COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 05 DECEMBRE 2024

N° 2024/160

Rôle N° RG 20/08661 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGIC6

Société AMUNDI IMMOBILIER

C/

[F] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Antoine SCANDOLERA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce d’Aix en Provence en date du 21 Juillet 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 2019002474.

APPELANTE

SA AMUNDI IMMOBILIER, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Théophile ROBINNE, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substituant M^e Paul TALBOURDET, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Monsieur [F] [O]

né le 05 Juillet 1951 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représenté et assisté de M^e Antoine SCANDOLERA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mr NOEL, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

Madame Françoise PETEL, Conseillère

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

Le 4 décembre 2007, M. [O] a signé un bulletin de souscription de parts de la SCPI Pierre Patrimoine et s’est porté acquéreur de 13 parts à 8 000 euros. L’investissement a été intégralement financé par un emprunt de 104 000 euros que M. [O] a contracté auprès de la Société Marseillaise de Crédit.

Cette SCPI avait vocation à acquérir des immeubles anciens dans des centre-villes de province, les rénover, les mettre en location et les revendre avec une plus-value liée au développement économique attendu de ces villes.

Les parts sociales de la SCPI Pierre Patrimoine ont été offertes à la vente à des investisseurs fortement imposés désirant bénéficier d’avantages fiscaux immédiats (loi Malraux), de créer du déficit foncier grâce aux travaux de rénovation et de réaliser in fine une plus-value immobilière lors de la la liquidation de la société.

Cette SCPI avait été créée par la société Gestinvim, une société de gestion de portefeuille de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) et d’organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI). La société Gestinvim est devenue la société SGAM Al (Société Générale Asset Management Alternative Investments), puis la SA Amundi Immobilier à compter du 1er janvier 2010.

Par courrier du 10 février 2014, M. [O] a interrogé la SA Amundi Immobilier sur les raisons de la dévalorisation de ses parts sociales ainsi que sur la faible rentabilité de l’investissement.

Par courrier en réponse du 2 avril 2014, la SA Amundi Immobilier a indiqué :

— d’une part, que la rentabilité de l’investissement résidait moins dans la distribution de dividendes que dans l’avantage fiscal à l’entrée et dans le potentiel de plus-value à la sortie, et

— d’autre part, que la baisse de valorisation résultait d’une évaluation réalisée par des experts indépendants, susceptible d’évoluer.

Le 28 juin 2017, l’assemblée générale des associés de la SCPI Pierre Patrimoine a décidé d’une liquidation amiable de la société, les opérations de liquidation étant confiées à la SA Amundi Immobilier.

Par courrier du 22 juin 2017, M. [O] a mis en cause la Société Marseillaise de Crédit et la SA Amundi Immobilier au titre d’un manquement au devoir de conseil, d’information ou de mise en garde, et de fautes de gestion.

Par courrier du 28 septembre 2017, M. [O] a saisi l’Autorité des Marchés Financiers.

M. [O] et la Société Marseillaise de Crédit ont transigé à hauteur de 40 000 euros.

S’agissant en revanche de la SA Amundi Immobilier, les parties ne se sont pas accordées sur une solution amiable du différend.

Par assignation du 27 mars 2019, M. [O] a saisi le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence d’une demande d’indemnisation à hauteur de 97 000 euros, dirigée contre la SA Amundi Immobilier.

Par jugement du 21 juillet 2020, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a :

— déclaré recevable l’action de M. [O] à l’encontre de la SA Amundi Immobilier, la prescription quinquennale n’étant pas acquise et son intérêt à agir étant caractérisé,

— condamné la SA Amundi Immobilier à verser à M. [O] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

— rejeté le surplus des demandes de la SA Amundi Immobilier,

— condamné la SA Amundi Immobilier à payer la somme de 5 000 euros à M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA Amundi Immobilier aux entiers dépens.

Par déclaration du 8 septembre 2020 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SA Amundi Immobilier a interjeté a interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif. Le dossier a été enregistré sous le numéro RG 20-08661.

La SA Amundi Immobilier a formé une seconde déclaration d’appel le 16 septembre 2020. le dossier a été enregistré sous le numéro RG 20/08889.

Par ordonnance du 16 octobre 2020, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des instances RG 20-08661 et RG 20/08889, pour être suivie sous le seul numéro RG 20/08661.

M. [O] a formé appel incident aux termes de ses conclusions du 18 février 2021.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 17 septembre 2024.

Le dossier a été plaidé le 1er octobre 2024 et mis en délibéré au 5 décembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 août 2024, la SA Amundi Immobilier demande à la cour de :

— la déclarer recevable en son appel,

'' infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a déclaré recevable l’action de M. [O] à son encontre,

— l’a condamnée à verser a M. [O] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

— l’a condamnée à payer la somme de 5 000 euros à M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

Et, statuant à nouveau,

'' Sur le prétendu manquement de la SA Amundi Immobilier à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde :

À titre principal,

— juger prescrites les demandes formées à l’encontre de la SA Amundi Immobilier par M. [O] et, en conséquence, les juger irrecevables,

— juger que M. [O] n’a pas d’intérêt à agir contre elle et, en conséquence, juger ses demandes irrecevables,

À titre subsidiaire, juger les demandes de M. [O] mal fondées,

En conséquence, débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

'' Sur les prétendues fautes de gestion reprochées à la SA Amundi Immobilier :

— à titre principal, juger que M. [O] n’a pas d’intérêt à agir à l’encontre de la SA Amundi Immobilier et, en conséquence, juger les demandes de M. [O] irrecevables,

— à titre subsidiaire, juger les demandes de M. [O] mal fondées,

— en conséquence, débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

'' En tout état de cause, condamner M. [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé n°2 notifiées par la voie électronique le 21 août 2024, M. [O] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il écarté les fins de non-recevoir soulevées par la SA Amundi Immobilier et retenu sa responsabilité au titre des manquements contractuels et pré-contractuels,

'' Sur la prescription :

— juger que la date de départ de la prescription est le 28 juin 2017, date de l’assemblée générale de liquidation ou à défaut comme mentionné le 2 avril 2014, date du 1er rapport faisant état de baisse importante de valeur de réalisation,

— juger que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de M. [O] n’est pas recevable,

— juger que l’action introduite par M. [O] n’est pas prescrite,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que l’action de M. [O] est non prescrite,

'' Sur l’intérêt à agir :

— juger que la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de M. [O] n’est pas recevable,

— juger que M. [O] a un intérêt à agir,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a admis la recevabilité de l’action de M. [O],

'' Sur les manquements de la SA Amundi Immobilier,

' sur l’obligation d’information pré-contractuelle :

— juger que seule la SA Amundi Immobilier avait la qualité de commercialisateur en ce que la SCPI SGAM AI Pierre et Patrimoine a été créée par cette dernière et que l’ensemble de la documentation contractuelle est à l’effigie de la Société Générale,

— juger que le devoir de conseil et d’information incombait à la société SGAM, reprise par la SA Amundi Immobilier, à double titre en tant que commercialisateur et société de gestion mais surtout en qualité de rédacteur des documents commerciaux (note d’information, notice d’information et bulletin de souscription) dont certains sont visés par l’AMF sur la responsabilité de la SA Amundi Immobilier au titre de son obligation d’information,

— juger que la notice d’information en ce qu’elle est partielle et incomplète,

— juger que la responsabilité contractuelle de la société amundi immobilier est engagée pour manquement à son obligation d’information,

— confirmer le jugement du 21 juillet 2020 en ce qu’il a jugé que la SA Amundi Immobilier avait manqué à son obligation d’information,

' sur la responsabilité de la SA Amundi Immobilier au titre de son obligation de mise en garde compte tenu du caractère risqué de l’opération :

