COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2024

N° 2024/ 209

N° RG 21/04284

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHE75

Syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS MAETERLINCK

C/

SARL ALMATYS

SARL NEXATYS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Eric VEZZANI

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 09 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02945.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS MAETERLINCK sis [Adresse 5] à [Localité 8]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR, dont le siège est sis [Adresse 4] à [Localité 3]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

SARL ALMATYS

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6] [Localité 1]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SARL NEXATYS

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 7] – [Localité 2]

toutes deux représentées par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Marie FREDON, assistée de Alice BISIOU, adjointe administrative faisant fonction de greffière

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé en audience publique le 15 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président, et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte authentique du 23 août 2017, la société ALMATYS a acquis de la société CPI FRANCE divers lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier dénommé Résidence Orlamonde, sis [Adresse 5] à [Localité 8], plus connu sous le nom de PALAIS MAETERLINCK, dont le lot n° 181 constitué d’un appartement situé sur deux niveaux aux troisième et quatrième étages du bâtiment principal, avec terrasse et jardin.

La société ALMATYS a sollicité auprès du syndic l’autorisation de construire une piscine dans le jardin, suivant déclaration préalable de travaux transmise à la Ville de [Localité 8].

Cette autorisation a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires aux termes d’une résolution n° 11 votée le 22 mars 2018 à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la société CPI FRANCE, détentrice de 589.285 millièmes sur un total de 1.198.855, s’étant abstenue à l’occasion de cette délibération.

La société ALMATYS s’est pourvue devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, qui, par jugement rendu le 9 février 2021, a annulé cette résolution pour abus de majorité et autorisé la requérante à effectuer les travaux en application de l’article 30 de cette même loi. Le premier juge l’a déboutée en revanche de sa demande en dommages-intérêts en réparation de la perte de loyers.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 22 mars 2021.

Suivant acte notarié reçu le 5 novembre 2021, la société ALMATYS a transmis la pleine propriété de ses lots à la société NEXATYS, laquelle est intervenue volontairement à l’instance d’appel par conclusions notifiées le 13 octobre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR, fait successivement valoir :

— que les promesses faites par la société CPI FRANCE à la société ALMATYS à l’occasion de la vente ne lui sont pas opposables,

— que le jardin attaché au lot n° 181 est une partie commune à jouissance privative,

— qu’à supposer même qu’il s’agisse d’une partie privative, l’article 9 paragraphe G du règlement de copropriété prohibe toutes constructions ou installations quelconques,

— qu’il n’y a pas abus de majorité, puisque la construction projetée est susceptible d’occasionner des nuisances sonores et visuelles pour les autres résidents,

— qu’il n’existe pas non plus d’inégalité de traitement entre les copropriétaires, car les piscines privatives déjà existantes ont été aménagées par le promoteur et présentent une configuration différente de celle du projet de la société ALMATYS,

— qu’enfin la résolution soumise au vote ne relevait pas de la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais de celle de l’article 26 puisqu’elle portait sur la cession d’un droit de construire accessoire aux parties communes, de sorte que le tribunal ne pouvait autoriser les travaux sur le fondement de l’article 30.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la société ALMATYS de sa demande en dommages-intérêts, et statuant à nouveau :

— de valider la résolution litigieuse,

— de débouter les sociétés ALMATYS et NEXATYS de l’ensemble de leurs prétentions,

— et de les condamner aux entiers dépens, ainsi qu’à lui verser chacune la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions pareillement notifiées le 1er février 2024, les sociétés ALMATYS et NEXATYS soutiennent pour leur part :

— que le jardin dont s’agit constitue une partie privative,

— que la société CPI FRANCE avait assuré lors de la vente que la construction d’une piscine ne poserait aucune difficulté, avant de s’abstenir à l’occasion du vote de l’assemblée générale,

— que l’abus de majorité est caractérisé dès lors qu’il existe déjà d’autres piscines privées au sein de la résidence et que la construction projetée, conforme à la destination de l’immeuble, ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— que le refus de l’assemblée constitue une inégalité de traitement entre les copropriétaires,

— que la règle de majorité requise lors du vote ne peut être remise en cause, de sorte que le tribunal pouvait valablement autoriser les travaux sur le fondement de l’article 30,

— et que le préjudice dont il est demandé réparation consiste dans une perte de revenus locatifs, l’absence de piscine entraînant une dépréciation du lot de près de 20%.

Elles demandent à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande en dommages-intérêts, et statuant à nouveau de ce chef de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société NEXATIS la somme de 90.000 euros.

Elles réclament en sus paiement d’une somme de 9.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, outre leurs dépens, la société NEXATYS demandant en outre à être dispensée de toute participation aux charges de copropriété afférentes à la condamnation du syndicat dans le cadre de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2024, renvoyant l’affaire à l’audience du 4 mars.

La société NEXATYS a déposé à cette audience de nouvelles conclusions avec demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

DISCUSSION

Sur la procédure :

Les conclusions déposées à l’audience par la société NEXATYS mentionnent qu’elles ont été déposées et signifiées le 26 février 2024. Or il s’avère qu’elles n’ont jamais été remises à la juridiction par voie électronique, de sorte qu’elles doivent être déclarées d’office irrecevables en application de l’article 930-1 du code de procédure civile.

La cour n’est donc pas valablement saisie d’une demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur le fond :

En vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité absolue des voix, peut autoriser l’un d’entre eux à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, à la condition qu’ils soient conformes à la destination de celui-ci.

En cas de projet de construction sur une partie privative ou sur une partie commune grevée d’un droit de jouissance exclusive, la question se pose de savoir si l’autorisation relève de l’article 25 ou de la majorité renforcée prévue par l’article 26, lorsque celle-ci consacre une appropriation de parties communes ou du droit de construire qui en constitue l’accessoire.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires, qui a fait le choix de soumettre la demande d’autorisation de la société ALMATYS à un vote relevant de l’article 25, ne peut remettre en cause la régularité de cette délibération dans le cadre de la présente instance.

Quoiqu’il en soit, les travaux expressément interdits par le règlement de copropriété ne peuvent donner lieu à une autorisation de la part de l’assemblée générale. Or tel est le cas en l’espèce puisque l’article 9 paragraphe G du règlement de copropriété du Palais Maeterlinck interdit toutes constructions dans les jardins privatifs, une telle stipulation étant parfaitement licite dès lors qu’elle vise à préserver l’aspect extérieur et l’harmonie de l’immeuble.

En conséquence, le moyen tiré d’un abus de majorité s’avère inopérant, et le premier juge ne pouvait autoriser la réalisation des travaux sur le fondement de l’article 30.

Le moyen tiré d’une inégalité de traitement entre les copropriétaires ne peut davantage prospérer, dans la mesure où les trois piscines privatives déjà existantes ont été aménagées par le promoteur lui-même et présentent une configuration différente par rapport au projet de la société ALMATYS. En effet les photographies et plans produits aux débats montrent qu’elles se situent côté mer, en retrait des accès communs et des autres appartements de la résidence, de sorte qu’elles ne sont pas susceptibles de gêner le voisinage, à l’inverse de la construction litigieuse.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les conclusions déposées à l’audience par la société NEXATYS, portant demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société ALMATYS de sa demande en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute les sociétés ALMATYS et NEXATYS de leurs demandes tendant à annuler la résolution n° 11 votée le 22 mars 2018 par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi qu’à obtenir l’autorisation judiciaire de construire une piscine sur leur lot,

Les condamne in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT