COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/11336 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH4BP

S.C.I. SCUF

C/

S.A.R.L. ELITE RENOVATION

Copie exécutoire délivrée

le : 11 Septembre 2025

à :

M^e Julien SALOMON

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 10 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2019F00473.

APPELANTE

S.C.I. SCUF

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Pierre FRASSA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A.R.L. ELITE RENOVATION

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Amandine WEBER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Cyril SABATIÉ de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2017, conclu pour une durée allant du 1er juin 2017 au 30 avril 2020, intitulé 'location commerciale bail de courte durée (inférieure à 3 ans) non soumis au statut des baux commerciaux (article L 145-5 du code de commerce)', la SCI Scuf a donné à bail à la société Elite Rénovation un local commercial, situé [Adresse 1].

Ce bail concernait un local industriel à usage commercial d’une superficie totale de 636,67 m² composé au rez-de-chaussée d’un entrepôt, de sanitaires et de bureaux et à l’étage de bureaux et de sanitaires.

Il stipule que les parties entendent déroger aux dispositions du code de commerce portant statut général des baux commerciaux et qu’en conséquence, il est soumis aux seules dispositions du droit commun relatives aux baux et notamment aux articles 1714 à 1763 du code civil.

Aucun état d’entrée des lieux n’était effectué.

La preneuse donnait congé pour le 31 juillet 2017 et restituait les lieux le 10 août 2018.

Un litige se nouait entre les parties concernant le compte à faire (au titre des loyers, charges, travaux de remise en état et dépôt de garantie).

Par acte d’huissier signifié le 23 novembre 2018, la SCI Scuf a fait assigner la société Elite Rénovation devant le tribunal de commerce de Nice en paiement de loyers et en indemnisation au titre des travaux de remise en état des lieux loués.

Par jugement rendu le 10 juin 2021, le tribunal de commerce de Nice se prononçait en ces termes :

— condamne la SCI Scuf à payer à l’EURL Elite Rénovation la somme de 8 250 euros,

— condamne l’EURL Elite Rénovation à payer à la SCI Scuf la somme de 10.133,87 € avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre de la dette de loyers,

— ordonne la compensation entre ces deux condamnations,

— déboute la SCI Scuf de sa demande au titre des travaux de remise en état.

— déboute les parties de leurs autres demandes, fins et conclusions,

— dit n’y avoir lieu a l’exécution provisoire,

— condamne l’EURL Elite Rénovation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil à payer la somme de 3000 euros à la SCI Scuf, outre aux entiers dépens,

— liquide les dépens à la somme de 38,04 euros.

La SCI Scuf a formé un appel le 26 juillet 2021 en intimant la société Elite Rénovation.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée ': Objet/Portée de l’appel : Appel partiel tendant à la nullité, l’annulation, la réformation des dispositions suivantes de la décision entreprise :

— condamne la SC Scuf à payer à l’EURL Elite Rénovation la somme de 8 250 euros,

— ordonne la compensation entre ces deux condamnations,

— déboute la SCI Scuf de sa demande au titre des travaux de remise en état,

— déboute les parties de leurs autres demandes, fins et conclusion avec la précision que les demandes de l’appelante en 1ère instance étaient les suivantes :

— condamner la société Elite Rénovation à payer à la SCI Scuf la somme de 10.133,87 €, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre de la dette de loyer,

— condamner la société Elite Rénovation à payer à la SCI Scuf la somme de 27.600,95 € HT, soit 33.121,14 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des travaux à réaliser au rez-de-chaussée du local pour le remettre en état,

— condamner la société Elite Rénovation à payer à la SCI Scuf la somme de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Elite Rénovation aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture de l’instruction était prononcée le 29 avril 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, la SCI Scuf demande à la cour de :

vu les dispositions des articles 1231 et suivants du code civil, L110-3 du code de commerce,

— débouter la société Elite Rénovation de son appel incident et de ses demandes corrélatives au titre de dommages et intérêts et frais de justice

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SCI Scuf à payer à l’EURL Elite Rénovation la somme de 8 250 euros,

