COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 OCTOBRE 2025

N° 2025/583

Rôle N° RG 24/13578 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN6EW

[H] [Z]

C/

[N] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bérangère TUR

M^e Nicolas BASTIANI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 30 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/05602.

APPELANTE

Madame [H] [L] veuve [Z]

née le 03 Novembre 1935 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bérangère TUR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Monsieur [N] [E]

né le 30 Août 1959 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2021, Mme [H] [L] veuve [Z] a consenti à M. [N] [E] un bail d’habitation portant sur un appartement situé dans une maison de village [Adresse 1].

Par courrier recommandé en date du 9 janvier 2024, Mme [L] veuve [Z] a donné à M. [E] congé des lieux afin de les reprendre pour y habiter à effet au 1er octobre 2024.

Faisant grief à son locataire d’empêcher l’accès à l’appartement afin de reprendre le conduit d’évacuation des fumées desservant le fournil du boulanger situé sous la cuisine de M. [E], Mme [L] veuve [Z] l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, devant le juge des contentieux de la protection de Draguignan, statuant en référé, aux fins qu’il lui soit enjoint de la laisser pénétrer dans l’appartement, assistée d’artisans et d’un commissaire de justice, sous astreinte, de constater la résiliation du bail à effet au 1er octobre 2024, d’ordonner son expulsion et de le condamner à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle.

Par ordonnance en date du 30 octobre 2024, ce magistrat a :

— constaté l’existence de contestations sérieuses sur l’obligation de M. [E] de laisser à Mme [H] [L] veuve [Z] l’accès à son logement pour des travaux dont la nécessité n’a pas été établie ;

— dit que la décision à intervenir sur ce point excédait les pouvoirs du juge des référés ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’obligation par M. [E] de laisser l’accès à son logement dans le but de la réalisation des travaux de réfection du conduit de cheminée de l’immeuble ;

— débouté Mme [L] veuve [Z] de sa demande subséquente de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [E] pour résistance abusive ;

— constaté l’existence de contestations s’opposant à la demande de Mme [L] veuve [Z] tendant à la validation de son congé pour reprise et à l’expulsion de M. [E] ;

— dit que la décision à intervenir sur ce point excédait les pouvoirs du juge des référés ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la validation du congé pour reprise délivré par Mme [L] veuve [Z] à M. [E] le 6 janvier 2024, à effet au 30 septembre 2024, ainsi que sur la demande d’expulsion de M. [E] de son logement ;

— condamné Mme [L] veuve [Z] à payer à M. [E] une indemnité de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [L] veuve [Z] de sa demande formée sur le même fondement ;

— condamné Mme [L] veuve [Z] aux dépens.

Concernant les travaux devant être réalisés en accédant à l’appartement occupé par M. [E], il a considéré que la preuve n’était pas rapportée de l’urgence à les réaliser et/ou d’un dommage imminent et/ou d’un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, il a estimé que rien n’établissait que M. [E] avait manqué à ses obligations en refusant aux artisans d’accéder à son logement pour y réaliser les travaux.

Concernant les demandes résultant de l’expiration du congé aux fins de reprise, il a estimé que sa validité se heurtait à des contestations sérieuses faute, d’une part, de comporter en annexe la notice d’information résultant de l’arrêté du 29 mai 2015 et, d’autre part, de préciser le motif de la reprise du logement, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté du futur occupant ainsi que le motif réel et sérieux de la reprise.

Suivant déclaration transmise au greffe le 12 novembre 2024, Mme [L] veuve [Z] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 8 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— déboute l’intimé de ses demandes ;

— écarte des débats les pièces adverses n° 7 et 8 ;

— l’autorise à réaliser tous les travaux préconisés dans le diagnostic en date du 22 avril 2024 ainsi que ceux nécessités par le dégât des eaux ;

— l’autorise, assistée des artisans et d’un commissaire de justice, à entrer dans l’appartement situé [Adresse 1], loué par M. [N] [E], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin ;

— condamne M. [E] à lui autoriser l’accès audit appartement, assistée des artisans et d’un commissaire de justice, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt ;

— le condamne à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— constate la résiliation du bail signé entre les parties le 1er octobre 2021 ;

— ordonne l’expulsion de M. [E] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne M. [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 370 euros pour tenir compte des charges à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamne M. [E] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens des deux instances qui seront distraits par M^e Tur sur le fondement de l’article 699 du même code.

Elle expose notamment, qu’alors même que des travaux de réhabilitation devaient être réalisés en urgence pour mettre en sécurité l’immeuble par la mise en place d’un nouveau conduit devant passer par la terrasse de M. [E], ce dernier a refusé que les artisans accèdent à son appartement. Elle fait valoir que l’obligation pour le locataire de la laisser accéder aux lieux loués pour l’exécution de travaux en application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, outre le fait que les travaux qui devaient être réalisés sur le conduit de cheminée étaient urgents comme devant prévenir un dommage imminent, ce dernier ayant pris feu le 14 décembre 2024, ce qui a justifié l’intervention des pompiers eu égard au risque élevé d’intoxication au monoxyde de carbone des habitants de l’immeuble et un arrêté de mise en demeure d’exécution des travaux de mise en sécurité pris par la commune, ce qui a permis la réalisation des travaux entre le 30 janvier 2025 et le 12 février 2025, soit après l’ordonnance entreprise. Elle indique que, depuis, M. [E] dégrade volontairement le logement, comme l’a constatée l’entreprise Chasseur de fuites les 19 février, 17 mars et 10 juin 2025, à l’origine d’importantes infiltrations, et qu’il refuse de signer le constat de dégât des eaux. Elle expose également avoir déposé plainte pour dégradation de la porte d’entrée commune de l’immeuble par M. [E] le 6 juillet 2025 et fait observer qu’il n’a pas laissé l’entreprise de menuiseries accéder au logement le 24 avril 2025.

Par ailleurs, elle indique que la validité du congé à des fins de reprise pour y habiter qu’elle a délivré, par courrier recommandé distribué le 9 janvier 2024, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Elle affirme qu’il s’agit d’un motif réel et sérieux étant donné qu’elle entend vivre auprès de sa fille qui habite l’immeuble comme étant âgée de 89 ans. De plus, elle relève que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prescrit pas la remise de la notice d’information à peine de nullité du congé, de même que l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de ladite notice ne prévoit pas de sanction.

Enfin, elle demande à la cour d’écarter les pièces adverses n° 7 et 8 qui ne la concernent pas s’agissant de congés pour vente délivrés par son fils à ses locataires.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [E] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— déboute, à titre subsidiaire, l’appelante de ses demandes ;

— lui accorde, à titre infiniment subsidiaire, les plus larges délais afin de quitter les lieux au regard de sa demande de logement social et de sa situation financière.

Il expose notamment ne s’être jamais opposé à la bonne tenue des travaux, lesquels ont commencé le 2 mai 2023 avant d’être interrompus du fait de la propriétaire et des artisans mandatés par elle. Il relève qu’alors même que sa bailleresse a annoncé la reprise des travaux le 2 septembre 2024, elle lui fera part de l’indisponibilité des artisans. Il insiste sur l’état d’indécence de son logement. Par ailleurs, il conteste la validité du congé tenant à son formalisme, en l’absence de notice d’information et de diagnostic technique joint au bail et au congé, et sur la réalité du motif, la famille de sa bailleresse étant propriétaire de nombreux appartements situé dans l’immeuble et dans la même rue alors que les congés pour reprise qui ont été délivrés à d’autres locataires n’ont jamais été suivis d’effet. Enfin, il justifie sa demande de délai pour quitter les lieux au motif qu’il a formulé une demande de logement social suite au congé brutal qui a été délivré à son encontre.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 9 septembre 2025.

Par un soit-transmis en date du 26 septembre 2025, la cour a informé les parties qu’elle s’interrogeait sur la question de la recevabilité, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de la demande de condamnation formulée par Mme [Z] à hauteur de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. S’agissant d’un moyen qu’elle entend soulever d’office, elle a imparti aux avocats un délai expirant le lundi 6 octobre 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par le truchement d’une note en délibéré, en application des dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile.

Aucune note en délibéré n’est parvenue à la cour dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des pièces n° 7 et 8 produites par M. [E]

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est admis que le droit à la preuve ne peut justifier la production d’éléments portant atteinte à la vie privée qu’à la condition que cette production soit indispensable à l’exercice de ce droit et que l’atteinte soit proportionnée au but poursuivi.

En l’espèce, afin d’établir le caractère fallacieux du motif de reprise invoqué par Mme [Z] dans le congé qu’elle a notifié, M. [E] produit deux congés délivrés par M. [U] [Z] et Mme [X] [Z] née [D], le 6 janvier 2023, motivés par leur volonté de vendre les deux logements occupés par M. [W] et Mme [G] se trouvant dans un immeuble situé dans la même rue que l’immeuble dans lequel se situe le logement occupé par M. [E].

Dès lors que la production de ces pièces ne porte pas atteinte à la vie privée de Mme [Z], qui indique être la mère de M. [U] [Z], il n’y a aucune raison de les écarter des débats en les déclarant irrecevables pour illicéité.

Sur l’occupation sans droit ni titre à l’expiration du congé pour reprise

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, alors même que Mme [Z] se prévaut d’une occupation sans droit ni titre de M. [E], en ce qu’il s’est maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise qui lui a été notifié, ce dernier conteste la validité dudit congé.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour reprise, il lui appartient, comme le demande l’appelant, de rechercher si les contestations portant sur sa validité sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit aux demandes de Mme [Z] d’ordonner l’expulsion de M. [E] de son bien pour occupation sans droit ni titre et de le condamner à lui verser une indemnité d’occupation.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A son expiration, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique.

Il appartient à M. [E], qui conteste le caractère réel et sérieux du motif du congé, de rapporter la preuve de l’absence évidente de volonté de la bailleresse de reprendre son bien, la bonne foi étant présumée en la matière.

Dans le cas présent, le congé est motivé par la volonté de bailleresse de reprendre son bien pour y habiter elle-même. Elle expliquait vouloir se rapprocher de ses enfants et ne plus pouvoir rester seule compte tenu de son âge. Un certificat médical de son cardialogue, en date du 12 décembre 2023, préconisant un rapprochement de Mme [Z] avec ses enfants était joint au congé. Il apparaît que l’intimée est née le 3 novembre 1935 et que sa fille vit dans l’immeuble dans lequel se trouve le logement litigieux.

Il s’ensuit que c’est par une mauvaise appréciation des faits de l’espèce que le premier juge a considéré que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise de la bailleresse de son bien pour y habiter était sérieusement contestable.

S’il s’avère que le fils de Mme [Z] a délivré des congés pour vente, sans qu’aucune vente n’aboutisse, il n’est pas possible d’en conclure à un motif fallacieux concernant le congé délivré par l’appelante.

Dans ces conditions, le moyen de nullité pour motif fallacieux soulevé par M. [E] ne constitue pas une contestation sérieuse de la validité du congé pour reprise notifié par Mme [Z].

En outre, s’il résulte de l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire qu’une telle notice doit être jointe au congé délivré par un bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, il ne s’agit pas d’une obligation requise à peine de nullité du congé, contrairement aux mentions résultant de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Il en résulte que, là encore, le moyen de nullité tenant au formalisme soulevé par M. [E] ne constitue pas une contestation sérieuse de la validité du congé pour reprise notifié par Mme [Z].

Le fait pour M. [E] de s’être maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise, soit à compter du 1er octobre 2024 à minuit, caractérisait, au moment où le premier juge a statué, un trouble manifestement illicite.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et de dire que M. [E] occupe sans droit ni titre les lieux loués à compter du 1er octobre 2024 par l’effet du congé notifié le 9 janvier 2024. Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et il sera condamné à verser, à titre provisionnel, à Mme [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 370 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédure civile d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Celui-ci ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

L’article L 412-2 du même code dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

L’article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [E] justifie avoir déposé le 13 juin 2024 une demande de logement social et avoir demandé au CCAS d'[Localité 3], par courrier en date du 9 juillet 2024, d’être relogé en urgence.

Or, nonobstant les difficultés rencontrées par M. [E] et les démarches entreprises pour y remédier, ce dernier occupe sans droit ni titre un logement depuis le 1er octobre 2024, alors même que Mme [Z] souhaite reprendre son bien pour y habiter.

De fait, M. [E] a bénéficié d’un délai suffisant pour quitter les lieux, et ce, d’autant qu’il ne sera pas expulsable avant le 31 mars 2026 compte tenu de la trêve hivernale.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande d’un délai pour quitter les lieux.

Sur la demande portant sur l’accès aux lieux loués

L’article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, à l’examen des pièces de la procédure, il apparaît que M. [E] refuse que des travaux soient réalisés dans l’appartement qu’il occupe.

C’est ainsi qu’il a refusé que les entreprises mandatées par Mme [Z] accèdent à son bien pour poursuivre les travaux urgents entrepris au mois de mai 2023 sur le conduit de cheminée qui ne répondait plus aux normes de sécurité et menaçait de prendre feu. Malgré les demandes adressées, d’une part, par Mme [Z], par courrier en date du 17 octobre 2023, de cesser de faire obstruction au bon déroulement des travaux et, d’autre part, par la société Maçonnerie Générale Vezzaro de la laisser intervenir entre le 17 novembre et le 4 décembre 2023 pour réaliser les travaux (consistant en mise en place d’un échafaudage, l’installation et le raccordement du conduit de fumée, le raccord du passage donnant à la cave, l’installation d’une trappe et l’enduit sur le mur en pierre de la cour) puis, devant les refus de M. [E], entre le 4 novembre et le 13 décembre 2024, les travaux en question n’avaient toujours pas été réalisés au moment où le premier juge a statué.

Il s’avère que, selon un bulletin de service dressé le 29 décembre 2023 par la police municipale de la ville d'[Localité 3], les pompiers ont dû intervenir une première fois pour un dégagement de fumée provenant du conduit de cheminée et, qu’à cette occasion, il leur a été indiqué que les travaux qui devaient être réalisés nécessitaient de pénétrer dans l’appartement occupé par M. [E] mais que ce dernier en refusait l’accès.

Le 14 décembre 2024, les pompiers sont intervenus une deuxième fois pour un autre dégagement de fumée provenant du même conduit de cheminée, en présence du maire de la commune d'[Localité 3]. Ce dernier a, par arrêté en date du 16 décembre 2024, mis en demeure Mme [Z] de procéder d’office aux travaux nécessaires à la mise en sécurité de l’immeuble. La commune a, dès lors, informé M. [E], par courrier en date du 24 décembre 2024, que l’entreprise Vezzaro MGV mettrait en place un échafaudage le 3 janvier 2025 et que l’entreprise de plomberie interviendrait le 6 janvier 2025. Elle lui a donc demandé de laisser ces entreprises accéder au bien qu’il occupe pour qu’elles puissent réaliser les travaux.

Mme [Z] indique que ces travaux ont été réalisés entre le 30 janvier et le 12 février 2025.

Si M. [E] verse aux débats des courriers recommandés qu’il a adressés les 7, 26 septembre et 9 novembre 2023 ainsi qu’un courrier de son avocat, en date du 9 août 2024, dans lesquels il affirme ne pas faire obstruction à la réalisation des travaux, fait grief à sa bailleresse de ne pas l’avoir prévenu, par courrier recommandé, de la nature des travaux et des modalités de leur exécution (nom de l’entreprise, durée…) et se plaint de ce que l’entreprise en charge des travaux ne respecte pas les rendez-vous fixés, ces allégations ne correspondent pas aux constatations faites par la police municipale et le maire de la commune qui corroborent le fait que M. [E] refuse, de toute évidence, que des entreprises pénètrent dans l’appartement qu’il occupe pour réaliser des travaux urgents caractéristiques d’un dommage imminent.

C’est donc à tort que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de Mme [Z] d’enjoindre à M. [E] de permettre l’accès au bien qu’il occupe pour l’exécution des travaux portant sur le conduit de la cheminée.

Il reste que, dès lors que Mme [Z] reconnaît que ces travaux ont été réalisés au début de l’année 2025, soit au cours de la procédure d’appel, il n’y a pas lieu, compte tenu de l’évolution du litige, d’enjoindre M. [E] de la laisser pénétrer dans les lieux, assistée des artisans et d’un commissaire de justice et, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de réaliser ces travaux.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée, mais pour d’autres motifs, en ce qu’elle n’a pas fait droit à cette demande.

En revanche, les pièces produites révèlent que M. [E] persiste à refuser l’accès à son appartement pour la réalisation d’autres travaux urgents.

C’est ainsi que la société CMS Verdon fermeture a été mandatée par Mme [Z] afin d’établir un devis pour remplacer deux des fenêtres. Or, cette entreprise certifie, le 24 avril 2025, que le locataire 'ne veut rien entendre', qu’il refuse de la laisser pénétrer dans le logement et de fixer un rendez-vous.

Par ailleurs, Mme [Z] a fait signifier à M. [E], par acte d’huissier en date du 7 mai 2025, une sommation interpellative de signer un constat amiable de dégât des eaux qu’elle a signé le 17 mars 2025 concernant un sinistre survenu dans l’appartement qu’il occupe suite à une fuite du tuyau d’évacuation dont l’origine a été diagnostiquée par l’entreprise Chasseur de fuites. M. [E] a répondu au commissaire de justice qu’il refusait de signer le constat au motif que l’entreprise Chasseur de fuites lui a indiqué que la fuite ne provenait pas de chez lui mais de l’appartement situé au-dessus et que son assureur refusait de prendre en charge les travaux de rénovation.

Or, il résulte du rapport dressé par la société Chasseur de fuites, à la suite de recherches effectuées les 19 février, 17 mars et 10 juin 2025, que l’appartement occupé par M. [E] présente une humidité anormalement élevée avec des tâches et auréoles sur les murs et que les investigations ont révélé une perforation encastrée au niveau de la colonne d’évacuation en PVC qui transite dans le mur entre la chambre et la salle de bain, outre des dépôts d’adhérents sur le piquage entre la colonne et la douche d’un autre occupant, Mme [R], pouvant générer également une fuite ainsi que des défauts d’étanchéité au niveau des joints périphériques de son bac à douche. Les travaux préconisés afin de réparer la fuite consistent alors à réaliser la mise à jour de la colonne à partir de chez M. [E]. Suivant l’accès à la colonne suite à l’ouverture, il sera peut être nécessaire de casser le sol de la salle de bain chez Mme [R] pour dégager le départ de la colonne et réaliser les réparations.

Il reste que la société Chasseur de fuites a indiqué, par courriel en date du 17 juillet 2025, que M. [E] a refusé qu’elle intervienne dans le logement pour effectuer les travaux.

Enfin, l’entreprise PJ Plomberie atteste, le 2 juillet 2025, que M. [E] a refusé qu’il intervienne, à la demande de Mme [Z], afin de voir ce qui se passe au niveau de l’écoulement de l’évier.

Ce faisant, M. [E], qui fait obstruction à toute intervention dans le logement qu’il occupe, ne peut sérieusement se prévaloir d’un manquement de Mme [Z] à son obligation de délivrance en raison de l’indécence du logement dans lequel il vit.

En effet, si les Compagnons bâtisseurs ont, dans un rapport de diagnostic en date du 22 avril 2024, conclut à un logement non décent concernant le bâti, les équipements électriques, le chauffage, l’humidité et l’aération, ce qui ressort également du procès-verbal de constat dressé à la demande de M. [E] le 7 février 2025, il résulte de ce qui précède que ce dernier s’oppose, à l’évidence, à la réalisation des travaux pour y remédier.

Dès lors et, bien que M. [E] soit occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024, de sorte que son obligation contractuelle de laisser les entreprises pénétrer dans l’appartement qu’il occupe en application de l’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est sérieusement contestable, il n’en demeure pas moins que, compte tenu de la nature, de l’ampleur et de la gravité des désordres affectant l’appartement de Mme [Z] et du fait que M. [E] ne sera pas expulsable avant le 31 mars 2026 en raison de la trêve hivernale, son obstruction à la réalisation des travaux préconisés par les Compagnons bâtisseurs dans son rapport du 22 avril 2024 et par la société Chasseur de fuites dans son rapport de recherche des fuites des 19 février, 17 mars et 10 juin 2025 s’analyse comme un trouble manifestement illicite voire un dommage imminent.

Afin de cesser le trouble manifestement illicite causé et de prévenir tout dommage imminent, il y a donc lieu de condamner M. [E] à laisser Mme [Z] pénétrer dans les lieux, assistée des artisans et d’un commissaire de justice et, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de réaliser les travaux susvisés.

Pour l’y contraindre, il y a lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte de 100 euros à chaque refus de M. [E] de laisser l’accès à l’appartement qu’il occupe, constaté par un commissaire de justice, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, Mme [Z] sollicite la condamnation de M. [E] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, en application de l’article 1240 du code civil qui énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et non une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi, de sorte que sa demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [Z].

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté Mme [Z] de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Z], obtenant gain de cause en appel, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à verser à M. [E] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] sera tenu aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant distraits au profit de M^e Bérangère Tur, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser à Mme [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’obligation par M. [E] de laisser l’accès à son logement dans le but de la réalisation des travaux de réfection du conduit de cheminée de l’immeuble ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les pièces n° 7 et 8 produites par M. [N] [E] ;

Dit que M. [N] [E] occupe sans droit ni titre le bien appartenant à Mme [H] [Z] née [L] situé dans une maison de village [Adresse 1], à [Localité 3] depuis le 1er octobre 2024 ;

Ordonne l’expulsion de M. [N] [E] des lieux susvisés ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne M. [N] [E] à verser à Mme [H] [Z] née [L], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 370 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés ;

Déboute M. [N] [E] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

Condamne M. [N] [E] à laisser Mme [H] [Z] épouse [L] pénétrer dans les lieux susvisés, assistée des artisans et d’un commissaire de justice et, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de réaliser les travaux préconisés par les Compagnons bâtisseurs dans son rapport de diagnostic en date du 22 avril 2024 et par la société Chasseur de fuites dans son rapport de recherche de fuites des 19 février, 17 mars et 10 juin 2025 ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 100 euros à chaque refus de M. [E] de laisser l’accès à l’appartement qu’il occupe, constaté par un commissaire de justice, à compter de la signification de la présente décision ;

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Mme [L] veuve [Z] à l’encontre de M. [E] pour résistance abusive ;

Condamne M. [N] [E] à verser à Mme [H] [Z] épouse [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. [N] [E] aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant distraits au profit de M^e Bérangère Tur, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président