COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

PH

N° 2025/ 258

N° RG 22/06311 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKFW

[D] [H]

C/

S.C.I. DEZILES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES

M^e Amélie BENISTY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 30 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n°19/02741.

APPELANTE

Madame [D] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Amandine WEBER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. DEZILES, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliè en cette qualité audit siège

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Céline ZEKRI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 9 mai 2006, la SCI Deziles a acquis notamment, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé Spring palace situé [Adresse 3], les lots n° 8 (appartement au troisième étage et les 9/100èmes des parties communes générales), n° 19 (mansarde au sixième étage et les 0/100èmes des parties communes générales) et n° 36 (une cave au sous-sol et les 0/100èmes des parties communes générales).

Par acte authentique du 29 mai 2009, la SCI Deziles a vendu à Mme [D] [H] le lot n° 8 désigné comme un appartement situé au troisième étage dudit immeuble, à gauche en arrivant sur le palier, comprenant trois pièces, salle de bains au midi, une pièce, cuisine et water-closet au nord, chambre de bonne et débarras et les 9/100èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Estimant que Mme [H] s’est appropriée irrégulièrement les lots n° 19 et n° 36, la SCI Deziles l’a, par exploit d’huissier du 27 mai 2019, faite assigner devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de la voir condamner à restituer la mansarde et la cave sous astreinte, et à restituer les fruits.

Mme [H] a conclu à l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement au débouté, reconventionnellement à la condamnation de la SCI Deziles à l’indemniser.

Par jugement du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que la SCI Deziles est propriétaire de la cave et de la mansarde situés dans l’immeuble [Adresse 5],

— condamné Mme [H] à restituer à la SCI Deziles la cave et la mansarde dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué,

— rejeté la demande de restitution des fruits,

— condamné Mme [H] à payer à la SCI Deziles la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Mme [H] à payer à la SCI Deziles la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que l’assignation a régulièrement été publiée le 25 juillet 2019 au service de la publicité foncière conformément aux dispositions du décret du 4 janvier 1955. Concernant la prescription de l’action, celle-ci n’est pas acquise puisque l’assignation a été délivrée le 27 mai 2019, que l’action est une action en revendication de propriété immobilière et que le délai de trente ans, prévu à l’article 2227 du code civil n’est pas dépassé. Sur le fond, il ressort des pièces fournies, notamment des actes authentiques du 9 mai 2006 et du 29 mai 2009, que seul l’appartement a été vendu. Le fait que Mme [H] reçoive les appels de charges pour les trois lots ne peut permettre de retenir qu’elle est propriétaire de ces trois lots. Aucun élément justificatif n’est produit à l’appui de la demande de restitution des fruits, contrairement à la privation de jouissance de la cave et de la mansarde qui est indéniable depuis plus de dix ans. Concernant la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [H], elle est rejetée au vu de la solution du litige.

Par déclaration du 28 avril 2022, Mme [H] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 14 avril 2025, Mme [H] demande à la cour de :

Vu l’article 1134 du code civil devenu 1104,

Vu les articles 1188 et suivants du code civil,

Vu les articles 1604 et 1605 du code civil,

— recevoir Mme [H] en son appel et le dire bien fondé,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que la SCI Deziles est propriétaire de la cave (lot n°36) et de la mansarde (lot n°19) situés dans l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 2],

— condamné Mme [H] à restituer à la SCI Deziles la cave et la mansarde dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué,

— condamné Mme [H] à payer à la SCI Deziles la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [H] à payer à la SCI Deziles la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] aux dépens,

Statuant à nouveau :

— débouter la SCI Deziles de ses entières demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Deziles à lui payer la somme de 15 000 euros à titre des dommages et intérêts,

— condamner la SCI Deziles à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [H] fait valoir que :

Sur l’interprétation de l’acte de vente,

— l’attente de la SCI Deziles venderesse, pour prétendre être demeurée propriétaire des lots cédés, est anormalement longue ; la SCI Deziles ne s’est nullement inquiétée de la teneur des biens vendus et notamment de la cave et de la mansarde en litige et elle aurait dû s’inquiéter de ne pas recevoir les appels de charges si elle s’estimait propriétaire,