— infirmer le jugement du 21 juillet 2020 en ce qu’il a considéré que la SA Amundi Immobilier n’était pas tenue à une obligation de mise en garde,

— juger que le placement proposé par la SA Amundi Immobilier était particulièrement risqué,

— juger que M. [O] doit être considéreré comme un client non averti,

— juger que M. [O] n’a pas été en mesure d’évaluer les risques inhérents au placement proposé par la SA Amundi Immobilier, laquelle n’a pas respecté son obligation d’information,

— juger qu’en l’absence de communication d’informations suffisantes à M. [O] au moment de la souscription des parts de SCPI, M. [O] n’a pas été en mesure d’évaluer les risques inhérents au placement proposé par la SA Amundi Immobilier, laquelle n’a pas respecté son obligation de mise en garde,

— juger que la responsabilité contractuelle de la SA Amundi Immobilier est engagée pour manquement au devoir de mise en garde,

— si par extraordinaire la cour venait à ne pas retenir la responsabilité de la SA Amundi Immobilier du fait de son manquement à son obligation d’information, elle ne pourra que constater la faute de gestion de celle-ci,

' à titre subsidiaire, sur la responsabilité de la SA Amundi Immobilier pour faute de gestion :

— juger que la SA Amundi Immobilier a commis plusieurs fautes de gestion à l’égard de M. [O] justifiant d’un préjudice personnel différent du préjudice collectif à savoir la perception d’une commission de 30 % alors que les autres souscripteurs ont payé 10 % ainsi que l’autorisation donnée à un souscripteur de céder ses parts au mépris de l’interdiction datant de juillet 2017,

— juger que la SA Amundi Immobilier a, d’une part, caché le montant réel des commissions perçues dans la notice d’information et, d’autre part, a géré les fonds reçus de manière déraisonnée,

— juger que la responsabilité de la SA Amundi Immobilier est engagée pour les multiples fautes de gestion,

'' En tout état de cause,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité l’allocation de dommages-intérêts à la somme de 10 000 euros,

— condamner la SA Amundi Immobilier à lui verser la somme de 73 772 euros de dommages-intérêts avec intérêts taux légal, soit :

i) 50 000 euros pour non-respect de ses obligations contractuelles et pré-contractuelles,

ii) 18 772 euros au titre du trop-perçu de commission lors de la souscription,

iii) 5 000 euros pour traitement inégalitaire du fait du non-respect de l’interdiction d’achat et de vente,

— condamner la SA Amundi Immobilier à lui verser 20 000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter,

— débouter la SA Amundi Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SA Amundi Immobilier à verser 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature de la décision rendue :

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

La prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne court qu’à compter de la date de réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé au titulaire du droit si ce dernier parvient à établir qu’il n’en avait pas eu précédemment connaissance.

La SA Amundi Immobilier soutient l’action de M. [O] est prescrite dans la mesure où plus de 11 années séparent l’acquisition des parts sociales de l’assignation, et qu’il en va de même si l’on fait courir le délai à compter de janvier 2008 au cours duquel M. [O] dit avoir pris conscience de la dévalorisation de ses parts. Le délai de 5 ans serait également atteint en prenant comme point de départ le rapport annuel de l’assemblée générale du 10 janvier 2010 qui a mentionné une baisse de valeur des parts de l’ordre de 30 %.

M. [O] soutient quant à lui que la prescription ne saurait courir à compter du mois de décembre 2007 car la dévalorisation des titres de 30 % ne résultait que de la déduction des frais liés à la transaction, et les fonds collectés n’avaient pas encore été investis. Il ajoute que le procès-verbal d’assemblée générale du 10 juin 2010 ne lui a jamais été communiqué et que cet événement ne peut faire courir le délai. Sa prise de conscience serait survenue en réalité le 2 avril 2014, date du premier rapport faisant état d’une baisse importante de la valeur de réalisation des actifs immobiliers de la SCPI. Aucune prescription ne lui serait donc opposable, l’assignation ayant été lancée le 27 mars 2019.

Les parties s’accordent sur le fait que la rentabilité d’une SCPI Malraux dépend en grande partie, au-delà du mécanisme de défiscalisation initiale et des loyers perçus pendant la période d’exploitation du bien, de la plus-value dégagée in fine lors de la liquidation des immeubles rénovés. À défaut de liquidation de la SCPI, la perte en capital qu’invoque M. [O] ne constitue pas un préjudice né et actuel. Le risque de perte n’est devenu certitude que le 28 juin 2017, date à laquelle l’assemblée générale des associés a statué sur la liquidation de la SCPI et révélé à M. [O] la moins-value consécutive à son investissement. Le délai de prescription n’ayant commencé à courir qu’à cette date, la prescription n’est pas acquise.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir :

Le premier juge a observé que l’article 15 des statuts de la SCPI Pierre Patrimoine consacre la qualité pour agir de la SA Amundi Immobilier en ce que « la société de gestion est investie […] des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société [SCPI Pierre Patrimoine] et pour faire toutes opérations nécessaires à la réalisation de l’objet social », et qu’elle « exerce toutes actions judiciaires, tant en demandant qu’en défendant ».

La SA Amundi Immobilier soutient néanmoins que l’action de M. [O] est irrecevable ce qu’elle aurait dû être dirigée contre la Société Marseillaise de Crédit qui, agissant en qualité de commercialisatrice des parts de la SCPI Pierre Patrimoine, était à ce titre débitrice du devoir d’information, de conseil ou de mise en garde. Elle fait valoir que, n’étant elle-même qu’une société de gestion de portefeuille, c’est bien à la Société Marseillaise de Crédit que M. [O] a adressé ses doléances écrites le 22 juin 2017, pour avoir manqué à son « devoir de conseil, d’information ou de mise en garde ». Et de souligner que la Société Marseillaise de Crédit a dédommagé M. [O] de ce préjudice, quoiqu’il se soit refusé à produire la transaction. La SA Amundi Immobilier s’estimant dépourvue du droit d’agir au sens de l’article 32 du code de procédure civile, elle considère que les prétentions de M. [O] à son encontre sont irrecevables.

M. [O] observe cependant à juste titre que la SA Amundi Immobilier, qui a conçu et créé la SCPI SGAM AI Pierre et Patrimoine, ne produit pas le contrat en vertu duquel elle en aurait délégué la commercialisation à la Société Marseillaise de Crédit. Elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la Société Marseillaise de Crédit l’a substituée dans la commercialisation des parts de SCPI.

M. [O] relève par ailleurs que la documentation lui ayant été remise fait exclusivement référence à la Société Générale Asset Management et ne mentionne à aucun moment la Société Marseillaise de Crédit.

Aucune fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité pour agir ne peut être opposée à M. [O].

Sur le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ou de conseil :

M. [O] fait valoir que la SA Amundi Immobilier se devait d’agir d’une manière honnête, loyale et professionnelle au service de ses intérêts, et de lui transmettre des informations présentant un contenu exact, clair et non trompeur, conformément aux dispositions des articles L.533-11 et L.533-12 du code monétaire et financier et 325-5 du règlement général de l’AMF. Précision étant faite que « le conseiller en gestion de patrimoine est tenu, d’informer et d’éclairer son client, en matière de défiscalisation immobilière » (Civ. 1, 17 juin 2015, 13-19.760).

Il ajoute que la notice d’information simplifiée ' selon laquelle l’investissement en SCPI comporte un risque en capital et n’offre pas de rendement garanti ' ne lui a pas été remise. De fait, l’importance de cette notice doit être relativisée dans la mesure où elle comporte in fine un avertissement mentionnant son caractère simplificateur, partiel et incomplet et renvoie expressément à la note d’information mise à la disposition du public et visée par l’AMF, ainsi qu’aux statuts de la SCPI.

En tout état de cause, le bon de souscription renseigné, daté et signé par M. [O] mentionne expressément sa déclaration selon laquelle il a « reçu et pris connaissance des statuts de la société, de la note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers et du présent bulletin recto verso » et été « informé que la Société de Gestion ne garantit pas la revente des parts ».

La note d’information consacre d’emblée (page 1) des développements très circonstanciés quant aux facteurs de risque inhérents à l’investissement en SCPI, en ce que « la liquidité du placement sera très limitée », que « l’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de vente seront réduites, sauf à des prix très décotés » et qu’en définitive « la rentabilité d’une SCPI Malraux ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non sur la seule déductibilité fiscale ».

La note d’information précise, au titre de la politique d’investissement (page 2) que « dans les conditions actuelles du marché immobilier de l’ancien, la part de travaux devrait représenter entre 60 et 80 % du prix de revient prévisionnel global d’un immeuble ».

La note d’information ajoute, au titre des objectifs de rentabilité (page 3), que :

— « pendant la période de constitution du patrimoine et de réhabilitation des immeubles, la rentabilité locative sera négligeable voire nulle. Le porteur de parts trouvera son intérêt dans la déductibilité fiscale du montant investi en travaux de rénovation qui réduira d’autant le coût de son investissement. La véritable rentabilité doit donc s’apprécier par rapport au capital investi après déduction de l’économie fiscale et non par rapport au montant initialement souscrit ».

— « la valeur des immeubles sur un horizon de 15 ans est aléatoire et dépendra principalement de l’évolution de la conjoncture immobilière ».

L’article 10.4 des statuts de la SG Pierre Patrimoine stipule quant à lui « conformément à l’article L.214-89 du code monétaire et financier et, par dérogation à l’article 1857 du code civil, la responsabilité de chaque associé à l’égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital social et est limitée à une fois la fraction dudit capital qu’il possède ». L’article 28 des statuts précisant si besoin était que « les pertes, s’il en existe, seront supportées par les associés dans les conditions prévues a l’article 10 ». Le risque d’une rentabilité faible voire nulle et de perte de tout ou partie du capital investi est donc expressément évoqué.

L’attention de M. [O] a donc été clairement attirée sur la certitude d’un avantage fiscal très significatif (23 960 euros, soit 23 % d’un investissement de 104 000 euros), sur la certitude corrélative d’une faible liquidité de l’investissement, mais aussi sur l’incertitude quant aux variations de valeur futures du capital investi et quant à l’évolution de la rentabilité attendue de l’investissement.

Sur le manquement au devoir de mise en garde :

Il est constant (Com, 5 novembre 1991, 89-18.005) que ce devoir ne peut être invoqué que lorsque l’investisseur non averti s’est trouvé exposé à un risque spéculatif.

En l’occurrence, M. [O] soutient que sa qualité de chirurgien ne fait pas de lui un spécialiste des placements financiers, ce qui n’appelle pas d’observations, et que l’investissement proposé était hautement spéculatif au motif que seul le triplement des prix/m² dans les villes sélectionnées lui aurait permis de ne pas perdre d’argent. Il fait grief à la SA Amundi Immobilier, en tant que gestionnaire de patrimoine, de n’avoir réalisé aucune véritable étude de marché et de ne pas s’être assuré de la rentabilité éventuelle des acquisitions immobilières compte tenu de l’importance des frais de gestion et des coûts de rénovation.

Il est admis cependant que la souscription de parts de SCPI ne présente aucun caractère spéculatif et ne relève d’aucun devoir de mise en garde (Com, 14 décembre 2010, 10-10.165). la même solution prévaut pour la conclusion d’un contrat d’assurance-vie en unités de comptes (Com, 16 mars 2010, 08-21.713).

Sauf à considérer que toute opération économique procède d’une spéculation, comprise comme une réflexion sur la variation future de valeur d’un bien ou d’un service, la cour estime que l’acquisition d’immobilier d’habitation dans des villes de province situées sur le territoire national en vue de leur revente au terme d’un cycle de plusieurs années n’apparaît pas marquée du sceau de la spéculation, laquelle ne saurait se déduire de l’absence de garantie de préservation du capital investi.

Dans ces conditions, la circonstance que « dix ans après, suite à la réalisation de travaux de rénovation importants, voire haut de gamme, la valorisation du patrimoine est inférieure au prix moyen au m² d’origine de près de 15% » (page 15 des conclusions de M. [O]) ne suffit pas à imprimer une dimension réellement spéculative à l’opération litigieuse, même si la moins-value finale conduit à relativiser l’intérêt de la défiscalisation initiale.

Par suite, aucun manquement à une obligation de mise en garde ne saurait être imputé à la SA Amundi Immobilier.

Sur les fautes de gestion :

L’article 1843-5 du code civil subordonne la recevabilité d’une action individuelle en responsabilité contre la société à l’existence d’un préjudice distinct de celui qui a atteint la société toute entière (Civ. 3, 22 septembre 2009).

M. [O] fait grief à la SA Amundi Immobilier d’avoir dissimulé le montant réel des commissions perçues et les frais de gestion annuels, soit 1 868 000 euros, sans se soucier de la rentabilité des fonds investis. Il invoque en outre une gestion déraisonnable des fonds collectés.

La SA Amundi Immobilier lui oppose l’irrecevabilité de son action en ce qu’il ne caractériserait aucun préjudice personnel direct distinct du préjudice collectivement subi par les porteurs de parts de la SCPI.

M. [O] soutient qu’il a bien subi un préjudice spécifique consécutif à plusieurs fautes de gestion, en l’occurrence :

1/ une surfacturation du montant de la commission de souscription, dans la mesure où son relevé de compte du 31 décembre 2017 atteste d’une valorisation en baisse de 30 % à 72 800 euros alors que la commission de souscription était fixée à 10 % HT de chaque part,

2/ une violation de l’interdiction d’acheter ou de vendre après la liquidation de la SCPI en 2017 :

3/ un non-respect de la documentation contractuelle concernant les frais de gestion des immeubles et l’administration de la société

L’existence d’un traitement discriminatoire de M. [O] n’apparaît cependant pas caractérisée :

1/ la valorisation de chaque part à 5 600 euros ne correspond qu’à la valeur à déclarer par chaque associé au titre de l’ISF après application d’une décote de 30 %, ainsi qu’il résulte du bulletin trimestriel 01-08 adressé aux associés de la SCPI produit par la SA Amundi Immobilier ;

2/ la modification du nombre des associés, passé de 206 à 207 tient uniquement au décès de l’un d’entre eux (n°443201) substitué par deux héritiers (n°443201 et n°443202), ainsi qu’il résulte d’une liste des porteurs de parts de la SCPI, compte arrêté au 4 septembre 2019 produite par la SA Amundi Immobilier ;

3/ le non-respect des frais d’administration de la société ainsi que des frais de gestion des immeubles, mentionnés en page 9 de la note d’information, à le supposer établi, n’apparaît pas constitutif d’un préjudice personnellement subi par M. [O].

L’action est irrecevable.

Sur les demandes annexes :

L’équité ne justifie pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que les parties ont exposés en première instance et en appel.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] est condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement entrepris, hormis en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [O] à l’encontre de la SA Amundi Immobilier sur le fondement du manquement au devoir d’information, de conseil et de mise en garde.

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

Déboute M. [O] de ses demandes d’indemnisation formées à l’égard de la SA Amundi Immobilier au titre du manquement au devoir d’information, au devoir de conseil et au devoir de mise en garde.

Déclare M. [O] irrecevable en ses demandes d’indemnisation formées à l’égard de la SA Amundi Immobilier au titre de fautes de gestion.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [O] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT