COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 21/03031 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAWF

S.A.R.L. ALPHIMMO

S.A.R.L. ODYSSEE

C/

S.A.S. RESIDENCE HERMES

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Février 2025

à :

M^e Anne DOSSETTO

M^e Jean-mathieu LASALARIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 24 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/10354.

APPELANTES

S.A.R.L. ALPHIMMO, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. ODYSSEE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.S. RESIDENCE HERMES

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE et ayant pour avocat plaidant M^e Julien LE BOULC’H de la SELARL AGIK’A, avocat au barreau d’ANNECY

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société Alphimmo et la société Odyssée ont réalisé un investissement locatif au sein d’un ensemble immobilier à usage d’Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ( EHPAD) dénommé Résidence Hermès sis [Adresse 3] à [Localité 5].

La société Alphimmo et la société Odyssée ont ainsi souscrit à une opération vendue ' clé en main’ en vertu de laquelle elles ont acheté plusieurs lots consistant en des chambres au sein de cet ensemble immobilier disposant d’une capacité d’accueil de 80 lits.

Il convient de préciser que l’ensemble des chambres a été vendu à des investisseurs privés, les parties privatives à usage commun étant restées la propriété du groupe d’exploitation.

La société Alphimmo et la société Odyssée ont chacune consenti un bail commercial ' de biens immobiliers meublés’ à la société Résidence Hermès, pour une durée de onze ans et neuf mois ayant commencé à courir le 1er mai 2005 pour se terminer le 31 janvier 2017.

Le 18 août 2016, la société Résidence Hermès a proposé à chacun des propriétaires- bailleurs de poursuivre la gestion locative de leurs lots et de conclure à cet effet un nouveau bail commercial d’une même durée que le contrat initial, soit 11 ans et 9 mois. Le nouveau contrat comportait certaines modifications des conditions locatives initiales ainsi qu’une diminution du montant du loyer à la somme de 4.650 € HT, soit 4.905,75 € TTC, par lot et an contre 5.600 € TTC auparavant.

La société Alphimmo et la société Odyssée ont retourné deux exemplaires signés du nouveau contrat de bail formalisant la poursuite des relations contractuelles.

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2019, un certain nombre de copropriétaires, dont les sociétés Alphimmo et Odyssée, ont fait assigner la société Résidence Hermès devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins notamment de:

— solliciter l’annulation des nouveaux baux commerciaux au motif que leur consentement aurait été vicié par la violence et le dol,

— dire non écrites certaines clauses de ces nouveaux baux,

— condamner la société preneuse pour avoir commis un abus de droit, pour avoir manqué à son obligation de bonne foi contractuelle et pour avoir privé les bailleurs d’user de leur droit de refuser le renouvellement des baux initiaux.

Par jugement en date du 24 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— déclaré le tribunal judiciaire de Marseille compétent,

— pris acte du désistement d’instance et d’action de la société Gilio [Localité 5] et de son acceptation par la société Résidence Hermès,

— débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la société Résidence Hermès de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné les demandeurs à payer à la société Résidence Hermès une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

1.Sur la demande en nullité des baux commerciaux formée par les copropriétaires:

— sur la violence:

* les demandeurs sollicitent ensemble l’annulation de leur bail commercial sur le fondement de la violence, se présentant comme des investisseurs similaires, à savoir profanes, dépendants d’un exploitant unique auquel ils ont confié la gestion de leurs biens, ayant tous souscrit à l’opération d’investissement dans les mêmes conditions locatives,

* or, l’appréciation du caractère déterminant de la violence se fait in concreto, compte tenu des particularités individuelles de chacune des victimes, de leur personnalité et de leurs aptitudes et non pas en fonction d’un investisseur moyen,

* les demandeurs ayant sollicité de façon groupée, sans donner d’éléments personnels, la nullité du bail sur le fondement de la violence, ne peuvent qu’être déboutés de ce chef de demande,

— sur le dol:

* les demandeurs soutiennent que la société Résidence Hermès a usé de mensonges dans le courrier du 18 août 2016, les déterminant à signer un nouveau bail, lui reprochant plus particulièrement d’avoir avancé des arguments appuyés par des schémas et des tableaux injustifiés ( une charge locative trop lourde, un prix journalier des chambres en baisse, la contraction des recettes locatives de la défenderesse, l’érosion du taux d’occupation de la résidence ou l’expertise ayant fixé la nouvelle valeur locative à la somme de 4.650 € corroborant les dires de la preneuse),