— la mention « chambre de bonne et débarras » contenue dans l’acte de vente, correspondait dans la perception des parties à la mansarde et à la cave et que cela n’a pas été contesté avant 2019,

— elle a payé les charges de l’appartement et des lots litigieux et le syndic a eu la même lecture qu’elle de la clause de l’acte de vente comme le démontre le courrier du 3 décembre 2018,

— la vente est parfaite et définitive et il est constant que la SCI Deziles a concédé à la réitération sans aucune contrainte illicite,

— conformément aux dispositions de l’article 1188 du code civil le tribunal de première instance aurait dû chercher la commune intention des parties et ne pas s’arrêter à une interprétation littérale de l’acte qui ne fait mention que du lot n° 8 et pas de la cave (lot n° 36) et de la mansarde (lot n° 19),

— la commune intention des parties était de vendre l’appartement, la cave et la mansarde, puisqu’on voit mal ce qui aurait conduit la SCI Deziles à conserver une cave et une mansarde dans un immeuble où elle ne possédait plus d’appartement. Cela ressort notamment du comportement de la SCI Deziles qui n’a pas réagi alors qu’elle n’était pas convoquée aux assemblées générales de copropriété de l’immeuble, ne recevait pas d’appel de charges,

— la venderesse lui a fait visiter à la fois la cave et la mansarde,

— il est curieux de constater que la SCI Deziles s’adresse dans un premier temps au syndic par des courriers de juin et octobre 2018, avant de la contacter en octobre et novembre 2018, alors qu’elle semble soutenir être dépossédée de ses biens. Il convient également de relever que la SCI Deziles utilise le terme « ERREUR » dans ses écritures et n’évoque pas de dépossession dans ses courriers,

— selon les dispositions de l’article 1191 lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun,

— il est particulièrement déloyal et frauduleux de maintenir dans un acte la désignation confuse de son propre bien. Dans l’acte du 9 mai 2006 lors duquel la SCI Deziles a acquis le lot n° 8 il comprenait l’appartement, une « chambre de bonne » et un « débarras ». En rachetant le lot n° 8, elle est donc la légitime propriétaire de la chambre de bonne (mansarde) et du débarras (cave). Le fait que l’acte de vente conclu ne vise pas expressément les lots 19 et 36 est une forme d’erreur matérielle qui n’est pas de nature à modifier la teneur de l’accord contractuel intervenu entre les parties, et en particulier l’objet du contrat de vente,

— la SCI Deziles a cherché à tirer profit d’une confusion dans la rédaction du contrat pour réclamer la somme de 10 000 euros à titre de restitution des fruits des biens litigieux et le juge a valablement rejeté cette demande. En revanche, la SCI Deziles, avant l’introduction de la procédure, ne s’est jamais émue du moindre préjudice de jouissance et celui-ci n’est pas démontré puisqu’elle n’avait aucune utilité d’une cave et d’une mansarde,

Sur le manquement à l’obligation de délivrance de la SCI Deziles,

— il est incontestable que « la chambre de bonne » et le « débarras » lui ont été cédés et il y a eu défaut de délivrance en contravention des dispositions de l’article 1604 du code civil,

— elle aurait donc dû recevoir, en contrepartie du prix, une chambre de bonne et un débarras, dont il appartient à la SCI Deziles d’indiquer où ils se trouvent, s’il ne s’agit pas des lots 19 et 36 dont elle prétend qu’ils n’ont pas été vendus,

— conformément aux dispositions de l’article 1605 du code civil, la SCI Deziles lui a bien remis les clefs de la cave et de la mansarde et ce faisant elle a reconnu implicitement les avoir vendus. En sollicitant la restitution, la SCI Deziles commet un manquement à son obligation de délivrance,

A titre reconventionnel,

— comme aucune faute ne peut lui être reprochée et elle doit être regardée comme ayant agi de bonne foi,

— à supposer que la SCI Deziles ait subi un préjudice, celui-ci est imputable à son propre comportement fautif voir frauduleux et de ce fait elle est seule responsable de son propre préjudice et surtout de son éventuelle aggravation,

— les agissements déloyaux de la SCI Deziles lui ont causés un préjudice puisqu’elle a été empêchée de disposer librement de ses biens, puisqu’elle a dû arrêter la vente pour laquelle un compromis avait été signé au risque de payer une clause pénale. Elle a perdu une chance certaine de réaliser son bien dans des conditions optimales,

— la SCI Deziles lui a infligé une détresse émotionnelle importante en la citant en justice.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 30 avril 2025, la SCI Deziles demande à la cour de :

Vu les articles 544 du code civil,

Vu l’article 549 du code civil,

Vu l’article 2227 du code civil,

Vu les faits et les pièces,

— déclarer l’appel infondé,

En conséquence,

A titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 30 mars 2022,

A titre subsidiaire si la demande de préjudice de jouissance n’est pas acceptée,

— réformer le jugement du 30 mars 2022 en ce qu’il a débouté la SCI Deziles Mme [H] à payer à la SCI Deziles la somme de 10 000 euros au titre de la restitution des fruits (sic),

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la restitution des fruits,

En tout état de cause,

— rejeter les demandes de Mme [H],

— condamner Mme [H] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

La SCI Deziles réplique que :

Sur ses propres demandes,

— la vente en 2009 porte sur le lot n° 8 et Me [N] a attesté dans le certificat que ce lot a une superficie de 104,32 m², qui ne comprend pas la mansarde, lot n° 19 de 7,30 m². La superficie du lot n° 8 est identique à celle lors de son acquisition en 2006,

— l’état descriptif de division du 15 mars 1960 publié au premier bureau des hypothèques de [Localité 4] précise la concordance entre les anciens numéros et la nouvelle numérotation et il en ressort que la mansarde n° 7 correspond au lot de copropriété n° 19 selon la concordance susvisée et la cave n° 11 correspond au lot de copropriété n° 36. De plus, le relevé des formalités demandé au service de la publicité foncière de Nice daté du 6 mai 2019 confirme que les lots 19 et 36 appartiennent à la SCI Deziles depuis leur acquisition le 9 mai 2006,

— le préjudice de jouissance est indéniable puisqu’il y a eu une privation de la cave et de la mansarde depuis plus de dix ans, ce que reconnaît Mme [H] dans ses conclusions signifiées le 9 avril 2020 lorsqu’elle écrit avoir pris possession de la cave et de la mansarde dès le 29 mai 2009,

— la feuille de présence de l’assemblée générale du 14 juin 2010 rédigée par le cabinet Foncia, indique bien que Mme [H] est propriétaire du lot n° 8 uniquement, mais c’est contre toute attente que la feuille de présence du 21 juin 2011 rédigée par le cabinet Lamy énonce que Mme [H] est propriétaire des lots n° 8, n° 19 et n° 36,

— elle a tenté de récupérer les lots en modifiant les serrures à son tour à plusieurs reprises, notamment au mois d’avril 2017 et d’août 2018, mais ce n’est que le 16 juin 2022 après avoir été condamnée sous astreinte que Mme [H] a restitué les clés,

— concernant la demande sur la restitution des fruits qui a été rejetée par le juge de première instance, il convient de relever que le lot n° 8 n’est qu’un des seize biens immobiliers détenus par Mme [H], qu’il ne constituait pas son logement principal puisqu’il a été loué avec les lots n° 19 et n° 36. Ainsi, à défaut de la confirmation de la condamnation au paiement du préjudice de jouissance, Mme [H] doit être condamnée à restituer les fruits pour la somme de 10 000 euros,

Sur le rejet des demandes de Mme [H],

— l’attente entre la vente et la saisine du tribunal n’est pas pertinente puisque les actions immobilières se prescrivent par trente ans, que la vente a eu lieu le 29 mai 2009 et contrairement à ce qu’affirme Mme [H] l’acte ne souffre pas d’ambiguïté,

— Mme [O] n’a plus été convoquée aux assemblées générales à compter du mois de juin 2012, soit trois ans après la vente,

— les conditions pour agir en justice sont tout à fait remplies tant sur la qualité que pour le délai à agir et l’action en justice est parfaitement recevable,

— Mme [H] prétend avec mauvaise foi avoir réglé des charges de copropriété sur les lots n° 19 et n° 36 mais depuis la modification du règlement de copropriété du 19 janvier 2012 ces lots sont « sans-quote part déterminée », tandis qu’elle-même a payé les charges pour l’année 2011 comme le montre la fiche de présence du 21 juin 2011. Ainsi, Mme [H] n’a réglé aucun appel de charge lié à la cave et à la mansarde mis à part la somme de 1,81 euro au titre de l’appel de fonds ALUR du 31 mars 2021 pour la cave. Or, cette somme est liée à une erreur du syndic puisqu’aucune quote-part n’est liée à ce lot,

— contrairement à ce que prétend Mme [Y], les trois lots sont bien distincts comme cela ressort notamment des actes de vente, le relevé des formalités du service de la publicité foncière du 6 mai 2019, l’état descriptif de division du 15 mars 1960 mais également le compromis de vente du 3 mars 2009 qui précise que seulement l’appartement est concerné par la vente portant sur le lot n° 8,

— l’appelante affirme que Mme [O] gérante de la SCI, aurait fait visiter la cave et la mansarde, ce qui est mensonger,

— si elle a contacté le syndic en premier c’est qu’elle n’était pas informée que c’était Mme [H] l’occupante et contrairement à ce que cette dernière affirme, elle a adressé des mises en demeure avec accusé de réception qui n’ont jamais été retirées,

— l’appartement composant le lot n° 8, visé dans l’acte de vente a bien été délivré, la cave et la mansarde ne composant pas le lot n° 8,

— contrairement à ce qui est affirmé, Mme [O] est une sage-femme et ni elle, ni la SCI Deziles ne sont des professionnels de l’immobilier, tandis que Mme [H] est propriétaire de plus de seize biens immobiliers sur Nice lesquels sont tous loués à des particuliers et à des professionnels et elle doit en revanche être considérée comme professionnelle de l’immobilier, étant précisé que son activité est l’achat et la location de biens immobiliers,

— la demande reconventionnelle, reposant sur le fait que Mme [H] aurait été empêchée de vendre son bien et que cela lui aurait causé une détresse émotionnelle, est injustifiée, confuse et ubuesque.

L’instruction a été clôturée le 6 mai 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions de l’intimée comporte une demande de « déclarer l’appel infondé », qui ne constitue pas une prétention, mais un moyen, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Si dans les moyens développés par l’appelante, est évoquée la tardiveté de l’action de la SCI Deziles, la cour n’est pas saisie par le dispositif des conclusions des parties, de l’irrecevabilité de la demande pour cause de prescription.

Sur la propriété des lots n° 19 et n° 36

Il est soutenu sur le fondement des articles 1188 et suivants du code civil, que les mentions « chambre de bonne » et « débarras » dans l’acte de vente, doivent être interprétées comme visant la mansarde (lot n° 19) et la cave (lot n° 36) dans la commune intention des parties, ce qui serait confirmé par le comportement postérieur de la SCI Deziles, qui ne s’est pas inquiétée de ne plus être destinataire d’appels de charges de copropriété pendant plusieurs années.

Aux termes des articles 1156 et suivants du code civil dans la rédaction en vigueur à la date de l’acte de vente du 29 mai 2009, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun. Ce qui est ambigu s’interprète par ce qui est d’usage dans le pays où le contrat est passé. Toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier. Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Mme [H] verse aux débats les appels de charges qui lui sont adressés depuis l’année 2012, visant les lots n° 8, n° 19 et n° 36 respectivement pour 75, 4 et 1 tantièmes, étant observé que seul le lot n° 8 fait l’objet d’un appel de charges sur les premiers documents, qu’il est mentionné sur certains documents, « charges communes générales hors mansarde » à partir de 2013, qu’il y a un appel de charges cave et mansarde en 2021.

Sont produits par la SCI Deziles :

— l’acte de vente au profit de Mme [H] qui désigne le lot n° 8 vendu, exactement de la même manière que dans l’acte d’acquisition de la SCI Deziles, sauf qu’il ne précise pas ce qui avait été déclaré par le vendeur au moment de l’acquisition par la SCI Deziles, à savoir : « Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que l’appartement est actuellement composé de : Entrée, dégagement, deux chambres, salle à manger, dégagement, salle de bains, salon, couloir, rangement, cuisine et WC »,

— le compromis de vente signé le 3 mars 2009 entre la SCI Deziles et Mme [H], ainsi rédigé : « Lot numéro huit (8). Seulement l’appartement. Un appartement situé au troisième étage comprenant un séjour, trois chambres, une vaste entrée, une salle de bains, un WC, une cuisine, une buanderie et les 9/100 des parties communes générales de l’immeuble. Surface loi Carrez : 104,32 m² »,

— le certificat loi Carrez établi le 9 mai 2006 par le notaire, concernant les lots n° 8, de 104,32 m² et le lot n° 19, de 7,30 m², rappelant l’obligation de mentionner cette information dans les actes de vente,

— la feuille de présence aux assemblées générales de la copropriété Spring palace, des 14 juin 2010 et 21 juin 2011 : dans la première Mme [H] est mentionnée seulement pour le lot n° 8, et dans la seconde pour les lots n° 8, n° 19 et n° 36,

— une demande auprès des services de la publicité foncière dont le retour ne fait état d’aucun acte translatif de la propriété des lots n° 19 et n° 36 depuis son acquisition du 9 mai 2006, mais seulement la modification de l’état descriptif de division le 19 janvier 2012 (création de deux nouveaux lots) et la mise en conformité loi SRU le 3 juin 2015 (nouvelle quote-part exprimée en 1000ème),

— le règlement de copropriété d’origine du 2 juin 1925, ses additifs du 15 mars 1960 et 29 décembre 1960 instaurant des lots distincts des lots « appartements », pour les caves et mansardes, son acte rectificatif de mise en conformité loi SRU, avec un tableau récapitulatif des charges daté du 26 avril 2010, sur un total de 1000, contre 100 précédemment, avec distinction selon la nature des charges (communes, ascenseur, escalier, chauffage) ; pour les charges générales communes, le lot n° 8 apparaît pour 75 tantièmes, le lot n° 19 pour 4 tantièmes et le lot n° 36 pour 1 tantième,

— la convocation à l’assemblée générale de la copropriété du 21 juin 2011, adressée à la SCI Deziles avec un projet d’état de répartition dans lequel celle-ci apparaît pour 116 euros et Mme [H] pour 2 113,38 euros dans le « total de quote-part charges » pour l’exercice 2010,

— une attestation établie par l’EURL AES, serrurier, en août 2020, aux termes de laquelle elle est intervenue en avril 2017 et en août 2018, à la demande de Mme [O] (gérante de la SCI Deziles), pour l’ouverture de la porte de la mansarde et la porte de la cave au Spring palace.

Après examen de l’ensemble de ces pièces, il y a lieu de conclure que l’acte de vente à Mme [H] ne portait manifestement que sur le lot n° 8, décrit par reproduction de ce qu’il était dans l’acte d’acquisition par la SCI Deziles avec précision de sa superficie selon la loi Carrez, sans inclure les lots n° 19 et n° 36 devenus des lots autonomes depuis 1960, bien que non affectés de tantièmes de charges communes générales jusqu’au modificatif du règlement de copropriété de mise en conformité avec la loi SRU.

Mme [H] ne produit aucune pièce de nature à démontrer que la volonté des parties était autre, alors que le compromis de vente signé par elle, précisait : « Seulement l’appartement ».

Il ne peut être tiré aucune conséquence du fait que la SCI Deziles ne se soit pas inquiétée de l’absence de convocation aux assemblées générales et d’appels de charges postérieurement à l’exercice 2010, au regard notamment de la modicité des appels de charges concernant ces lots.

En considération de ces éléments c’est par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge a dit que la SCI Deziles est propriétaire des lots n° 19 et n° 36, le jugement appelé, étant confirmé sur ce point.

Sur les demandes de la SCI Deziles

Elles portent sur la restitution des lots n° 19 et n° 36 et sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance par confirmation du jugement, et subsidiairement en cas d’infirmation sur le préjudice de jouissance, à la restitution des fruits, au visa des articles 544 et 549 du code civil.

C’est ce qui résulte de l’interprétation évidente de la prétention exprimée, manifestement par suite d’une erreur matérielle de formulation, en ces termes : « REFORMER le Jugement du 30 mars 2022 en ce qu’il a débouté la SCI DEZILES Madame [D] [H] à payer à la SCI DEZILES la somme de 10.000,00 € au titre de la restitution des fruits ».

Mme [J] oppose sa bonne foi, l’absence de faute de sa part et que le préjudice de jouissance et son aggravation sont imputables au comportement fautif de la SCI Deziles.

En tout état de cause, la SCI Deziles étant reconnue propriétaire des lots n° 19 et n° 36, il convient de confirmer le jugement appelé en ce qu’il a condamné Mme [H] à les lui restituer.

S’agissant de l’indemnisation réclamée, il est constant qu’en toute matière, l’obligation à indemniser suppose que soient démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Les articles 549 et 550 du code civil qui concernent les fruits, énoncent que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI Deziles a été convoquée à l’assemblée générale du 21 juin 2011, mais ne s’y est manifestement pas présentée, et que c’est précisément à ce moment-là, que les lots n° 19 et n° 36 ont été mentionnés comme appartenant à Mme [H] avec le lot n° 8, soit pour 80/1000ème (75+4+1) sur la feuille de présence de l’assemblée générale du 21 juin 2011.

Ce n’est qu’en avril 2017, que la SCI Deziles justifie avoir sollicité un serrurier pour l’ouverture de la cave et de la mansarde, puis en août 2018, à mettre en relation avec sa première réclamation adressée au syndic de la copropriété, qui date de juin 2018, puis à Mme [H] en octobre 2018 et le 28 mars 2019, par deux courriers recommandés revenus avec la mention cochée : « avisé non réclamé ».

Au regard de la chronologie des faits, la SCI Deziles échoue à démontrer un comportement fautif de Mme [H] dans l’occupation des lots n° 19 et n° 36, présentés par le syndic de la copropriété, comme sa propriété avec le lot n° 8, tandis que la SCI Deziles s’en est désintéressée manifestement jusqu’en 2017 et n’en a avisé le syndic puis Mme [H] qu’à partir de l’année 2018. La SCI Deziles doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et le jugement appelé, infirmé sur ce point.

Quant à la demande subsidiaire au titre de la restitution des fruits, il est relevé que la bonne foi de Mme [H] ne peut être retenue en application des articles 549 et 550 précités, son titre de propriété ne lui transférant pas les lots litigieux n° 19 et n° 36, si bien qu’elle doit restituer les fruits perçus.

Cependant, la SCI Deziles ne verse aux débats aucune pièce permettant de déterminer les fruits produits par la mansarde de 7,30 m² et la cave, depuis le 29 mai 2009, alors qu’il est établi qu’elle n’a réglé aucune charge de copropriété afférente à ces lots pour la même période, qui s’est arrêtée le 14 juin 2022, date de restitution des clés par Mme [H], étant observé que l’instruction de l’affaire a été clôturée le 6 mai 2025.

En considération de ces éléments faisant ressortir qu’il n’est pas démontré que les lots litigieux ont produit des fruits, il convient de rejeter la demande au titre de la restitution des fruits, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [H]

Mme [H] réclame la somme de 15 000 euros au visa de l’article 1134 du code civil, pour réparer le préjudice de perte de chance de vendre à de bonnes conditions, ainsi que les troubles émotionnels subis du fait de la procédure, en reprochant à la SCI Deziles d’avoir manqué à son obligation de délivrance en sollicitant la restitution des lots litigieux.

Aux termes de cet article dans sa rédaction en vigueur à la date de la vente du 29 mai 2009, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Au regard de la solution du litige selon laquelle l’acte de vente du 29 mai 2009 n’a pas transféré la propriété des lots n° 19 et n° 36, Mme [H] ne peut s’en plaindre. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement appelé, confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

En cause d’appel, il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les parties.

De ce fait, la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [D] [H] à payer à la SCI Deziles la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé,

Déboute la SCI Deziles de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT