COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/ 226

Rôle N° RG 24/07898 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNIOH

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[V] [L]

[N] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] en date du 26 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23-000980.

APPELANTE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [V] [L]

né le 15 Novembre 1992, demeurant [Adresse 1]

Assigné en étude le 04/12/2024

défaillant

Monsieur [N] [F]

né le 29 Avril 2004 , demeurant [Adresse 1]

Assignée en étude le 04/07/2024

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 24 novembre 2022, à effet au 1er décembre 2022, la société CDC Habitat a donné à bail à M. [V] [L] et Mme [N] [F], un appartement à usage d’habitation, de type T2, avec un emplacement de parking, situé [Adresse 5], à [Localité 4] (13), moyennant un loyer mensuel de 482,70 euros, outre 79 euros à titre de provisions sur charges locatives.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la société CDC Habitat, a souscrit avec la SAS Action Logement Services, un contrat de cautionnement Visale.

Suite à divers impayés de loyers, la société CDC Habitat a fait jouer l’engagement de caution.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur a fait délivrer à M. [L] et Mme [F], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers le 28 avril 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2097,42 euros, en principal.

Suivant exploit du 12 juillet 2023, la SAS Logement Services a assigné M. [L] et Mme [F], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aix-en-Provence, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner leur expulsion des lieux loués et ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’aide de la force publique ;

— les condamner à lui verser la somme de 2 796,56 euros, outre intérêts à taux légal, à compter du commandement de payer du 28 avril 2023, sur la somme de 2097,42 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— les condamner à lui payer, une somme égale au montant du dernier loyer, au titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés ;

— les condamner à lui payer la somme de 800 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 26 janvier 2024, ce magistrat a :

— débouté la SAS Action Logement Services, de l’ensemble de ses demandes en résiliation de bail et expulsion ;

— condamné M. [L] et Mme [F] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2 796,56 euros, au titre des loyers impayés de janvier à mars 2023 et mai 2023, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 28 avril 2023 sur la somme de 2097,42 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L] et Mme [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ce magistrat a estimé au vu des pièces produites qu’aucun élément ne permettait d’établir et de déterminer si les causes du commandement payer avaient été régularisées dans les deux mois.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 juin 2024, la SAS Action Logement Services, a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 15 juillet 2024 et signifiées le 13 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour que :

— infirme le jugement entrepris en ce que :

* elle a été déboutée de sa demande en résiliation de bail et d’expulsion ;

* M. [L] et Mme [F] ont été condamnés à lui payer la somme de 2 796,56 euros, au titre des loyers impayés de janvier à mars 2023 et mai 2023, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 28 avril 2023 sur la somme de 2097,42 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal : constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

— à titre subsidiaire : prononce la résiliation du bail ;

— en conséquence :

— ordonne l’expulsion de M. [L] et Mme [F], des lieux loués et ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’aide de la force publique ;

— les condamne solidairement à lui verser la somme de 7 814,55 euros, arrêté au 12 juillet 2024, outre intérêts à taux légal, à compter du commandement de payer du 28 avril 2023, sur la somme de 2097,42 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— les condamne solidairement à lui payer, une somme égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, au titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés ;

— les condamne solidairement à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— la dette locative n’a pas été résorbée dans le délai de 2 mois de la délivrance du commandement de payer ;

— de nouveaux incidents de paiement ont eu lieu ;

— la clause résolutoire est acquise et/ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation ;

— elle agit es qualité de subrogé dans les droits du bailleur ;

Régulièrement intimés, M. [L] et Mme [F] n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 mars 2025.

MOTIFS :

A titre liminaire :

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée'.

Ainsi, le défaut de comparution du défendeur n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant au demandeur le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La convention Etat-UESL, applicable au contrat conclu entre la société CDC Habitat et la SAS Action Logement services, prévoit pour la mise en oeuvre du cautionnement Visale, en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail ;

A la suite de la défaillance de Mme [F] et M. [L], dans le paiement des loyers et charges, la SAS Action Logement Service justifie avoir réglé au bailleur la somme de 2 097,42 euros, (correspondant aux loyers des mois de janvier, février et mars 2023), puis les sommes complémentaire de 699,14 euros (correspondant au loyer du mois de mai 2023), 5 017,99 euros (correspondant aux loyers des mois de juillet à décembre 2023 et avril, mai et juin 2024) et avoir reçu de lui trois quittances subrogatives pour ces montants, pour lesquels le bailleur l’a subrogé dans ses droits et actions contre les locataires défaillants.

La cour relève que ces quittances subrogatives prévoient que, 'conformément aux articles 1346 et 2309 du code civil, 'Action Logement Service’ est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du bailleur ou du mandataire du bailleur et de ses annexes et privilèges de bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyer impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Service'

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, les parties ont inséré au bail du 24 novembre 2027, conditions particulières, article 7 intitulé 'clause résolutoire', qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance… le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement resté infructueux.

Il ressort des pièces produites que le 28 avril 2023, la société Action Logement Service a signifié à M. [L] et Mme [F], un commandement de payer la somme totale de 2 097,42 euros, (au titre les loyers de janvier, février et mars 2023, impayés), visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, société appelante verse aux débats un décompte de la dette locative au 30 juin 2023, duquel il ressort que dans les deux mois de la délivrance du commandement, elle s’élevait à la somme de 2 796,56 euros.

M. [L] et Mme [F] ne s’étant pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti, la SAS Action Logement Service est fondée en sa demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 juin 2023, infirmant sur ce point le jugement entrepris.

Les locataires devenant en conséquence occupants sans droit ni titre, leur expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation:

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle des locataires, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 699,14 euros par mois.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1202 du même code prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative au 20 juin 2024, faisant mention d’une somme de 7 814,55 euros au titre des loyers dus, ainsi que les quittances subrogatives démontrant que la société CDC habitat la subroge et lui donne mandat pour recouvrir les loyers payés par elle, au titre du contrat de cautionnement Visale.

Par ailleurs le bail contient en son article 4, une clause de solidarité, précisant que chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations du présent contrat. En conséquent le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou à l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS Action Logement Services de sa demande en paiement.

M. [L] et Mme [F] seront solidairement condamnés à payer la somme de 7 814,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt à taux légal, à compter du prononcé de la décision.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux, à hauteur de 699,14 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Succombant, M. [L] et Mme [F] seront in solidum condamnés à supporter les dépens d’appel et devront à payer la SAS Action Logement Services la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SAS Logement Service Actions de sa demande en résiliation de bail et d’expulsion;

— condamné M. [L] et Mme [F] à payer à la SAS Logement Service Actions la somme de 2 796,56 euros, au titre des loyers impayés de janvier à mars 2023 et mai 2023, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 28 avril 2023 sur la somme de 2097,42 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 29 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] et Mme [F] à payer à la SAS Logement Services la somme de 7 814,55 euros, arrêté au 20 juin 2024, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

CONDAMNE solidairement M. [L] et Mme [F] à payer à la SAS Logement Services,une indemnité d’occupation de 699,14 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion de M. [L] et Mme [F] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de DEUX MOIS suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux loués conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNE solidairement M. [L] et Mme [F] à payer à la SAS Logement Services la somme de 1 200 euros due au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] et Mme [F] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,