COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 DECEMBRE 2025

N° 2025/724

Rôle N° RG 25/06605 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO3Y2

[Y] [G]

[O] [D] épouse [G]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Adeline POURCIN

M^e Stéphane GALLO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] en date du 07 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04999.

APPELANTS

Monsieur [Y] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010928 du 10/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

né le 31 Décembre 1960,

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Adeline POURCIN de la SELARL CONSTANCE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [D] épouse [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-10929 du 10/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

née le 13 Mars 1965

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Adeline POURCIN de la SELARL CONSTANCE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM,

dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Carla ROUQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 septembre 2000, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré de logement et gestion immobilière pour la région méditerranéenne (Logirem) a donné à bail à M. [Y] [G] et Mme [O] [D] (les époux [G]) un local à usage d’habitation situé au [Adresse 9] à [Localité 14] moyennant un loyer principal de 2 354,58 francs, outre 62,18 francs pour le jardin, une provision sur charges communes de 534,60 francs et une provision sur l’eau froide de 513 francs.

Considérant que leur logement présentait des désordres résultant du débordement de la colonne des eaux usées et que le bailleur n’effectuait pas les réparations adéquates, les époux [G], suivant acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, ont fait assigner la SA Logirem, devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre ordonner une expertise judiciaire sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 novembre 2024, ce magistrat a :

rejeté l’ensemble des demandes formées par les époux [G],

condamné les époux [G] aux dépens,

dit qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Il a notamment considéré que les époux [G] ne justifiaient pas de la persistance des désordres postérieurement à l’établissement du constat amiable de dégâts des eaux du 11 août 2015.

Selon déclaration reçue au greffe le 3 juin 2025, les époux [G] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, dûment reprises.

Par conclusions transmises le 12 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour de reformer l’ordonnance en toutes ses dispositions et statuant de nouveau,

de faire droit à la mesure d’expertise sollicitée ;

de dire que les frais d’expertise seront à la charge de l’État au regard de l’octroi d’une aide juridictionnelle totale ;

d’ordonner la mise sous séquestre du montant du loyer et des provisions sur charge entre les mains de leur conseil, sur un compte CARPA ;

de condamner la SA Logirem au paiement de la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par M. [G] ;

de condamner la SA Logirem au paiement de la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par Mme [G] ;

de condamner la SA Logirem au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

de condamner la SA Logirem aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions transmises le 12 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Erilia, venant aux droits de la SA Logirem, demande à la cour:

À titre principal,

de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

de juger irrecevables les demandes financières formulées par les époux [G] et les débouter de celles-ci ;

de débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

À titre subsidiaire,

de débouter les époux [G] de leurs autres demandes, en l’état des contestations sérieuses ;

de lui donner acte de ce qu’elle formule ses plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire ;

Reconventionnellement,

de condamner les époux [G] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

de condamner les époux [G] aux entiers dépens en cause d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mesure d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible.

Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, les époux [G] sollicitent une expertise judiciaire aux motifs qu’en 2015 ils ont constaté une fuite d’eau des canalisations des parties communes qui n’a pas été correctement réparée de sorte que l’eau usée ne cesserait de se déverser au sein de leur appartement.

Ils affirment avoir averti en vain leur bailleur à de très nombreuses reprises par téléphone et avoir informé leur assureur.

Ils soutiennent avoir été relogés en urgence aux frais de leur assureur pendant quelques jours et avoir constaté avec effroi la dégradation d’une majeure partie de l’appartement ainsi que de leurs meubles restés entreposés dans les lieux.

Ils font valoir que le bailleur n’élève aucune contestation sérieuse sur les désordres, se limitant à dire que leur origine n’est pas connue.

La SA Erilia indique ne pas s’être opposée devant le premier juge à la demande d’expertise mais argue de ce que rien ne permet d’établir l’origine exacte des infiltrations.

Elle fait valoir que dans le cadre de la procédure d’appel les époux [G] ne versent aux débats aucune nouvelle pièce susceptible de justifier de la persistance des désordres, à l’exception d’un constat amiable de dégât des eaux, en date du 10 avril 2024 qui, étant illisible, ne permet pas de confirmer la date à laquelle il a été établi et qui semble être signé uniquement par M. [G] et non pas la SA Logirem.

Elle argue de ce que les époux [G] prétendent produire des photos actuelles alors qu’il s’agit des mêmes photos qu’ils avaient communiquées dans le cadre de la procédure de référé, qui ne sont par ailleurs pas datées.

Il résulte des pièces du dossier et plus particulièrement du constat de dégâts des eaux, daté du 11 août 2015, que les époux [G] font la démonstration qu’en 2015 le logement qu’ils occupent a subi des désordres liés au débordement de la colonne [Localité 11] et que ces désordres persistent, tel qu’il ressort du constat de dégâts des eaux daté du 10 avril 2024.

Si ce dernier document n’est pas de bonne qualité, son analyse permet de constater qu’il a été établi le 10 avril 2024, qu’il mentionne que les désordres son liés au débordement de la colonne d’évacuation et qu’il contient le tampon de la SA Logirem.

Il s’ensuit que les époux [G] justifient d’un motif légitime à la mesure d’expertise qu’ils sollicitent.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et d’ordonner, au contradictoire de toutes les parties, une expertise judiciaire conformément à ce qui sera dit au dispositif de la décision.

Sur la recevabilité des demandes provisionnelles formées par les époux [G] à hauteur d’appel comme étant nouvelles

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il résulte de l’article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, les époux [G] demandent à la cour de condamner la SA Logirem à leur payer à chacun la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance.

La SA Erilia, venant aux droits de la SA Logirem, fait valoir que les demandes indemnitaires que les époux [G] forment à hauteur d’appel sont irrecevables comme étant nouvelles dans la mesure où, devant le premier juge, ils les avaient retirées.

Il convient de relever que devant le premier juge les époux [G] avaient, par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, sollicité cette même demande mais qu’ils ne l’ont pas maintenue à l’audience de sorte qu’elle a été abandonnée.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevables la demande nouvelle formée par les appelants à hauteur d’appel tendant à la condamnation de la SA Erilia, venant aux droits de la SA Logirem, à leur verser une provision de 2 000 euros chacun, à valoir sur leur préjudice de jouissance.

Sur la demande de consignation des loyers et des charges

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En application des dispositions de l’article 20-1 de cette même loi, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’ article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, les époux [G] exposent que le logement qu’ils occupent n’est pas décent raison pour laquelle ils demandent que les loyers et charges soient consignés entre les mains de leur conseil.

La SA Erilia, venant aux droits de la SA Logirem, demande, dans le dispositif de ses dernières écritures, le rejet de l’ensemble des demandes formées par les époux [G] mais n’articule aucun moyen en réponse à cette prétention.

Si les époux [G] rapportent la preuve que leur logement présente des désordres, dont l’origine pourra être identifiée par la mesure expertale qui a été ordonnée, ils n’établissent pas l’indécence de leur logement au sens de l’article 6 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, ajoutant à l’ordonnance entreprise, de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné les époux [G] aux dépens de première instance et a dit qu’ils seront recouvrés en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Pour les mêmes raisons, il y a lieu de condamner les époux [G] aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés selon les règles régissant l’aide juridictionnelle.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les demandes nouvelles formées à hauteur d’appel par M. [Y] [G] et Mme [O] [D] tendant à la condamnation de la SA Erilia, venant aux droits de la SA Logirem, à leur verser une provision de 2 000 euros chacun, à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

condamné M. [Y] [G] et Mme [O] [D] aux dépens de première instance ;

dit qu’ils seront recouvrés en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder Mme [W] [L],

[Adresse 6],

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 10]

avec pour mission, après avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils, s’être fait remettre tous documents utiles à l’exécution de sa mission (et notamment les différents rapports qui ont été dressés), communiquer tous renseignements à charge d’en indiquer la source, entendu tous sachants utiles et recouru, en tant que de besoin, à l’avis de tout spécialiste de son choix, de:

1°) se rendre sur les lieux situés au [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1], en présence des parties, de leurs conseils et de toutes personnes dont il estimera la présence nécessaire,

2°) constater et décrire la réalité des désordres affectant le logement, et en particulier, les infiltrations liées à une fuite de la colonne d’évacuation ([Localité 11]);

3°) déterminer les causes et origines de ces désordres et dire s’ils résultent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien ;

4°) décrire les travaux propres à remédier à ces désordres et en chiffres le coût ;

5°) évaluer les préjudices subis par les occupants ;

6°) fournir tous éléments techniques permettant de statuer sur les responsabilités encourues ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas d’empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d’office;

Dit que l’expertise sera organisée dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent arrêt ;

Dispense les époux [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, du versement de la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire qui devront être avancés directement par le trésor public ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera avisé par le greffe de l’avance de ses frais et honoraires ;

Rappelle que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu’il déposera son rapport au greffe de la cour avant le 30 août 2026, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille ;

Dit que l’expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ;

Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicitée en ce sens, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Dit qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille en cas de difficultés ;

Désigne ce magistrat pour assurer le suivi des opérations d’expertise et procéder, en tant que de besoin, au remplacement de l’expert ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par M. [Y] [G] et Mme [O] [D] tendant à ce qu’ils consignent les loyers et charges sur le compte CARPA de leur conseil ;

Condamne M. [Y] [G] et Mme [O] [D] aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés selon les règles régissant l’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

La greffière, La Présidente,