COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/395

Rôle N° RG 24/09989 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQP7

[Y] [K]

[T] [E] épouse [K]

C/

SCI BES PALOMBA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES

M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 23 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00046.

APPELANTS

Monsieur [Y] [K]

né le 14 mai 1962 à [Localité 6] (Maroc), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [T] [E] épouse [K]

née le 08 février 1967 à [Localité 7] (Cameroun), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

représentée par M^e Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

SCI BES PALOMBA

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteure

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est constitué d’une maison divisée en deux appartements implantée sur un vaste terrain.

Deux lots composent cet ensemble :

— le lot n° 1 appartenant à la société civile immobilière (SCI) Bes Palomba, depuis le 17 septembre 2009, constitué d’un appartement formant la totalité du rez-de-chaussée de la villa et ayant son entrée principale dans l’angle Sud-Est de la construction sous l’escalier donnant accès au 1er étage ainsi que d’un garage, avec en outre la jouissance exclusive du terrain situé au Sud et à l’Ouest du lot, entouré d’un mur, sauf au niveau du passage contre la maison où a été installée un portillon métallique permettant l’accès aux équipements situés sur le terrain dont jouit exclusivement le lot n° 2 ;

— le lot n° 2 appartenant à M. [Y] [K] et Mme [T] [K] née [E], depuis 2018, constitué d’un appartement formant la totalité du 1er étage de la ville avec accès par un escalier extérieur situé dans l’angle Sud-Est de la construction, avec en outre la jouissance exclusive du terrain situé au Nord et à l’Est de l’immeuble.

Il a été constitué une servitude au profit du lot n° 1 sur le lot n° 2 portant sur l’accès, au Nord et à l’Est de la maison, aux installations communes.

Reprochant notamment à Mme et M. [K] d’avoir apposé au niveau du portillon métallique un crochet, un morceau de bois et des outils l’empêchant d’accéder aux équipements situés sur leur terrain, et notamment à son compteur électrique, et installé des caméras sur les murs communs, dont certains sont dirigées vers son entrée et son jardin, la société Bes Palomba les a fait assigner, par actes de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin que des mesures soient prises de manière à faire cesser les troubles manifestement illicites qu’elle subis.

Par ordonnance en date du 23 juillet 2024, ce magistrat a :

— constaté la recevabilité de l’action de la société Bes Palomba ;

— ordonné à Mme et M. [K] de procéder à la libération de la porte métallique permettant l’accès au compteur électrique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois, à compter du lendemain de la signification de l’ordonnance ;

— ordonné à Mme et M. [K] de procéder au retrait des caméras filmant les parties à jouissance privative de la société Bes Palomba dans un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’élagage des haies et la demande d’évacuation des condensats de climatisation ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire ;

— condamné Mme et M. [K] à payer, à titre provisionnel, à la société Bes Palomba la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamné Mme et M. [K] à payer à la société Bes Palomba la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Il a notamment considéré que :

— dès lors que les troubles allégués portaient sur la propriété ou la jouissance du lot de la société Bes Palomba, elle était en droit d’agir seule, sans le syndic, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, outre le fait que l’information devant être faite au syndic, en application de l’article 51 du décret du 17 mars 1967, n’était pas prescrite à peine d’irrecevabilité ;

— la fermeture du portillon avait été faite en violation manifeste de la servitude conventionnelle de passage consentie au bénéfice du lot n° 1, fonds dominant, en passant par le lot n° 2, fonds servant ;

— les caméras avaient été posées en violation manifeste de l’article 9 du code civil consacrant le droit au respect de la vie privée comme étant orientées en direction de l’accès au lot n° 1 et d’une partie du jardin dont la société Bes Palomba avait la jouissance exclusive ;

— le trouble anormal de voisinage, à savoir une perte de luminosité, résultant du non élagage de la haie des lauriers, n’était pas évident ;

— la demande tendant à voir évacuer les condensats de climatisation n’était pas justifiée ;

— la nature des troubles manifestement illicites causés à la société Bes Palomba établissait la réalité d’un préjudice de jouissance justifiant l’allocation d’une provision ;

— Mme et M. [K] ne rapportaient pas la preuve d’une atteinte manifeste causée à leur 'droit de vue mer’ résultant de la végétation se trouvant sur le lot n° 1 et à leur droit au respect de la vie privée résultant des caméras de sécurité posées par leur voisine ;

— la demande de désignation d’un syndic professionnel sollicitée par l’ensemble des parties n’était pas fondée faute pour les conditions requises par l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 d’être remplies.

Suivant déclaration transmise au greffe le 1er août 2024, Mme et M. [K] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a débouté l’appelante de ses demandes portant sur la haie et les condensats de climatisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 3 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté l’appelante de ses demandes portant sur la haie et les condensats de climatisation, et statuant à nouveau de :

— déclarer les demandes de l’intimée irrecevables en l’absence de mise en cause du syndic de l’immeuble ;

— désigner tel administrateur qu’il appartiendra avec mission de convoquer les copropriétaires à une assemblée générale consacrée au choix d’un syndic professionnel sur la base d’une liste qu’il établira préalablement en précisant les honoraires ;

— débouter l’intimée de ses demandes ;

— la condamner à élaguer, en dessous du niveau bas de l’étage, toutes plantations, arbres ou arbustes implantés sur son fonds, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et à supprimer ou réorienter la caméra de surveillance placée sur son lot de façon à faire cesser l’atteinte causée à leur vie privée, sous une même astreinte ;

— la condamner à leur verser, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et celle de 4 000 euros pour ceux exposés en appel ;

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de constat qu’ils ont exposés, avec distraction au profit de M^e Philippe Barbier et M^e Laure Atier. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Bes Palomba demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande portant sur l’élagage de la haie, et statuant à nouveau de :

— condamner les appelants, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir, à procéder à la taille à 50 cm du sol maximum de la haie de lauriers située à l’Est contre la fenêtre de sa cuisine ;

— condamner les appelants aux mesures prononcées par le premier juge concernant le portillon et les caméras ;

— condamner solidairement les appelants à lui verser une provision de 5 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;

— prenne acte qu’elle s’en remet à justice sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc chargé de convoquer une assemblée générale avec mission de désigner un syndic professionnel ;

— débouter les appelants de leurs demandes ;

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action initiée par la société Bes Palomba

Les appelants soutiennent que, si un copropriétaire peut agir seul concernant la copropriété ou l’usage de son lot, cela ne le dispense pas de délivrer au syndic une copie de l’acte introductif d’instance, en application de l’article 51 du décret du 17 mars 1967. Bien plus, dès lors que la société Bes Palomba se prévaut d’une violation du règlement de copropriété et que le tènement sur lequel elle prétend être titulaire d’un droit de passage concerne, non pas un lot privatif, mais une partie commune affectée à leur usage privatif, elle ne pouvait se dispenser de mettre en cause le syndic conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, ils relèvent que la constitution d’une servitude sur une partie commune, même à usage privatif, n’est pas possible.

L’intimée affirme qu’un copropriétaire est toujours recevable à agir dans l’intérêt de son lot et de ses droits en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et même dans l’intérêt de la copropriété pour toute atteinte aux parties communes. Elle expose qu’elle n’était pas tenue de mettre en cause le syndic et que l’information résultant de l’article 51 du décret du 17 mars 1967 n’est pas requise à peine d’irrecevabilité de son action, d’autant que la copropriété est dépourvue de syndic. Enfin, elle indique que, dès lors que la servitude conventionnelle existe, elle doit produire ses effets.

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité et d’intérêt.

L’article 31 du même code énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 15 loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires . Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Dès lors que la violation d’un règlement de copropriété peut générer un double dommage, l’un au détriment de la collectivité, l’autre au préjudice d’un ou plusieurs copropriétaires, il est admis que les actions dont dispose le syndicat pour mettre fin à une situation de fait répréhensible ne prive pas un copropriétaire de son droit d’exercer une action individuelle indépendante de l’action collective.

De la même manière, le pouvoir du syndic de représenter en justice le syndicat des copropriétaires n’est pas exclusif du droit appartenant à l’un des copropriétaires de poursuivre individuellement les atteintes causées aux parties communes dès lors que chaque lot comprend une quote-part des parties communes. Dans ce cas, l’action individuelle peut être exercée sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un préjudice personnel.

Il résulte de l’article 51 du décret du 17 mars 1967 que le copropriétaire, qui exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, doit en informer le syndic. La copie de l’assignation délivrée doit être adressée par le commissaire de justice par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, il est acquis que l’inaccomplissement de cette formalité n’entraîne pas l’irrecevabilité de la demande en justice du copropriétaire.

Lorsqu’il s’agit d’exercer l’action syndicale aux lieu et place du syndicat de copropriété défaillant, le copropriétaire doit non seulement en informer le syndic, mais il doit aussi l’attraire en la cause, ès qualité, pour le faire bénéficier des condamnations qui ne peuvent être prononcées qu’au profit du syndicat.

Il en est de même lorsque le copropriétaire agit en justice pour mettre fin à une atteinte aux parties communes. Ainsi, lorsque l’action tend à la remise en état des parties communes, le copropriétaire doit appeler le syndicat dans la cause après avoir au besoin fait désigner son représentant.

En l’espèce, la société Bes Palomba se prévaut de troubles manifestement illicites résultant, d’une part, de la violation manifeste, par leurs voisins, du règlement de copropriété concernant les servitudes grevant la propriété (pages 22 et 23) et leur obligation d’entretenir la partie du jardin sur laquelle ils disposent d’un droit de jouissance exclusive (page 10) et, d’autre part, de l’atteinte causée à leur droit au respect de leur vie privée et de l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

L’installation d’une caméra en méconnaissance de l’article 9 du code de procédure civile ainsi que le trouble anormal de voisinage résultant de la perte de luminosité sont des actions individuelles que seule la société Bes Palomba peut exercer, de sorte qu’aucun syndic ne devait être informé ni être mise en cause.

En outre, si le fait pour la société Bes Palomba de solliciter des mesures de nature à mettre un terme à la violation manifeste causée au règlement de copropriété aurait dû la conduire à en informer le représentant de la copropriété après l’avoir fait désigner, dès lors que la copropriété ne comporte aucun syndic, il convient de relever que le non-respect de cette formalité n’entraîne pas l’irrecevabilité de l’action en référé qui a été initiée.

Enfin, dès lors que les mesures en question ne visent pas à mettre fin à des atteintes causées aux parties communes, la société Bes Palomba n’avait pas à mettre en cause le représentant de la copropriété après l’avoir fait désigner.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré l’action exercée par la société Bes Palomba recevable.

Sur les troubles manifestement illicites

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter d’une règle de droit mais aussi d’un simple usage. Elle doit être évidente.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier a cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Il convient de relever qu’aucun appel n’a été formé en ce qui concerne la demande d’évacuation des condensats de climatisation, de sorte qu’il ne sera statué que dans les limites de l’appel.

Sur les troubles manifestes causés à la société Bes Palomba

* par la fermeture du portillon métallique

Les appelants affirment que ni le règlement de copropriété, ni même l’état descriptif de division, ne consacre un droit d’accès permanent à la partie commune sur laquelle ils disposent d’une jouissance exclusive mais uniquement un accès ponctuel pour entretenir les canalisations, ce qui n’a rien à voir avec une servitude d’accès au compteur électrique de leur voisine, lequel a été anormalement installé sur leur fonds privatif. Ils indiquent ne s’être jamais opposés à ce que cette dernière pénètre ponctuellement sur leur propriété pour procéder à des opérations d’entretien et qu’il lui appartient de déplacer son compteur électrique si cette situation l’incommode. Ils contestent l’authenticité des courriers dont se prévaut l’intimée comme émanant d’Enedis ou d’EDF, dès lors que le compteur en question est un 'Linky’ qui ne suppose aucun déplacement pour relever la consommation et que les services d’Enedis leur ont confirmé par téléphone n’avoir jamais adressé de courriers à leur voisine pour l’alerter d’un problème de disjoncteur ou autre, tel que cela ressort de la conversation téléphonique qui a été retranscrite par un commissaire de justice. Ils indiquent avoir déposé plainte pour escroquerie au jugement.

L’intimée affirme que le fait pour ses voisins de porter atteinte à la servitude d’accès dont bénéficie sont lot caractérise un trouble manifestement illicite dès lors qu’elle ne pourra rétablir l’électricité si le compteur disjoncte mais également un dommage imminent dès lors qu’un dommage électrique peut se produire sans qu’elle ne puisse couper le courant de son appartement. Elle indique que la société Endis s’est plainte de son impossibilité d’accéder au compteur électrique lorsqu’elle doit procéder à des vérifications tenant à la sécurité des biens et personnes et que le fournisseur EDF a pris acte du blocage de l’accès. Elle insiste sur le fait que la servitude en question résulte du règlement de copropriété, lequel vise toutes les canalisations d’eau et d’électricité, ce qui comprend nécessairement le compteur électrique. Elle souligne que cette servitude n’est ni limitée ni ponctuelle et qu’il s’agit d’un droit d’accès permanent, comme le serait un chemin d’accès à une propriété. Elle indique ne pas avoir été auditionnée suite à la plainte de ses voisins et que le commissaire de justice, qui a retranscrit la conversation téléphonique, n’a jamais vérifié ni constaté l’identité de la voix présentée par les appelants comme étant une employée de la société Enedis.

Il est admis que le règlement de copropriété, qui a une nature contractuelle, doit être respecté par tous les copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule (en page 10) que les copropriétaires devront respecter toutes les servitudes qui grèvent la copropriété. Il prévoit dans un paragraphe intitulé 'servitudes’ (en page 25) que le propriétaire du lot numéro 1 appartenant à la société Bes Palomba aura un droit d’accès sur une partie du terrain affectée en zone de jouissance privative du lot numéro deux, sis du Nord et à l’Est de la maison. Pour entretenir et réparer toutes les canalisations d’eau, d’électricité, de tout à l’égout et autres, remplissage de la citerne à mazout, et les réparations. L’assiette de ce droit d’accès est plus exactement figurée sous la teinte jaune, sur le plan ci-annexé. Ce droit constitue une servitude active attachée au lot numéro un et grève le lot numéro deux.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023 que la société Bes Palomba ne peut plus se rendre sur la partie du terrain sur laquelle se trouve le coffret abritant son compteur électrique dès lors que Mme et M. [K] ont fermé le portillon permettant d’y accéder à l’aide d’un crochet fixé à la porte ainsi que des manches en bois et outils.

Or, dès lors qu’il est nécessaire de passer par le portillon pour accéder à la partie du terrain affectée en zone de jouissance privative du lot numéro deux, sis du Nord et à l’Est de la maison sur laquelle le lot numéro un bénéficie d’une servitude, Mme et M. [K] ont, à l’évidence, violé le règlement de copropriété.

S’ils discutent le droit de créer une servitude sur une partie commune, celui pour la société Bes Palomba d’installer sur la partie du terrain dont ils ont la jouissance exclusive son compteur électrique et le celui d’accéder à la partie du terrain en question de manière permanente, ils ne pouvaient pas, sans commettre un acte de justice privée, priver d’autorité leur voisine de son droit, expressément prévu par une clause du règlement de copropriété qui ne souffre d’aucune ambigu’té, de pouvoir accéder à tout moment à la partie du terrain en question, et notamment pour des raisons ayant trait à l’électricité.

De plus, dès lors que le seul fait de violer de manière manifeste le règlement de copropriété caractérise un trouble manifestement illicite, la société Bes Palomba n’est pas tenue, pour justifier la mesure sollicitée afin d’y mettre un terme, d’apporter la preuve d’un préjudice, et notamment de l’impossibilité effective pour les services d’EDF et d’Enedis d’accéder au compteur électrique depuis que l’ouverture du portail métallique a été obstruée.

Ainsi, nonobstant la validité de la servitude qui a été contractuellement prévue et, le cas son échéant, ses contours, qui sont des questions qui relèvent de l’appréciation de la juridiction du fond, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que le comportement de Mme et M. [K] s’analysait comme un trouble manifestement illicite auquel il y a avait lieu de mettre fin en les condamnant à procéder, sous astreinte, à la libération de la porte métallique permettant à la société Bes Palomba d’accéder à son compteur.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

* par les caméras

Les appelants soutiennent que la télésurveillance existait avant même qu’ils ne deviennent propriétaires de leur lot et que la preuve n’est pas rapportée de leur orientation sur les parties privatives de leur voisine.

L’intimée indique être placée sous la surveillance permanente de ses voisins en raison du système vidéo qui a été installé et qui est orienté vers l’entrée de son appartement et une partie du jardin dont elle a la jouissance exclusive, ce qui constitue une atteinte à son droit au respect de sa vie privée en application de l’article 9 du code civil à valeur constitutionnelle.

L’article 9 du code civil énonce que chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée. Ces mesures peuvent, s’il y a lieu, être ordonnées en référé.

En l’espèce, le commissaire de justice relève, dans son procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023, que deux caméras ont été installées en partie haute de la façade Sud-Est de l’immeuble.

Il constate que le champ de la caméra fixée sur le mur en pierre visionne l’accès à l’appartement du rez-de-chaussée qui appartient à la société Bes Palomba ainsi qu’une partie de son jardin longeant l’escalier d’accès au premier étage. Dès lors que la preuve est rapportée que la caméra fixée sur le mur en pierre en partie haute de la façade Sud-Est de l’immeuble porte atteinte, à l’évidence, au droit au respect de la vie privée de la société Bes Palomba, comme étant orientée vers l’entrée de son appartement et la partie du jardin dont elle a la jouissance exclusive qui se trouve devant, c’est à bon droit que le premier juge a ordonné à Mme et M. [K] de procéder, sous astreinte, au retrait de cette caméra.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné à Mme et M. [K] de procéder au retrait de la caméra fixée sur le mur en pierre en partie haute de la façade Sud-Est de l’immeuble, tel qu’elle apparait sur les photographies 1 et 3 annexés au procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023.

En revanche, la preuve n’est pas rapportée que la deuxième caméra visible en partie haute donne sur la propriété de la société Bes Palomba, cette dernière n’ayant fait que déclarer au commissaire de justice, qui s’est rendu sur place le 3 mars 2025, que l’orientation de celle-ci avait été modifée récemment.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a ordonné à Mme et M. [K] de procéder au retrait de cette caméra. La société Bes Paloma sera déboutée de sa demande formulée de ce chef.

Si le procès-verbal de constat dressé le 3 mars 2025 produit par l’intimée révèle l’existence d’autres caméras qui auraient été installées par les appelants postérieurement à l’ordonnance entreprise, la société Bes Palomba se contente de solliciter la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les mesures prononcées par le premier juge concernant les caméras. Or, ces mesures ne portent que sur les caméras résultant du procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023, lesquelles ont été examinées ci-dessus, et non sur celles résultant de celui établi le 3 mars 2025, postérieurement à l’ordonnance entreprise.

Il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur les caméras de type rotative installées, pour l’une, côté Nord et, pour l’autre, à l’extrémité du panneau de clôture Nord du lot n°2.

* par les haies d’arbres et de lauriers

Les appelants relèvent que la violation alléguée ne repose sur aucune disposition, et notamment sur les articles 671 et suivants du code civil, et que les plantations en question étaient déjà là avant qu’ils n’acquièrent leur lot.

L’intimée se prévaut d’un défaut d’entretien de la haie d’arbres et de lauriers roses implantées sur la partie commune dont ses voisins ont la jouissance exclusive devant sa fenêtre de cuisine, à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, à savoir une perte de luminosité.

Le règlement de copropriété stipule (en page 10) que les bénéficiaires de zones de jouissance particulière du terrain devront les aménager en jardin et les tenir en parfait état de propreté.

De plus, il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage', un tel trouble étant susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Ainsi, le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023 que la haie de végétaux et lauriers plantés à l’Est sur le lot de Mme et M. [K] assombrit la cuisine de la société Bes Palomba. Les photographies qui y sont jointes montrent que ces végétaux, qui sont implantés de l’autre côté du mur séparatif, dépassent la crête du mur et qu’un certain nombre de branches avancent sur la partie du jardin dont la société Bes Palomba a la jouissance privative.

Ces éléments révèlent, non seulement un manquement évident de Mme et M. [K] à son obligation d’entretenir la partie du jardin dont elle a la jouissance privative, tel que cela résulte du règlement de copropriété, mais également un trouble dommageable excédant les inconvénients normaux de voisinage, tous deux caractéristiques d’un trouble manifestement illicite, et ce peu important la violation ou non des dispositions des articles 671 et suivants du code civil.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Il y a lieu d’ordonner à Mme et M. [K] de tailler les branches de leur haie de lauriers plantés à l’Est sur leur lot n° 2 de manière à ce qu’elles n’avancent plus sur le lot voisin n° 1 et que la hauteur ne dépasse pas la crête du mur, mesures qui sont de nature à mettre un terme au trouble manifestement illicite causé. Cette obligation devra intervenir dans un délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui courra pendant un délai de 3 mois.

Sur les troubles causés à Mme et M. [K]

* par la caméra

Les appelants font valoir que la caméra installée par leur voisine est orientée en direction de leur porte d’entrée, ce qui caractérise une violation à leur vie privée.

L’intimée relève que le dispositif de surveillance en question a été installé par les appelants eux-mêmes et qu’elle n’y a pas accès comme étant implanté à l’étage de l’immeuble. Elle relève que la caméra fixée sur le pilier gauche de son portail d’entrée est une caméra factice qui n’est pas branchée.

L’article 9 du code civil énonce que chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée. Ces mesures peuvent, s’il y a lieu, être ordonnées en référé.

En l’espèce, le commissaire de justice relève, dans son procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023, la présence d’une caméra sur le pilier gauche du portail en entrant dans la propriété, dont la société Bes Palomba ne conteste pas en être la propriétaire.

Or, outre le fait qu’il indique qu’il s’agit d’une caméra factice, il précise qu’elle est orientée sur la portion du terrain dont la société Bes Palomba a la jouissance exclusive.

Dans ces conditions, Mme et M. [K] ne rapportent pas la preuve d’une atteinte manifeste à leur droit au respect de la vie privée causée par la société Bes Palomba.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

* par la végétation

Les appelants soutiennent que les arbres implantés sur le lot de leur voisine masquent la vue mer dont ils bénéficient à partir de leur lot, et ce, en violation du cahier des charges du lotissement [Adresse 5] [Localité 9] dont dépend l’immeuble et qui s’impose à tous les colotis et, donc, aux copropriétaires des lots des immeubles en copropriété édifiés sur un lot dépendant du lotissement.

L’intimée discute les photographies produites par les appelants pour établir une atteinte causée à leur droit d’avoir une vue sur la mer dès lors que ces dernières ne sont pas datées et qu’il est impossible de situer les végétaux en question, d’autant que le commissaire de justice mandaté par les appelants fait état de végétaux qui se trouvent sur la copropriété voisine et que la privation de la vue mer se situe au niveau de leur parking. En outre, elle indique qu’ils n’établissent aucun droit de vue mer et que les statuts de l’ASL ne concernent que les co-lotis, soit les différents propriétaires de l’ASL, et non les copropriétaires qui ne sont soumis qu’à leur règlement de copropriété.

La violation d’un cahier des charges d’un lotissement est notamment susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un tel trouble.

En l’espèce, afin d’établir que les arbres implantés par la société Bes Palomba masquent la vue mer dont ils bénéficient à partir de leur lot, Mme et M. [K] versent aux débats des photographies montrant des haies, arbres et palmiers. Or, alors même que la société Bes Palomba le conteste, Mme et M. [K] ne rapportent aucunement la preuve que ces végétaux sont effectivement implantés dans la partie du jardin dont leur voisine a la jouissance exclusive.

Dans ces conditions, nonobstant l’application du cahier des charges du lotissement [Adresse 5] [Localité 9] dont se prévalent Mme et M. [K] à la propriété en question, la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant de végétaux qui seraient implantés sur le lot de la société Bes Palomba, n’est aucunement rapportée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision

Les appelants relèvent qu’en l’absence de troubles manifestement illicites, leur obligation de réparer le préjudice allégué par l’intimée est sérieusement contestable.

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Mme et M. [K] ont empêché la société Bes Palomba d’accéder à la partie du terrain sur laquelle se trouve son compteur électrique alors même que cette servitude est expressément prévue par le règlement de copropriété et que la société Bes Palomba doit pouvoir, pour des raisons de sécurité évidentes, intervenir sur son compteur électrique.

De plus, Mme et M. [K] ont installé des caméras portant atteinte au droit au respect de la vie privée de la société Bes Palomba comme étant orientées sur son lot.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que l’obligation pour Mme et M. [K] de réparer les préjudices causés à la société Bes Palomba ne se heurtait à aucune contestation sérieuse.

Concernant le montant de la provision à allouer, la société Bes Palomba sollicite une provision de 5 000 euros aux termes de son dispositif. Or, il convient de relever que cette demande n’est précédée d’aucune demande d’infirmation concernant le chef de l’ordonnance entreprise ayant alloué une provision de 2 000 euros.

A l’inverse, les appelants sollicitent, quant à eux, l’infirmation de ce chef de l’ordonnance entreprise tant en ce qui concerne le principe même de la provision que son montant.

Compte tenu de l’atteinte causée au droit au respect de la vie privée de la société Bes Paloma, la provision fixée par le premier juge à la somme de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis par la société Bes Palomba a été justement évaluée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la désignation d’un administrateur provisoire

Les appelants exposent que la copropriété n’a pas de syndic, et ce, en violation de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Ils affirment que c’est en violation de l’article 16 du code de procédure civile que le juge des référés a relevé d’office son incompétence sans respect du contradictoire, sachant que l’intimée était d’accord sur la désignation sollicitée. Ils exposent que la saisine du président de la juridiction n’exclut pas leur droit de demander de faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’intimé indique qu’elle n’est pas opposée à une telle désignation et affirme ne s’être jamais opposée à la désignation d’un syndic professionnel.

En application des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 47 du décret du 17 mars 1967, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucune assemblée n’a été réunie par les deux copropriétaires pour nommer un syndic.

Or, s’il est possible pour tout intéressé, et notamment les copropriétaires, de solliciter par voie de requête la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété, dès lors que la saisine par voie d’assignation se heurterait à l’absence de tout syndic pour la recevoir, aucun texte ne le prive de son droit de le faire à l’occasion d’une procédure contradictoire, étant rappelé qu’une telle procédure est le principe et la procédure non contradictoire l’exception, d’autant que le référé-rétractation formé à l’encontre de l’ordonnance ayant désigné un administrateur provisoire n’est ouvert qu’aux copropriétaires.

Cela est d’autant plus justifié en l’espèce que la société Bes Palomba indique ne s’être jamais opposée à la demande d’administrateur provisoire sollicitée par Mme et M. [K].

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef et de désigner un administrateur provisoire de la copropriété composée de deux lots appartenant à Mme et M. [K], d’une part, et à la société Bes Palomba, d’autre part, avec mission de convoquer ces copropriétaires à une assemblée générale consacrée au choix d’un syndic professionnel sur la base d’une liste qu’il établira préalablement en précisant les honoraires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme et M. [K], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les a condamnés aux dépens et à verser à la société Bes Palomba la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Philippe Barbier et M^e Laure Atier, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner à verser à la société Bes Palomba la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que parties perdantes, Mme et M. [K] seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné à Mme [T] [K] née [E] et M. [Y] [K] de procéder au retrait de caméras autres que celle fixée sur le mur en pierre en partie haute de la façade Sud-Est de l’immeuble, tel qu’elle apparaît sur les photographies 1 et 3 annexées au procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Bes Palomba portant sur l’élagage des haies ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire ;

La confirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI Bes Palomba de sa demande de retrait de caméras autres que celle fixée sur le mur en pierre en partie haute de la façade Sud-Est de l’immeuble, tel qu’elle apparaît sur les photographies 1 et 3 annexés au procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023 ;

Ordonne à Mme [T] [K] née [E] et M. [Y] [K] de tailler les branches de leur haie de lauriers plantés à l’Est sur leur lot n° 2 de manière à ce qu’elles n’avancent plus sur le lot voisin n° 1 et que la hauteur ne dépasse pas la crête du mur, dans un délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui courra pendant un délai de 3 mois ;

Désigne Me [D] [I] de la SCP [I]-Avazeri-Bonetto, [Adresse 1], mél.: [Courriel 8], en tant qu’administrateur provisoire de la copropriété composée de deux lots appartenant à Mme et M. [K], d’une part, et à la société Bes Palomba, d’autre part, avec mission de convoquer ces copropriétaires à une assemblée générale consacrée au choix d’un syndic professionnel sur la base d’une liste qu’il établira préalablement en précisant les honoraires :

Dit que la mission de l’administrateur provisoire prendra fin dès que l’assemblée générale aura désigné son syndic ;

Condamne Mme [T] [K] née [E] et M. [Y] [K] à verser à la SCI Bes Palomba la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [T] [K] née [E] et M. [Y] [K] de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [T] [K] née [E] et M. [Y] [K] aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Philippe Barbier et M^e Laure Atier, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président