— ordonné la compensation entre cette condamnation et celle prononcée à l’encontre de l’EURL Elite Rénovation

— débouté la SC Scuf de sa demande au titre des travaux de remise en état et de ses autres demandes

et, statuant à nouveau,

— condamner la société Elite Rénovation à payer à la SCI Scuf la somme de 27.600,95 € HT, soit 33.121,14 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des travaux à réaliser au rez-de-chaussée du local pour le remettre en état,

— condamner la société Elite Rénovation à payer à la SCI Scuf la somme de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Elite Rénovation aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025,la société Elite Rénovation demande à la cour de :

vu les articles 1240, 1347 et 1353 nouveaux du Code civil, L 145-40-1 du code de commerce,

— juger que l’échec de la conciliation est le fait de la société Scuf ;

— juger qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé ;

— juger qu’il est impossible de déterminer la date à laquelle les photos, produites par la SCI Scuf lors de procès-verbal du 10 août 2018, ont été prises ;

— juger que la SCI Scuf ne démontre pas la réalité de son préjudice ;

— juger que le local a été reloué en l’état à un loyer plus élevé ;

— juger que la société Farhazur, le nouveau locataire a réalisé les travaux de rénovation des locaux.

en conséquence,

— confirmer le jugement déféré en ce que le premier juge a :

— condamné la SCI Scuf à payer à l’EURL Elite Rénovation la somme de 8.250 € ;

— condamné l’EURL Elite Rénovation à payer à la SCI Scuf la somme de 10.133,87 €;

— ordonné la compensation entre ces deux condamnations ;

— débouté la SCI Scuf de la demande au titre des travaux de remise en état.

— recevoir l’EURL Elite Rénovation en son appel incident et le dire bien fondé ;

— réformer le jugement déféré en ce que le premier juge a débouté l’EURL Elite Rénovation de sa demande de condamnation de la SCI Scuf au paiement de justes dommages et intérêts et l’a condamnée à payer à la SCI Scuf la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

statuant à nouveau,

— condamner la SCI Scuf à payer à l’EURL Elite Rénovation :

5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS

1-sur le solde résiduel de loyers dus

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

La bailleresse appelante soutient que la preneuse intimée n’a pas réglé le montant du loyer à compter du mois de mai 2018 et que compte tenu d’un loyer mensuel de 3.050 € et une libération des lieux le 10 août, il en résulte une dette locative de 10.133,87 € (3.050 x 3 + 983,87).

La preneuse intimée sollicite d’ailleurs la confirmation du chef de jugement la condamnant à payer à la SCI Scuf la somme de 10.133,87 euros.

La cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il condamne la société Elite Rénovation à payer à la SCI Scuf la somme de 10.133,87 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des loyers.

2-sur l’indemnité au titre des travaux de remise en état

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

L’article 1217 du même code ajoute :La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

De plus, le bail contient les stipulations contractuelles suivantes, utiles à la résolution du litige :

— en son article B intitulé 'travaux-transformation’ : ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous embellissements et améliorations faites par le preneur resteront à l’expiration du bail, la propriété du bailleur et ce sans indemnité.'

— en son article C : Lors de la prise de possession des locaux par le preneur et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement amiablement par le Bailleur et le preneur ou par un tiers mandaté par eux ; l’état des lieux est joint au contrat de location, ou à défaut conservé par chacune des parties. (…)Le Bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil. »

— en son article 'clauses particulières’ : 'tous les travaux de modification et /ou d’embellissements envisagés par le preneur devront être soumis préalablement à l’autorisation écrite du bailleur'.

La bailleresse appelante sollicite une indemnité de remise en état de 27.600,95 € HT, soit 33.121,14 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des travaux à réaliser au rez-de-chaussée du local pour le remettre en état.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre du coût des travaux de remise en état, la bailleresse appelante expose :

— la SCI Scuf n’a pas à supporter les choix opérés par le locataire dans le cadre de la jouissance des lieux et qui ont conduit la société Elite Rénovation à créer des espaces à usage d’habitation.

— plusieurs devis de remise en état, pour un montant global de 45.441,94 €, ont été réunis,

— les travaux à réaliser portent sur le démontage, débarrassage, nettoyage des locaux, sur le coût de travaux de menuiserie pour récréer les meubles de rangement supprimés par la locataire, sur le coût des travaux de peinture, sur le coût des travaux d’ouverture du coffre-fort pour lequel le locataire n’a pas restitué les clés, sur le coût de la réparation de divers ouvrants et autres ouvrages de ferronnerie portant séparation à l’intérieur des locaux,

— le tableau récapitulatif des travaux de remise en état des locaux annexé à une note de synthèse établie par un cabinet de maîtrise d’oeuvre, la société Ice BTP, porte sur un montant global de 64.411,14 euros TTC

— ses demandes concernent les aménagements réalisés sans aucune autorisation par la société Elite Rénovation au rez-de-chaussée,

— selon les devis produits, les travaux à réaliser au rez-de-chaussée s’élèvent à hauteur de 27.600,95 € HT, soit 33.121,14 € TTC

— l’essentiel du montant considéré porte sur les travaux suivants : mise en place des menuiseries alu intérieures conformes à l’origine là où la société Elite Rénovation a procédé à des cloisonnements en aggloméré ou BA13, la réalisation de peinture, étant précisé que la SCI Scuf a divisé par 2 ce poste tel que chiffré initialement puisque seul 1 niveau doit être pris en considération désormais, là où le devis produit portait sur les 2 niveaux,

— l’éventuel état dégradé des locaux lors de la prise de possession n’aurait aucune incidence sur le présent litige, étant rappelé que celui-ci porte sur la remise en état des lieux après que le locataire a réalisé des aménagements sans autorisation.

Pour s’opposer au paiement de toute indemnité de remise en état des lieux loués, la preneuse appelante soutient :

— le bail stipule en son article C, que le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil,

— il appartenait à la SCI Scuf de prouver que la concluante lui a causé en préjudice en détériorant ses locaux ce qu’elle ne fait pas, le bail prévoyant d’ailleurs une franchise de loyer, ce qui est une reconnaissance implicite par le bailleur de la nécessité de réaliser des travaux de remise en état et de déblayage important.

— les modifications reprochées ont été réalisées avant que la société Elite Rénovation n’ait la jouissance du local et elle a rendu le local dans l’état dans lequel elle l’avait pris sans réaliser de modifications,

— la SCI Scuf a fait réaliser de manière non contradictoire, une note de synthèse par la société ICEBTP à laquelle il est impossible d’accorder le moindre crédit, laquelle s’appuie sur des éléments dont l’origine est bien antérieure à l’entrée dans les lieux de la concluant

En l’espèce, au regard des stipulations contractuelles du bail précédemment citées, dès lors qu’aucun état d’entrée des lieux n’a été établi entre les parties, la bailleresse ne saurait se prévaloir de la présomption édictée par l’article 1731 du code civil, selon laquelle s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Si la société Scuf ne dispose pas de la présomption de remise en bon état des locaux loués à la preneuse, elle conserve tout de même le droit de démontrer les dégradations reprochées à a preneuse, soit en l’espèce, des modifications non autorisées du rez-de-chaussée.

Toutefois, en premier lieu, le constat d’huissier de justice du 10 août 2018, versé aux débats par la bailleresse, fait le jour de la sortie des lieux de la preneuse, ne démontre rien sur les modifications reprochées du rez-de-chaussée. L’huissier de justice indique en effet que, pour procéder à une comparaison des états des lieux à l’entrée et à la sortie, il s’est basé sur une 'série de photographiques prises’ par le bailleur 'antérieurement à la prise de possession des locaux par le preneur’ et qui, selon lui, 'montrent l’état de ce local avant modifications'. Or, les photographies prises en considération par l’huissier de justice, qui lui ont été remises par la bailleresse, censées servir d’état d’entrée des lieux, ne présentent aucune garantie quant à leur authenticité, rien ne permettant de les dater, de les authentifier et de les contextualiser.

La bailleresse produit encore un courrier daté du 2 juin 2017, censé avoir été adressé par elle à la société preneuse, dans lequel elle affirme que lors de sa visite ce jour du local loué, elle a constaté que cette dernière avait modifié le rez-de-chaussée et par lequel elle lui demande de remettre le local en état sous 10 jours.

Cependant, des doutes existant sur l’authenticité de ce courrier, au regard du fait que la preneuse a pris possession des locaux le 1er juin 2017 et que la bailleresse affirme que, dés le lendemain, elle aurait constaté des modifications au rez-de-chaussée (modifications importantes concernant plusieurs pièces situées tant au rez-de-chaussée qu’à l’étage).

S’agissant de la note de synthèse datée du 16 mai 2019 réalisée par le cabinet Ice BTP, censée également démontrer la réalisation par la preneuse des travaux non autorisés au rez-de-chaussée, celle-ci ne peut davantage servir de preuve, son auteur l’ayant rédigée sans disposer d’un état des lieux d’entrée et en se basant sur le constat d’huissier de justice du 10 août 2018 (lui-même établi sans état des lieux d’entrée et sur la base de photographies ne pouvant être authentifiées) ainsi que sur des pièces ne pouvant suppléer un état d’entrée des lieux.

Dans son attestation du 14 septembre 2020, un certain M. [I] [B] affirme que le gérant de l’ancienne locataire, ainsi que son épouse, lui ont dit que 'ce sont eux qui avaient aménagé les chambres, cuisine et salle d’eau du temps ou ils étaient locataires'. Cependant, cette attestation n’est pas corroborée par les autres pièces du débat et de plus son auteur n’a pas lui-même directement constaté que c’est bien la locataire qui aurait elle-même réalisé les aménagements reprochés.

Les autres pièces versées aux débats par la SCI SCUF, qui consistent notamment en des devis et récapitulatifs, ne peuvent davantage servir de preuve sur l’état des lieux à la sortie de la société Elite Rénovation.

Par ailleurs, la preneuse intimée produit une attestation intéressante, émanant du représentant de la société locataire l’ayant précédé au sein des locaux, contredisant certaines des pièces versées aux débats par la bailleresse appelante. En effet, M. [T] [M] atteste que, selon lui, certaines des photographies du constat d’huissier de justice du 10 août 2018 (qui ont été remises par la bailleresse à l’huissier de justice), montrant des murs peints en jaune des locaux loués, correspondent à l’état du local avant même son entrée dans les lieux en juillet 2015, celui-ci précisant que fin 2015, il avait entièrement repeint les locaux en blanc et gris.

En définitive, la bailleresse appelante n’établit pas que la preneuse intimée serait à l’origine de supposées modifications non autorisées des lieux qu’elle tente de lui imputer.

La cour confirme le jugement en ce qu’il déboute la SCI Scuf de sa demande d’indemnité de remise en état.

3-sur le dépôt de garantie

S’agissant du dépôt de garantie, le bail litigieux stipule 'elle est non productive d’intérêt. Elle sera restituée eu preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit.'

Au soutien de sa demande en restitution du dépôt de garantie (à hauteur de 8250 euros), la société Elite rénovation fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat et que cette somme doit en conséquence lui être restituée.

En l’espèce, si aucune indemnité de remise en état des lieux n’a été mise à la charge de la preneuse, celle-ci est bien tout de même redevable d’une somme envers la bailleresse, soit un solde de loyers et charges impayés, à hauteur de 10.133,87 euros.

La cour confirme le jugement en ce qu’il condamne la société Scuf à payer à la société Elite rénovation une somme de 8 250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et ordonne la compensation entre les condamnations réciproques précédentes des parties.

4-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige (confirmation des condamnations de la preneuse prononcées en première instance), le jugement est également confirmé du chef de l’article 700 et des dépens.

Même s’il n’est pas fait droit aux prétentions de la bailleresse concernant l’indemnité de remise en état réclamée, à hauteur d’appel, celle-ci reste la créancière principale de la preneuse.

En conséquence, la cour dit que chaque partie supportera la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 à hauteur d’appel ainsi que de ses propres dépens également en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— dit que chaque partie supportera la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et des dépens à hauteur d’appel également.

Le Greffier, La Présidente,