment que les clauses contractuelles, notamment celle relative aux fissures apparues à la suite de la sécheresse de 1997, ne peuvent leur être opposées, étant trop larges et imprécises, notamment sur la nature de fissures, leur étendue et leur localisation.

Ils ajoutent que l’acte de vente ne comprend aucune mention de l’état de ruine et de péril imminent du mur de soutènement qui leur a été caché. Ils invoquent la mauvaise foi des vendeurs pour justifier que soit écartée la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

Les appelants se plaignent d’un défaut de communication de pièces par les intimés, y compris devant l’expert judiciaire, sur la base d’une ordonnance de production de pièces. Ils dénoncent l’absence de production par les vendeurs des études de sol réalisées dans le cadre des travaux de reprise après la sécheresse de 1997, ainsi que des justificatifs datés des travaux réalisés, soutenant que leur caractère récent avant la vente a été souligné par l’expert. Ils estiment donc que l’ampleur considérable des désordres en 1997 leur a été cachée, tout comme la nature des travaux préconisés par l’expert, Mme [F], très différents de ceux réalisés a minima par les vendeurs. Ils soutiennent qu’une production partielle et laconique des pièces annexées à l’acte de vente les a empêché de comprendre que les travaux réalisés pouvaient ne pas être suffisants au regard de la nature des désordres affectant le bien.

S’agissant du mur de soutènement, les appelants invoquent la durée d’occupation du bien par les époux [Y] pour affirmer qu’ils en connaissaient nécessairement l’état et avaient conscience des fissures créées sur la plage de la piscine et de l’enfoncement de celle-ci dans le sol, déjà visible lors de la vente.

Les appelants en déduisent que l’annulation de la vente est justifiée, tout comme l’indemnisation de leur préjudice moral et le remboursement des frais liés à la vente (frais de mutation, taxe foncière, travaux de remise aux normes électriques). Ils entendent que les condamnations soient prononcées sous astreinte, sans double emploi avec les intérêts légaux, compte tenu de l’urgence de la situation et de la fragilité de leur situation financière.

Par dernières conclusions transmises le 3 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] sollicitent de la cour qu’elle :

confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,

condamne M. [S] [B] et Mme [M] [R] à leur verser la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne M. [S] [B] et Mme [M] [R] au paiement des dépens d’appel.

En premier lieu, s’agissant des demandes en annulation ou résolution de la vente, les époux [Y] affirment avoir été parfaitement transparents sur l’état de la maison vendue, ayant attiré l’attention des acheteurs sur celui-ci, caractérisé par d’importantes fissures consécutives à plusieurs phénomènes de sécheresse. Ils assurent que cet état était bien visible, y compris pour des acheteurs profanes. Ils dénoncent le fait pour les appelants d’avoir introduit une instance au fond avant le résultat de l’expertise, de sorte qu’un sursis à statuer a été ordonné, et, de n’avoir pas réglé les frais complémentaires d’expertise, de sorte que celle-ci a été déposée en l’état et est donc incomplète. Ils assurent ainsi que la cour se trouve dans la situation du premier juge en 2021 lorsqu’il a ordonné le sursis à statuer.

-6-

Les époux [Y] contestent avoir réalisé des travaux dans la maison en vue de masquer le passif de la maison pourtant expliqué aux acheteurs lors des 4 visites du bien, ainsi que devant le notaire et dans l’acte de vente. Ils assurent que la preuve de travaux réalisés par eux à proximité de la vente et en vue de masquer les fissures n’est pas rapportée par les acquéreurs sur qui pèsent la charge de la preuve. Au contraire, ils admettent avoir réalisé des travaux d’embellissement et de modernisation sur plusieurs années, et jusqu’en 2016, alors qu’ils n’avaient pas l’intention encore de vendre le bien. Ils font valoir que la clause de l’acte notarié relative à l’absence de travaux au cours des 10 dernières années ne visent que les travaux susceptibles d’engager une responsabilité civile décennale, ici non concernée.

S’agissant du mur de soutènement, ils ne contestent pas son risque d’effondrement. Ils estiment, d’une part, que la preuve de ce que le mur relève de la parcelle vendue n’est pas démontrée. D’autre part, et surtout, les époux [Y] soutiennent n’avoir eu aucune connaissance avant la vente de l’état du mur puisque sa dégradation n’était observable, ainsi que l’a relevé l’expert, qu’à partir du fonds inférieur et était caché sous une épaisse végétation jusqu’à l’été 2016, soit postérieurement à la vente. Ils affirment que ce désordre non apparent pour les acquéreurs l’était tout autant pour les vendeurs. En outre, les intimés font valoir qu’aucun élément, et notamment pas l’expertise, ne permet de démontrer qu’en cas de défaillance du mur, il en résulterait une atteinte à la solidité de la maison elle-même.

S’agissant des fissures affectant la maison, les époux [Y] soutiennent avoir pleinement informé les acquéreurs du sinistre sécheresse de 1997 (un certain nombre de pièces étant annexées à l’acte de vente) ainsi que du fait que la maison présentait encore des fissures en lien avec cet épisode. Ils ajoutent que ces éléments quant à l’état dégradé du bien ont justifié la faiblesse du prix d’achat négocié au vu du type de bien concerné. Les intimés assurent avoir fait réalisé par l’entreprise Gilli construction les travaux requis par l’expert, Mme [F], mandatée en 1997, ne consistant pas en la reprise totale des fondations tant qu’un nouvel épisode de fissure n’apparaissait pas. Ils affirment que ces travaux ont été efficaces puisqu’il n’y avait pas eu de nouvelles fissures depuis 2003, soit pendant 16 ans. Ils indiquent que la commune a subi un nouvel épisode de catastrophe naturelle sécheresse, en 2021 depuis la vente, qui a pu aggraver les fissures. Au vu des documents annexés à l’acte de vente, et jugés suffisants par le notaire instrumentaire, les intimés soutiennent que les appelants ont pu se convaincre de la nature et de l’ampleur des travaux réalisés eu égard à l’indemnisation reçue.

Les intimés en déduisent que les manoeuvres dolosives ne sont pas démontrées. Par ailleurs, ils assurent que les désordres sur la maison étaient parfaitement visibles et aucunement masqués par des travaux d’embellissement réalisés bien avant la mise en vente du bien, de sorte que la garantie des vices cachés ne peut fonctionner. Ils ajoutent que les désordres affectant le mur de soutènement étant cachés, et inconnus d’eux lors de la vente, ne peuvent donner davantage lieu à indemnisation sur ce fondement.

En second lieu, les intimés s’opposent au paiement de dommages et intérêts, faisant valoir qu’il ne leur appartient pas d’indemniser les acquéreurs de leur propre négligence, et qu’aucune faute ne leur est imputable.

L’affaire a reçu fixation le 27 mars 2024 pour l’audience du 23 septembre 2024 à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en annulation ou en résolution de la vente

Les consorts [B]-[R] sollicitent à la fois l’annulation de la vente en l’état de manoeuvres dolosives de leurs vendeurs, et la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés, ce à raison des désordres qu’ils dénoncent sur le bien par eux acquis le 3 juin 2019 des époux [Y].

Au titre du dol, l’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

-7-

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L’article 1131 du même code poursuit en indiquant que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 de ce code définit le dol comme étant le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Pour être caractérisée, la réticence dolosive suppose à la fois un manquement à l’obligation d’information procédant de l’intention de tromper qui ne soit donc ni une erreur, ni une négligence, et un manquement qui provoque effectivement une erreur elle-même déterminante du consentement de l’erans.

Au titre de la garantie des vices cachés, par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par application de l’article 1648-1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.

