COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 JANVIER 2025

mm

N° 2025/ 34

N° RG 22/00107 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUHB

[M] [J]

C/

Syndicat des copropriétaires de le copropriété " [Adresse 3]"

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Audrey MARIE

SELAS CABINET POTHET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 01 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/07779.

APPELANTE

Madame [M] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey MARIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Fanny HURREAU de la SELARL Arst Avocats, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE substituée par M^e Audrey MARIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la copropriété ' [Adresse 3]', dont le siège social est [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET JACQUES REVEILLE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 5]

représenté par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [M] [J] est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2] des lots n° 294 et 292.

Le lot numéro 292 comprend : « le droit à la jouissance exclusive et particulière à perpétuité d’une parcelle de terrain à usage de jardin de 197 m² portant le N°7/7 du plan parcellaire annexé à l’acte du 9 juillet 1974 susvisé ['] ».

Le lot numéro 294 comprend : « un appartement de type 2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B7, désigné par la lettre A sur le plan ci-annexé comprenant : Hall d’entrée, placard-penderie, salle de séjour, une chambre, cuisine, salle de bain et W.C ['] »

Mme [J] a construit une piscine hors sol sur le lot n°292.

Durant la construction de la piscine, le 21 juin 2018, le syndicat des copropriétaires( ci-après le SDC) [Adresse 3] a fait assigner en référé Mme [J] afin de voir:

« Ordonner la cessation immédiate, dès la signification de l’ordonnance à intervenir, des travaux de construction de la piscine de Mme [J] et condamner cette dernière à remettre son jardin en son état antérieur ;

Condamner Mme [J] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Par ordonnance rendue le 10 octobre 2018, le juge des référés a débouté le SDC [Adresse 3], ordonnance qui a été confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence par arrêt du 23 mai 2019. Le juge de l’urgence a estimé que ni la violation du règlement de copropriété, ni l’atteinte aux parties communes ne revêtaient un caractère certain et évident.

Le 30 octobre 2019, le SDC [Adresse 3] a fait assigner Mme [J] afin de voir :

Ordonner la démolition de la piscine construire par Mme [J] et la remise en son état antérieur du jardin à jouissance privative sous une astreinte de 1 000 € par jour de retard, passé le mois de la signification du jugement à intervenir.

Condamner Mme [M] [J] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La condamner aux entiers dépens.

Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a condamné Mme [J] à retirer la piscine et l’ensemble de ses accessoires et à remettre la parcelle dans son état antérieur, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement et l’a condamnée au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 04 janvier 2022, Mme [J] a relevé appel du jugement.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 octobre 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 26 septembre 2022, Mme [J] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 8, 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du règlement de copropriété,

Vu les pièces versées au débat,

Débouter le SDC [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Déclarer Mme [J] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Infirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

« Condamné Mme [J] à retirer la piscine aménagée sur [le] lot numéroté 292 au règlement de la copropriété [Adresse 3], ainsi que l’ensemble de ses accessoires et à remettre la parcelle dans son état antérieur, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement

Condamné Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaire de la copropriété [Adresse 3] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Statuant à nouveau,

Déclarer que la construction, par Mme [J], d’une piscine dans son jardin ne modifie nullement la destination dudit jardin ;

Déclarer que Mme [J] a respecté le règlement de la copropriété ;

En tout état de cause,

Condamner le SDC [Adresse 3] à payer à Mme [J] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

' Le règlement de copropriété prévoit que les jardins attenants aux maisons individuelles et aux immeubles collectifs sont réservés à l’usage privatif des propriétaires desdits biens et que ces derniers doivent :

— respecter l’harmonie générale de l’ensemble immobilier,

— ne pas modifier la destination de ces jardins, (sans définir toutefois cette destination)

— se conformer aux dispositions édictées pour leur jouissance.

' Le SDC [Adresse 3] n’a versé aux débats aucun élément de nature à démontrer que la destination dudit jardin exclurait la possibilité d’y aménager une piscine.

' Il ressort de l’image satellite des « Hauts de Gigaro » que de nombreux voisins de Mme [J] possèdent, quant à eux, une piscine enterrée et de taille importante et en tout 17 piscines on été construites à proximité de ce jardin.

' Au vu du nombre de piscines, il n’y a pas de détournement du jardin puisque d’autres ont des piscines, la piscine de l’appelante est à peine visible et il n’y a eu aucune plainte de la part des voisins.

' Le SDC [Adresse 3] n’apporte aucun élément démontrant que l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire, d’autant plus que la piscine est hors sol, qu’il n’y a pas eu de creusement ou de fouillage du sol, l’alimentation en eau se faisant par des tuyaux non enterrés et que sa surface fait moins de 10m² ; cette taille ne compromettant pas l’harmonie contrairement à ce qu’invoque l’intimé.

' Les procès-verbaux dans lesquels les autres piscines ont été autorisées ne précisent pas, pour le surplus, le mode de construction des piscines ayant été autorisées et, plus particulièrement, si celles-ci ont nécessité le creusement ou le fouillage des sols et le syndicat ne démontre pas que les autres piscines construites ont dû faire l’objet d’une autorisation.

' Le syndicat n’a jamais fourni les autres PV, ni les précisions sur la nature des travaux réalisés

' De plus, dans le PV d’assemblée générale du 16 juillet 2012, il est clairement mentionné que seule l’installation d’une climatisation ou d’un SPA est subordonnée à l’obtention d’une autorisation de ladite assemblée.

' Enfin, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence de potentielles nuisances qui découleraient de la présence de la piscine en cause.

Dans ses conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA 27 juin 2022, le SDC [Adresse 3] demande à la cour de :

Vu les dispositions du règlement de copropriété et l’état descriptif de division de celle-ci,

Vu les dispositions de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965,

Confirmer le jugement entrepris.

Ordonner la démolition de la piscine construite par Mme [J] et la remise en son état antérieur du jardin à jouissance privative sous une astreinte de 1 000 € par jour de retard passé le mois de la signification de l’Arrêt à intervenir.

Condamner Mme [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

' Mme [J] a construit une piscine dans son jardin en contradiction avec le règlement de copropriété et sans avoir au préalable obtenu l’autorisation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

' La définition de jardin donnée dans le Larousse, qui renvoie principalement à la culture de plantes, exclue la construction d’une piscine.

' Le jardin étant une partie commune à usage privatif et la construction d’une piscine n’étant pas liée à la culture des plantes, il est nécessaire d’obtenir une autorisation puisqu’il s’agit d’un détournement de l’utilisation du jardin qui n’entre pas dans sa destination initiale.

' L’image aérienne fournie par l’appelante englobe d’autres propriétés que la copropriété [Adresse 3] et s’il y a bien une piscine construite sur le lot n°2 c’est parce qu’à la base il y avait sur ce lot une villa individuelle.

' Dès 1982, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont décidé qu’à l’avenir, en cas de construction, il convenait d’une part de demander l’autorisation à l’assemblée générale mais encore l’avis favorable des voisins.

' Les autres piscines construites dans la copropriété ont fait l’objet d’une autorisation en 1992 et 1996.

' Par conséquent, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d’une violation certaine du règlement de copropriété ainsi que d’une atteinte évidente à la partie commune, certes à jouissance privative, mais partie commune tout de même que constitue le jardin.

MOTIVATION :

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété définit les parties privatives comme « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’ article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que «  sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant

des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. »

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent énumérer les parties privatives et les parties communes. Ce n’est que dans le silence de ces documents, que les juges se réfèrent au critère légal des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 en recherchant si la partie d’immeuble en cause était affectée à l’utilité de tous les copropriétaires ou à l’usage exclusif d’un seul.

Parmi les parties communes certaines peuvent être assorties d’ un droit de jouissance privative conféré à un copropriétaire lui permettant d’utiliser seul cette partie commune (cours, jardins, terrasses, balcons..) qui demeure pour autant la propriété de la collectivité des copropriétaires.

Ces droits d’usage privatif d’une partie commune sont généralement prévus par le règlement de copropriété, à défaut par une décision de l’assemblée générale.

Désormais l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du

23 novembre 2018, prévoit que : 'Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot'.

L’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune.

Le propriétaire, qui bénéficie d’une jouissance privative sur une partie commune, ne peut s’approprier cette partie commune par la construction d’un ouvrage ( Cassation 3ème civ. : 5 octobre 1994 pourvoi n° 93-11.020, 29 janvier 1997 pourvoi n° 95-14.316, 9 juillet 2013 pourvoi n° 12-19.426).

Un copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, soumise aux conditions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ( Cassation 3ème Civ. 22 septembre 1987 pourvoi n° 86-11.433).

En l’espèce, l’article 7 du règlement de copropriété, consacré à l’usage des parties communes, énonce que «  les jardins attenants aux maisons individuelles et aux immeubles collectifs, définis à l’état descriptif de division, seront réservés à l’usage privatif des propriétaires de ces maisons et appartements, à charge par eux de respecter l’harmonie générale de l’ensemble immobilier, de ne pas modifier la destination de ces jardins et de se conformer aux dispositions édictées pour leur jouissance.

Il résulte par ailleurs que la piscine hors sol construite sur le lot à usage privatif de jardin de Mme [J] comporte des éléments maçonnés qui apparaissent sur les photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier de Maître [L] réalisé le 18 juin 2018, alors que l’ouvrage était en cours de construction , puisque la structure de forme rectangulaire était composée de murs de parpaings bruts recouverts de margelles en pierre. L’un des murs du bassin en parpaings bruts apparaît également sur les photographies annexées au constat d’huissier de Maître [L] du 22 juillet 2022, à l’intérieur du local technique.

S’agissant d’une construction maçonnée, l’édification préalable de l’ouvrage nécessitait par conséquent une autorisation préalable la copropriété à la majorité requise par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’a pas été sollicitée

C 'est donc à juste titre que le tribunal a condamné Mme [M] [J] à retirer la piscine aménagée sur le lot numéro 292, ainsi que l’ensemble des accessoires de ladite piscine, et à remettre la parcelle dans son état antérieur.

Il convient d’accorder à Madame [J] un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt pour procéder à la remise en état des lieux et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, l’astreinte courant pendant six mois.

Au regard de l’issue du litige et en application des articles 696 à 700 du code de procédure civile, Madame [J], partie perdante, est condamnée aux dépens et frais irrépétibles de l’entière procédure, dont distraction au bénéfice de Maître Romain Cherfils de ceux des dépens d’appel dont il a fait l’avance sans recevoir provision.

PAR CES MOTIFS :

La cour , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf en ce qui concerne le point de départ du délai de remise en état et le refus de prononcer une astreinte,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Mme [M] [J] à retirer la piscine aménagée sur le lot numéro 292 de la copropriété [Adresse 3], ainsi que l’ensemble des accessoires de ladite piscine, et à remettre la parcelle dans son état antérieur, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, l’astreinte courant pendant six mois.

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [J] aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, de ceux des dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision,

Condamne Mme [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel

Le greffier Le président