* toutefois les manoeuvres alléguées ne sont pas étayées par des éléments suffisants, étant précisé que le caractère intentionnel du dol suppose un comportement d’une certaine gravité, qui fait également défaut en l’espèce,

2. Sur la responsabilité de la société Résidence Hermès au titre du non respect de son obligation contractuelle de bonne foi:

— au regard des développements qui précèdent, la société Résidence Hermès n’a pas fait preuve de mauvaise foi dans la gestion des baux commerciaux avec les copropriétaires demandeurs, son comportement devant être assimilé à un comportement normal dans le cadre d’une négociation contractuelle,

* en outre, les copropriétaires sont des investisseurs avertis, censés avoir pris soin de faire un bilan risques / profits de leurs investissements, sans se laisser impressionner par un article de presse ou une expertise privée,

3. Sur l’existence de clause abusives:

* les demandeurs se fondent sur les dispositions de l’article 1171 du code civil alors que le contrat signé entre les parties est un bail commercial, contrat de gré à gré, librement négocié entre les parties,

* de surcroît, les baux commerciaux relèvent d’une législation spécifique dont les dispositions particulières échappent aux règles générales issues des dispositions nouvelles du code civil, dont l’article 1171 du code civil,

3. Sur le surplus des demandes:

*ni l’abus de droit, ni l’obstruction au droit de refus au renouvellement invoqués par les demandeurs ne sont établis,

* les demandes reconventionnelles de la société Résidence Hermès ne sont pas davantage justifiées.

Par déclaration en date du 26 février 2021, la société Alphimmo et la société Odyssée ont interjeté appel de ce jugement.

La société Odyssée a notifié des conclusions de désistement par RPVA le 28 mars 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 1er décembre 2022, la société Alphimmo demande à la cour de:

Vu les articles 1108, 1109, 1116, 116, 1382 et 1383 anciens du code civil,

Vu les articles 1143 et 1171 nouveaux du code civil,

Vu l’article L 145-14 du code de commerce,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Marseille,

En conséquence,

A titre principal,

— constater que la société Résidence Hermès a usé de violences et de dol afin d’obtenir la signature du bail commercial ayant pris effet à compter du 1er février 2017,

— dire que le consentement de la société Alphimmo a été vicié, et en conséquence,

— prononcer la nullité du bail commercial ayant pris effet à compter du 1er février 2017 conclu entre la société Alphimmo et la société Résidence Hermès pour vice du consentement,

En conséquence,

— dire et juger que le bail initial devra retrouver pleine application,

— condamner, en conséquence, la société Résidence Hermès à verser à la société Alphimmo la somme de 25.386, 66 € à parfaire au titre du solde du loyer dû du troisième trimestre 2017 au 4ème trimestre 2022,

A titre subsidiaire,

— constater le manquement de la société Résidence Hermès à son obligation de loyauté et de bonne foi contractuelle,

En conséquence,

— condamner, en conséquence, la société Résidence Hermès à verser à la société Alphimmo la somme de 25.386, 66 € à parfaire au titre du solde du loyer dû du troisième trimestre 2017 au 4ème trimestre 2022,

— constater que le nouveau bail contient des clauses abusives en ses articles 5.2 et 8.2,

— déclarer, en conséquence les clauses abusives du nouveau bail, en ses articles 5.2 et 8.2, non écrites,

En tout état de cause,

— dire que la société Résidence Hermès a commis un abus de droit,

— condamner la société Résidence Hermès à la société Alphimmo la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— dire que la société Résidence Hermès a privé la société Alphimmo de son droit au renouvellement du bail,

— débouter la société Résidence Hermès de sa demande reconventionnelle au titre du caractère prétendument abusif de l’action de la société Alphimmo,

— débouter la société Résidence Hermès de sa demande reconventionnelle au titre d’un prétendu manquement de la société Alphimmo à son obligation de bonne foi contractuelle,

— condamner la société Résidence Hermès à verser à la société Alphimmo la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Résidence Hermès à verser à la société Alphimmo la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Résidence Hermès, suivant ses dernières conclusions signifiées le 8 avril 2022, demande à la cour de:

Vu les articles 1108 et suivants et 1720 du code civil ( ancien),

Vu l’article R 211-4 11° du code de l’organisation judiciaire,

Vu les articles 9 et 32-1 du code de procédure civile,

Vu les articles L 145-33, L 145-34, R 145-10 et R 145-23 du code de commerce,

— prendre acte du désistement de la société Odyssée,

— débouter la société Alphimmo et intervenants volontaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— à titre reconventionnel, condamner la société Alphimmo et intervenants volontaires à verser au Trésor public une amende civile de 10.000 € pour procédure abusive,

— à titre reconventionnel, condamner la société Alphimmo et intervenants volontaires à verser à la société intimée une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour cette dernière de l’introduction d’une procédure abusive,

— à titre reconventionnel, condamner la société Alphimmo à verser une somme de 5.000 € à l’intimée au titre du ,manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle,

— condamner la société Alphimmo et intervenants volontaires à verser à la société intimée une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la société Alphimmo et intervenants volontaires aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Jean-Mathieu Lasalarie, membre de l’AARPI Daumas-Wilson & associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 novembre 2024.

MOTIFS

En cause d’appel, les dispositions de la décision entreprise ayant dit que le tribunal judiciaire est compétent ne sont pas discutées. Elles seront donc purement et simplement confirmées.

La société Odyssée a notifié des conclusions de désistement de son appel le 28 mars 2022 , désistement qui est accepté par la société Résidence Hermès.

Sur la demande en annulation du bail commercial renouvelé pour vice du consentement

La société Alphimmo considère que son consentement a été vicié, reprochant à la société Résidence Hermès d’avoir usé de violences et d’avoir agi de manière dolosive afin d’obtenir la conclusion d’un nouveau bail commercial.

Sur les violences

Après avoir rappelé qu’elle est un investisseur profane, la société Alphimmo soutient que l’exploitant a abusé de l’état de dépendance économique dans lequel elle se trouvait.

Elle relate que la dépendance économique résulte du fait qu’en matière d’EHPAD, les locaux loués sont monovalents, signifiant qu’ils ne peuvent être affectés à aucune activité et que, dans le cadre de cette activité, ils ne peuvent être loués qu’au seul et unique exploitant de l’ensemble immobilier abritant l’EHPAD, de sorte qu’en l’espèce:

— soit elle acceptait les conditions extrêmement dures de l’exploitant, en particulier la baisse de loyers,

— soit ses chambres étaient fermées et inexploitées, sans qu’elle ne puisse percevoir de loyers.

Elle ajoute que cette situation de faiblesse est accentuée par la circonstance qu’elle a financé l’acquisition de ses lots par l’endettement, à savoir que les loyers perçus ont vocation à payer les traites bancaires.

S’agissant de l’abus commis par l’intimée, elle observe que celle- ci a refusé de se placer sur le terrain naturel du droit du renouvellement en se positionnant sur celui de la résiliation à défaut de la conclusion d’un nouveau bail, qui aurait permis la saisie du juge des loyers. Elle indique avoir subi à ce titre un chantage pur et simple de la part du preneur, accentué par la 'prime à la signature’ octroyée par celui-ci dans son courrier du 18 août 2016, dans le but de laisser le moins de temps possible de réflexion au bailleur.

Elle soutient que le nouveau bail procure à l’exploitant un avantage manifestement excessif tiré:

— d’une part, du fait qu’en ses dispositions autres que le loyer, ledit bail comporte des stipulations exorbitantes de droit commun permettant à la société Résidence Hermès d’obtenir une nouvelle clause de sous-location des loyers ainsi qu’un mandat de représentation aux assemblées générales de copropriété,

— d’autre part, de l’existence d’un nouveau loyer imposé, baissé de manière drastique et décorrélé des ratios de la profession.

Enfin, elle précise qu’elle justifie parfaitement de sa situation de vulnérabilité vis-à-vis de son concluant, en ce qu’elle n’est nullement une spécialiste du droit de l’immobilier et plus spécifiquement des baux commerciaux, qu’elle n’était pas au fait de la complexité de l’opération d’investissement ainsi que des risques y afférents, rappelant que son dirigeant, M. [H], est totalement profane en la matière. Elle relate que ce dernier avait dans un premier temps refusé de signer le nouveau bail proposé mais a été contrainte de revenir sur sa position lorsque l’intimée lui a délivré un congé pour ses lots alors que précisément il connaissait d’importants problèmes de santé et que la société Alphimmo, créée pour cet investissement, se trouvait une situation financière préoccupante. Elle souligne que les comptes qu’elle verse aux débats démontrent largement les pertes générées par cet investissement et qu’il n’a jamais été question de créer un quelconque déficit qui s’est accentué au fil des ans.

La société Résidence Hermès conteste une telle situation de dépendance économique telle qu’alléguée par l’appelante, qui a fait le choix de réaliser un investissement locatif impliquant la conclusion d’un bail commercial statuaire à l’exploitant afin de bénéficier d’avantages fiscaux et que la rentabilité locative initiale de 8,9% ramenée 7,38 % dans le cadre des nouveaux baux reste particulièrement attractive. Elle rappelle que l’appelante a accepté de confier la gestion locative de ses lots par la conclusion d’un contrat soumis au statut des baux commerciaux, les contraintes découlant de l’application de ce statut ne pouvant en aucun cas caractériser une situation de dépendance économique, d’autant que contrairement à ses affirmations, la société Alphimmo est un investisseur averti, qui au 31 décembre 2017, détenait à son actif, plus d’une douzaine de lots de copropriété répartis au sein de plusieurs résidences de service. Elle relève que les agissements caractérisant le vice de violence doivent être illégitimes, que tel n’est pas le cas de la proposition qu’elle a effectuée au mois d’août 2016, les règles résultant des dispositions des articles L 145-40 et L 145-34 du code de commerce étant supplétives de la volonté des parties qui demeurent libres de convenir amiablement de nouvelles conditions locatives. Elle considère que les circonstances et les termes du courrier du 18 août 2016 révèlent qu’aucune contrainte n’a été exercée, les propriétaires ayant disposé d’un temps de réflexion de plusieurs mois pour étudier les conditions qu’elle proposait. Elle ajoute qu’il n’est aucunement démontré qu’elle a tiré un avantage excessif de la baisse des loyers ou des conditions autres que financières, ni davantage que la procédure de renouvellement du bail avec fixation judiciaire du loyer aurait permis d’obtenir un loyer plus intéressant que celui proposé lors de la signature des nouveaux baux en 2016.

En vertu de l’article 1111 ancien du code civil, la violence exercée contre celui qui a contracté l’obligation est une cause de nullité, encore qu’elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite.

L’article 1112 dispose qu’il y a violence, lorsqu’elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent. On a égard en cette matière, à l’âge, au sexe et à la condition des personnes.

Seule l’exploitation abusive d’une situation de dépendance économique faite pour tirer profit de la crainte d’un mal menaçant directement les intérêts légitimes de la personne peut vicier de violence le consentement à l’acte juridique.

La violence économique suppose de la part de l’appelante:

— de caractériser une situation de dépendance économique vis-à-vis de son cocontractant, à savoir de ne pas disposer d’autre alternative,

— de justifier d’une exploitation abusive de cet état de dépendance économique et donc d’une intention de nuire de la part de la société Résidence Hermès,

— de démonter que cette dernière en tire un avantage manifestement excessif.

Il n’est pas contesté que la société Alphimmo a consenti à la société Résidence Hermès un bail commercial ' de biens immobiliers meublés’ pour une durée de onze ans et neuf mois se terminant le 31 janvier 2017.

Par courrier du 18 août 2016, la société Résidence Hermès a proposé à la société Alphimmo, comme aux autres propriétaires- bailleurs, de poursuivre la gestion locative de ses lots après le 31 janvier 2017 et de conclure à cet effet un nouveau bail commercial d’une même durée, comportant certaines modifications des conditions locatives initiales ' Nous avons, pour notre part, décidé de continuer à vous proposer la gestion de vos biens dans le cadre de baux commerciaux, conscients des contraintes liées tant aux financements que vous avez dû mettre en place mais également au maintien des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié. C’est la raison pour laquelle nous entendons vous proposer la conclusion d’un nouveau contrat de bail destiné à poursuivre l’exploitation locative de vos biens dans cadre juridique, fiscal et économique sécurisé. Nous vous proposons que les loyers soient ramenés à 21% du chiffre d’affaires de la résidence, ratio encore élevé par rapport à celui pratiqué conformément aux usages de la profession; la rentabilité locative de votre investissement serait fixée aux alentours de 6,75% ( hors mobilier) ce qui demeure tout à fait conforme, voire supérieure aux meilleurs produits du marché tout en vous offrant la sécurité d’un exploitant que vous connaissez déjà depuis plus de 11 ans. La valeur locative par chambre de la société Résidence Hermès a été estimée par le cabinet Roussel & associés à la somme de 3.597 € /an HT et HC. Nous sommes néanmoins prêts pour notre part à vous proposer un loyer annuel HT et HC par chambre de 4.250 €. Nous sommes même disposés à vous proposer un loyer annuel HT et HC de 4.650 € par chambre si vous nous retournez la nouvelle convention de bail signée avant le 15 septembre 2016 (…) La présente proposition est également présentée à l’ensemble des propriétaires de la résidence, pour pouvoir envisager un retour à l’équilibre de notre exploitation et, par suite, la poursuite de l’activité locative (…) Nous nous engageons en contrepartie de votre accord sur la nouvelle convention de bail, sur les points suivants:

— continuer à assurer la fourniture des services para-hôteliers permettant l’assujettissement des loyers à la TVA,

— établir vos factures de loyers (..)

— assurer le renouvellement du mobilier pour votre compte et ce, à des conditions tarifaires préférentielles (..)'.

L’état de dépendance économique suppose de la part de l’appelante de démontrer qu’elle se trouvait dans une situation telle qu’elle n’avait pas d’autre alternative que de signer le nouveau contrat qui lui était proposé.

Il convient de rappeler, en premier lieu, que la société Alphimmo a réalisé un investissement locatif impliquant la conclusion d’un bail commercial statutaire à l’exploitant afin de bénéficier d’avantages fiscaux ( récupération de la TVA d’acquisition, défiscalisation des loyers, exonération de plus-value lors de la revente, exonération d’ISF). Le caractère monovalent des locaux loués et la circonstance que dans le cadre de cette activité, ils ne peuvent être loués qu’au seul exploitant de l’EHPAD sont inhérents à l’investissement lui-même que l’appelante a fait le choix d’effectuer et dont il n’est pas allégué qu’elle l’a souscrit sous la contrainte.

Contrairement à ce qu’elle soutient, l’exploitant n’a pas contourné les règles du renouvellement des baux commerciaux, en l’obligeant à accepter des conditions extrêmement dures, notamment une baisse des loyers, sous peine de voir ses chambres fermées ou non exploitées.

La société Alphimmo et la société résidence Hermès étaient liées par un bail commercial conclu pour une durée de 11 ans et 9 mois et qui arrivait à son terme le 31 janvier 2017 et le fait pour le preneur d’avoir effectuer une démarche visant à convenir amiablement de nouvelles conditions locatives ne présente aucune caractère illégitime, aucune disposition légale n’imposant le respect d’une quelconque procédure, les parties étant libres de conclure un nouveau bail à des conditions différentes, dans un cadre amiable.

L’intimée n’a pas privé l’appelante de sa faculté de faire application des règles du code de commerce en matière de renouvellement des baux commerciaux, dès lors qu’il lui était parfaitement loisible, en sa qualité de bailleresse, de refuser cette proposition, d’ attendre une demande de renouvellement de la part du locataire ou bien délivrer de un congé avec ou sans offre de renouvellement, ce qui aurait entraîné le cas échéant la saisine du juge des loyers commerciaux aux fins de fixer le montant du loyer renouvelé. En d’autres termes, la signature de nouveau bail commercial qui était proposé n’était pas la seule alternative dont disposait la société Alphimmo.

Le risque que les chambres acquises par l’appelante soient non exploitées est la conséquence de l’acceptation par cette dernière de confier la gestion locative de ses lots à la société Résidence Hermès par la conclusion d’un contrat soumis au statut des baux commerciaux, impliquant un certain nombre de contraintes lesquelles ne peuvent caractériser un état de dépendance économique. Ainsi à l’expiration du bail, le preneur était parfaitement libre de donner congé sans être redevable d’aucune indemnité, ce qui aurait entraîné de fait la fermeture des chambres, de sorte qu’il ne peut être fait grief à la société Résidence Hermès d’avoir précisé dans sa proposition qu’à défaut d’accord, elle ferait application de l’alternative offerte par la loi, à savoir congé ou demande de renouvellement dans les conditions prévues par le code de commerce, un tel rappel des possibilités qui sont offertes au preneur par le statut des baux commerciaux ne pouvant s’analyser en une menace.

L’investissement locatif qui a été réalisé présentait nécessairement des avantages et des inconvénients que l’appelante a acceptés lorsqu’elle a souscrit au montage initial, la conclusion du bail commercial avec l’exploitant étant une condition indispensable pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à cette opération.

L’exploitation abusive de l’état de dépendance économique n’est pas non établi en ce qu’il n’est pas démontré une intention de nuire de la part de la société Résidence Hermès envers la société Alphimmo en ce que:

— l’intimée a effectué exactement la même proposition de nouveau bail commercial envers tous les propriétaires-bailleurs dans des conditions identiques,

— ladite proposition a été effectuée au mois d’août 2016 alors que les baux expiraient le 31 janvier 2017, de sorte que la société Alphimmo a bénéficié d’un délai de réflexion de plusieurs mois afin d’étudier les nouvelles conditions proposées, lui permettant d’apporter une réponse sans pression.

En outre, il doit être relevé que contrairement à ses affirmations, la société Alphimmo est un investisseur averti, qu’elle est une société commerciale ( société à responsabilité limitée) dont l’activité consiste en la location meublée et qui détenait à son actif, au 31 décembre 2017, plus d’une douzaine de lots en copropriété répartis au sein de plusieurs résidences avec services ( Résidence Castel Régina, Résidence Berges du Danube…). Elle ne peut donc utilement se présenter comme un investisseur profane, ne maîtrisant pas les enjeux et conditions liés à de telles acquisitions alors qu’elle avait tout le loisir d’être conseillée et accompagnée par un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine. Au demeurant, le choix opérée par elle de réaliser et de gérer l’investissement locatif par l’intermédiaire de la création d’une société commerciale démontre de la part du gérant de la société Alphimmo le caractère particulièrement étudié de l’organisation mise en place. Enfin la vulnérabilité alléguée de son gérant, M. [H], tirée d’un état de santé fragile à l’époque ne repose sur aucun élément probant, ni davantage les difficultés financières de la société.

Enfin, la preuve que la société Résidence Hermès ait pu tirer un avantage excessif du nouveau contrat de location fait également défaut en ce qu’il n’est pas démontré que l’introduction d’une procédure de renouvellement du bail avec fixation judiciaire du loyer aurait permis à l’appelante d’obtenir un loyer plus intéressant et/ ou le maintien du loyer antérieur.

En effet, l’intimée communique un rapport certes non contradictoire du cabinet Roussel en date du 1er juillet 2016 qui évalue la valeur locative à 3.597 € HT et HC par an et par chambre.

Il est également fait état du rapport de Mme [Z], désignée par le juge des loyers commerciaux dans le cadre d’un litige intéressant une résidence similaire, les Jardins d’Athéna, située à [Localité 4] ( 13) qui conclut à une valeur locative de 352.000 € HT pour l’ensemble des 88 chambres médicalisées, soit une valeur locative par chambre de 4.000 € HT.

Il n’est donc pas établi que la société intimée a voulu imposer des conditions anormales à travers une baisse du loyer qui serait hors de proportion avec les ratios de la profession.

Quant à l’existence de conditions exorbitantes imposées par le nouveau bail, il y a lieu de relever que:

— l’article 5.2 alinéa 4 de ce nouveau bail autorisant le preneur à sous-louer les locaux figurait dans le contrat initial ( article 4.2) ,

— le mandat de représentation aux assemblées générales de la copropriété ( article 8.2 du nouveau bail) existait également dans le contrat initial à l’article 7 en ces termes ' Comme condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n’aurait pas été accepté, le bailleur donne mandat irrévocable au preneur de le représenter aux assemblées de copropriétaires sauf s’il s’y présente lui-même’ .

En considération de ces éléments, la société Alphimmo ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’exercice d’une violence de la part de son cocontractant ayant vicié son consentement lors de la signature du nouveau bail commercial.

Sur le dol

La société appelante reproche à la société Résidence Hermès d’avoir usé de mensonges dans son courrier de proposition de nouveau bail qui lui a été adressé en ce qu’elle a faussement prétendu que:

— la charge locative serait trop lourde,

— le prix journalier des chambres serait en baisse,

— elle subirait une contraction de ses recettes locatives,

— il existerait une érosion du taux d’occupation de la résidence.

Elle fait également grief à l’exploitant d’avoir également, usé de manoeuvres afin de parvenir à la signature du nouveau contrat de bail en ce qu’il lui a intentionnellement dissimulé des informations et qu’il a proposé la fixation d’un nouveau loyer à la somme de 4.650 € HT/ lot/ an en s’appuyant sur une expertise non contradictoire et contestable proposant un loyer inférieur ( 3.750 € HT/ lot/ an).

Elle soutient que le dol de l’exploitant a par ailleurs été déterminant de son consentement et que la preuve de l’élément intentionnel résulte de la mise en place par ce dernier d’une véritable orchestration avec un objectif bien défini.

La société Résidence Hermès réfute une telle analyse, soutenant avoir communiqué des informations sincères et exactes, certifiées par son expert-comptable

En vertu de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il appartient en l’espèce à la société Alphimmo d’établir que la société Résidence Hermès lui a sciemment caché une information déterminante de son consentement ou a menti sur une telle information.

Sur la charge locative, l’appelante argue en premier lieu que l’exploitant est propriétaire, par l’intermédiaire de SCI qu’elle détient, de certains lots de la résidence et sollicite de sa part de lourds sacrifices financiers afin de pouvoir verser des loyers considérables aux sociétés propriétaires au sein de la résidence avec qui elle est directement liée. Or, une telle affirmation, formellement contestée par la partie adverse, ne repose sur aucune pièce. Elle soutient également que la masse des loyers ne dépasserait pas 10% du chiffre d’affaires total au lieu des 25% annoncés dans le courrier mais sans expliquer un tel calcul qui n’est pas documenté.

S’agissant du prix journalier des chambres, la société intimée a reproduit dans son courrier un tableau récapitulant l’évolution des tarifs pratiqués entre 2012 et 2016, la société Alphimmo ne démontrant pas en quoi les données avancées seraient fausses, ni davantage celles énoncées, dans ce même courrier, s’agissant des tarifs pratiqués par cinq établissements concurrents.

La contraction des recettes locatives qui est contestée par la société Alphimmo est en réalité une critique de la valeur locative telle qu’estimée par le cabinet Roussel & associés, l’appelante précisant qu’elle n’a pas été appelée aux opérations d’expertise et n’a pas été destinataire des conclusions de cet expert, lesquelles sont, au demeurant, erronées.

La société Alphimmo ne fait cependant pas la preuve d’un mensonge de son cocontractant qui n’a jamais caché que le rapport de l’expert Roussel était non contradictoire, que l’appelante a manifestement eu connaissance des conclusions puisqu’elle est à même d’en discuter et le fait de considérer que la valeur retenue par ledit expert est fausse n’est pas pour autant constitutif d’un dol dès lors que l’intimée n’a pas travesti son estimation et peut s’appuyer dessus pour corroborer ses dires. Rien n’interdisait à la bailleresse de solliciter de son côté l’avis d’un technicien, ce qu’elle n’a pas fait, se bornant à critiquer la valeur locative indiquée sans produire d’élément concret et alors qu’il est produit les conclusions de l’expert judiciaire [Z] qui pour une résidence similaire parvient à une estimation de 4.000 € HT par an et par chambre, ce qui est inférieur à la proposition de l’intimée.

Quant à l’érosion du taux d’occupation à propos duquel la société Alphimmo prétend que le graphique reproduit sur la courrier du 18 août 2016 est erroné, elle ne produit cependant aucun élément permettant de douter de son exactitude, la seule communication d’un article extrait du magazine Valority de juillet 2017 faisant état de besoins d’hébergement en matière d’ EPHAD au niveau national, est insuffisant à établir que les chiffres avancés par l’intimée concernant la résidence litigieuse sont faux, alors qu’il convient de prendre en considération es spécificités de cet EPHAD et la concurrence accrue de ce type d’établissements dans la région de [Localité 5].

L’appelante échoue à rapporter la preuve que les informations contenues dans le courrier de proposition d’un nouveau bail sont fausses et que ces éléments présentaient un caractère déterminant de son consentement, pour accepter ou non de régulariser un nouveau bail, alors qu’il n’est pas justifié qu’elle ait manifesté un intérêt particulier pour la situation de la résidence ou son exploitation pendant toute la durée du bail initial.

La société Alphimmo sera donc également déboutée de sa demande d’annulation du nouveau contrat fondée sur le dol. Ses demandes indemnitaires présentées au titre de la conséquence de la nullité du bail commercial ayant pris effet à compter du 1er février 2017 ne peuvent qu’être également rejetées.

Sur la responsabilité de l’exploitant au titre de son obligation de bonne foi contractuelle

A titre subsidiaire, la société Alphimmo soutient que l’exploitant a engagé sa responsabilité au titre de son obligation de bonne foi contractuelle. Elle lui reproche plus particulièrement d’avoir omis de fournir des informations capitales au bailleur sans d’ailleurs préciser lesquelles.

Il ressort, en outre, des développements qui précèdent que la société Résidence Hermès n’a pas fourni de fausses informations et n’a donc pas fait preuve de mauvaise foi dans la gestion des nouveaux baux commerciaux, son comportement devant, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, être analysé comme un comportement normal dans le cadre d’une négociation contractuelle, avec de surcroît un investisseur averti.

Faute de rapporter la preuve d’un manquement de la société intimées à ses obligations contractuelles, les demandes d’indemnisation au titre de ce chef de préjudice subi seront rejetées.

Sur le sort des clauses abusives insérées dans le nouveau bail

La société Alphimmo, au visa de l’article 1171 du code civil, prétend que le nouveau bail constitue un contrat d’adhésion avec pour conséquence que les clauses insérées dans le nouveau contrat créant un déséquilibre, doivent être réputées non écrites.

Elle se prévaut plus particulièrement des clauses suivantes:

— l’article 5.2 relative aux travaux à la charge des bailleurs,

— l’article 8.2 sur le mandat donné au preneur de la représenter aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du bail.

Si la société Alphimmo ne produit pas le nouveau contrat de bail, il ressort des explications des parties qu’elle l’a signé le 19 mai 2017, de sorte qu’elle est fondée à invoquer les dispositions de l’article 1171 du code civil, applicables aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016.

Par ailleurs et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’article 1171 du code civil peut parfaitement être invoqué dans le cadre d’un bail commercial.

En vertu de cet article, dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.

La notion de déséquilibre significatif s’entend ainsi cumulativement d’une asymétrie contractuelles et d’un critère quantitatif ( son importance) et qualitatif ( son caractère injustifié).

En l’espèce, les parties ne contestent pas que les nouveaux baux conclus sont tous identiques, de sorte que la cour peut utilement se référer au contrat conclu avec la société Odyssée, qui est le seul produit.

L’article 5.2 du bail qui est contesté est ainsi libellé ' le bailleur prend les engagements suivants (…) de supporter l’ensemble des travaux et réparations, autres que locatives et de menu entretien et en particulier, les travaux de mise en conformité avec la réglementation existante ou les travaux découlant de la vétusté ainsi que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil'.

Il n’est pas justifié qu’une telle clause créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en ce que l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire, autres que locatives.

En outre il est de pratique courante, en matière de bail commercial, de mettre à la charge du bailleur les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, de même que les travaux de mise en conformité avec la réglementation existante ( sécurité, hygiène).

L’article 8.2 dont se prévaut également l’appelante précise que ' Afin de faciliter la tenue des assemblées générales et de permettre la conservation et le bon fonctionnement de l’immeuble, le bailleur, s’il est dans l’incapacité de se rendre aux assemblées générales, donne mandat au preneur ou à toute autre personne indiquée par ce dernier, de le représenter aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du présent bail. A cet effet, il devra lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial aux représentants que le preneur lui indiquera , avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieux et places, dans l’intérêt commun du bailleur et du preneur afin de conserver à l’immeuble sa destination'.

Cette clause ne prive pas le bailleur de la possibilité d’assister aux assemblées générales et par là de participer à la vie de la résidence, les dispositions relatives au mandat à donner au preneur ou au représentant indiquée par ce dernier n’ayant vocation à s’appliquer qu’en cas d’impossibilité pour le bailler de se rendre à l’assemblée générale. La preuve d’un déséquilibre significatif n’est donc pas rapportée, étant observé qu’une telle clause de ce type existait déjà sous l’empire du bail initial.

La société Alphimmo sera donc déboutée de ses prétentions au titre des clauses abusives.

Sur la condamnation de l’exploitant au titre de l’abus de droit

En tout état de cause, la société appelante sollicite la condamnation de la société intimée à lui payer des dommages et intérêts au titre de l’abus de droit, celle-ci l’ayant purement et simplement menacée de résilier le bail si elle ne retournait pas le nouveau contrat signé. La société Alphimmo considère que la disproportion entre l’avantage recherché, à savoir une majoration des loyers, et le préjudice subi par la bailleresse est incontestable, puisque cette dernière aurait été dans l’impossibilité pure et simple d’exploiter ses chambres en cas de résiliation.

Il apparaît que la société Résidence Hermès a précisé qu’en cas de refus des propriétaires bailleurs de régulariser le nouveau bail commercial, elle se réservait la possibilité de ne pas renouveler le bail en donnant congé, à savoir la stricte application du statut des baux commerciaux, ce qui ne saurait être constitutif d’un abus de droit.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Résidence Hermès

La société Résidence Hermès se prévaut en premier lieu d’un manquement de la société Alphimmo à l’obligation de bonne foi contractuelle aux motifs qu’elle n’a demandé et conclu un nouveau bail qu’avec l’intention délibérée de pouvoir ensuite en contester la validité devant le tribunal.

Or, d’une part, la société Résidence Hermès est à l’origine de la proposition de conclusion d’un nouveau bail et d’autre part, la proximité entre la signature du nouveau bail et l’action en annulation de ce contrat par voie judiciaire ne peut à elle seule caractériser une mauvaise foi de la part d’un des cocontractant.

Cette demande ne peut qu’entrer en voie de rejet.

Enfin, l’intimée ne justifiant pas de la part de l’appelante d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Constate le désistement de son appel par la société Odyssée et l’acceptation de ce désistement par la société Résidence Hermès,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Alphimmo à payer à la société Résidence Hermès la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Alphimmo aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,