Aux termes de l’acte de vente du 3 juin 2019, les vendeurs, les époux [Y], et les acheteurs, les consorts [B]-[R], ont stipulé la clause classique d’exclusion des vices cachés, telle que suit, en page 8 de l’acte, au paragraphe 'état du bien’ : 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’être comporté comme tel, ou, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

Les parties ont également indiqué ensuite : ' le vendeur déclare que le bien a fait l’objet, suite à la sécheresse de 1997, de lézardes et de fissures. Demeurent ci-après annexées la déclaration faite auprès de la Matmut, la réponse de la Matmut en date du 17 décembre 1997 et la réponse de la mairie en date du 22 novembre 1997.

Le vendeur déclare que, suite à la reconnaissance de catastrophe naturelle, la compagnie d’assurance a alloué une indemnisation. La copie du courrier de la Matmut en date du 13 avril 2001 en ce sens demeure ci-annexée aux présentes. Indemnisation avec laquelle des travaux ont été effectués suivant facture n°03016 du 16 mars 2003 par l’entreprise Gilli Construction, [Adresse 8], dont copie demeure ci-annexée.

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Depuis lors, le vendeur déclare que la maison présente des fissures en raison de la sécheresse et des sols argileux. L’acquéreur déclare en avoir été parfaitement informé par le vendeur dès avant les présentes et en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. L’acquéreur déclare vouloir persister dans son intention d’acquérir malgré l’existence desdits désordres. Etant ici précisé que le prix de vente tient compte de ces désordres'.

Par ailleurs, en page 13 de l’acte de vente, il a été précisé qu’à la connaissance du vendeur, aucune construction ou rénovation n’a été effectuée depuis les 10 dernières années. Toutefois, il a été mentionné que : 'le vendeur précise avoir fait réaliser la toiture en avril 2009 ainsi qu’il résulte de la facture de l’entreprise Butchacas [X] en date du 1er avril 2009 dont copie demeure ci-annexée.'

En outre, en page 14 du même contrat de vente, il a été précisé le défaut d’autorisation d’urbanisme de certaines constructions (abri jardin, local technique, etc, et plus généralement l’extension de la construction réalisée entre 1978 et 1984), l’acquéreur déclarant en être parfaitement informé ainsi que des conséquences y attachées et acceptant d’en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.

Ces clauses figuraient déjà dans le compromis de vente signé entre les parties le 26 mars 2019.

Peu après leur acquisition, M. [S] [B] et Mme [M] [R] se sont plaints de l’apparition de nouveaux désordres sur le bien, et principalement, de fissurations dans la cuisine, fissurations au plafond, fissurations du mur de séparation de la chambre voisine, fissuration d’une dalle de béton dans le garage, recouverte par une moquette et par un vinyle. En septembre 2019, il a été relevé de nouvelles fissures autour de la piscine avec basculement de celle-ci, menace d’effondrement du mur de soutènement, fissures sur la cuisine d’été et sur le local à piscine, une fissure verticale sur la façade Nord de la maison, diverses fissures verticales, et une fissure au sol côté Sud.

Le 26 août 2019, le mur de soutènement, situé en contrebas de la piscine, a fait l’objet d’un arrêté de péril sur la base d’un rapport d’expertise du 24 août 2019, ordonnée par le tribunal administratif de Marseille le 19 août 2019. Le mur de soutènement est décrit dans ce cadre comme étant particulièrement dégradé, de mauvaise facture et présentant un risque sérieux d’effondrement.

S’agissant des désordres affectant, en premier lieu, le mur de soutènement, il ressort du rapport d’expertise réalisée à la demande du tribunal administratif, le 24 août 2019, donc à peine quelques mois après la vente du 3 juin 2019, et alors qu’aucune mention de l’acte ne porte sur l’état ou la situation de ce mur, que ceux-ci ont été qualifiés de très importants, sans que les autres immeubles de la parcelle OC [Cadastre 1], acquise par les appelants, ne présentent alors de dangers. L’expert relève que la structure du mur de soutènement est très fortement dégradée, le péril étant grave et imminent puisque le mur présente un sérieux risque d’effondrement. Il préconise de faire établir une étude de sol par un géotechnicien ainsi qu’un diagnostic de structure complet des ouvrages par un BET structure. Dans l’attente, des mesures provisoires sont préconisées sur et aux alentours de cet ouvrage qui se situe sur le domaine privé de la commune de [Localité 11]. Un arrêté de péril a été pris sur cette base le 26 août 2019.

L’expert judiciaire, désigné en référé le 28 novembre 2019, dans le cadre de son rapport déposé en l’état le 10 mars 2022, a pu accédé au mur de soutènement à partir de la parcelle voisine, propriété communale, située en contrebas, et a, à son tour, le 9 mars 2020, pu constater l’état de délabrement du mur, son inclinaison, ses fracturations verticales ; il a confirmé le risque de péril sur ce mur de soutènement.

Toutefois, il résulte des constatations des techniciens mandatés sur place que l’état très endommagé du mur et sa situation de péril n’était visible que depuis le fond situé en contrebas, propriété communale, et seulement après une opération de débroussaillage par la commune, la végétation ayant totalement envahi cette partie du fonds. Depuis la parcelle objet de la vente entre les parties, en surplomb de cet ouvrage, les désordres du mur n’étaient pas visibles, ni pour M. [S] [B] et Mme [M] [R], ni pour les époux [Y].

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La proximité temporelle de l’arrêté de péril avec la vente ne démontre pas, en soi, une quelconque connaissance par les vendeurs de l’état et de la dangerosité de ce mur, inaccessible avant tout enlèvement partiel des végétaux le recouvrant par le propriétaire voisin. De même, la durée d’occupation de la maison par les intimés, qui en sont demeurés propriétaires de 1985 à juin 2019, ne peut suffire à supposer leur connaissance de l’état du mur de soutènement, dès lors que la maison elle-même, indépendamment, était affectée de fissurations.

Ainsi, s’agissant des désordres affectant le mur de soutènement, aucune connaissance de ceux-ci par les vendeurs n’est caractérisée, de sorte que leur responsabilité ne peut être retenue, ni au titre des vices cachés compte tenu de la clause de non garantie de tels vices stipulée à l’acte et qui doit trouver application, ni, a fortiori, au titre de manoeuvres dolosives, par essence exclues en l’absence de connaissance du vice.

S’agissant en revanche, en deuxième lieu, des désordres affectant la maison, il y a lieu de prendre en compte les résultats partiels de l’expertise puisque celle-ci a été déposée en l’état, faute de consignation complémentaire effective de la part des appelants, de sorte que l’étude de sols, pourtant essentielle pour décrire la nature, l’origine, les conséquences des désordres, n’a pas eu lieu. Les désordres sont précisément listés en page 4 de l’expertise. Au vu de ses constats, l’expert conclut ainsi : 'la mesure de l’écartement des fissures permet de conclure que les fissures sont actives, plus ouvertes en hiver qu’en été lorsque les sols sèchent, caractéristiques des désordres sur villas sur sols sensibles au retrait gonflement. La disposition de la fissure verticale en façade Nord n’est pas une fissure de tassement, mais plutôt la conséquence de vices de construction (dilatation des ouvrages). La disposition de la fissure horizontale en façade Nord s’apparente à une fissure de tassement à moins qu’elle n’illustre un vice de construction (à investiguer). A ce stade de nos opérations, il y a un risque de péril sur le mur de soutènement, mais pas de péril sur la maison.

Les causes des fissures sont :

— structurelles liées à la construction, l’extension de la villa, les réparations suite au sinistre catNat de 1997 : les travaux présentent des non-conformités et malfaçons non explicitées par les vendeurs; ces fissures structurelles doivent être réparées par agrafage,

— structurelles fondations : une étude de reconnaissance des fondations et de la composition du sol doit être réalisée afin d’éliminer le risque provenant de la non-conformité des fondations, de la dessiccation des sols et du retrait et gonflement des éventuelles argile en sous-sol,

— la gestion des eaux sur la parcelle a été reprise par les époux [Y]'.

