COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/17017 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIPRC

[C] [N]

C/

S.A.S.U. AUTO CONFIANCE

Copie exécutoire délivrée

le : 18 Décembre 2025

à :

M^e Joseph [Localité 8]

M^e Jean-pascal BENOIT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 2] en date du 04 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01728.

APPELANT

Monsieur [C] [N]

né le 19 Novembre 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Philippe RAMON, avocat au barreau de TARASCON

INTIMEE

S.A.S.U. AUTO CONFIANCE

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-pascal BENOIT de la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Joanny MOULIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 12 juillet 1991, la SCI [N]-Font Sarade, bailleresse, a conclu avec la société Hador d’Amor, preneuse, un bail commercial portant sur des locaux situés dans le centre commercial Font Sarade à Martigues (13 500).

M. [C] [N] est seul associé de la société [N]-Font Sarade, cette société étant dépourvue de personnalité morale en raison de l’absence d’immatriculation.

Les locaux loués à la preneuse principale ont en effet fait l’objet de deux sous-locations distinctes, dont une au bénéfice de l’intimée, c’est-à-dire la société Auto confiance.

Ainsi, par acte notarié du 5 octobre 1998, la société le Fournil de [Localité 9] (précédente locataire principale) a sous-loué à la société Auto confiance, sous-locataire, des locaux situés [Adresse 4], [Adresse 6], [Localité 10], d’une superficie de 150 mètres carrés, outre l’usage d’un parking attenant.

Cette sous-location a été consentie pour une durée qui a commencé à courir le 15 octobre 1998 pour se terminer le 1er juillet 2000.

Le bail de sous-location s’est tacitement prolongé.

Par acte notarié du 28 septembre 2012, la société Fromentiers Magasins, locataire principal, a renouvelé le bail de sous-location à la société Auto confiance, la convention de sous-location ayant été conclue pour une durée de quatre années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2009 pour se terminer le 30 juin 2013.

La convention de sous-location renouvelée se réfère expressément à certaines clauses du bail commercial initial principal du 12 juillet 1991, dont celles relatives à la cession du droit au bail et du fonds de commerce.

Le 11 février 2013 Le locataire principal a cédé son fonds de commerce à la SARL [Y] [E] [T],le fonds cédé comprenant le droit au bail.

La sous-location au profit de la société Auto confiance s’est poursuivie.

Le 26 mai 2014, M. [C] [N] (le bailleur principal), la société Auto confiance, (la sous-locataire ), la société la Tomate rouge, concluaient ensemble un acte authentique aux termes duquel la sous-locataire (la société intimée) sous-louait encore les locaux à la société la Tomate rouge (sous-locataire en second), selon un bail dérogatoire.

Aux termes de cet acte du 26 mai 2014, le bailleur déclarait agréer la sous-location consentie à la société Auto confiance, acceptant que celle-ci lui soit opposable.

Le 15 octobre 2014, M. [C] [N], bailleur principal, a fait délivrer au preneur principal, la société [Y] [E] Hapid, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par jugement du 27 février 2017, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence se prononçait en particulier en ces termes :

— déboute la société [Y] [E] [T] de l’ensemble de ses prétentions,

— constate la résiliation du bail liant la société [Y] [E] [T] et M.[C] [N],

— ordonne en conséquence l’expulsion de la SARI. [Y] [E] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués à [Localité 10], centre commercial Font Sarade avec si besoin est, le concours de la force publique.

Une procédure collective s’ouvrait en faveur de la preneuse principale, la société [Y] [E] [T].

Selon jugement rendu le 1er décembre 2016 par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, une procédure de sauvegarde était ouverte au bénéfice de la société [Y] [E] [T], convertie en liquidation judiciaire, clôturée par jugement du même tribunal le 7 décembre 2018.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 26 décembre 2017, la société Auto confiance, sous-locataire, demandait au bailleur principal, la SCI [N] Font Sarade, le renouvellement direct du bail commercial, se prévalant du fait que le bail principal avait été résilié.

Par acte en date du 27 mars 2018 intitulé 'réponse à demande de renouvellement', la SCI [N], en qualité de propriétaire des locaux, signifiait son consentement au principe du renouvellement du bail de sous-location de la société Auto confiance, précisant cependant que ce consentement se faisait sous réserve de communication du bail de sous-location du 28 septembre 2012 et qu’il sollicitait le paiement des charges de la copropriété et de la taxe foncière au prorata de la surface occupée.

Un litige se nouait entre le bailleur principal, M. [C] [N], et la société Auto confiance.

Par courrier du 15 mars 2021, la société Auto confiance indiquait à M. [C] [N] qu’elle se considérait comme la locataire des locaux commerciaux et qu’elle cédait son droit au bail à la société Y H Invest le 31 mars 2021, l’invitant à concourir à la signature de l’acte de cession du droit au bail.

Par courrier du 24 mars 2021, M. [C] [N] répondait que la société Auto confiance n’était titulaire d’aucun bail et qu’il refusait donc de concourir à la signature d’un quelconque acte de cession de droit au bail.

Finalement, la société Auto confiance cédait son droit au bail à effet du 31 mars 2021.

Par courrier du 29 avril 2021, la société YH Invest indiquait à M. [C] [N] qu’elle était sa nouvelle locataire et elle lui adressait l’acte de cession du droit au bail conclu avec la précédente locataire, la société Auto confiance.

Par acte d’huissier signifié le 28 avril 2021, M. [C] [N] faisait assigner la société Auto confiance devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence notamment pour demander à la juridiction de constater l’absence de bail liant les parties, l’occupation illégale par la défenderesse des locaux lui appartenant, de lui donner l’autorisation de faire expulser celle-ci des locaux et pour demander le paiement d’indemnités d’occupation.

Par jugement du 4 Octobre 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence s’est prononcé en ces termes :

— déboute M. [C] [N] de l’ensemble de ses prétentions,

— constate que la société Auto confiance est titulaire d’un bail commercial renouvelé conformément au statut de droit commun sur les baux commerciaux et est débitrice du loyer réactualisé, tel que fixé par le bail dérogatoire du 28 septembre 2012,

— constate que le conseil de la société Auto confiance a donné, le 06 septembre 2021, un chèque d’un montant de 9 438 euros au conseil de M.[C] [N] pour le paiement de loyers dus,

— rejette les demandes de condamnation et celle au titre d’une procédure abusive,

— enjoint à M. [C] [N] de communiquer ses coordonnées bancaires et le justificatif des charges 2020, et le condamne au besoin, passe un délai de trente jours suivant la signification du présent jugement, à une astreinte de vingt euros par jour de retard,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

— condamne M. [C] [N] à payer à la société Auto confiance la somme de deux mille cinq cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [C] [N] aux dépens.

Pour débouter M. [C] [N] de ses demandes tendant à ce qu’il soit constaté l’absence de bail bénéficiant à la SAS Auto confiance et tendant à l’expulsion de celle-ci, le tribunal retenait que la société Auto confiance avait la qualité de sous-locataire depuis 1998, que la sous-location avait bien été agréée par M. [C] [N] les 11 février 2013 et 26 mai 2014, que le renouvellement du bail de sous-location s’était régulièrement poursuivi depuis 1998, que par acte extra-judiciaire du 27 mars 2018, M.[C] [N] avait accepté le renouvellement du bail de la société Auto confiance.

Le tribunal relevait enfin l’existence d’une relation contractuelle directe entre M.[C] [N] et la SAS Auto confiance, qui, du fait du maintien de celle-ci dans les lieux depuis 1998, sans opposition du bailleur depuis l’expiration du bail dérogatoire de 2012, bénéficiait du statut des baux commerciaux et était devenue, non plus sous- locataire précaire, mais locataire des lieux.

M. [C] [N] a formé un appel le 3 décembre 2021 en intimant la société Auto confiance.

L’instruction était clôturée par ordonnance prononcée le 7 octobre 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2022, M. [C] [N] demande à la cour de :

vu les articles 544, 1103, 1104 et 1690 du code civil,

— dire recevable et bien fonde l’appel interjeté par M.[C] [N],

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté M.[C] [N] de l’ensemble de ses prétentions,

— constaté que la société Auto confiance est titulaire d’un bail commercial renouvelé conformément au statut de droit sur les baux commerciaux et est débitrice du lover réactualisé, tel que fixé par le bail dérogatoire du 28 septembre 2012,

— constaté que le conseil de la société Auto confiance a donné, le 06 septembre 2021, un chèque d’un montant de 9.438 euros au conseil de M.[C] [N] pour le paiement de loyers dus,

— enjoint à M. [C] [N] de communiquer ses coordonnées bancaires et le justificatif des charges 2020 et le condamne au besoin, passé un délai de trente jours suivant la signification du présent jugement, à une astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamné M.[C] [N] à payer à la société Auto confiance la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[C] [N] aux dépens. ,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— constater l’occupation illégale de la société Auto confiance au sein des locaux appartenant à M. [C] [N] situés [Adresse 7],

— constater l’absence d’existence d’un bail verbal ou écrit entre les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SASU Auto confiance ainsi que ses affaires,

— autoriser M. [C] [N] à faire procéder à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef si nécessaire avec le concours de la force publique,

— condamner la société Auto confiance au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de l’ancien loyer réglé en sa qualité de sous-locataire, jusqu’à libération des lieux en parfait état d’entretien,

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail commercial renouvelé le 01 janvier 2018 pour faute grave commise par le locataire,

— prononcer en conséquence son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— à compter du jugement à intervenir,condamner la société Auto confiance au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 1.105,22 euros HT par mois, jusqu’à complète libération des lieux en parfait état d’entretien,

en tout état de cause,

— débouter la société Auto confiance de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société Auto confiance de sa demande de condamnation sous astreinte et de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5000 euros au titre d’une prétendue procédure abusive,

— condamner la SASU Auto confiance à payer à M.[C] [N] la somme de 3.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la requise aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2022, la société Auto confiance demande à la cour de :

vu les articles 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise

— débouter M.[C] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

y ajoutant,

— condamner M.[C] [N] sous astreinte de 100 euros par jour à fournir les factures pour les loyers réglés,

— condamner M.[C] [N] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner M.[C] [N] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

MOTIFS

1-sur la demande principale du bailleur de constat de l’occupation illégale des lieux par la société Auto confiance

Aux termes de l’article L145-32 du code de commerce :Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31.A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

Selon les alinéas 1 et 2 de l’article L145-10 du code de commerce :A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Pour dire que la société Auto confiance occupe illégalement les lieux qui lui appartiennent,qu’elle n’a conclu aucun bail commercial avec elle, qu’elle n’a aucun droit à rester dans les lieux, M. [C] [N] fait valoir :

— la société Auto confiance pense pouvoir jouir d’un droit au bail et surtout pouvoir le céder à une société tierce, en l’occurrence la société YH Invest,

— la société Auto confiance ne dispose plus d’aucun droit sur les locaux sous-loués initialement à la société le Fournil de [Localité 9],

— le locataire suivant, la société [Y] [E] a vu son bail résilié puis a fait l’objet d’une liquidation judiciaire,

— il n’existe aucun bail verbal ou écrit entre les parties,

— M. [C] [N] n’entend pas remettre en cause la qualité de sous-locataire dont la société Auto confiance a bénéficié depuis 2012, jusqu’à décembre 2017,

— le bailleur était parfaitement informé de l’existence de plusieurs sous-locataires et ne contestait pas leur présence,

— une fois le bail principal résilié du fait de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société [Y] [E] [T], les sous-locataires ne pouvaient valablement se maintenir dans les lieux,

— par courrier en date du 26décembre 2017, le président de la société Auto Confiance a demandé le renouvellement du bail de sous-location consenti le 28 septembre 2012,

— M. [C] [N] a consenti à un acte de renouvellement prévu sous réserve de l’accomplissement de certaines conditions,

— la société Auto confiance avait alors pour obligation de communiquer le bail de sous-location du 28 septembre 2012, de consentir au prix annuel du loyer élevé à16.000 euros HT et d’accepter de payer les charges de copropriété et de taxe foncière au prorata de la surface occupée,

— la société Auto confiance n’a jamais répondu favorablement a la mise en place de telles conditions,

— aucune des conditions précitées n’a été remplie,

— aucun acte de renouvellement n’a pu être signé,

— depuis le mois de décembre 2017, la société Auto confiance se trouve occupante sans droit ni titre et le seul fait qu’elle se maintienne dans les lieux ne vaut pas acceptation par le bailleur d’un droit au bail,

— le paiement des loyers au cours de l’année 2017 ne vient pas non plus faire obstacle à ce raisonnement et le fait, qu’en 2018, M.[C] [N] ait pu adresser un courrier à la société Auto confiance ne démontre en rien que celle-ci est locataire,

— la société Auto confiance a d’ailleurs reconnu dans ses écritures n’avoir pas régler une quelconque indemnité d’occupation depuis le mois de février 2020.

Pour s’opposer aux demandes de l’appelante tendant à faire constater son occupation illégale des lieux appartenant à ce dernier et pour dire qu’elle dispose bien d’un bail régulier avec M. [C] [N], la société Auto confiance rétorque :

— ayant été maintenue dans les lieux depuis 1998 jusqu’à l’expiration du bail de 2012, sans opposition de M. [N], il existe une relation contractuelle directe avec ce dernier et elle bénéficie du statut des baux commerciaux,

— initialement sous-locataire, elle ne l’est plus et est désormais une locataire,

— suite à la liquidation judiciaire du locataire principal elle a demandé par courrier en date du 26 décembre 2017 adressé à la SCI [N] Font Sarade le renouvellement du bail du fait que le locataire principal se trouvait privé de ce droit,

— la SCI [N] Font Sarade lui a notifié, suite à cette demande du 26 décembre 2017, son consentement au principe du renouvellement du bail de sous-location par acte en date du 27 mars 2018,

— le principe du renouvellement est acquis des la réponse positive donnée par le bailleur ce qui est le cas.

Selon les dispositions précédemment reproduites, lorsque le bail principal cesse, le sous-locataire a alors droit, sous certaines conditions, au renouvellement de son bail. Ainsi, l’expiration du contrat de bail principal a pour conséquence la cessation du contrat de sous-location. Enfin, si à l’expiration du bail principal, le sous-locataire souhaite être le nouveau locataire du bailleur, il lui incombe de présenter une demande de renouvellement et d’invoquer le bénéfice du droit direct à l’encontre du bailleur.

Par ailleurs, les conditions pour que le droit au renouvellement direct du bail commercial puissent prospérer en faveur du sous-locataire demandant la qualité de locataire sont les suivantes: le bail principal a pris fin, la sous-location est licite et régulière (le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location), le sous-locataire doit réunir les conditions relatives à la propriété commerciale et en cas de sous-location partielle, les locaux sont divisibles.

En l’espèce, il résulte du débat et des pièces produites qu’un bail principal avait été conclu entre la SCI [N]-Font Sarade et une locataire, par acte notarié du 12 juillet 1991.

Ensuite, les locaux loués à la preneuse principale, ont fait l’objet de deux sous-locations distinctes, dont une au bénéfice de l’intimée, la société Auto confiance.

Ainsi, par acte notarié du 5 octobre 1998, la société le Fournil de [Localité 9] (précédente locataire principal) sous-louait à la société Auto confiance,sous-locataire, une partie des locaux commerciaux appartenant à M. [C] [N]. Cette sous-location, au profit de la société Auto confiance qui avait été consentie jusqu’au 1er juillet 2000, s’est tacitement prolongée.

Par acte notarié du 28 septembre 2012, la locataire principale, a renouvelé le bail de sous-location à la société Auto confiance, la convention de sous-location ayant été conclue pour une durée de quatre années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2009 pour se terminer le 30 juin 2013.

Le locataire principal a cédé son fonds de commerce à la SARL [Y] [E] le 11 février 2013 (le fonds cédé comprenant le droit au bail) et la sous-location au profit de la société Auto confiance s’est poursuivie.

Aux termes d’une convention notariée du 26 mai 2014, M. [C] [N] (le bailleur principal), la société Auto confiance, (la sous-locataire ), la société la Tomate rouge (sous-locataire en second), concluaient un acte authentique aux termes duquel la sous-locataire (la société intimée) sous-louait encore les locaux à la société la Tomate rouge (sous-locataire en second), selon un bail dérogatoire.

Or, au sein de cet acte authentique, le bailleur déclarait agréer la sous-location consentie à la société Auto confiance, déclarant accepter que celle-ci lui soit opposable.

Par jugement du 27 février 2017, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence constatait la résiliation du bail liant la société [Y] [E] [T] et M.[C] [N].

Le bail principal disparaissait donc en exécution du jugement du 27 février 2017.

Enfin, la sous-locataire revendiquait auprès du bailleur principal son droit au renouvellement direct du bail commercial, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 26 décembre 2017, se prévalant du fait que le bail principal avait été résilié par le liquidateur de la preneuse principale avec effet au 21 décembre 2017.

Par acte en date du 27 mars 2018 intitulé 'réponse à demande de renouvellement', la SCI [N], en qualité de propriétaire des locaux, signifiait son consentement au principe du renouvellement du bail de sous-location de la société Auto confiance, précisant que ce consentement se faisait sous réserve de communication du bail par cette dernière et qu’il sollicitait également le paiement des charges de la copropriété et de la taxe foncière au prorata de la surface occupée.

En l’espèce, les débats ne se concentrent pas sur les quatre conditions légales requises pour que le droit direct du sous-locataire au renouvellement du bail commercial puisse prospérer, lesquelles sont donc considérées comme réunies. Il s’agit des suivantes :

— le sous-locataire remplit bien toutes les conditions requises pour pouvoir prétendre au bénéfice de la propriété commerciale,

— la sous-location a bien été agréée par le bailleur principal. D’ailleurs, sur ce point, M. [C] [N] écrit lui-même, dans ses conclusions '. [C] [N] n’entend pas remettre en cause la qualité de sous-locataire dont la société Auto confiance a bénéficié depuis 2012, jusqu’à décembre 2017" et 'le bailleur était parfaitement informé de l’existence de plusieurs sous-locataires et ne contestait pas leur présence'.

— toujours sur l’existence de cette autorisation donnée par le bailleur à la sous-location consentie à l’intimée, la cour relève que le 26 mai 2014, M. [C] [N] et les deux sous-locataires concluaient un acte dans lequel le bailleur déclarait agréer la sous-location consentie à la société Auto confiance, en déclarant accepter que celle-ci lui soit opposable,

— les locaux loués ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties,

— le bail principal qui liait M. [C] [N] à la dernière locataire (la société [Y] [E] [T]) a bien disparu, puisque par jugement du 27 février 2017, dont le caractère définitif n’est pas contesté, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a constaté la résiliation dudit bail.

Toutefois, M. [C] [N] prétend que la société sous-locataire serait infondée à se prévaloir d’un droit direct au renouvellement de son bail, car elle ne justifie pas avoir rempli des conditions qu’il lui a unilatéralement imposées dans un acte daté du 27 mars 2018 intitulé 'réponse à demande de renouvellement'.

Dans son acte daté du 27 mars 2018 intitulé 'réponse à demande de renouvellement', M. [C] [N] indiquait en effet ceci : ' en réponse à cette demande et sous réserve par la société Auto Confiance de communiquer le bail du 28 septembre 2012, ce qu’elle n’a pas fait dans la demande de renouvellement, M. [C] [N] entend notifier par le présent acte qu’il consent au principe du renouvellement dudit bail. Le prix annuel qu’il demande pour le bail ainsi renouvelé est de 16 000 euros HT. Il sollicite également le paiement des charges de la copropriété et de la taxe foncière au prorata de la surface occupée'.

Il résulte de cette réponse du 27 mars 2018 du bailleur principal, à la demande de la sous-locataire de renouvellement du droit direct au bail, que M. [C] [N] entendait soumettre ce droit à plusieurs conditions, dont notamment la communication du bail du 28 septembre 2013.

Cependant l’adjonction unilatérale par le bailleur de conditions juridiques supplémentaires, non prévues par le statut des baux commerciaux, pour que le droit de la sous-locataire au renouvellement direct du bail de la sous-locataire puisse prospérer n’était pas opposable à cette dernière.

En effet, si rien ne permet d’affirmer que les dispositions des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce sur la sous-location et le droit direct du sous-locataire à l’encontre du propriétaire seraient obligatoires et s’il faut donc considérer que les parties peuvent donc y déroger y compris en ajoutant des conditions non prévues par ces textes, encore faut qu’il existe un accord de volonté entre elles pour les contourner.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, le propriétaire des lieux s’étant seulement prévalu de conditions imposées unilatéralement par lui et ne démontrant pas l’existence d’un accord des parties pour conditionner le droit direct au renouvellement du bail commercial à la réunion desdites conditions.

Ainsi, M. [C] [N] est infondé à s’opposer au droit direct de la société Auto confiance au renouvellement direct du bail. Cette dernière est donc bien passée de la qualité de sous-locataire à celle de locataire principale et le contrat de bail reprend les clauses de la sous-location, faute pour les parties de démontrer l’existence d’un accord contraire sur ce point.

La cour confirme le jugement en ce qu’il constate que la société Auto confiance est titulaire d’un bail commercial renouvelé conformément au statut de droit commun sur les baux commerciaux.

Les demandes principales de l’appelant de constat de l’occupation illégale des lieux par la société Auto confiance et de l’absence d’un bail verbal ou écrit entre les parties sont rejetées.Sont également rejetées les demandes accessoires attachées à ces demandes principales (demande d’expulsion de l’intimée et d’indemnités d’occupation à la charge de cette dernière).

Faute de moyens développés par l’appelante dans la discussion pour s’y opposer et le bail commercial reprenant en l’espèce les clauses de la sous-location (sous-location consentie dans une convention du 28 septembre 2012), la cour confirme également le jugement ce qu’il dit que la société Auto confiance est débitrice du loyer réactualisé, tel que fixé par le bail dérogatoire du 28 septembre 2012.

2-sur la demande subsidiaire du bailleur appelant de résolution judiciaire du bail commercial

Vu l’ancien article 1134 du code civil devenu 1103 du code civil,

L’article 1690 du code civil énonce :Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

Le contrat de bail principal en date du 12 juillet 1991, initialement conclu entre la SCI [N] Font Sarade et la preneuse principale, prévoit, en son article 7-1 intitulé 'cessions, apports en société, pacte de préférence’ : 'le preneur pourra céder en tout ou partie ses droits au présent bail à toute personne de son choix. Le bailleur devra être appelé à concourir à l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours avant la signature de l’acte. En cas de cession du fonds de commerce, le preneur devra notifier par acte extra judiciaire le projet d’acte dans son intégralité au bailleur et appeler ledit bailleur à l’acte par lettre recommandée avec accuse de réception 15 jours au moins avant le jour de la signature de l’acte'.

Tant le bail de sous-location notarié du 28 septembre 2012, conclu entre la preneuse principale et la société Auto confiance, à l’époque sous-locataire, que la convention notariée de sous-location du 26 mai 2014 à laquelle est intervenu le bailleur principal, se réfèrent toutes deux à cet article 7-1 du bail principal initial ci-dessus reproduit.

L’acte de cession du droit au bail du 31 mars 2021, conclu entre la société Auto confiance et la cessionnaire, la société Y H Invest, prévoit enfin :' le bail initial en date du 28 septembre 2012 qui s’est reconduit prévoit expressément que :

— le preneur pourra céder en tout ou partie ses droits au présent bail à toute personne de son choix,

— le bailleur devra être appelé à concourir à l’acte par lettre recommandée avec avis de réception au moins quinze jours avant la signature de l’acte.

de sorte que la SARL Auto confiance a adressé à la SCI [N] Font Sarade, bailleur commercial, un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mars 2021 pour l’inviter à concourir à la présente cession de droit au bail de sous-location.Un exemplaire original enregistré de la présente cession sera remis au bailleur'.

Au soutien de sa demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail commercial, le liant directement à la société Auto confiance (pour le cas où la cour reconnaît, comme en l’espèce, le droit direct de la preneuse au renouvellement de son bail), M. [C] [N] soutient :

— le contrat de bail du 12 juillet 1991 prévoit qu’en cas de cession du fonds de commerce, le preneur doit notifier par acte extrajudiciaire le projet d’acte dans son intégralité au bailleur,

— l’acte de cession du fonds de commerce du 11 février 2013 prévoit que le preneur a l’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte et à lui notifier par acte extrajudiciaire l’acte de cession,

— un simple courrier date du 15 mars 2021 lui a été adressé afin de l’inviter à concourir à la signature de l’acte de cession le 31 mars 2021,

— aucune copie du projet d’acte n’a été transmise au bailleur ni aucune information relative e la société cessionnaire, de sorte que le bailleur ignorait tout de l’acquéreur,

— le projet d’acte de cession n’a pas été transmis au bailleur, au moins 15 jours avant la signature de l’acte.

— l’acte de cession ne lui a pas été notifié en infraction des dispositions de l’article 1690 du code civil,

— il n’a reçu la copie de l’acte de cession qu’une fois celui-ci signé, par courrier date du 29 avril 2021,

— la société Auto confiance n’a pas entretenu les locaux sous-loués puis occupés illégalement,

— dans le contrat de bail, il est prévu l’entretien proprement dit du très vaste parking ainsi que la répartition à la fois des charges de copropriété au premier rang desquelles celles ayant trait aussi au parking, ainsi que des très conséquentes taxes foncières,

— concernant l’entretien des locaux, les très importantes fuites dans le réseau d’adduction d’eau ou encore d’évacuation des eaux usées sont à l’origine d’un préjudice financier subi par le bailleur,

— le remboursement par la société Auto confiance, à la fois des taxes foncières, des charges de copropriété (en particulier au titre de l’usage du parc de stationnement), sans oublier les consommations d’eau – pour lesquelles M. [C] [N] ne dispose malheureusement à ce jour d’aucun indice du compteur divisionnaire du double local occupé par la demanderesse -, n’a jamais eu lieu à ce jour.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire du bailleur de résolution judiciaire du bail commercial dont elle bénéficie désormais, la société Auto confiance rétorque qu’elle n’a commis aucun manquement de nature justifier une telle sanction, précisant :

— elle a réglé des loyers au propriétaire à compter d’août 2017,

— à compter de décembre 2017 jusqu’à février 2020 les loyers seront perçus par la SCI [N], TVA comprise,

— la bailleresse n’a communiqué aucune facture et a clôturé son compte rendant impossible le règlement des loyers,

— M. [C] [N] avait communiqué son RIB à la Société Auto confiance, puis a changé de domiciliation bancaire empêchant la concluante de payer les loyers depuis le mois de février 2020,

— la société Auto-confiance n’a eu de cesse de solliciter un nouveau RIB, en vain,

— les loyers, provisions sur charges et TVA ont toujours été payées par la concluante, sans qu’elle puisse obtenir les factures correspondantes de M. [C] [N] pourtant maintes fois réclamées,

— l’absence de versement des loyers ne peut pas être reprochée à la preneuse qui ne pouvait plus régler du fait de la clôture du compte,

— les loyers ont été régularisés par chèque remis à la barre du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence à hauteur de 9.438 € le 06 septembre 2021,

— concernant le reproche fait tiré de l’absence d’entretien des lieux, le bailleur n’ignore pas les multiples fuites de la canalisation d’eau qui se trouve posée sur le toit, sans aucune protection, de même le fait que les toilettes soient constamment bouchées du fait d’un problème de contrepente,

— les différents locaux commerciaux que M. [C] [N] loue ne sont pas équipés d’un compteur individuel rendant impossible les relevés,

— c’est bien la société Auto confiance qui règle la consommation d’eau nonobstant les fuites non réparées par le bailleur.

2-1 sur les manquements relatifs à la cession du droit au bail

S’agissant tout d’abord du grief reproché par le bailleur à la locataire cédante, tiré du fait qu’il n’a été appelé à concourir à l’acte de cession uniquement par lettre simple, il est exact que la locataire avait l’obligation de lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à cette fin au moins 15 jours avant la signature de l’acte. Ce manquement n’est toutefois pas grave, le bailleur ne contestant pas avoir été appelé pour concourir à l’acte de cession et avoir bien reçu sa convocation par lettre simple et ce en temps utile pour lui permettre de s’organiser et de se rendre à la signature de l’acte de cession (étant précisé que le courrier de convocation est bien daté du 15 mars 2021, soit 15 jours au moins avant la signature de l’acte ayant lieu le 31 mars 2021). De plus, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice en lien avec ce manquement dépourvu de gravité.

Pour ce qui est ensuite du grief relatif à l’absence de transmission au bailleur, du projet d’acte de cession, au moins 15 jours avant la signature de l’acte, la cour observe tout d’abord que ni le bail principal initial, ni la convention de sous-location (qui se réfère sur ce point au bail principal), ne prévoient,en cas de cession du seul droit au bail (comme en l’espèce), la notification par le preneur au bailleur de l’acte de cession.

En effet, ces deux actes ne mettent une telle obligation à la charge du preneur (de notifier par acte extra judiciaire dans son intégralité au bailleur le projet d’acte de cession au moins 15 jours avant la signature de l’acte) qu’en cas de cession du fonds de commerce, qui n’est pas le cas en l’espèce, s’agissant d’une cession du seul droit au bail en dehors de toute cession d’un fonds de commerce.

Par ailleurs, l’acte de cession du droit au bail du 31 mars 2020 prévoit seulement, pour sa part, qu''un exemplaire original enregistré de la présente cession sera remis au bailleur', de sorte qu’il ne créait aucune obligation pour la preneuse de devoir notifier par acte extrajudiciaire le projet d’acte dans son intégralité au bailleur au moins 15 jours avant la signature de l’acte.

Aucun manquement contractuel ne peut donc être retenu contre la société Auto confiance tiré de l’absence de notification,au bailleur, avant la signature de l’acte de cession, du projet d’un tel acte.

Enfin, pour ce qui est du manquement reproché à la locataire, tiré de l’absence de signification de la cession du droit au bail en violation de l’article 1690 du code civil, il est exact que la société locataire cédante ne justifie pas s’être acquittée de cette charge légale.

Or, il est de principe que la cession du bail, à l’instar de toute cession de créance, doit être signifiée au bailleur conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil ou, à défaut, acceptée par acte authentique, par le bailleur.

Toutefois, en l’espèce, la bailleresse reconnaît avoir bien reçu une copie complète de l’acte de cession, une fois celui-ci signé, par courrier du 29 avril 2021. Ainsi, la bailleresse était parfaitement informée sur l’identité du cessionnaire et avait les informations nécessaires sur son nouveau débiteur et ce alors que le bail cédé était encore en cours.

D’ailleurs, il convient de préciser que l’acte de cession ne mettait aucune obligation à la charge de la cédante de notifier, en cas de cession du seul droit au bail comme en l’espèce, le projet d’acte de cession dans son intégralité au bailleur avant la signature de l’acte. L’acte de cession du 31 mars 2020 prévoit seulement qu''un exemplaire original enregistré de la présente cession sera remis au bailleur', étant rappelé que ce dernier a reçu une copie intégralité de ladite cession.

Le bailleur avait enfin bien été appelé à concourir à l’acte de cession, au moins 15 jours avant la signature dudit acte et il a fait le choix de ne pas s’y rendre.

L’absence de signification à la bailleresse de la cession du droit au bail du 31 mars 2020, si elle est caractérisée, n’a causé aucun préjudice de ce chef. Cette absence de signification peut avoir d’autres conséquences juridiques, qui ne sont pas en l’espèce invoquées par le bailleur appelant.Ce grief est dépourvu de gravité.

Ainsi, le bailleur appelant échoue à rapporter la preuve d’un manquement grave tiré de l’absence de signification de l’acte de cession.

2-2 sur les autres manquements

Concernant le manquement reproché par la bailleresse à la société Auto confiance, tiré d’un défaut d’entretien du parking, cette dernière ne conteste pas avoir à sa charge une telle obligation d’entretien de ce lieu. Toutefois, la bailleresse ne détaille nullement son grief, n’indiquant pas précisément en quoi les parkings ne sont pas entretenus et s’ils sont réellement dégradés et dans quelle mesure. M. [C] [N] ne verse d’ailleurs aucune preuve sur l’état matériel du parking (comme par exemple un constat d’huissier de justice), ni de relance sur un défaut d’entretien.

Aucun manquement grave ne peut donc être retenu contre la société Auto confiance sur ce point.

Concernant ensuite les fuites d’eau reprochées par la bailleur à la locataire (très importantes fuites dans le réseau d’adduction d’eau ou encore dans l’évacuation des eaux usées à l’origine d’un préjudice financier subi par le bailleur), la cour relève d’abord que la convention de sous-location du 28 septembre 2012, dont les clauses ont été reprises par le bail commercial directement conclu entre le bailleur et la sous-locataire, énonce : 'état des lieux-réparations : le sous-locataire prendra les locaux dans leur état actuel et fera son affaire personnelle de toute réclamation que pourrait élever le propriétaire de l’immeuble tant au cours du bail qu’à la fin de celui-ci'.

Toujours concernant l’obligation d’entretien mise à la charge du locataire, la convention de sous-location du 28 septembre 2012, dont les clauses ont été reprises par le bail renouvelé,

indique en page 6 que la sous-locataire exécutera toutes les clauses, charges et conditions du bail.

Or, le bail principal initial du 12 juillet 1991, auquel il est renvoyé, stipule aussi : 'le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux loués pendant toute la durée du bail à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement qui s’avérerait nécessaire, seules les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil étant à la charge du bailleur(…) Le preneur devra notamment entretenir en bon état (…)canalisations etc… lesdits entretiens étant à la charge du preneur et sous sa responsabilité(…) Il prendra toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous les appareils; conduits et canalisations; il supportera les frais de réparations ou de dégâts de toute espèce, causés par l’inobservation des conditions ci-dessus. Tous excédents de consommation et toutes réparations nécessaires lui seront imputés'.

Il résulte des clauses du bail que la société Auto confiance avait donc à sa charge tous les travaux d’entretien relatifs aux canalisations ainsi que les excédents de consommation, mais que le bailleur conservait pour sa part les grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Toutefois, ce grief est tout aussi peu appuyé par des preuves que le précédent, le bailleur ne produisant aucun justificatif sur l’origine et les causes des fuites alléguées, leur emplacement, sur leur ampleur et leurs conséquences.

Aucun manquement grave ne peut donc davantage être retenu contre la société Auto confiance sur ce point.

Le bailleur fait encore grief à la preneuse de ne pas avoir remboursé les taxes foncières, des charges de copropriété (en particulier au titre de l’usage du parc de stationnement), les consommations d’eau.

Concernant la charge des taxes foncières, la convention de sous-location du 28 septembre 2012 se réfère à l’article 6.2.9 du bail principal initial du 12 juillet 1991 énonçant : 'le preneur devra payer les contributions personnelles mobilières, la taxe professionnelle, les taxes locatives et autres de toute nature le concernant particulièrement, relatives aux locaux loués, ou relatives à son commerce, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujetties. Il devra rembourser au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, la taxe foncière et des propriétaires bâties, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres'.

Concernant le sort des charges de copropriété, le bail commercial principal initial du 12 juillet 1991,auquel renvoie la convention de sous-location du 28 septembre 2012, stipule en son article 9° intitulé 'charges’ : ' outre le loyer, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges, taxes et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués (…) Ces charges comprendront : (…) Le remboursement des prestations et fournitures individuelles, le remboursement des frais afférents aux prestations et fournitures collectives énumérées ci-dessous et dont le preneur bénéficie : frais de nettoyage et d’entretien des parties communes, des éléments d’équipement communs et des espaces verts, frais d’électricité et de chauffage des parties communes salaires, charges sociales et frais de déplacement afférents au personnel chargé d’assurer l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets'.

Il résulte des clauses du bail liant les parties que la société Auto confiance était bien tenue de payer la taxe foncière ainsi que des charges à M. [C] [N].

Toutefois, en premier lieu, la société Auto confiance affirme avoir toujours réglé les provisions sur charges et TVA, ainsi que les loyers, sans avoir jamais pu obtenir les factures correspondantes de la part du bailleur. Or, il est exact que la société locataire produit de multiples relances et mises en demeure adressées à la bailleresse pour tenter d’obtenir des quittances.

Surtout, la bailleresse ne chiffre aucunement les sommes qui seraient dues au titre des charges de copropriété, de l’eau consommée, des taxes foncières, ni ne produit un quelconque décompte des sommes supposément dues par la société Auto confiance à ce titre. Il est donc impossible de dire que la société Auto confiance serait débitrice de certaines sommes envers le bailleur ni, le cas échéant, de connaître l’ampleur de la dette éventuelle.

Concernant l’eau, le bailleur ne conteste pas que les locaux loués ne sont pas équipés d’un compteur individuel et ce alors même qu’il ne verse aucun relevé des consommations d’eau concernées, ni n’explique la méthode adoptée pour répartir le coût de l’eau. Il se limite à verser au débat une facture de consommation d’eau qui lui a été adressée en 2020 par la régie des eaux et assainissement. Il ne produit aucune relance adressée à la locataire concernant d’éventuels défauts de paiement de l’eau.

Ainsi, aucun manquement grave n’est démontré par le bailleur s’agissant du paiement de l’eau consommée, des charges, des taxes foncières. Finalement, le bailleur ne justifie pas de l’existence de graves fautes commises par la société locataire susceptibles d’entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial.

La cour ne peut que rejeter la demande subsidiaire de M. [C] [N] de résiliation judiciaire du bail commercial pour fautes graves commises par la locataire. Sont également rejetées les demandes accessoires attachées à cette demande subsidiaire (demande d’expulsion de la société Auto confiance et demande d’indemnités d’occupation à la charge de cette dernière).

3-sur les autres demandes de la société intimée

Le bailleur reconnaissant, en page 11 de ses dernières écritures, que devant le premier juge, la locataire lui a bien remis, le 6 septembre 2021, un chèque d’un montant de 9 438 euros (fait en tout état de cause constaté par le premier dans son jugement), la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il constate que le conseil de la société Auto confiance a donné, le 6 septembre 2021, un chèque d’un montant de 9438 euros au conseil de M. [C] [N] pour le paiement des sommes dues.

La cour ne peut qu’infirmer le jugement en ce qu’il enjoint à M. [C] [N] de communiquer,sous astreinte, le justificatif des charges 2020, la société intimée ne justifiant pas cette demande et pouvant en tout état de cause tirer toutes conséquences de droit de l’absence de justificatifs produits par le bailleur.

Concernant la communication par le bailleur de ses coordonnées bancaires, ce dernier n’oppose aucun moyen, dans la discussion, de nature à s’opposer à cette condamnation prononcée par le premier juge, ce d’autant que l’intéressé ne conteste pas que la preneuse s’est acquittée en sa faveur du montant des loyers par virement bancaire jusqu’en février 2020.

La cour confirme donc le jugement en ce qu’il enjoint à M. [C] [N] de communiquer ses coordonnées bancaires sauf à préciser que cette injonction concerne l’intimée sauf à préciser également que les dispositions relatives à l’astreinte étant en revanche infirmées.

Statuant à nouveau du chef de l’astreinte, la cour dit que la condamnation de M. [C] [N] à communiquer ses coordonnées bancaires est assortie d’une astreinte de 10 euros par jour de retard, passé un délai de un délai de trente jours suivant la signification de cet arrêt, l’astreinte ne pouvant courir que pendant un délai de 60 jours.

En revanche, compte tenu de la demande du locataire d’obtenir les quittances de loyers, demande déjà effectuée sans succès de multiples fois par le passé, la cour condamne M. [C] [N] à remettre à la société Auto confiance les factures pour les loyers réglés, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, passé un délai de trente jours suivant la signification de cet arrêt, l’astreinte ne pouvant courir que pendant un délai de 60 jours.

4-sur la demande de l’intimée de dommages-intérêts pour procédure abusive du bailleur

Les faits et leur incidence juridique étant complexes, la société Auto confiance n’établit pas un abus de procédure du bailleur, qui avait le droit de former appel, de sorte que la cour confirme le jugement qui déboute l’intimée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

5-sur les frais du procès

Compte tenu de la solution apportée au litige (l’appelant est débouté de la plupart de ses demandes), le jugement est confirmé en ses dispositions au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, M. [C] [N] est condamné aux entiers d’appel (incluant ceux exposés par la société Auto confiance) et à payer à la société Auto Confiance la somme 3500 euros au titre des frais du procès.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire :

— confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en sa dispositions relatives à la communication par le bailleur d’un justificatif de charges 2020 et sauf en sa disposition relative au montant de l’astreinte assortissant la condamnation du bailleur à communiquer ses coordonnées bancaires,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejette la demande subsidiaire de M. [C] [N] de résiliation judiciaire du bail commercial pour faute grave commise par la locataire,

— rejette les demandes accessoires de M. [C] [N] d’expulsion et d’indemnités d’occupation en lien avec sa demande subsidiaire,

— rejette les demandes de la société Auto confiance tendant à la condamnation sous astreinte du bailleur à lui communiquer le justificatif de charges 2020,

— précise que les coordonnées bancaires devant être communiquées par M. [C] [N] concernent la société Auto confiance,

— dit que l’astreinte assortissant la condamnation de M. [C] [N] à communiquer ses coordonnées bancaires est de 10 euros par jour de retard, passé un délai de trente jours suivant la signification de cet arrêt, l’astreinte ne pouvant courir que pendant un délai de 60 jours,

— condamne M. [C] [N] à remettre à la société Auto confiance les factures pour les loyers réglés, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, passé un délai de trente jours suivant la signification de cet arrêt, l’astreinte ne pouvant courir que pendant un délai de 60 jours,

— condamne M. [C] [N] à payer la somme de 3500 euros à la société Auto confiance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [C] [N] aux entiers dépens de l’appel (dont ceux exposés par la société Auto confiance).

Le Greffier, La Présidente,