COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 321

Rôle N° RG 24/09456 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNOWG

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 6]

C/

[D] [E]

[M] [K] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de NICE en date du 29 Septembre 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 22/01042.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] sis [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice la Société COP IMMO, SARL au capital social de 4.500 euros, immatriculée au RCS de NICE sous le n°801.388.844, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [D] [E]

né le 23 Novembre 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

assigné en étude le 26/09/2024

défaillant

Madame [M] [K] épouse [E] née le 29 Octobre 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

assignée en étude d’huissier le 27/09/2024

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [E] sont propriétaires des lots n° 7, 26, 40 et 46 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Adresse 8].

Par acte d’huissier en date du 3 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE a assigné Monsieur et Madame [E] devant le tribunal judiciaire de Nice, selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir ces derniers condamner au paiement de la somme de 6.465,82 euros au titre des charges de copropriété impayées, celle de 2.582,80 euros au titre des provisions sur charges non échues jusqu’au 31 décembre 2022 , celle de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 1.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, demandait au tribunal de lui allouer la somme de 6.581,62 euros au titre des charges de copropriété impayées, celle de 2.256,10 euros au titre des provisions sur charges non échues jusqu’au 31 décembre 2022, celle de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] concluait, à titre principal, au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et à titre subsidiaire sollicitait l’échelonnement du paiement de la dette pendant 11 mois.

Il sollicitait également la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Madame [E] n’était ni présente, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire en date du 29 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Monsieur et Madame [E].

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE syndicat à payer à Monsieur [E] une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*dit que sont dispensés du paiement de cette condamnation Monsieur et Madame [E].

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE aux entiers dépens dont sont dispensées Monsieur et Madame [E].

Par déclaration d’appel en date du 19 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Monsieur et Madame [E].

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE syndicat à payer à Monsieur [E] une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— que sont dispensés du paiement de cette condamnation Monsieur et Madame [E]

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE aux entiers dépens dont sont dispensées Monsieur et Madame [E].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO demande à la cour de :

*réformer ou si mieux plaît à la cour, infirmer le jugement du tribunal de proximité de Nice en date du 29 septembre 2023 en toutes ses dispositions et en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Monsieur et Madame [E] .

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE syndicat à payer à Monsieur [E] une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— dit que sont dispensés du paiement de cette condamnation Monsieur et Madame [E]

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SYNGESTONE aux entiers dépens dont sont dispensées Monsieur et Madame [E]

Ce faisant, statuant à nouveau et y ajoutant.

*juger que Monsieur et Madame [E] sont défaillants dans le règlement des charges de copropriété qui leur incombe.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 6.390,03 euros à parfaire représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er septembre 2024.

*juger que les frais de relance et de procédures seront portées au débit de Monsieur et Madame [E] , copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 7.086,43 € au titre des provisions sur charges non encore échues en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2025.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement d’une somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] indique que le premier juge a considéré à tort que sa créance n’était pas certaine et ne répondait pas aux conditions exigées par l’article 19-2 de de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient avoir produit l’ensemble des pièces nécessaires au succès de ses prétentions, le tribunal ne pouvant rejeter sa demande au simple motif que le décompte annexé aux mises en demeure du 27 octobre 2021 contenait un décompte sur lequel ne figurait pas l’en-tête du syndic

Par ailleurs, il précise prouver que son courrier de mise en demeure a bien été adressé au débiteur et remis à la Poste le 30 octobre 2021.

Aussi il maintient que ses demandes sont fondées.

******

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO a signifié à Monsieur [E] la déclaration d’appel et les conclusions suivant exploit d’huissier en date du 26 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO a signifié à Madame [E] la déclaration d’appel et les conclusions suivant exploit d’huissier en date du 27 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025 et mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Monsieur et Madame [E] n’ont pas constitué avocat.

******

1°) Sur le paiement des charges

Attendu que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, dans sa version en vigueur au cas présent, que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Que l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au cas présent dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Que l’article 14-2 de ladite loi dans sa version en vigueur au cas présent stipule que « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. »

Que l’article 19-2 de la même loi dans sa version en vigueur au cas présent précise 'qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Attendu que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Qu’il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1353 nouveau du code civil.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO sollicite la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 6.390,03 euros à parfaire représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er septembre 2024 ainsi que celle de 7.086,43 € au titre des provisions sur charges non encore échues en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2025.

Qu’il produit au soutien de sa demande :

— un extrait cadastral en date du 18 juillet 2024 attestant de ce que Monsieur et Madame [E] sont propriétaires des lots n° 7, 26, 40 et 46 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Adresse 8] ainsi qu’un relevé de propriété.

— une lettre de mise en demeure en date du 9 juin 2021 adressée à Monsieur [E].

— une lettre de mise en demeure en date du 9 juin 2021 adressée à Madame [E].

— une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure avant assignation en date du 27 octobre 2021 adressée à Monsieur [E].

— une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure avant assignation en date du 27 octobre 2021 adressée à Madame [E].

— le décompte [E]

— un relevé de compte copropriétaire du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021

— un décompte des charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

— un décompte des charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023

— un état des dépenses du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021

— un état des dépenses du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

— un état des dépenses du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023

— un appel de fonds 2ème provision du 1er avril 2021 au 30 juin 2021

— un appel de fonds 3ème provision du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021

— un appel de fonds 4ème provision du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021

— un appel de fonds 1ère provision du 1er janvier 2022 au 31 mars 2022

— un appel de fonds prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 mars 2022

— un appel de fonds Appels d’urgence du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

— un appel de fonds travaux du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

— un appel de fonds prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022

— un appel de fonds prévisionnel du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022

— un appel de fonds du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023

— un appel de fonds travaux du 1er février 2023 au 28 février 2023

— un appel de fonds du 1er avril 2023 au 30 juin 2023

— un appel de fonds travaux du 1er mars 2023 au 31 décembre 2023

— un appel de fonds du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023

— un appel de fonds travaux du 1er septembre 2023 au 1er septembre 2023

— un appel de fonds Appels d’urgence du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023

— un appel de fonds du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023

— un appel de fonds Appels d’urgence du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2024

— un appel de fonds du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024

— un appel de fonds du 1er avril 2024 au 30 juin 2024

— un appel de fonds du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024

— un appel de fonds du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024

— un appel de fonds du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 2 juin 2021 ayant approuvé les comptes

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 2 juin 2022 ayant approuvé les comptes

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 24 juillet 2023 ayant approuvé les comptes

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 26 juin 2024 ayant approuvé les comptes

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble [Adresse 6] et le Cabinet SYNGESTONE en date du 4 juillet 2019

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble [Adresse 6] et la Société COP IMMO en date du 1er juillet 2024.

Attendu que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO de ses demandes au motif que les courriers de mise en demeure visant l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 datés du 27 octobre 2021 n’étaient accompagné d’aucun décompte du syndic.

Qu’il a considéré que le courrier de mise en demeure adressé à Monsieur [E] était en effet accompagné d’un simple décompte informatique qui n’était pas corroboré par un décompte du syndic de sorte que la créance n’était pas vérifiable.

Qu’il ne peut être reproché à l’appelant des décomptes informatiques dès lors que contrairement à ce qu’il a été jugé ,ces derniers sont corroborées par les procès-verbaux d’assemblée générales, des états des dépenses et des appels de fonds.

Que le jugement déféré a également considéré que l’avis de réception du courrier recommandé de mise en demeure adressé le 27 octobre 2021 à Madame [E] ne permettait pas de vérifier la date exacte à laquelle le courrier avait été présenté, ni l’année, ni le mois.

Que cette analyse est erronée puisqu’il résulte de la photocopie de l’enveloppe versée aux débats que cette lettre recommandée du 27 octobre 2021 adressée à Madame [E] a été postée le 30 octobre 2021.

Qu’elle a été présentée à Madame [E] le 2 novembre 2021, avis estampillé de la mention « pli avisé et non réclamé »

Qu’il convient par conséquent de réformer le jugement déféré sur ces points.

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats par l’appelant à l’appui de ses demandes que le compte des intimés a présenté un solde débiteur à compter du 1er janvier 2021 lequel était au 1er septembre 2024 de 6.390,03 euros.

Qu’il convient dés lors de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO, de réformer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 6.390,03 euros à parfaire représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er septembre 2024.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO sollicite également la condamnation solidaire des époux [E] au paiement de la somme de 7.086,43 € au titre des provisions sur charges non encore échues en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2025.

Que les intimés ont été mis en demeure d’avoir à régler la somme de 3.973,53 € au titre des charges impayées arrêtées à la date du 26 octobre 2021 conformément aux dispositions de l’article susvisé.

Qu’il résulte par ailleurs des assemblées générales versées aux débats que la copropriété a voté et approuvé un budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 puis du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Que l’appelant a régulièrement sollicité le paiement des charges dues pour la période du 1er octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 soit la somme de 1.552,11 euros comme cela résulte de l’appel de fonds du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, puis pour la période du 1er janvier 2025 jusqu’au 31 décembre 2025, soit la somme de 5.534, 32 euros conformément à l’appel de fonds du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Qu’il convient, par conséquent, tenant ces éléments de réformer le jugement déféré sur ce point et de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO.

3°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO demande à la Cour de juger que les frais de relance et de procédures seront portées au débit de Monsieur et Madame [E], copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’il y a lieu de faire droit à sa demande.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO demande à la Cour de condamner les époux [E] au paiement de la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, il convient de relever que les époux [E] ont effectué des paiements réguliers afin de contenir leur dette.

Qu’il convient par conséquent de débouter l’appelant de sa demande, compte tenu des efforts des intimés.

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt par défaut , en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 29 septembre 2023 du tribunal judiciaire de NICE en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO de sa demande de dommages et intérêts.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO la somme de 6.390,03 euros à parfaire représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er septembre 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO la somme de 7.086,43 € au titre des provisions sur charges non encore échues en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2025.

DIT que les frais de relance et de procédures seront portées au débit de Monsieur et Madame [E], copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice, la Société COP IMMO la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,