Ainsi, les éléments recueillis lors de l’expertise de 2019 tendent à établir que la grande majorité des fissurations, notamment horizontales, sauf une fissure verticale en façade Nord qui n’est pas une fissure de tassement, mais plutôt la conséquence de vices de construction (dilatation des ouvrages lors de l’extension de la maison, réalisée à 20 ans d’intervalle) doivent vraisemblablement être imputées au phénomène de retrait gonflement, même si seule une analyse des sols l’aurait confirmé.

Certes, dans le cadre de l’acte de vente, le sinistre relevant de la garantie catastrophe naturelle de 1997 a été porté à la connaissance des acheteurs. Ainsi, outre les clauses sus-mentionnées, l’acte de vente comporte en annexe :

— la déclaration de sinistre du 27 novembre 1997 décrivant un phénomène de lézardes et de fissures, concernant nombre de maisons dans le village, avec demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle,

— le courrier de réponse de la Matmut, assureur, en date du 17 décembre 1997 portant initialement refus de prise en charge,

— la réponse de la mairie de [Localité 11] du 22 novembre 1997,

— le courrier de la Matmut, en date du 13 avril 2001 relatif à l’indemnisation du sinistre et en fixant le montant à la somme de 455 190 francs, soit 69 393 euros valant règlement des dommages consécutifs à la sécheresse du 1er juillet 1997,

— la facture de l’entreprise Gilli construction du 16 mars 2003 à hauteur de 16 358,60 euros TTC qui décrit des travaux de reprise de la dalle béton armé, du portail, des évacuations d’eau pluviale, de renforcement des façades par collage de fer plat à la résine et de protection des armatures.

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Par ces éléments, il appert que les acheteurs étaient donc informés de ce que la maison avait souffert de fissures à raison d’un épisode de sécheresse. De plus, la faiblesse du prix d’achat négocié au vu du type de bien concerné, soit 229 000 euros en 2019 pour une maison de 4 pièces principales, avec piscine, au calme et sans vis-à-vis à [Localité 11], tend à induire que M. [S] [B] et Mme [M] [R] étaient informés de désordres ayant affecté et affectant encore la maison, tel que mentionnés dans l’acte de vente.

Cependant, plusieurs éléments détenus par les vendeurs, ou dont ils avaient pleinement connaissance, n’ont pas été portés à la connaissance des acheteurs. Ainsi, la lettre de la Matmut du 5 juillet 2000 qui fait suite à l’expertise du géotechnicien mandaté, le cabinet Polyexpert, qui relate les désordres qualifiant les dommages de 'considérables', qui relève l’existence en sous-sol d’argiles vertes sensibles aux variations hydriques, qui indique que les travaux confortatifs de l’immeuble et le coût des réparations des réparations des dommages directs dépassent de beaucoup la valeur vénale de la maison', et qui limite donc le montant de l’indemnisation proposée à hauteur de 388 500 francs, n’a pas été produite, ni portée à la connaissance des appelants. De même, la lettre de la Matmut et le rapport du cabinet Polyexpert préconisant, à la suite du sinistre déclaré en 1997 la démolition et la reconstruction de la maison n’ont pas été communiqués, tout comme ne l’a pas été le rapport du bureau d’études Renault – [F] du 20 novembre 2001, qui, tout en admettant que la reprise en micropieux sous la totalité de la villa et du garage est nécessaire pour mettre un terme aux désordres, mais présente un coût supérieur au coût réel de la construction, a proposé de procéder à la réalisation de travaux par étapes.

Ainsi, à l’évidence, les acquéreurs, s’ils ont été informés du sinistre relevant de la catastrophe naturelle, n’avaient pas le même niveau d’information sur lui que les vendeurs, et n’étaient pas informés du phénomène dans son ampleur , c’est-à-dire d’un sinistre ayant entraîné une proposition de démolition – reconstruction par l’expert d’assurance. Ils n’ont ainsi pas pu mesurer la pertinence des travaux réalisés par l’entreprise Gilli construction, et dont ils avaient le détail, au regard des véritables enjeux pour le bâti de l’immeuble. A ce titre, les clauses inscrites dans l’acte de vente et les pièces annexées se révèlent ambiguës et insuffisamment complètes.

Il apparaît donc que les vendeurs ont choisi les documents communiqués aux acquéreurs afin de les informer des désordres, mais sans leur permettre, par une communication complète, de prendre en compte l’intégralité des vices affectant l’immeuble, alors qu’eux-mêmes étaient en parfaite mesure d’en apprécier la portée, y compris dans le temps. Cette connaissance par les époux [Y] implique que soit écartée la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l’acte de vente.

Pour autant, les appelants invoquent des manoeuvres dolosives de la part des vendeurs à raison de la réalisation de travaux esthétiques afin de cacher les désordres structurels du bien. Or, il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve d’une manoeuvre de dissimulation des vices de l’ouvrage, laquelle ne se présume pas.

Certes, il ressort des factures produites, mais également des constats relevés par l’expertise judiciaire, l’expertise ordonnée par le tribunal administratif et les photographies versées aux dossiers des parties, que des travaux ont été réalisés dans la maison en cause, précédemment à la vente, sans qu’il soit possible de les dater avec précision. De plus, il s’agit principalement de travaux d’aménagement, de rénovation et d’entretien ou d’esthétiques, notamment en vue de moderniser la maison. Les factures produites, certes partielles, démontrent qu’ils ont été réalisés alors que le bien n’était pas en vente (PVC posé en 2016, bourrelets ébton réalisés en 2003, toile de verre posée en 2008, enduit réalisé en 2009). Si ces travaux n’ont en rien permis de traiter les défaillances structurelles de l’immeuble, il n’est pas démontré qu’ils aient été mis en oeuvre aux fins de tromper un éventuel futur acquéreur, alors que la vente n’était pas encore projetée, en vue de le conduire à acheter le bien en cause. L’expertise judiciaire n’a aucunement pu caractériser de travaux spécifiques de dissimulation contemporains des opérations de vente. L’intention dolosive de M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] n’est donc pas démontrée.

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En définitive, c’est à juste titre que les premiers juges ont écarté tout dol ainsi que toute mise en oeuvre de la garantie des vices cachés au titre des désordres affectant le mur de soutènement. En revanche, la décision doit être infirmée en ce qu’elle a débouté M. [S] [B] et Mme [M] [R] de l’intégralité de leurs demandes. Si aucun dol n’est établi, de sorte qu’il n’y a pas lieu à annulation de la vente, il convient d’écarter la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente au titre des désordres affectant la maison, non apparents, ignorés des acheteurs dans leur ampleur, mais connus, en revanche, des vendeurs, ces désordres affectant la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination compte tenu des fissurations affectant l’ensemble du bâti, impliquant un tassement du sol au niveau de la piscine, avec un risque de glissement, celle-ci n’étant plus utilisable.

Ainsi, la résolution de la vente s’impose.

Sur les demandes financières

Sur les conséquences de la résolution

La résolution de la vente implique des restitutions réciproques.

Conformément à la demande de M. [S] [B] et Mme [M] [R], il convient de condamner M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à leur restituer le prix d’acquisition du bien soit 229 000 euros, auquel s’ajoutent les frais de mutation dont il est justifié à hauteur de 13 526 euros, ces sommes portant intérêts au taux légal depuis la vente, soit depuis le 3 juin 2019. En contre partie, M. [S] [B] et Mme [M] [R] doivent restitution du bien en cause aux époux [Y].

Sur les demandes d’indemnisation

Au titre du préjudice moral

Compte tenu de la mise en oeuvre de la responsabilité des vendeurs, à raison de la garantie des vices cachés, et eu égard à l’importance des désordres affectant l’intégralité du bien, apparus ou réapparus, dans toute leur ampleur, à peine quelques mois après la vente, et alors qu’une partie du bien se révèle dangereuse pour un couple avec de jeunes enfants, l’existence d’un préjudice moral souffert par M. [S] [B] et Mme [M] [R] est acquise. Ces derniers ont dû faire face aux mesures d’expertise, à l’arrêté de péril concernant le mur de soutènement, aux mesures de sécurisation provisoires imposées, et se sont nécessairement inquiétés quant à l’impact d’un potentiel effondrement de ce dernier sur la piscine et sur la structure même de la maison.

Il apparaît donc légitime de condamner M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à les indemniser de leur préjudice moral à hauteur de la somme totale de16 000 euros.

Au titre d’une préjudice matériel

M. [S] [B] et Mme [M] [R] entendent être indemnisés à ce titre du paiement de la taxe foncière afférente au bien concernant les années 2019, 2020, 2021 et 2022, justifiant des avis d’impôt correspondants. Ainsi, leur préjudice matériel est justifié à hauteur de 5 056,12 euros.

De même, les travaux de remise aux normes électriques effectués par les appelants sur le bien, et dont il est justifié selon facture de 953,20 euros, doivent donner lieu à indemnisation puisque ces réparations profitent au bien, et donc à ses propriétaires.

En conséquence, il convient de condamner M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à payer à M. [S] [B] et Mme [M] [R], ensemble, la somme totale de 6 009,32 euros, au titre de leur préjudice matériel.

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Sur la demande d’astreinte pour assortir ces condamnations

La demande de M. [S] [B] et de Mme [M] [R] tendant à assortir les condamnations financières prononcées d’une astreinte n’est pas justifiée, dès lors que les condamnations ordonnées aux fins de paiement de sommes d’argent produisent déjà des intérêts venant sanctionner leur immobilisation. Par ailleurs, aucun élément ne permet en l’état d’estimer que les intimés ne s’acquitteront pas des condamnations prononcées.

La demande d’astreinte doit donc être rejetée.

Sur la demande relative à l’autorisation de vivre gracieusement dans le bien jusqu’à exécution complète des condamnations financières

Cette prétention, non fondée en droit, contrevenant même aux attributs du droit de propriété, de nature à relever potentiellement du contentieux de l’exécution de la présente décision, ne peut être accueillie, et sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La décision entreprise doit être infirmée quant à la charge des dépens et des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel, ceux-ci incluant les frais d’expertise judiciaire. En outre, ils seront condamnés à payer aux appelants la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [S] [B] et Mme [M] [R] de leurs demandes tendant à l’annulation de la vente,

Prononce la résolution du contrat de vente conclu le 3 juin 2019 suivant acte authentique reçu par maître [G] [W], notaire demeurant [Adresse 2]), entre, d’une part, M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y], et d’autre part, M. [S] [B] et Mme [M] [R], portant sur la [Adresse 12], cadastré C [Cadastre 1],

Ordonne la publication du dispositif de l’arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 11] avec la précision des références de la vente, et aux frais de M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y],

Ordonne qu’il soit procédé aux restitutions réciproques du prix et de l’immeuble,

Ordonne la restitution en l’état de l’immeuble susmentionné par M. [S] [B] et Mme [M] [R] à M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y],

Condamne M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à payer à M. [S] [B] et Mme [M] [R] les sommes de 229 000 euros et 13 526 euros, au titre de la restitution des sommes engagées pour l’acquisition de l’immeuble, qui porteront intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2019,

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Condamne M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à payer à M. [S] [B] et Mme [M] [R] :

— la somme de 16 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— la somme de 6 009,32 euros au titre de leurs préjudices matériels liés à la vente,

ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte,

Déboute M. [S] [B] et Mme [M] [R] de leur demande d’être autorisés à vivre dans le bien objet de la vente, sans frais, jusqu’à exécution complète des condamnations financières,

Condamne M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] au paiement des dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

Condamne M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] à payer à M. [S] [B] et Mme [M] [R], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [I] [Y] et Mme [V] [Z] épouse [Y] de leur demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT