Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05277 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLA7Z

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Février 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 24/11356

APPELANTE

S.A. ELOGIE – SIEMP, RCS de [Localité 6] sous le n°552 038 200, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

INTIMÉS

M. [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 15.05.2025 à étude

Mme [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 15.05.2025 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 novembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DEFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] et Mme [Z] étaient titulaires d’un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], consenti par la société ICF La Sablière. Ils ont procédé à un échange de logement via la plateforme « Echanger, Habiter » mise en place par la mairie de [Localité 6], signant un accord d’échange de logements le 17 juin 2024. Ils ont emménagé dans le logement sis [Adresse 2] à [Localité 8] le 18 octobre 2024, après avoir signé un nouveau bail d’habitation avec la société Elogie-Siemp.

Le 21 octobre 2024, M. [X] et Mme [Z] ont adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à la société Elogie-Siemp, faisant état de l’insalubrité du logement pris à bail. Ils ont fait dresser un constat par commissaire de justice le 22 octobre 2024. Par courrier recommandé du 30 octobre 2024, leur conseil a mis en demeure la société Elogie-Siemp d’exécuter les travaux nécessaires.

Par acte du 9 décembre 2024, M. [X] et Mme [Z] ont fait assigner en référé la société Elogie-Siemp devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Condamner la société Elogie-Siemp à réaliser les travaux de mise en conformité listés, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de soixante jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

Autoriser la suspension du paiement des loyers, sans consignation, jusqu’à l’achèvement des travaux, ou, subsidiairement, la réduction du loyer de 80%, la prorogation du bail d’une période égale à celle des travaux de mise en conformité, la condamnation de la bailleresse à leur verser les sommes provisionnelles suivantes :

19,75 euros par jour au titre de leur préjudice de jouissance à compter du 18 octobre 2024 jusqu’à l’achèvement des travaux ;

20.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

2.500 euros pour résistance abusive.

Autoriser le relogement de M. [X] et Mme [Z] par la bailleresse dans un T4 ou un T5 situé dans le 2ème arrondissement ou les 1er, 3ème ou 10ème arrondissements ;

Condamner la bailleresse à leur verser les sommes provisionnelles suivantes :

19,75 euros par jour au titre de leur préjudice de jouissance à compter 18 octobre 2024 jusqu’à leur relogement effectif ;

20.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

2.500 euros pour résistance abusive.

Condamner la bailleresse aux entiers dépens et à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Elogie-Siemp n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle a sollicité la réouverture des débats au cours du délibéré. Sa demande a été rejetée.

Par ordonnance réputée contradictoire du 20 février 2025, le juge des référés a :

Renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Condamné, dès à présent, compte-tenu du trouble manifestement illicite et de l’urgence, la société Elogie-Siemp à réaliser les travaux suivants, dans un délai de soixante jours suivant la signification de la présente ordonnance :

Assainir les murs souffrant d’humidité et reprendre les peintures dégradées ;

Remédier à la présence de plomb dans les unités visées au constat de risque d’exposition au plomb du 30 juillet 2024 ; désinsectiser et dératiser les lieux :

Nettoyer le logement des traces d’humidité et de déjection ;

Sécuriser les installations électriques et de gaz et si nécessaire et au besoin, les mettre en conformité.

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des loyers avec consignation ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de prorogation du bail ;

Ordonné la réduction du loyer de 50%, soit 600 euros par mois à compter du prononcer de la présente décision (échéance du mois de mars 2025), jusqu’au parfaitement achèvement des travaux ;

Condamné la société Elogie-Siemp à verser à M. [X] et Mme [Z] les sommes provisionnelles suivantes :

2.000 euros à faire valoir sur leur préjudice de jouissance ;

2.000 euros à faire valoir sur leur préjudice moral.

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la résistance abusive ;

Condamné la société Elogie-Siemp à verser à M. [X] et Mme [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Elogie-Siemp aux dépens ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration du 11 mars 2025, la société Elogie-Siemp a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 mai 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Réformer l’ordonnance du 20 février 2025 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

En conséquence,

Débouter M. [X] et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

Subsidiairement,

Réduire à juste proportion les demandes de M. [X] et Mme [Z] ;

En tout état de cause,

Condamner M. [X] et Mme [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En substance, elle fait valoir que les demandes de M. [X] et Mme [Z] se heurtent à contestation sérieuse sur la responsabilité du bailleur, en ce qu’en application de l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989 il s’est opéré une substitution de locataires, M. [X] et Mme [Z] ne pouvant ainsi avoir plus de droits que les anciens locataires, lesquels ne se sont jamais plaints de désordres et sont impliqués par défaut d’entretien dans les désordres dénoncés par M. [X] et Mme [Z] ; que ces derniers ont signé un état des lieux indiquant l’absence de désordres dans l’appartement ; qu’ils ne démontrent pas avec l’évidence requise en référé que les désordres invoqués étaient préexistants à leur entrée dans les lieux ; qu’en tant que nouveaux locataires se substituant au précédent ils ne peuvent faire reposer sur le bailleur le défaut d’entretien du précédent locataire ; qu’ils doivent démontrer la carence du bailleur en déterminant l’origine des désordres, ce qu’ils ne font pas.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées de l’appelante pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

M. [X] et Mme [Z] n’ont pas constitué avocat. La société Elogie-Siemp leur a fait signifier sa déclaration d’appel, l’avis de fixation et ses conclusions d’appel par actes de commissaire de justice du 15 mai 2025 (remis à étude).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il doit être rappelé, les intimés n’ayant pas constitué avocat,

que d’une part, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

que d’autre part, en vertu des dispositions in fine de l’article 954 du code de procédure civile, les intimés sont réputés s’approprier les motifs de la décision entreprise.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’alinéa 2 de l’article 835, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-17.289, Bull. 2014, III, n° 73). Ainsi, aucune mise en demeure préalable du locataire qui invoque l’indécence du logement n’est requise.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris en son article 2 définit le logement décent comme celui qui doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article L. 1334-9 du code de la santé publique :

« Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L.1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale. »

L’article 5 de l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb dispose que les seuils mentionnés aux articles L. 1334-7 et L. 1334-8 du code de la santé publique sont les suivants :

en l’absence d’analyse chimique, concentration surfacique en plomb total mesurée à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X, égale à 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm²) ;

si une analyse chimique est réalisée et quel que soit le résultat de l’analyse par fluorescence X, concentration massique en plomb acido-soluble mesurée en laboratoire égale à 1,5 milligramme par gramme (1,5 mg/g).

Le fait que la relation contractuelle entre la société Elogie-Siemp et les intimés, M. [X] et Mme [Z], se soit nouée suite à un échange de logements n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au nouveau locataire un logement décent au sens des textes précités, comme il était tenu de la même obligation envers les précédents locataires.

Sur les effets juridiques de l’échange de logement, l’alinéa 2 de l’article 9 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant. »

S’agissant de l’état de la chose louée, il résulte de cette substitution que le nouveau locataire doit répondre à l’égard du bailleur des dégradations, effectuer les réparations locatives et restituer les lieux dans leur état d’origine, ayant la faculté de se retourner contre son prédécesseur si les dégradations étaient antérieures à l’échange.

Concernant l’obligation de délivrance et de garantie du bailleur, l’échange entraîne subrogation du nouveau locataire dans les droits de son prédécesseur.

Il en résulte que comme le pouvaient leurs prédécesseurs, M. [X] et Mme [Z] peuvent se prévaloir d’un manquement de leur bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, et cela quand bien même leurs prédécesseurs ne s’étaient pas plaints de l’état du logement, l’obligation du bailleur étant d’ordre public et donc pas subordonnée à une réclamation ou mise en demeure préalable, comme précédemment rappelé. Par ailleurs, le fait que sur l’état des lieux simplifié qui a été signé par les nouveaux locataires il n’a pas alors été fait état de désordres et qu’il est mentionné que « chaque locataire s’est engagé à rendre le logement de son co-échangeur en état d’usage et à ne pas demander de travaux d’embellissement au bailleur » n’exonère pas ce dernier de son obligation de délivrance d’un logement décent. Le premier juge a aussi justement relevé que les preneurs ne sollicitent pas la réalisation de travaux relevant de l’état d’usage et de l’embellissement.

Il appartient toutefois aux nouveaux locataires comme à tout locataire de démontrer que les désordres dont ils se plaignent relèvent bien de l’obligation de délivrance du bailleur et ne sont pas la conséquence d’un défaut d’entretien et de réparations locatives.

A cet égard, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge, sur la base du constat de commissaire de justice et du constat des risques d’exposition au plomb produits par les locataires a conclu que le logement présente de manière certaine des caractères d’indécence en ce que :

La présence de nuisibles et de rongeurs est avérée : le commissaire de justice a repéré de nombreuses traces de déjections dans plusieurs pièces et vu une blatte se déplaçant, attestant ainsi de la persistance du problème. Les requérants ont joint au courriel qu’ils ont adressé à leur bailleresse le 21 octobre 2024 la photographie d’une souris dans la cuisine.

Le logement contient du plomb, le constat des risques d’exposition au plomb, s’il écarte le risque de saturnisme, mentionne néanmoins la présence de plomb au sein de deux unités de diagnostic de classe 3, situées dans deux pièces distinctes, à savoir le séjour et la chambre n°2, le plomb étant contenu dans le garde-corps du séjour et en un endroit non précisé dans la chambre. L’auteur du constat conclut à la nécessité pour le bailleur compte tenu de la présence de revêtements concentrant du plomb au-delà des seuils en vigueur et de l’état dégradé de certaines unités de diagnostic, de faire les travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants.

Le logement ne dispose pas de dispositifs efficaces permettant une aération suffisante des locaux, le constat du commissaire de justice faisant ressortir que la plupart des grilles d’aération naturelles situées sous les fenêtres sont cassées et que la VMC est très encrassée. Le logement présente également des traces d’humidité importantes : nombreuses traces de moisissure en périphérie d’une fenêtre, sur la partie basse des murs du palier haut, sur les plinthes d’une chambre à coucher ; décollement de la peinture et boursouflures sur les murs à proximité de l’évier dans la cuisine, la salle de bain, etc.

Si sur ce point c’est à tort que le premier juge a relevé que la présence effective des locataires dans les lieux depuis quatre jours seulement exclut toute responsabilité de leur part, puisque comme déjà indiqué les nouveaux locataires doivent répondre vis-à-vis du bailleur des éventuels manquements de leurs prédécesseurs, force est ici de relever, vu l’ampleur des désordres constatés, que l’humidité générale qui affecte le logement ne résulte pas d’un simple défaut d’entretien et de petites réparations imputables au locataire, étant rappelé qu’en application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit permettre une aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

La bailleresse produit le rapport d’intervention d’un plombier qui s’est déplacé dans le logement pour une recherche de fuite dans la salle de bain. Il indique que « La présence d’humidité et de moisissure semble venir d’un manque de ventilation. Les bouches de VMC du logement sont bouchées par la saleté et doivent être remplacées. » Outre que ce rapport d’intervention n’est pas daté, cet avis n’émane pas d’un technicien chargé de déterminer la cause de l’humidité affectant le logement, et il n’est pas affirmatif dans la cause de ce phénomène (« semble »).

Le premier juge a enfin relevé sur la base du constat du commissaire de justice que les installations électriques apparaissent vétustes (prises électriques sans cache, noirceur au plafond au niveau de la douille), ce qui est de nature à créer un danger pour la sécurité des occupants du logement, notamment pour les enfants en bas âge.

Cependant, ces deux seuls défauts ne caractérisent pas un critère d’indécence au sens de l’article 2, point 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (« Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement »), et la bailleresse produit en appel (ses pièces 8 et 9) deux diagnostics de l’état des installations de gaz et d’électricité du logement, en date du 30 juillet 2024, soit moins de deux mois avant l’entrée dans les lieux des intimés, qui concluent à l’absence d’anomalie.

L’ordonnance sera par conséquent infirmée sur la remise en état qu’elle a ordonnée sur ce point.

Elle sera confirmée pour le reste des mesures ordonnées, ayant à bon droit caractérisé, au vu des développements qui précèdent, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, constitutif d’un trouble manifestement illicite.

C’est aussi par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge a fait droit à la demande de réduction du loyer à hauteur de 50 % jusqu’au parfait achèvement par le bailleur des travaux ordonnés.

Le premier juge a fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi par les locataires et non sérieusement contestable en leur allouant à ce titre une indemnité provisionnelle de 2.000 euros.

En revanche, c’est à tort qu’il leur a alloué une indemnité provisionnelle de 2.000 euros en réparation d’un préjudice moral, alors que comme le souligne l’appelante le certificat médical produit par les demandeurs en première instance concernant l’état de santé de Mme [Z], en faisant état d’une « anxiété réactionnelle probablement liée à son logement qui ne serait pas habitable en l’état actuel » (souligné par la cour), ne permet pas de conclure à l’existence certaine d’un lien de causalité entre l’état anxieux de Mme [Z] et l’état du logement. Cette demande indemnitaire se heurte à contestation sérieuse.

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été justement réglé.

La décision de première instance étant confirmée pour l’essentiel, la société Elogie-Siemp conservera la charge des dépens d’appel et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Condamné la société Elogie-Siemp à sécuriser les installations électriques et de gaz et si nécessaire et au besoin, les mettre en conformité,

Condamné la société Elogie-Siemp à verser à M. [X] et Mme [Z] la somme provisionnelle de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Dit n’y avoir lieu à sécurisation et mise en conformité des installations électriques et de gaz,

Déboute M. [X] et Mme [Z] de leur demande en paiement d’une provision pour préjudice moral,

Y ajoutant,

Laisse à la charge de la société Elogie-Siemp les dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE