COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

Rôle N° RG 21/04757 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGPA

SAS GALERIE SUFFREN

C/

S.D.C. DE LA RESIDENCE DU [Adresse 3]

[B] [U]

S.A.S. EMILIO PUCCI FRANCE

Société LVMH FASHION GROUP FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le : 27 Mars 2025

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Layla TEBIEL

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Draguignan en date du 25 Février 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03938.

APPELANTE

SAS GALERIE SUFFREN

, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Patrice AMEZIANE, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

S.D.C. DE LA RESIDENCE DU [Adresse 3]

Pris en la personne de son syndic le Cabinet REVEILLE

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Layla TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [B] [U]

, demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Laurence MARTINET LONGEANIE de la SELEURL MARTINET – LONGEANIE, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. EMILIO PUCCI FRANCE

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Antoine MANSON, avocat au barreau de PARIS

Société LVMH FASHION GROUP FRANCE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Antoine MANSON, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Dominique ALARD.

Greffier lors de la mise à disposition : Monsieur Achille TAMPREAU

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société LVMH Fashion Group France a exploité un fonds de commerce de prêt-à-porter, maroquinerie, chaussures et accessoires de luxe, à l’enseigne Pucci, sis [Adresse 9] et [Adresse 5] à [Localité 14], s’étendant sur trois locaux, en vertu de trois baux consentis par trois propriétaires distincts:

— le premier, par la société Galerie Suffren, suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2002 , pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2002, portant sur une boutique en rez-de-chaussée, une arrière boutique et une réserve,

— le deuxième, par M. [B] [U], suivant acte sous seing privé en date du 11 juin 2002, expirant le 1er novembre 2002, portant sur un local en sous-sol,

— le troisième, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3]/ [Adresse 5], par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2005, expirant le 19 octobre 2014 et portant sur une cave en sous-sol.

Par acte extra-judiciaire en date du 9 avril 2013, la société LVMH Fashion Group France a sollicité le renouvellement du bail consenti par la société Galerie Suffren, à effet au 1er juillet 2013.

Le même jour, elle a sollicité le renouvellement du bail consenti par M. [B] [U].

Par acte d’huissier du 24 juin 2013, la société Galerie Suffren a indiqué refuser le renouvellement du bail, offrant au preneur une indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé en date du 15 janvier 2014, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée à la demande de la société Galerie Suffren, afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, confiée à M. [X] [K], remplacé successivement par M. [T] [W] puis [T] [Z] par décisions du juge chargé du contrôle des expertises des 12 et 24 février 2014.

Par actes extra-judiciaire des 19, 22 et 28 mai 2014, la société LVMH Fashion Group France a respectivement signifié:

— à la société Galerie Suffren qu’elle quitterait les locaux dont cette dernière est propriétaire le 30 mai 2014,

— à M. [B] [U], qu’en conséquence du refus de renouvellement signifié par la société Galerie Suffren, elle était contrainte d’exercer son droit d’option conformément aux dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce et qu’elle quitterait les locaux dont ce dernier est propriétaire pour le 30 mai 2014,

— un congé au syndicat des copropriétaires pour le 30 novembre 2014.

Suivant actes d’huissier en date des 15 et 16 juin 2015, la société LVMH Fashion Group France a fait assigner la société Galerie Suffren, M. [B] [U] et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet [N], devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction due par la société Galerie Suffren à la somme de 5.000.000 '.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 1er juillet 2019.

Par actes des 11 et 12 décembre 2019, la SAS Emilio Pucci France, exposant qu’elle venait désormais aux droits de la société LVMH Fashion Group France suite à un apport partiel d’actif, a fait assigner les mêmes parties devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de fixation à son profit de l’indemnité d’éviction due par la société Galerie Suffren.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction le 13 février 2020.

Par jugement en date du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a:

— dit que la société Emilio Pucci France, venant aux droits de la société LVMH Fashion Group France, a droit à une indemnité d’éviction,

— débouté la société Galerie Suffren de sa demande de communication par les sociétés LVMH Fashion Group France et Emilio Pucci France des chiffres d’affaires des années 2016 à 2019,

— fixé à la somme de 776.980 ' le montant de l’indemnité d’éviction et a condamné la société Galerie Suffren à payer cette somme à la société Emilio Pucci France,

— fixé à la somme totale de 212.875,52 ' le montant de l’indemnité d’occupation, soit 194.430,48 ' pour les locaux appartenant à la société Galerie Suffren, 34.250,76 ' pour les locaux appartenant à M. [B] [U] et 12.707,24 ' pour les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]/ [Adresse 5],

— condamné la société Galerie Suffren à payer à la société Emilio Pucci France la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Galerie Suffren aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et a autorisé M^e Rebecca Soussan à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que:

1. Sur le droit à indemnité d’éviction:

— aucune partie ne conteste que la société Emilio Pucci France vient aux droits de la société LVMH Fashion Group France et serait dès lors l’éventuelle bénéficiaire de l’indemnité d’éviction,

— en principe, le locataire quittant les lieux à la suite d’un congé, conserve son droit à l’indemnité d’éviction et fait perdre au bailleur son droit de repentir,

— le droit de repentir ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et le locataire, auquel le renouvellement a été refusé, peut quitter les lieux sur ce congé sans commettre de faute et sans perdre son droit à indemnité d’éviction, l’article L 145-28 du code de commerce lui accordant un droit au maintien jusqu’au paiement de l’indemnité mais rien ne l’oblige à profiter de cette garantie,

— la jurisprudence exige seulement que ce départ ne soit pas abusif et qu’il soit la conséquence du refus de renouvellement,

— en l’espèce, la chronologie des faits met en évidence que:

* la bailleresse a fait part à la preneuse de son refus de renouvellement et a offert une indemnité d’éviction, par acte du 24 juin 2013,

* la preneuse a signé un nouveau bail pour des locaux situés [Adresse 13] à [Localité 14] le 15 avril 2014 et a informé la société Galerie Suffren par acte d’huissier du 19 mai 2014 qu’elle quittait les lieux le 30 mai 2014,

* la circonstance que la société bailleresse ne disposait pas d’éléments comptables de sa locataire avant son départ des lieux est sans lien avec son éventuel caractère hâtif, pas plus le fait que la preneuse aurait fait obstacle au bon déroulement de l’expertise, ces événements étant postérieurs au déménagement de cette dernière,

* il en est de même du rappel par M. [N], expert mandaté par la société Galerie Suffren le 11 avril 2014, dès lors celle-ci avait notifié son refus de renouvellement dix mois plus tôt,

— le délai écoulé entre le refus de renouvellement et la signature du nouveau bail a été de 10

mois , étant précisé que dans l’intervalle, la bailleresse n’a jamais manifesté son intention d’exercer son droit de repentir,

— il n’est donc pas établi que la locataire a quitté les lieux de manière précipitée afin de faire échec au droit de repentir du bailleur, de sorte que la société Emilio Pucci France conserve son droit à indemnité d’éviction.

2. Sur le montant de l’indemnité d’éviction:

a) sur l’indemnité principale:

— l’expert indique que l’activité du locataire s’étant déplacée à proximité, l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire a été évincé, qui s’apprécie en tenant compte de la différence de valeur entre la valeur locative du marché du local et loyer plafonné,

— s’agissant de la valeur locative, les parties ne font état d’aucune variation notable des facteurs locaux de commercialité de nature à justifier d’écarter le principe du plafonnement des loyers,

— l’expert a eu, pour calculer la valeur locative du marché, recours à plusieurs méthodes qu’il a croisées et n’a pas utilisé le chiffre d’affaires de la locataire,

— tant la valeur locative de marché que le coefficient de situation retenu par l’expert sont justifiés, soit une valeur de l’indemnité principale arrondie à 608.500 ',

b) Sur les indemnités accessoires

— l’indemnité de remploi a été évaluée de manière exacte par l’expert à 10% du montant de l’indemnité principale, soit 60.850 ',

— les frais de déménagement, faute de facture produite, seront arrêtés à 5.000 ',

— il convient d’allouer une indemnité pour trouble commercial ( perturbation de la société pendant la période de déménagement) à hauteur de 8.000 ', soit 3 mois d’EBE,

— les frais de réinstallation seront fixés, conformément aux factures produites qui n’ont pas toutes été retenues, à la somme de 91.803 ',

— aucune somme au titre de la perte de clientèle ou de frais de double loyer ne seront alloués à la locataire en l’absence de pièces justificatives communiquées,

— les frais divers s’établissement à 2.827 ',

le montant total de l’indemnité d’éviction s’établit ainsi à 776.980 '

3. Sur l’indemnité d’occupation

— la locataire ne conteste pas le calcul opéré par l’expert mais critique le coefficient de précarité que celui-ci retient à hauteur de 5%, réclamant un coefficient de 10%,

— la bailleresse conteste l’application d’un tel coefficient,

— la locataire s’est quand même maintenue dans les lieux pendant 10 mois sans bail réel et a donc exploité de manière précaire, même si elle a par la suite été en mesure déménager, de sorte que le coefficient proposé par l’expert est justifié.

Par déclaration en date du 31 mars 2021, la société Galerie Suffren a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 16 août 2022, la société Galerie Suffren demande à la cour de:

Vu les articles L 145-58 et R 145-6 du code de commerce,

Vu les articles 1104, 1134 alinéa 3 ancien, 1147 du code civil,

— réformer le jugement entrepris du 25 février 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a évalué l’indemnité d’occupation à la somme de 194.430,48 ' due à la société Galerie Suffren par la société Emilio Pucci France venant aux droits de la société LVMH Fashion Group France,

En conséquence et statuant à nouveau,

1. Sur l’indemnité d’éviction,

A titre principal,

— dire et juger irrégulier le départ des locaux par la SNC LVMH Fashion Group France , aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS Emilio Pucci France, devant être considéré comme précipité eu égard notamment à la procédure expertale pendante relative à la détermination de l’indemnité d’éviction d’autant plus que celle-ci était de nature à causer la volonté de la concluante à exercer son droit de repentir,

— dire et juger le comportement de la société évincée constitutif d’une particulière mauvaise foi et d’un abus de droit caractérisant de plus fort l’irrégularité d’un tel départ des locaux,

— voir de ce chef ladite société adverse déchue de tout droit à indemnité,

Subsidiairement, si le caractère irrégulier du départ du locataire pour le motif précité n’était pas retenue,

— dire et juger que le départ du locataire n’est pas la conséquence du refus du renouvellement, pour avoir été sciemment organisé du fait de la disponibilité des nouveaux locaux s’avérant lui avoir été réservés et relevant d’une politique de réorganisation purement commerciale, d’autant plus maîtrisable que le bailleur ( la société Christian Dior Couture) et le locataire évincé relèvent de la sphère LVMH,

— voir, dire et juger que le comportement de la société évincée, pour avoir organisé sciemment et de manière dissimulée son départ des locaux , notamment sa prise de bail des nouveaux locaux en s’abstenant de communiquer cet acte, est constitutif d’une particulière mauvaise foi et d’un abus de droit caractérisant de plus fort l’irrégularité d’un tel départ s’avérant n’être pas la conséquence du refus de renouvellement,

— voir de ce chef, la société adverse déchue de tout droit à indemnisation pour ce motif que le départ de la société locataire n’est pas la conséquence du refus de renouvellement,

En conséquence,

— débouter la SAS Emilio Pucci France de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’éviction,

2) A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait considérer que le départ du locataire n’est pas irrégulier ou que celui-ci est la conséquence du refus de renouvellement et que la SAS Emilio Pucci France a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— dire et juger que l’implantation de nouvelles enseignes et marques de luxe effectués au cours du bail commercial courant du 30 septembre 2002 au 14 juin 2014, a eu pour effet de constituer une évolution notable des facteurs locaux de commercialité avec toutes incidences sur le caractère déplafonné du bail ( s’il était renouvelé à son expiration) et le montant de l’indemnité principale d’éviction et toute conséquence devant en résulter,

— voir fixer à la somme de 15.592,50 ' le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Galerie Suffren à la société Emilio Pucci France,

3) A titre infiniment très subsidiaire, si la cour n’était pas convaincue de l’existence en l’espèce de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité précitée avec les conséquences en résultant,

— voir, compte tenu de l’élément factuel de la réalité de l’implantation des 14 enseignes et marques de luxe pendant la période considérée, présumant à tout le moins d’une incidence sur l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité,

— voir ordonner, par arrêt avant dire droit, une mission d’expertise judiciaire complémentaire sur ce point notamment par M. [T] [Z] ayant établi son rapport d’expertise en l’espèce,

— voir fixer à la somme de 194.430,48 ' le montant de l’indemnité d’occupation, courant de la période du 24 juin 2013 à la date du départ des locaux et remise des clés au 14 juin 2014, due à la société Galerie Suffren par la société Emilio Pucci France et voir confirmer le jugement critiqué sur ce point,

— voir fixer la créance résiduelle de cette indemnité d’occupation à la somme de 47.477,64 ' compte tenu des sommes versées par le locataire pendant cette période pour un montant de 147.007,84 ',

— voir, dire et juger exigible cette créance résiduelle d’indemnité d’occupation depuis le 14 juin 2014 avec intérêts légaux courant à compter de cette date,

— voir condamner la société Emilio Pucci France au paiement de cette indemnité résiduelle d’occupation de 47.477,64 ' avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2014 et ce, jusqu’à parfait paiement,

— voir, dire et juger caractéristique d’une particulière mauvaise foi le comportement de la société Emilio Pucci notamment en son départ brutal des locaux au cours des opérations expertales et en sa résistance et carence à communiquer les pièces essentielles au débat en cause ( tels que les chiffres d’affaires et bilans résultant de son exploitation des locaux libérés et des nouveaux locaux, et le bail des nouveaux locaux, ayant fait l’objet de sommations restées sans effet) et ce sur le fondement de l’article 1134 alinéa 3 ancien du code civil,

— voir prononcer la responsabilité civile contractuelle de la société Emilio Pucci France, venant aux droits de la société LVMH Fashion Group France, et ce sur le fondement de l’article 1147 du code civil, avec toutes conséquences en résultant de réparation du préjudice subi par la société Galerie Suffren,

— voir, dire et juger que le préjudice subi par la société Galerie Suffren correspond au manque à gagner de revenus locatifs ( résultant des loyers issus des baux saisonniers en lieu et place cd’un bail commercial) et à l’absence de tout droit d’entrée selon l’usage local

— dire et juger que le préjudice global s’élève à la somme de 1.215.443,84 ' relatif au manque à gagner d’un revenu locatif d’un montant de 615.443,84 ' et celui du droit d’entrée de 600.000 ',

— voir ainsi condamner in solidum la société Emilio Pucci France et la société LVMH Fashion Group France à payer à la société Galerie Suffren la somme de 1.215.443,84 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— voir condamner sous la même solidarité la société Emilio Pucci France et la société LVMH Fashion Group France à payer à la société Galerie Suffren la somme de 15.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner sous la même solidarité la société Emilio Pucci France et la société LVMH Fashion Group France aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SAS Emilio Pucci France et la société LVMH Fashion Group France, suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 22 février 2022, demandent à la cour de:

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article L 145-14 du code de commerce,

1) Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 25 février 2021 en ce qu’il a:

— dit que la société Emilio Pucci France, venant aux droits de la société LVMH Fashion Group France, a droit à une indemnité d’éviction,

— débouté la société Galerie Suffren de sa demande de communication par la société LVMH Fashion Group France et la société Emilio Pucci France des chiffres d’affaires des années 2016 à 2019,

— condamné la société Galerie Suffren à payer à la société Emilio Pucci France la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Galerie Suffren aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

2) Pour le surplus, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 25 février 2021 et statuant à nouveau,

— fixer à la somme de 1.377.735 ' le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Galerie Suffren à la société Emilio Pucci France, venant aux droits de la soicété LVMH Fashion Group France,

— condamner la société Galerie Suffren au paiement de cette indemnité,

— fixer à la somme de 212.875,52 ' le montant total de l’indemnité d’occupation due par la société Emilio Pucci France à la société Galerie Suffren, à M. [B] [U] et au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3]/ [Adresse 5] à [Localité 14], selon la part de ce montant total qui leur revient,

— condamner la société Galerie Suffren au paiement de la somme de 5.000 ' au profit de la société LVMH Fashion Group France au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens distraits au profit de la SELARL Lexavoue Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 14], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Reveille, et M. [B] [U], par leurs dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 21 décembre 2021, demandent à la cour de:

— déclarer le syndicat des copropriétaires et M. [U] recevables et bien fondés en leurs demandes,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 25 février 2021 en ce qu’il n’a ordonné aucune condamnation à l’égard de M. [U] et du syndicat des copropriétaires,

— enjoindre en tant que de besoin à LVMH Fashion Group France / Emilio Pucci, la communication:

* de ses chiffres d’affaires de 2016 à 2019,

* la communication intégrale du bail du 15 avril 2014,

— dire et juger qu’en conséquence, l’expert n’a pas pu valablement rendre son rapport et la religion du tribunal judiciaire de Draguignan a été ainsi trompée,

— donner acte à M. [U] et au syndicat des copropriétaires de ce qu’ils se réservent le droit de solliciter des dommages et intérêts à LVMH Fashion Group France / Emilio Pucci en réparation du préjudice subi en application de l’article 1240 du code civil,

— donner acte à M. [U] et au syndicat des copropriétaires de ce qu’ils se réservent le droit de solliciter la condamnation de LMVHFashion Group France/Emilio Pucci en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 7 janvier 2025.

MOTIFS

Aucune partie ne conteste que la société Emilio Pucci France vient aujourd’hui aux droits de la société LVMH Fashion Group et serait par conséquent l’éventuelle bénéficiaire de l’indemnité d’éviction.

Sur le droit à indemnité d’éviction de la société Emilio Pucci France venant aux droits de la société LVMH Fashion Group France

La société Galerie Suffren conteste l’application d’une indemnité d’éviction au profit de la société Emilio Pucci France pour les motifs suivants:

— d’une part, le caractère irrégulier du départ des locaux par la société locataire évincée,

— d’autre part, ce départ n’est pas la conséquence du refus de renouvellement.

Sur le départ précipité des locaux par la locataire

S’appuyant sur les dispositions de l’article L 145-58 du code de commerce, la société Galerie Suffren rappelle que le bailleur dispose d’un droit de repentir à la condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas acheté ou loué de nouveaux locaux, étant observé que lorsqu’il refuse le renouvellement, le bailleur ignore à quel montant l’indemnité d’éviction sera fixé par le juge et la logique commanderait d’accorder au bailleur un ultime délai de réflexion, une fois cette indemnité judiciairement fixée, pour se déterminer, notamment lorsque l’évaluation judiciaire s’écarte trop des prévisions du propriétaire.

Elle considère que la chronologie des faits révèle que le départ du locataire est abusif dès lors que celui-ci a organisé, avec une parfaite dissimulation, son départ hâtif, alors que les opérations d’expertise étaient en cours, juste après le premier accedit, sans communiquer la moindre information sur sa recherche de locaux et son départ imminent des précédents locaux. Elle estime qu’elle n’était pas en mesure d’exercer son droit de repentir en ce qu’elle n’a jamais eu la possibilité de connaître le montant du chiffre d’affaires de la société LVMH Fashion Group France, celle-ci ayant fini par communiquer, au mois de septembre 2014, uniquement les soldes intermédiaires analytiques de gestion pour les exercices 2011 à 2013, tout en refusant de produire une copie complète du nouveau bail.

Elle précise que la société locataire ne pouvait ignorer que la remise des clés soudaine, alors même que la saison estivale venait de commencer, allait lui occasionner un important préjudice en ce qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de louer ses locaux pour la saison 2014. Elle met également en évidence l’existence d’une très faible distance existant entre le local évincé et le nouveau local ainsi que l’identité du fonds de commerce en cause.

Elle estime que le délai de dix mois entre le refus de renouvellement et le déménagement du locataire n’est pas en soi dirimant pour exclure le caractère précipité de son départ, soulignant qu’au cas d’espèce, le locataire a totalement dissimulé ses démarches en vue de se réinstaller, dans l’intention de mettre son co-contractant brutalement devant le fait accompli pour l’empêcher d’exercer son droit de repentir, faisant preuve de la plus grande déloyauté dans l’annonce soudaine de son départ précipité en pleine procédure d’expertise, ruinant toute prévisibilité escomptée de la volonté du bailleur en ce qui concerne son droit de repentir, dont l’exercice dépendait des conclusions expertales.

Elle en tire pour conséquence que le caractère régulier du départ du locataire ne peut se concevoir tant que le pré-rapport d’expertise relatif à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction n’est pas intervenu, sauf à bafouer purement et simplement le droit de repentir appartenant au bailleur.

En vertu de l’article L 145-14 alinéa 1 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L 145-28 dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Enfin, conformément à l’article L 145-58, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il convient de rappeler que le preneur, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Par ailleurs, le droit de repentir du bailleur ne peut plus être exercé lorsque le locataire a quitté régulièrement les lieux en exécution du congé après refus de renouvellement.

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, ce droit est donc perdu lorsque le locataire a déménagé pour se réinstaller ailleurs.

En effet, ce dernier, lorsque le renouvellement lui a été refusé, peut quitter les lieux sans commettre de faute et sans perdre son droit à indemnité d’éviction, l’article L 145-28 susvisé lui accordant effectivement un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction mais sans l’obliger à profiter de cette garantie.

Il incombe au bailleur d’établir la preuve que le départ a été sciemment organisé dans le but de faire échec à son droit de repentir.

En l’espèce, l’examen de la chronologie des faits révèle que:

— le 9 avril 2013, la société LVMH Fashion Group France a sollicité le renouvellement de son bail auprès de la société Galerie Suffren,

— cette dernière, par acte du 24 juin 2013, a notifié à la preneuse son refus de renouvellement, tout en offrant de régler l’indemnité d’éviction prévue à l’article L 145-14 du code de commerce,

— la société locataire a signé un nouveau bail le 15 avril 2014 pour d’autres locaux situés [Adresse 13] à [Localité 14] et, a informé, la société Galerie Suffren, par acte extra-judiciaire du 19 mai 2014, qu’elle restituerait les locaux le 30 mai 2014.

A aucun moment, la société Galerie Suffren n’a émis l’intention d’exercer un éventuel droit de repentir et alors que le départ du locataire était pourtant effectif, à savoir que les locaux étaient libérés et les clés restitués, le bailleur n’avait toujours pas exercé un tel droit.

La société appelante ne peut utilement soutenir qu’un tel départ serait irrégulier au motif qu’il serait intervenu au cours des opérations d’expertise et avant que M. [Z] ne rende ses conclusions en ce que précisément le droit de repentir doit permettre au bailleur de renoncer à la procédure d’éviction si l’estimation s’écarte trop des prévisions du bailleur.

En effet, une telle analyse est contraire aux articles L 145-28 et L 145-58 du code du commerce en ce qu’elle a pour conséquence d’imposer au locataire une obligation de se maintenir dans les lieux jusqu’à ce qu’intervienne une évaluation judiciaire de l’indemnité d’éviction, étant observé qu’en l’espèce le rapport définitif de M. [Z] a été déposé le 1er juillet 2019 alors que la société locataire s’était vue notifier un refus de renouvellement du bail le 24 juin 2013 plus de six ans auparavant.

Or, l’exercice du droit de repentir a, pour condition préalable, la présence du locataire dans les locaux, qui n’est que le corollaire du droit de ce dernier au maintien dans les lieux mais qui reste une faculté et non une obligation.

La société Galerie Suffren ne peut prétendre que le départ de la société locataire avait pour seul but de faire échec à l’exercice effectif de son droit de repentir alors que précisément, elle n’a jamais manifesté l’intention d’en user et ne peut imposer à la preneuse de demeurer dans les lieux jusqu’à ce qu’elle estime disposer des éléments lui permettant de déterminer s’il est opportun pour elle ou non d’envisager d’exercer son droit de repentir, ce que ne prévoientt absolument pas les dispositions légales.

Il y a lieu, en outre, de relever que ce n’est que le 15 avril 2014 que la société LVMH Fashion Groupe France a trouvé une solution de remplacement en concluant un nouveau bail commercial pour des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 14], soit 10 mois après la notification du refus de renouvellement par la société Galerie Suffren, un tel délai ne pouvant être considéré comme étant de nature à caractériser un départ précipité ou hâtif, étant observé que:

— contrairement aux affirmations adverses, le locataire n’est absolument pas tenu d’informer le bailleur de toute mesure irréversible qu’il prendrait afin d’assurer sa relocalisation suite au congé qui lui est notifié,

— la circonstance que la société LVMH Fashion Groupe France n’ait pas communiqué l’intégralité du nouveau bail qu’elle a conclu est sans emport dès lors que cet élément est dépourvu de toute incidence sur le calcul de l’indemnité d’éviction,

— la société Galerie Suffren ne peut reprocher à la société LVMH Fashion Groupe France de lui restituer les lieux alors que la saison estivale 2014 venait de commencer et qu’elle s’est retrouvée dans l’impossibilité de relouer ses locaux, alors qu’en quittant les locaux loués, la société locataire n’a fait que déférer au congé avec refus de renouvellement qui a lui été délivré, congé qui faisait pourtant suite à une demande de renouvellement de son bail que celle-ci avait pourtant clairement exprimée le 9 avril 2013.

Comme l’a relevé de manière exacte le premier juge, le fait pour la société Galerie Suffren de ne pas disposer d’élément comptables de sa locataire avant son départ des lieux et que cette dernière ait pu faire obstacle au bon déroulement de la mesure d’expertise est sans lien avec l’éventuel caractère hâtif de ce départ, ces événements étant postérieurs au déménagement de la preneuse.

En considération ce ces éléments, la société appelante ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère irrégulier du départ de sa locataire comme étant animé par la seule volonté de faire échec à son droit de repentir.

Sur la contestation que le départ du locataire soit la conséquence du congé avec refus de renouvellement

La société Galerie Suffren prétend que le départ des locaux n’a pu qu’être programmé et n’est donc pas la conséquence du refus de renouvellement, dès lors que l’installation de la société Emilio Pucci France a été recherchée et orientée vers des locaux s’avérant lui avoir été réservés et disponibles. Elle relève que la société LVMH a réintsallé l’enseigne Pucci à 150 mètres des anciens locaux et dans des nouveaux locaux, propriétés de la société Christian Dior Couture, qui fait également partie du groupe LVMH et qui étaient loués pour la saison 2013 à la société Jeanne Lanvin dans le cadre d’un bail saisonnier. Elle ajoute que les nouveaux locaux s’avèrent en outre plus attractifs que les anciens, l’emplacement étant plus stratégique.

Or, l’affirmation d’une stratégie d’un départ étudié de la part de la société LVMH Fashion Group France pour corriger une erreur d’emplacement lui permettant de migrer vers un emplacement de meilleure commercialité ne peut être retenue en ce que la locataire avait précisément sollicité le renouvellement de son bail et ne pouvait anticiper que le bailleur lui opposerait un refus à cette demande.

Par voie de conséquence, la société locataire n’a pas pu programmer et calculer son départ puisqu’elle ne le souhaitait pas et avait, au contraire, exprimé sa volonté de rester dans les locaux.

Il y a lieu d’observer, au demeurant, que si la société Galerie Suffren a pris l’initiative de refuser à la société LVMH Fashion Group France le renouvellement de son bail, il est manifeste qu’elle entendait pouvoir à nouveau en disposer afin de pouvoir relouer les locaux à des conditions plus favorables.

Dès lors, face à ce refus, qui n’est que l’expression de la volonté du bailleur, la locataire a été contrainte de se mettre en quête de nouveaux locaux pour continuer à exploiter son activité.

Le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le départ de la société locataire n’était abusif, lui permettant de conserver son droit à indemnité d’éviction, sera donc confirmé.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

En application de l’article L145-14 alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’évaluation de l’indemnité principale d’éviction dépend de la nature du préjudice subi par le locataire:

— si le locataire subi une perte de son fonds, le locataire d’une indemnité de remplacement dudit fonds qui doit correspondre à la valeur du fonds de commerce, à laquelle s’ajoutent des indemnités accessoires afin de permettre au locataire évincé de procéder à l’acquisition d’un fonds présentant une valeur identique,

— en cas de possible transfert du fonds sans conséquence notable sur la clientèle, le locataire bénéficiera alors d’une indemnité dite de déplacement égale à la valeur du droit au bail, majorée le cas échéant, des indemnités accessoires liées au transfert.

En l’espèce, compte tenu de la réinstallation de la société locataire dans de nouveaux locaux à compter du 30 mai 2014, il n’est pas contesté que celle-ci doit bénéficier d’une indemnité dite de déplacement.

Sur l’indemnité principale

La société Galerie Suffren conclut en premier lieu à l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, faisant grief au premier juge d’avoir écarté une telle analyse. Elle fait valoir qu’a été manifestement négligée l’implantation, pendant la période considérée, de multiples et différentes enseignes de luxe dans le domaine de la baggagerie, joaillerie, mode etc….lesquelles se sont installées dans le secteur renforçant considérablement son attractivité, drainant une nouvelle clientèle très aisée avec un fort pouvoir d’achat. Elle relate que dans le même temps plusieurs hôtels hauts de gamme ont été rénovés ou ont ouverts. Elle en tire pour conséquence qu’elle était fondée à voir appliquer un loyer déplafonné à l’expiration du bail et lors de tout renouvellement dudit bail à intervenir, de sorte que la méthode retenue par l’expert pour déterminer le montant de l’indemnité principale est erronée et il importe de prendre en considération la valeur locative et le caratère déplafonné du bail renouvelé au lieu et place du loyer plafonné retenu hâtivement par le tribunal.

La société locataire, pour sa part, conteste l’existence d’une telle évolution notable des facteurs locaux de commercialité mais critique le calcul opéré par l’expert de la valeur locative du marché en ce que celui-ci a procédé une moyenne pondérée entre des valeurs de référence pertinentes mais en y ajoutant d’autres références concernant des emplacements qui ne sont pas loués par des enseignes de luxe. Elle considère également que le coefficient de situation reconnu par M. [Z], à savoir 8, est trop faible et doit s’établir à 9.

L’expert [Z] rappelle que les locaux litigieux sont situés sur la [Adresse 9], qui constitue, avec la [Adresse 12], qui la relie à la [Adresse 10], l’axe commerçant principal de [Localité 14], sur lequel sont implantées la quasi-totalité des enseignes d’équipement de la personne et de luxe. Il note que les locaux appartenant à la société Galerie Suffren, composent l’élément principal de la boutique, étant les seuls à donner sur la [Adresse 9] et permettant l’accès la clientèle. Il a également calculé les superficies pondérées, soit 45,48 m² pour les locaux de la société Galerie Suffren, 8,01 m² pour les locaux de M. [U] et 1,98 m² pour le local appartenant au syndic des copropriétaires.

S’agissant de la détermination de l’indemnité principale, l’expert souligne que ' l’activité de la société locataire s’étant déplacée à proximité, nous sommes, comme celle-ci le reconnaît elle-même, dans le cas d’une indemnité de déplacement du fonds, hypothèse où l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé’ ( page 94).

Il énonce que le droit au bail s’apprécie en tenant compte de la différence de valeur entre la valeur locative de marché du local et le loyer plafonné. Il a ainsi calculé ce droit au bail par le différentiel entre la valeur locative de marché et le montant du loyer théorique du bail renouvelé, auquel il applique un coefficient de situation.

La valeur locative de marché s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage du bien immobilier dans le cadre d’un bail et correspond au loyer de marché qui doit être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux, pour une catégorie de biens dans une région donnée.

Le montant du loyer théorique de renouvellement, qui conduit à établir si le loyer de renouvellement aurait été plafonné ou déplafonné, suppose donc un examen de l’évolution des facteurs locaux de commercialité durant la période considérée.

Or, sur ce point, l’expert a précisé ( page 101 de son rapport) que ' [Localité 14] et plus particulièrement l’axe de la [Adresse 9]/ [Adresse 12], concentre un maximum d’enseignes de luxe et l’arrivée d’une enseigne supplémentaire n’est pas de nature à générer un flux supplémentaire notable de chalandises; fait ayant d’ailleurs été reconnu par le bailleur lui-même lors de notre accedit. L’on peut considérer que durant la période, aucune variation quelque peu notable des facteurs locaux de commercialité n’est intervenue sur le secteur considéré de nature à justifier d’écarter le principe du plafonnement des loyers.'

En cause d’appel, la société Galerie Suffren revient sur sa position et soutient désormais que le loyer doit être déplafonné compte tenu d’une modification des facteurs locaux de commercialité sur la période considérée.

Elle affirme que de nombreuses enseignes de luxe se sont implantées dans le secteur versant aux débats différents extraits Kbis ainsi que plusieurs articles de presse sur l’ évolution du commerce de luxe sur la côte d’Azur, notamment à [Localité 14] et à [Localité 6].

Il doit être néanmoins relevé que ces différents éléments n’ont pas été soumis ni à l’expert judiciaire qui n’a pas pu en vérifier la pertinence, ni davantage à la discussion contradictoire des parties à l’occasion des opérations expertales.

Il n’en demeure pas moins qu’il ressort des investigations de M. [Z] que [Localité 14] cultive depuis de longues années, une aura particulièrement attractive et exclusive en été, plus particulièrement entre avril et octobre, attirant une clientèle luxueuse, aux côtés d’une chalandise plus populaire, qui ne fréquente la station balnéaire que durant cette période et dans ce marché local, limité à quelques rues, les très bons emplacements comme celui des locaux litigieux, ont connu une importante hausse des valeurs locatives, compte tenu de leur rareté et d’un phénomène de grégarisme des marques qui les amènent à s’installer dans les mêmes rues, à proximité les unes des autres.

Ainsi, le village de [Localité 14] est de longue date faite de mixité entre une clientèle très élitiste, comme l’atteste la présence de stars nationales et internationales ainsi que de grandes fortunes, et une chalandise de vacanciers qui fréquentent la cité en juillet et août mais sans y résider. La commercialité du secteur où se situent les locaux litigieux est certes excellente mais l’était déjà avant la période de référence au cours de laquelle il ne peut être soutenu qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité soit intervenue.

Plus particulièrement, l’axe constitué des [Adresse 12]- [Adresse 9], voire de la [Adresse 13], a toujours abrité des commerces de luxe et contrairement aux affirmations de la bailleresse, l’arrivée de tels commerces sur ce secteur ne date pas de 2002 et si de nouvelles enseignes ont pu s’installer, elles ont remplacé d’autres marques de prestige existantes, qui ont pu investir d’autres lieux dans le même périmètre.

Il n’est pas établi que le centre névralgique principal du commerce de produits de très haut gamme se soit déplacé ou modifié durant la période litigieuse. L’existence d’un flux de clientèle très aisée, à fort pouvoir d’achat, logeant durant l’été dans des hôtels de luxe ou des villas de prestige, n’est pas une circonstance nouvelle à [Localité 14].

La simple production d’extraits Kbis de différentes enseignes est insuffisante en ce qu’elle ne permet pas d’établir, dans le secteur en cause, s’il ne s’agissait pas d’un simple transfert d’activité vers d’autres locaux et surtout quels commerces étaient remplacés. De même, la production d’articles de journaux très généralistes faisant état du développement d’une clientèle de luxe à [Localité 14], mais aussi à [Localité 6] et [Localité 7], ne permet pas de caractériser en soi une évolution notable des facteurs locaux de commercialité s’agissant plus particulièrement des locaux querellés.

C’est donc à juste titre que l’expert, aux termes de son rapport, n’a noté aucune variation de ces facteurs de nature à justifier d’écarter le principe du plafonnement des loyers. Il a donc calculé le loyer du renouvellement en fonction des indices indiciaires pour aboutir à un montant global de 183.854,88 '.

Par ailleurs, les éléments produits en cause d’appel par la société Galerie Suffren ne sont pas suffisants pour justifier l’organisation d’une mesure d’expertise complémentaire sur la question d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et qui n’est en outre pas opportune s’agissant d’un litige qui perdure depuis plus de dix ans.

S’agissant de la valeur de marché telle que retenue par l’expert et qui est critiquée par la société locataire qui estime la valeur unitaire de marché au m² est particulièrement faible, il convient de souligner que M. [Z]:

— a déjà répondu de façon circonstanciée, point par point aux observations formulées par la société LVMH Fashion Group France dans ses différents dires,

— a eu recours à plusieurs méthodes qu’il a combinées entre elles:

* la méthode de [S] [J]

* la méthode du coefficient multiplicateur,

* l’approche privilégiant les flux d’économies de loyers affectés d’un taux actuariel,

* et, à la demande de la société locataire, la méthode par comparaison avec des prix de cession comparables, concernant deux locaux, Jimmy Choo et Pucci,

— a précisé que les locaux sont certes situés sur l’axe [Adresse 9]/ [Adresse 12], à savoir l’artère n° 1 du luxe à [Localité 14], mais pas dans le prolongement direct de la [Adresse 12], en retrait de la [Adresse 9], à savoir sur un flux piétons plus accessoire car nécessitant pour y accéder de se détourner du flux principal pour passer devant la gendarmerie, motivant l’application d’un coefficient de situation de 8 et non de 9 réclamé à tort par la locataire.

L’expert a ainsi abouti à une évaluation de l’indemnité principale à hauteur de 608.473,17 ', chiffre qui est conforté par d’autres examens comparatifs qu’il a effectués portant notamment sur l’emplacement géographique, les caractéristiques physiques ou encore les conditions du bail de ces locaux, lesquels ont permis d’aboutir à la même valeur arrondie à 608.500 '.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé des locaux.

Les dispositions du jugement entrepris ayant alloué à la locataire une somme de 5.000 ' au titre des frais de déménagement et 2.827 ' au titre frais divers ne sont pas contestées par les parties. En outre, la société LVMH Fashion Group France ne sollicite pas l’infirmation de la décision en ce qu’elle n’a pas retenu de perte de clientèle.

a. Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité est constituée d’une estimation des dépenses nécessaires pour procéder à l’achat d’un fonds de commerce équivalent ou un autre droit au bail. L’expert judiciaire a évaluée cette indemnité forfaitairement à 10% du montant de l’indemnité principale, soit 60.850 '. La locataire ne critique pas cette évaluation et la bailleresse sollicite le rejet de cette indemnité au motif qu’aucune indemnité principale n’est due. Au regard des développements qui précèdent, une telle position ne peut être retenue, de sorte que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a arrêté à la somme de 60.850 ' l’indemnité de remploi.

b. Sur l’indemnité de trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer les salariés et à organiser les démarches en vue du déménagement. Il s’agit d’un travail improductif qu’il convient d’indemniser et le trouble commercial est usuellement estimé à 3 mois d’ EBE du dernier exercice.

Tel est le calcul effectué par l’expert, soit un trouble commercial de 8.000 ', montant qu’il convient également de retenir.

c. Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation doivent être intégrés à l’indemnité due au locataire commercial évincé du fait du remplacement ou du déplacement de son fonds de commerce. Cette indemnité peut comprendre une partie du coût lié aux travaux d’aménagement des locaux acquis par le locataire évincé dans lesquels il a transféré son fonds de commerce, travaux qui se sont avérés nécessaires pour les adapter à son activité.

Il est exact en l’espèce que les locaux dans lesquels la société locataire a transféré son activité n’étaient pas bruts de décoffrage comme abritant auparavant l’enseigne Dior, de sorte que lesdits locaux étaient aménagés pour un même type d’activité. Il n’en demeure pas moins que comme l’a relevé l’expert, s’agissant d’une enseigne de luxe, des aménagements luxueux donc coûteux sont indispensables et doivent correspondre à l’univers de la marque. En outre, il n’est pas contesté que les nouveaux locaux présentent la particularité d’être sur 4 niveaux, alors que les anciens locaux étaient d’un seul tenant, circonstance justifiant d’autant plus des aménagements et du mobilier commercial spécifiques, la bailleresse ne pouvant utilement à ce titre soutenir qu’une telle contrainte résulte du seul choix du locataire évincé de prendre à bail un local sur plusieurs niveaux.

La société LVMH Fashion Group France a communiqué à M. [Z] un certain nombre de factures, dont certaines ont été écartées. En revanche, celui-ci a, à juste titre, conservé les frais d’aménagement des locaux ( 31.062,02 '), de mobilier commercial ( 47.477,85 ') et d’installation d’une vidéo-surveillance ( 13.263 ') soit un total de 91.802,87 ', arrondi à

91.803 ', montant qu’il convient d’adopter.

d. Sur les frais de double loyer

Le transfert d’une exploitation peut effectivement entraîner le paiement par le locataire évincé d’un double loyer pendant la période nécessaire au déménagement et à la réinstallation. Le préjudice est généralement évalué sur la base d’un à trois mois de loyers.

Le premier juge a écarté à juste titre le préjudice évalué par l’expert à la somme de 37.500 ' alors que la société LVMH Fashion Group France n’a communiqué qu’une copie partielle du bail et ne comportant pas d’information sur le nouveau loyer mais en acceptant le montant avancé par la locataire dans ses dires. Une telle analyse ne peut qu’être écartée comme reposant sur la seule affirmation de la partie la plus intéressée et non corroborée par le moindre élément justificatif.

Le jugement querellé en ce qu’il a arrêté le montant des indemnités accessoires à 168.480 ', soit avec l’indemnité principale de 608.500 ', une somme totale de 776.980 ' au titre de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé, sera confirmé.

Sur le montant des indemnités d’occupation

La société appelante et les deux autres bailleurs, à savoir M. [U] et le syndicat des copropriétaires ne contestent pas le montant qui leur a été alloué par le tribunal et qui correspond, au demeurant, au calcul effectué par l’expert.

La société LVMH Fashion Group France critique, en revanche, le coefficient de précarité appliqué, en l’occurrence 5%, réclamant à ce titre un coefficient de 10%.

En effet, il est souvent appliqué un abattement pour tenir compte de la précarité dans laquelle se trouve désormais le commerçant occupant, du fait de la résiliation du bail.

Il est d’usage d’appliquer un abattement de l’ordre de 10% , voir 30 % lorsque la procédure a été particulièrement longue et les inconvénients, pour le preneur, particulièrement pénalisants. Tel n’est pas le cas en l’espèce, la société locataire ayant été en mesure de déménager 10 mois après la notification du refus du renouvellement, de sorte que c’est à juste titre qu’un coefficient de 5% a été appliqué, le jugement étant également confirmé sur ce point.

Enfin, il n’y a pas lieu de condamner la société Emilio Pucci France au paiement de la somme de 47.477,64 ' correspondant au solde dont elle reste redevable au titre de l’indemnité d’occupation à l’égard de la société Galerie Suffren, en tenant compte des règlements effectués, en ce que le présent arrêt confirmatif sur le montant global de l’indemnité d’occupation qui est lui est alloué constitue le titre exécutoire lui permettant de recouvrer sa créance dans sa totalité.

Sur la responsabilité de la société locataire évincée et sa condamnation à indemniser le préjudice revendiqué par la société appelante

Il ressort des développements qui précèdent que la société locataire n’a pas commis de faute en quittant les lieux de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de la bailleresse, qui ne peut lui imputer une éventuelle perte de revenus locatifs, laquelle n’est pas la conséquence du départ de la preneuse vers d’autres locaux, y compris avant le début de la saison estivale mais de son refus de renouveler le bail, contraignant le locataire évincé à se mettre en recherche d’un nouveau lieu pour exercer son activité. En d’autres termes, il ne peut être fait grief à la société LVMH Fashion Group France d’avoir déféré à la volonté exprimée du bailleur de mettre fin au bail.

Quant à l’absence de communication par cette dernière de son chiffre d’affaires ou d’une copie intégrale du bail relatif aux locaux de remplacement, il convient de rappeler que le chiffre d’affaires n’a aucune incidence sur la valorisation de l’indemnité d’éviction litigieuse dans l’hypothèse d’une indemnité dite de remplacement, laquelle est fixée en tenant compte uniquement de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des nouvelles conditions locatives.

La société Galerie Suffren sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.215.443,84 ' en réparation de son préjudice.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Galerie Suffren de sa demande d’expertise complémentaire,

Dit n’y avoir de condamner la société Emilio Pucci France au paiement de la somme de 47.477,64 ' correspondant au solde dont elle reste redevable au titre de l’indemnité d’occupation à l’égard de la société Galerie Suffren, le présent arrêt confirmatif sur le montant global de l’indemnité d’occupation qui est lui est alloué constituant le titre exécutoire lui permettant de recouvrer sa créance dans sa totalité.

Déboute la société Galerie Suffren de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la société Galerie Suffren à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 ' au profit de la société LVMH Fashion Group France,

Condamne la société Galerie Suffren aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,