COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/191

Rôle N° RG 22/07788 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJPNS

[E] [M] [N] épouse [L]

[Z] [V] [L]

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Delphine DURANCEAU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulon en date du 24 Mars 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/01485.

APPELANTS

Madame [E] [M] [N] épouse [L]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 8] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [Z] [V] [L]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), représentée par son dirigeant social, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE AIN (CIFFRA)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU PARTENAIRES & ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRASSE,

assistée de M^e Jahed MANSOURI, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substituant M^e Jean-François PUGET de la SELARL CVS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mr NOEL, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

Madame Françoise PETEL, Conseillère

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

Suivant offre du 16 janvier 2007 acceptée le 29 janvier 2007, la SA Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain, aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement (ci-après dénommée la SA CIFD) a consenti à M. et Mme [L] un prêt de 93 072 euros remboursable sur 20 ans au taux annuel de 4,70 %, pour l’acquisition en VEFA d’un bien immobilier situé à [Localité 5]. Le 15 juin 2007, le contrat a été réitéré par acte authentique reçu par Me [T] [I], notaire associé à [Localité 7].

Cette opération s’inscrivait dans le cadre d’une stratégie immobilière suggérée par la SAS Apollonia qui, se présentant comme conseiller en gestion de patrimoine immobilier, proposait son assistance à toutes les étapes de l’opération, en particulier en ce qui concerne la constitution des dossiers de financement soumis aux établissements de crédit.

Afin de pouvoir bénéficier du statut de loueur meublé professionnel, récupérer ainsi la TVA et défiscaliser les charges, en ce compris les intérêts servis aux banques, M. et Mme [L] devaient justifier d’un revenu locatif annuel de 23 000 euros représentant plus de 50 % des ressources du foyer fiscal. Aussi ont-ils souscrit un total de 13 crédits auprès de différents établissements bancaires, qui rétribuaient la SAS Apollonia comme apporteur d’affaires.

Le montant des loyers perçus s’est avéré inférieur à celui des traites, les charges plus importantes que prévu, et la valeur de marché des biens très inférieure à leur prix de vente.

Le 6 mars 2009, M. et Mme [L] ont saisi le procureur de la République de [Localité 7] d’une plainte avec constitution de partie civile. Cette plainte a été jointe le 19 mars 2009 au dossier d’instruction ouvert à [Localité 7] du chef d’escroquerie en bande organisée, faux, usage de faux, exercice illégal de l’activité d’intermédiaire en opérations de banque, et infractions aux dispositions de la loi Scrivener. Ces derniers faits ont donné lieu à une disjonction.

En septembre 2009, M. et Mme [L] ont cessé de rembourser les échéances du prêt.

Le 16 novembre 2009, M. et Mme [L] ont saisi le tribunal de grande instance de Marseille d’une action en réparation dirigée contre la SAS Apollonia, la SA Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain et les notaires rédacteurs des actes authentiques.

La SA CIFD a mis en demeure M. et Mme [L] de régulariser la situation et, par courrier recommandé avec avis de réception du 19 mars 2010, a prononcé la déchéance du terme.

Par acte du 8 juillet 2010, la SA Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain a fait assigner M. [Z] [L] et Mme [E] [N] devant le tribunal de grande instance de Toulon en paiement de la somme de 102 011,89 euros au titre de l’offre de prêt immobilier du 16 janvier 2007, avec intérêts au taux contractuel à compter de la déchéance du terme du 28 mars 2010.

Par arrêt du 28 novembre 2013, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, infirmant une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Toulon du 7 mai 2012, a ordonné qu’il soit sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure pénale pendante devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulon, sur demande de reprise d’instance, a reçu l’intervention volontaire de la SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain, et révoqué le sursis à statuer.

Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— déclaré sans objet la demande de révocation de l’ordonnance de clôture différée du 17 juin 2021 comme déjà révoquée,

— écarté des débats les conclusions n°3 de M. et Mme [L] comme postérieures à la clôture du 27 décembre 2021,

— écarté des débats les pièces 40 à 43 notifiées par RPVA le 4 janvier 2022 par la SA CIFD comme postérieures à la clôture du 27 décembre 2021,

— dit n’y avoir lieu à ordonner un sursis à statuer,

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. et Mme [L] au titre du dol, la demande de déchéance du droit aux intérêts pour violation du code de la consommation, la demande de dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle et délictuelle de la banque, et les demandes de déchéance des intérêts conventionnels en raison de l’erreur du TEG,

— ordonné la réduction à 1 euro de l’indemnité de résiliation,

— dit que la créance de la SA CIFD doit être fixée de la manières suivante :

' créance au 21 août 2020, après réduction à 1 euro de la clause pénale : 95 056,52 euros,

' intérêts au taux contractuel de 4,343 % l’an (taux applicable du 4 avril au 10 mai 2010), puis au taux de 3,515 % l’an (du 11 mai 2010 jusqu’à parfait paiement) sur la somme de 95 056,52 euros,

' primes d’assurance de 18,62 euros par mois d’avril 2010 à août 2020 : 2 327,50 euros,

' déduction des règlements perçus selon décompte au 21 août 2020 : – 493,56 euros,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige pour les intérêts dus pour au moins une année entière,

— dit qu’ il appartiendra à la SA CIFD de recalculer sa créance conformément à la présente décision,

— condamné M. et Mme [L] à régler à la SA CIFD le solde des créances dues au titre du prêt ainsi recalculé, le dit solde portant intérêts au taux contractuel jusqu’à complet règlement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné M. et Mme [L] à payer à la SA CIFD la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [L] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré en substance que :

'' s’agissant des demandes de M. et Mme [L] :

— la demande d’annulation du prêt pour dol (article 1304 du code civil) est prescrite depuis le 19 mars 2014, soit cinq ans après leur plainte du 19 mars 2009 qui caractérise a minima leur connaissance des man’uvres frauduleuses du dol ;

— la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels fondée sur le dol est prescrite sur le même fondement car M. et Mme [L] ont réglé les échéances du prêt jusqu’en septembre 2009 ;

— la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels, fondée sur l’article L.312-33 alinéa 5 du code de la consommation, a été exprimée le 8 juillet 2020 et est prescrite depuis le 29 janvier 2012, soit cinq années (article 2224 du code civil) à compter du 29 janvier 2007 (date d’acceptation de l’offre de prêt) ;

— la demande de dommages-intérêts pour dol, absence de contrôle lors de l’octroi du prêt, manquement au devoir de mise en garde, d’information et de conseil, a été exprimée le 8 juillet 2020 et est également prescrite depuis le 29 janvier 2012 sur le même fondement ;

'' s’agissant des demandes reconventionnelles de la SA CIFD :

— conformément aux anciens articles 1134 et 1152 du code civil, les sommes portées sur le décompte de créance sont dues à la SA CIFD, mais il revient au juge de réduire le cas échéant le montant de l’indemnité de résiliation ;

— la banque forme une demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter avec M. et Mme [L], mais son préjudice est réparé en réalité par l’allocation d’intérêts moratoires calculés au taux contractuel, y compris après la déchéance du terme, ce qui répare la perception différée du montant des échéances.

Par déclaration du 30 mai 2022 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. et Mme [L] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— déclaré sans objet la demande de révocation de l’ordonnance de clôture différée du 17 juin 2021 comme déjà révoquée,

— écarté des débats les conclusions n°3de M. et Mme [L] comme postérieures à la clôture du 27 décembre 2021,

— écarté des débats les pièces 40 à 43 notifiées par RPVA le 4 janvier 2022 par la SA CIFD comme postérieures à la clôture du 27 décembre 2021,

— dit n’y avoir lieu à ordonner un sursis à statuer,

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. et Mme [L] au titre du dol, la demande de déchéance du droit aux intérêts pour violation du code de la consommation, la demande de dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle et délictuelle de la banque, et les demandes de déchéance des intérêts conventionnels en raison de l’erreur du TEG,

— ordonné la réduction à 1 euro de l’indemnité de résiliation,

— dit que la créance de la SA CIFD doit être fixée de la manières suivante :

' créance au 21 août 2020, après réduction à 1 euro de la clause pénale : 95 056,52 euros,

' intérêts au taux contractuel de 4,343 % l’an (taux applicable du 4 avril au 10 mai 2010), puis au taux de 3,515 % l’an (du 11 mai 2010 jusqu’à parfait paiement) sur la somme de 95 056,52 euros,

' primes d’assurance de 18,62 euros par mois d’avril 2010 à août 2020 : 2 327,50 euros,

' déduction des règlements perçus selon décompte au 21 août 2020 : – 493,56 euros,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige pour les intérêts dus pour au moins une année entière,

— dit qu’ il appartiendra à la SA CIFD de recalculer sa créance conformément à la présente décision,

— condamné M. et Mme [L] à régler à la SA CIFD le solde des créances dues au titre du prêt ainsi recalculé, ledit solde portant intérêts au taux contractuel jusqu’à complet règlement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné M. et Mme [L] à payer à la SA CIFD la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [L] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par ordonnance du 25 février 2022, confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 mars 2023, le juge d’instruction de Marseille en charge du volet Scrivener a rendu un non-lieu général.

Par ordonnance du 15 avril 2022, également confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 mars 2023, le juge d’instruction de Marseille en charge du dossier principal a ordonné le renvoi devant le tribunal correctionnel de Marseille de plusieurs salariés de la SAS Apollonia (en particulier ses dirigeants et ses commerciaux) et de M° [X] et M° [I], notaires. Les banques, en revanche, ont été admises au bénéfice d’un non-lieu général ' l’existence de fautes civiles étant expressément laissées à l’appréciation des juridictions civiles.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 8 janvier 2024, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

'' infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 24 mars 2022 en ce qu’il :

— déclare irrecevables comme prescrites leurs demandes au titre du dol, la demande de déchéance du droit aux intérêts pour violation du code de la consommation, la demande de dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle et délictuelle de la banque, et les demandes de déchéance des intérêts conventionnels en raison de l’erreur du TEG,

— ordonné la réduction à un euro de l’indemnité de résiliation,

— dit que la créance du CI FD doit être fixée de la manière suivante :

' créance au 21 août 2020, après réduction à un euro de la clause pénale : 95 056,52 euros,

' intérêts au taux contractuel de 4,343 % l’an (taux applicable du 4 avril au 10 mai 2010) puis au taux de 3,515 % l’an (du 11 mai 2010 jusqu’à parfait paiement) sur la somme de 95 056,52 euros,

' primes d’assurance de 18,62 euros par mois d’avril 2010 à août 2020 : 2 327,50 euros,

' déduction des règlements perçus selon décompte au 21 août 2020 : – 493,56 euros,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige pour les intérêts dus pour au moins une année entière,

— dit qu’il appartiendra à la SA CIFD de recalculer sa créance conformément au jugement rendu,

— condamné M. et Mme [L] à régler à la SA CIFD le solde des créances dues au titre du prêt ainsi recalculé, ledit solde portant intérêts au taux contractuel jusqu’à complet paiement,

— débouté le Crédit Immobilier de France Développement de ses demandes de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [Z] [L] et Mme [E] [N] épouse [L] à payer au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [L] et Mme [E] [N] épouse [L] aux dépens,

'' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ordonné la réduction à 1 euro de l’indemnité de résiliation,

— débouté le Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de dommages-intérêts,

'' Statuant à nouveau,

Sur les intérêts au taux conventionnel :

À titre principal, vu les articles L.312-7 et L.312-33 anciens du code de la consommation,

— débouter la SA CIFD de ses demandes au titre des intérêts conventionnel sur le capital restant dû à compter de la déchéance du terme du 25 mars 2010 et au titre des échéances impayées,

À titre subsidiaire, vu l’article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable,

— fixer les intérêts au taux conventionnel variable composé de l’Euribor à 12 mois + 2,30,

Sur la responsabilité de la banque :

— rejeter l’exception de prescription,

— juger la demande reconventionnelle en dommages-interets recevable,

Vu les articles 1134 et 1147 anciens du Code civil, les articles 37-1 et suivants du règlement CRBF dans sa rédaction issue de l’arrêté du 31 mars 2005, les articles L.519-1 et L.519-2 du code monétaire et financier,

— condamner le Crédit Immobilier de France Développement à payer aux époux [L], à titre de dommages-intérêts :

' À titre principal, si la cour rejette les demandes au titre des intérêts conventionnels : une somme de 68 141 euros,

' À titre subsidiaire, si la cour fait droit à la demande de la banque au titre des intérêts conventionnels révisés annuellement depuis la déchéance du terme le 25 mars 2010 jusqu’à complet paiement : une somme égale à 99 % de la somme de 93 072 euros (capital restant dû) + la somme de 1 983,52 euros au titre des échéances impayées + les intérêts du 25 mars 2010 jusqu’à la date de l’arrêt a rendre par la cour,

' À titre encore plus subsidiaire, si la cour confirmait le jugement du 24 mars 2022 en ce qu’il fixe la créance du Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 95 056,52 euros outre les intérêts au taux de 4,343 % du 4 avril au 10 mai 2010, puis au taux de 3,515 % du 11 mai 2010 jusqu’à parfait paiement : une somme de 148 717 euros provisoirement arrêtée au 31 décembre 20231,

Sur la capitalisation des intérêts conventionnels à défaut de rejet :

Vu les articles L312-23, L321-21 et L312-22 anciens du code de la consommation,

À titre principal, débouter le Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de capitalisation des intérêts conventionnels,

À titre subsidiaire, vu l’article 1134 ancien du code civil,

' fixer la capitalisation des intérêts de retard au taux légal,

' débouter le Crédit Immobilier de France Développement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Sur l’appel incident :

' débouter le Crédit Immobilier de France Développement au titre :

— de ses demandes au titre des intérêts au taux de 4,343 % du 4 avril au 10 mai 2011 sur la somme de 95 056,52 euros, et des intérêts au taux de 3,515 % à compter du 11 mai 2011 jusqu’à parfait paiement sur la somme de 95 056,52 euros, en ce que lesdites demandes sont prescrites et mal fondées,

— de l’indemnité de résiliation, en ce que la cour n’est pas saisie de l’appel incident et en ce qu’elle est malfondée,

— des sommes de 9 500 euros à titre de dommages-intérêts et de 5 000 euros pour perte de chance en ce qu’elles sont prescrites et malfondées,

' débouter la SA CIFD de toutes ses demandes, fins et conclusions,

' condamner la SA CIFD à payer aux époux [L] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé n°2 notifiées par la voie électronique le 13 avril 2023, la SA CIFD demande à la cour de :

'' confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 24 mars 2022 en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. [Z] [L] et Mme [E] [N] épouse [L] au titre du dol, la demande de déchéance du droit aux intérêts pour violation du code de la consommation, la demande de dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle et délictuelle de la banque, et les demandes de déchéance des intérêts conventionnels en raison de l’erreur du TEG,

— dit que la créance du Crédit Immobilier de France Développement doit être fixée ainsi :

' créance au 21 août 2020, après réduction à 1 euro de la clause pénale : 95 056,52 euros,

' intérêts au taux contractuel de 4,343% l’an (taux applicable du 4 avril au 10 mai 2010) puis au taux de 3,515 % l’an (du 11 mai 2010 jusqu’à parfait paiement) sur la somme de 95 056,52 euros,

' primes d’assurance de 18,62 euros par mois d’avril 2010 à août 2020 : 2 327,50 euros,

' déduction des règlements perçus selon décompte au 21 août 2020 : – 493,56 euros,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil alors applicable pour les intérêts dus pour au moins une année entière,

— dit qu’il appartiendra au Crédit Immobilier de France Développement de recalculer sa créance conformément au jugement,

— condamné M. [Z] [L] et Mme [E] [N] épouse [L] à régler au Crédit Immobilier de France Développement le solde des créances dues au titre du prêt ainsi recalculé, le dit solde portant intérêts au taux contractuel jusqu’à complet règlement,

— condamné M. [Z] [L] et Mme [E] [N] épouse [L] à payer à la SA CIFD la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [L] et Mme [E] [N] épouse [L] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

'' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ordonné la réduction à 1 euro de l’indemnité de résiliation,

— débouté le Crédit Immobilier de France Développement de ses demandes de dommages et intérêts,

'' Statuant à nouveau,

— à titre principal, déclarer la demande reconventionnelle de M. et Mme [L] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable comme étant prescrite,

— à titre subsidiaire, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable :

' rejeter la demande reconventionnelle de M. et Mme [L] de déchéance des intérêts conventionnels,

' débouter M. et Mme [L] de leur demande de mise en cause de la responsabilité du Crédit Immobilier de France Développement,

' condamner M. et Mme [L] à verser au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 9 500 euros de dommages-intérêts,

' condamner M. et Mme [L] à verser au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter,

' débouter la SA CIFD de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [L] à verser au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, seront distraits au profit de la SELARL Duranceau Partenaires & Associés.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 9 janvier 2024.

Le dossier a fixé au 23 janvier 2024, date à laquelle il a été renvoyé au 24 septembre 2024 pour être plaidé devant une formation collégiale.

Le dossier a été plaidé le 24 septembre 2024 et mis en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature de la décision rendue :

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la déchéance du droit aux intérêts conventionnels :

La SA CIFD considère que les demandes de M. et Mme [L] sont prescrites depuis le 16 janvier 2012, soit cinq ans à compter de l’acceptation de l’offre de prêt du 29 janvier 2007.

M. et Mme [L] font valoir qu’en tout état de cause la déchéance du droit aux intérêts conventionnels peut être invoquée par voie d’exception, laquelle est en effet imprescriptible. S’ils ne sont pas recevables à demander le remboursement des intérêts déjà payés, du moins peuvent-ils valablement s’opposer au paiement des intérêts réclamés.

Ainsi soutiennent-ils que, tant le défaut d’envoi des offres de prêt par courrier prévu par l’article L.312-7 du code de la consommation alors en vigueur, que l’inobservation du délai de réflexion de 10 jours prévue par l’article L.312-10 du code de la consommation alors en vigueur, exposent pour l’avenir la SA CIFD à la déchéance du droit aux intérêts contractuels, conformément à l’article L.312-33 du code de la consommation.

La SA CIFD objecte que les dispositions du code de la consommation prévoyant la déchéance du droit aux intérêts conventionnels sont inapplicables, motif tiré de ce que l’article L.312-2 (2°) alors en vigueur excluait de son champ d’application les crédits « destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoires à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ».

Elle rappelle que M. et Mme [L] ont souscrit 13 crédits pour un montant total de 2 000 000 euros, et fait valoir à juste titre invoque que le nombre et le montant cumulé des acquisitions excluent la notion de consommateur ' a fortiori lorsque ce dernier, à l’instar des époux [L], a immatriculé son activité au RCS en qualité de loueur meublé professionnel.

M. et Mme [L] soutiennent cependant, au regard d’un arrêt de la cour de cassation du 20 mai 2020 (Civ.1, 19-10.403), que l’octroi à l’emprunteur des dispositions protectrices du code de la consommation dépend moins du choix du statut fiscal LMP / LMNP que du nombre de biens immobiliers détenus. Un emprunteur ayant acquis un bien unique rapportant plus de 23 000 euros par an et ayant choisi le statut fiscal LMP pourrait donc se prévaloir des dispositions du code de la consommation.

L’argument n’emporte pas la conviction. Si la cour de cassation a en effet admis que souscrire à plusieurs prêts immobiliers en vue d’acheter plusieurs logements fait perdre au propriétaire le bénéfice du statut de consommateur pour le soumettre au statut de professionnel, elle n’a pas dit pour autant que souscrire à un seul emprunt immobilier en vue d’acheter un logement pour le louer en ayant opté pour le statut LMP permettait au propriétaire de se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation.

Il est constant par ailleurs qu’une mention pré-imprimée sur les contrats de prêt et les conditions générales renvoyant au code de la consommation ne suffit pas à caractériser la soumission volontaire de la banque aux dispositions du code de la consommation.

Il s’ensuit que la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels est irrecevable.

Sur le manquement au devoir de surveillance et de contrôle :

M. et Mme [L] font grief à la SA CIFD de ce que la fiche de renseignement patrimonial n’a pas été établie par eux-mêmes mais par la SAS Apollonia, en méconnaissance des dispositions d’un arrêté du 31 mars 2005 régissant les modalités selon lesquelles une banque peut confier à un intermédiaire la constitution des dossiers de demande de prêt.

La SA CIFD répond à juste titre que la SAS Apollonia n’a jamais conclu aucun acte en son nom et pour son compte et qu’elle n’était donc pas son mandataire, étant précisé que la convention de mandat signée se bornait à prévoir la présentation des clients à la banque, et prévoyait en tout état de cause que « la banque reste seule juge en matière d’octroi des crédits et des garanties dont il pourra s’entourer en la matière ». Aucune disposition légale n’impose à la banque de prendre elle-même contact avec les emprunteurs. Le recours à un intermédiaire en opérations de banque, rémunéré pour instruire les dossiers, a justement pour objet de lui épargner cette tâche.

Sur le manquement au devoir de mise en garde :

La banque est tenue lors de la conclusion du contrat d’un devoir de mise en garde de l’emprunteur non averti, en raison de ses capacités financières et des risques d’endettement nés de l’octroi du prêt (Chambre mixte, 29 juin 2007, 05-21.104). La banque doit toutefois s’abstenir de toute immixtion dans les affaires de son client. Il ne lui appartient pas de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée. Le préjudice né du manquement au devoir de mise en garde consiste en la perte de chance de ne pas contracter (Com, 26 janvier 2010, 08-18.354).

M. et Mme [L] pointent certaines anomalies apparentes de la fiche de renseignement bancaire, en particulier l’absence de signature de l’emprunteur (ce qui est inexact) et la mention de deux enfants de 18 et 22 ans sans indication de la charge financière qu’ils représentent (cette diligence n’incombe pas au prêteur). Ils font état de ce que les charges courantes de la famille étaient financées par des prélèvements effectués sur le CODEVI de Mme [L], et de ce que le prêt de 25 ans ne tenait pas compte de la chute prévisible des revenus lors du départ en retraite. Ces éléments ne caractérisent pas une faute de la banque au regard de son devoir de mise en garde.

Ils estiment par ailleurs que le fait de souscrire un prêt pour financer un investissement en location meublée professionnelle ne faisait pas d’eux des emprunteurs avertis, compte tenu de la complexité juridique et fiscale de ce statut. Ils soulignent qu’ils n’étaient d’ailleurs pas inscrits au RCS comme loueurs meublés professionnels à la date d’octroi du prêt, n’ayant été inscrits que le 9 septembre 2007.

Cet argument ne saurait prospérer, la banque faisant valoir à juste titre que M. et Mme [L], en cloisonnant et en lui dissimulant de nombreux prêts conclus ou en passe de l’être, ne lui ont pas permis d’exercer son devoir de mise en garde à bon escient.

La SA CIFD souligne que « la banque est en droit, sauf anomalie apparente, de se fier aux informations qui lui sont fournies par l’emprunteur » (Com, 5 novembre 2013, 12-24.520), notamment dans la fiche de renseignement patrimonial, et n’a pas alors à vérifier l’exactitude des éléments déclarés par l’emprunteur (Com, 4 juillet 2018, 17-13.128).

En l’occurrence, il résulte de la fiche de renseignement bancaire que M. et Mme [L] disposaient d’un revenu mensuel de 4 379 euros et supportaient des charges mensuelles de 900 euros. Le ratio charges / revenus est passé de 20,55 % à 33,59 %, soit (900 + 570,92 = 1 470,92 euros) / 4 379 euros) sans prendre en considération le loyer attendu. Précision étant faite que M. et Mme [L] faisaient état d’un patrimoine de 419 058 euros. Ces données ne caractérisent pas le risque d’un endettement excessif.

M. et Mme [L] ont contracté cet emprunt, qui ne ne présentait pas de particulière complexité, en vue de constituer un patrimoine immobilier. Mme [L] a souscrit au cours de la même année son immatriculation au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel. Les époux [L] ne peuvent prétendre à la qualité d’emprunteur non averti.

Sur le chiffrage de la créance de la SA CIFD :

La SA CIFD conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné les emprunteurs au paiement des sommes dues contractuellement.

M. et Mme [L] soutiennent que la demande d’application d’un taux de 4,343 % puis 3,515 % est prescrite puisque formulée pour la première fois après la révocation du sursis à statuer et donc plus de 5 ans a compter de la déchéance du terme. Ils admettent néanmoins que la banque a, dès ses premières conclusions du 10 mars 2015, chiffré sa créance au vu du taux conventionnel.

Au vu de l’offre de prêt du 16 janvier 2007 acceptée le 29 janvier 2007, réitérée par acte notarié en juin 2007, des courriers de mise en demeure du 19 mars 2010, ainsi que du décompte de créance du 21 août 2020, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, conformément à la demande exprimée par la SA CIFD, en ce qu’il a arrêté le total des sommes dues :

1/ en principal à la somme de 95 056,52 euros, ventilée comme suit :

— échéances impayées : 1 983,52 euros,

— capital restant dû : 93 072 euros,

— indemnité de résiliation : 1 euro.

Cette somme portera intérêts sur la somme de 95 055,52 euros :

— au taux contractuel annuel de 4,343 %, du 4 avril au 10 mai 2010,

— au taux contractuel annuel de 3,515 %, du 11 mai 2010 jusqu’à parfait paiement,

2/ au titre des primes d’assurances de 18,62 euros par mois au titre de la période d’avril 2010 à août 2020 : 2 327,50 euros

3/ sous déduction du montant des règlements intervenus à la date du 21 aût 2020 : – 493;50 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SA CIFD :

La SA CIFD souligne que M. et Mme [L] ont interrompu tout paiement depuis septembre 2009 et conclut à leur condamnation à des dommages-intérêts d’un montant respectif de 5 000 euros à raison du préjudice que lui a causé leur comportement, et de 9 500 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter avec eux.

M. et Mme [L] soutiennent que la demande de la banque est prescrite et mal fondée.

Le jugement entrepris a rejeté ces demandes indemnitaires au motif que la perception d’intérêts moratoires au taux contractuel indemnise déjà la banque du préjudice subi du fait du retard de perception des échéances du prêt. Il est confirmé de ce chef.

Sur la demande de capitalisation des intérêts au taux légal :

La SA CIFD conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts au taux légal.

M. et Mme [L] s’y opposent dans la mesure où elle n’est pas prévue par les articles L.312-23, L.321-21 et L.321-22 du code de la consommation.

Les dispositions du code de la consommation ne recevant pas application, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation au taux légal des intérêts échus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles doivent être confirmées.

L’équité justifie la condamnation in solidum de M. et Mme [L] à payer la somme de 2 000 euros à la SA CIFD au titre des frais qu’elle a exposés devant la cour.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [L] sont condamnés aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et Mme [L] à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Condamne in solidum M. et Mme [L] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT