COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/11236 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3XK

S.C.I. FIGEMA

C/

S.A.R.L. LE NAVIGATEUR

S.A.S. BRASSERIE DU PALAIS

Copie exécutoire délivrée

le : 4 Septembre 2025

à :

M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Laura RUGGIRELLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/06624.

APPELANTE

S.C.I. FIGEMA

, demeurant C/M. [C] [Adresse 1]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Benoît LAMBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

S.A.R.L. LE NAVIGATEUR

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laura RUGGIRELLO de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. BRASSERIE DU PALAIS

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laura RUGGIRELLO de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 15 janvier 2007 réitéré le 13 novembre 2007, la SCI Figema a donné à bail à la société NPL, pour une durée de neuf années à compter du 15 janvier 2007, dans un immeuble neuf sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à Fréjus, un local commercial livré brut de décoffrage ainsi que deux garages, pour un loyer initial de 38.400 € par an, hors taxes et hors charges, à usage de bar-restaurant-glacier, brasserie, traiteur et vente à emporter, sous- exploitation de licence III ou IV.

Ce bail a été régulièrement cédé, en même temps que le fonds de commerce, tout d’abord par acte du 3 juin 2010 à la SAS Brasserie du Palais, puis par acte du 25 juillet 2012, à la SARL Le Navigateur et, enfin, en cours de procédure, à la SAS Brasserie du Palais le 21 août 2019.

Par acte d’huissier en date du 17 août 2016, la SARL Le Navigateur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial à effet au 1er octobre 2016.

Par acte d’huissier en date du 11 septembre 2018, la SARL Le Navigateur a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de voir fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 28.215 € HT à compter du renouvellement, à savoir le 1er octobre 2016.

Par jugement avant dire droit en date du 4 avril 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire qui a été confiée à M. [V] [R], et, dans l’attente, a fixé le montant du loyer provisionnel à la somme de 30.000 € HT et HC par an.

La SAS Brasserie du Palais est intervenue volontairement à la procédure aux côtés de la SARL Le Navigateur

M. [R] a déposé son rapport définitif le 24 décembre 2019 concluant à une valeur locative annuelle de 34.000 € HT pour le local et 2.000 € HT pour les garages, à compter du 1er octobre 2016 et précisant que si le tribunal considère, comme le bailleur, que les travaux d’aménagement réalisés par le preneur, doivent être intégrés pour déterminer la valeur locative, cette dernière s’établit dans ce cas à 44.870 € HT par an( dont 2.000 € HT pour les garages), soit un montant comparable au loyer plafonné.

Par jugement en date du 10 juin 2021, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Draguignan a:

— fixé le montant du loyer à compter du 1er octobre 2016 à la somme de 34.000 € par an hors taxes et hors charges

— condamné la société Figema à payer à la SARL Le Navigateur et la SAS Brasserie du Palais, prises ensemble, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Figema aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que les parties sont en désaccord sur trois points qui seront examinés successivement:

— sur la surface prise en considération:

* la surface utile est de 296,12 m², et l’expert a retenu une surface pondéré de 180,13 m², en appliquant la charte de l’expertise en évaluation immobilière, laquelle ne donne pas de valeurs de pondération spécifiques aux restaurants, ce que contestent les locataires,

* la pondération retenue par M. [R] qui a réparti les locaux en différentes zones et non par utilisation, est conforme aux prescriptions des experts et ne sera pas remise en cause,

— sur la valeur locative:

* il convient de prendre en considération, selon la méthode comparative, une valeur de 238 € /m² telle qu’arrêtée par M. [R],

* l’expert a répondu aux critiques et arguments soulevés par les locataires en effectuant une analyse étayée et justifiée des coefficients d’adaptation,

— sur l’abattement du fait des travaux d’aménagement et la clause d’accession:

* il n’est pas contesté que les locaux étaient loués brut de décoffrage, de sorte que tous les aménagements ont été réalisés par le preneur initial ou les preneurs successifs,

* au regard de la nature des aménagements, le renouvellement du bail est incompatible avec une remise des lieux en leur état primitif, de sorte que l’accession se produit nécessairement à la fin des relations contractuelles,

* le bailleur ne peut se prévaloir des améliorations apportées par les différents preneurs pour voir fixer la valeur locative, à moins qu’il n’ait lui même financé les travaux,

* le bailleur ne démontre pas que l’absence de pas-de-porte et la franchise de trois mois de loyers seraient une contrepartie aux aménagements réalisés par le preneur, le contrat de bail étant muet sur ce point et 'il n’est donc pas établi qu’il a supporté, même indirectement, le coût des travaux,

* il convient d’appliquer un abattement de 20% sur la valeur locative, conformément aux préconisations de l’expert, pour livraison de locaux bruts de décoffrage.

Par déclaration en date du 23 juillet 2021, la SCI Figema a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 avril 2025, la SCI Figema demande à la cour de:

Vu les dispositions des articles L 145-33, R 145-3 et suivants, R 145-26, R 145-30 et R 145-31 du code de commerce,

— infirmer le jugement prononcé par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 4], à la somme de 34.000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2016,

— infirmer le jugement prononcé par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a condamné la société Figema à payer à la SARL Le Navigateur et la SAS Brasserie du Palais, prises ensemble, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejeté la demande de la SCI Figema tendant à la condamnation de ces parties à lui payer une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement prononcé par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a condamné la société Figema aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et rejeté la demande de la SCI Figema tendant à mettre les dépens à la charge de la SARL Le Navigateur et la SAS Brasserie du Palais,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer nulle la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé diligentée par la SARL Le Navigateur puis la SAS Brasserie du Palais, tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2016, s’agissant des locaux donnés à bail par la société Figema à la société NPL, aux droits de laquelle vient la société Brasserie du Palais, du bail commercial en date du 15 janvier 2007,

— déclarer le bail renouvelé au 1er octobre 2016, le loyer s’établissant au loyer indexé, c’est à dire plafonné au 1er octobre 2016, s’élevant à la somme de 44.712 € hors taxes par an et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées,

Subsidiairement,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2016, s’agissant des locaux donnés à bail par la société Figema à la société NPL, aux droits de laquelle vient la société Brasserie du Palais, à la somme de 44.712 € hors taxes par an et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées,

— condamner solidairement la SARL Le Navigateur et la SAS Brasserie du Palais à payer à la société Figema la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, et y ajoutant, une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner solidairement la SARL Le Navigateur et la SAS Brasserie du Palais aux dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise, ceux d’appel étant distraits au profit de la SELARL Fourneaux Lambert associés, avocats au barreau de Draguignan.

La SARL Le Navigateur et la SAS Brasserie du Palais, suivant leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 avril 2025, demandent à la cour de:

Vu les articles L 145-3 et suivants, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

— débouter la SCI Figema de sa demande de nullité de la procédure de fixation du loyer renouvelé,

— débouter la SCI Figema de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en date du 10 juin 2021 en toutes ses dispositions,

— condamner la SCI Figema à payer à la SARL Le Navigateur et la SAS Brasserie du Palais, la somme de 3.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il doit être constaté que le dispositif du jugement entrepris est affecté d’une erreur matérielle, le loyer ayant été fixé à la somme de 34.000 € HT par an, en contradiction avec les motifs qui retiennent une valeur totale de 36.000 € HT par an, soit 34.000 € HT par an pour le local commercial, outre 2.000 € HT par an pour les garages.

Sur la nullité de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé

Dans ses dernières conclusions en cause d’appel, la SCI Figema, au visa de l’article R 145-31 du code de commerce, oppose aux parties intimées la nullité de la procédure au motif que la SARL Le Navigateur ne lui aurait pas notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, un mémoire postérieur au dépôt du rapport d’expertise de M. [R].

La société Le Navigateur justifie, par la production de sa pièce n° 12, avoir valablement notifié, à la SCI Figema, son mémoire par lettre recommandée en date du 14 janvier 2020, ensuite du dépôt du rapport d’expertise de M. [R] intervenu le 24 décembre 2019.

La société Figema doit donc être déboutée de sa demande tendant à la nullité de la procédure, la société locataire justifiant du respect des formalités préalables exigées avant le dépôt des conclusions.

Sur la détermination de la valeur locative

Il y a lieu de relever, au préalable, que le montant de la valeur locative retenu par le premier juge pour les garages ( 2.000 € HT /an) ne fait l’objet d’aucune contestation entre les parties, qui en revanche, s’opposent sur la détermination de la valeur du local commercial.

La SCI Figema rappelle que l’expert conclut à une valeur locative de 42.870 € HT par an pour le local commercial et 2.000 € HT par an pour les deux garages, soit un total de 44.870 € HT, ce qui correspond peu ou prou au montant du loyer plafonné au 1er octobre 2016, à savoir 44.712 € HT par an, évaluation qui selon elle correspond objectivement à la valeur locative des locaux à cette date et qu’elle ne critique donc pas.

Elle fait, en revanche, grief à l’expert d’avoir proposé d’appliquer un abattement de 20% du montant du loyer, au motif que les locaux ont été loués brut de décoffrage, le premier juge ayant, sans explication, suivi cette proposition, en minorant la valeur locative de 20%, eu égard aux travaux réalisés par le preneur.

Elle précise, que devant la cour, elle ne sollicite pas le déplafonnement du loyer en invoquant l’exécution par le preneur de travaux ayant modifié les caractéristiques des locaux ou constituant une amélioration de ceux-ci mais soutient qu’en aucun cas, l’exécution de travaux d’aménagement par le preneur au cours du bail justifie un abattement du loyer.

S’agissant de la superficie des locaux, elle considère que les aménagements faits par le locataire qui réduisent l’usage qu’il fait des lieux ou réduisent leur superficie sont, en toute hypothèse inopposables au bailleur et inopérants. Elle en tire pour conséquence que:

— si les aménagements faits par le premier locataire ne sont pas pris en compte pour déterminer la valeur locative, il convient de se déterminer par rapport au loyer d’un plateau nu, pour la surface réelle donnée à bail et non pour une surface fictive résultant de la pondération,

— en revanche, si l’on intègre la valeur des aménagements au bien loué au profit du bailleur, le loyer doit être déterminé en considération des locaux entièrement équipés, mais pour la superficie pondérée par les aménagements pris en compte.

Elle souligne que l’expert commet une erreur en prenant la valeur locative la plus faible, celle d’un plateau nu de 300 m², tout en appliquant la surface réduite et pondérée qui tient compte des aménagements réalisés.

Elle ajoute que les travaux d’aménagement réalisés par le preneur sont sans incidence s’agissant de la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2016, d’autant que:

— le bailleur a accepté le paiement d’un loyer négocié volontairement faible au prix d’un plateau nu en zone périphérique,

— le bailleur a renoncé à percevoir un pas-de-porte,

— le bailleur a également renoncé à trois mois de loyer,

ces différents éléments établissant qu’elle a directement financé les travaux d’aménagement, de sorte qu’aucun abattement du loyer ne saurait être opéré.

A titre subsidiaire, elle estime que le calcul du loyer applicable au titre de locaux loués brut de décoffrage justifie un abattement de 20% de la valeur des locative des locaux aménagés mais à condition de retenir la surface des locaux brut de décoffrage, soit 300 m² et non la superficie pondérée de 180,13 m².

Les sociétés intimées sollicitent la confirmation du jugement entrepris, rappelant que sans son rapport d’expertise, M. [R] retient une valeur de 42.870 € HT à laquelle il appliqué un abattement de 20% aux motifs que:

— il n’a pas relevé dans le contrat d’indice sur la prise en charge par le bailleur des travaux d’aménagement ( directement ou indirectement),

— les locaux ont été loués bruts de décoffrage et le preneur a réalisé lui-même les travaux,

— il convient donc d’appliquer à la valeur locative un abattement de 20%; raisonnement qui est conforme à la pratique et au bon sens.

Elles relèvent qu’en l’état brut de décoffrage, le local était parfaitement inexploitable, de sorte que les aménagements par les preneurs étaient indispensables et emportent une réduction de la surface utile, laquelle ne doit en aucun cas être supportée par le locataire, en ce qu’il ne s’agit pas d’un choix de gestion inopposable au bailleur. Elles en concluent que de tels aménagements étant indispensables, l’application par l’expert de l’abattement critiqué est parfaitement justifié, dès lors que les travaux d’amélioration effectués par le preneur n’ont pas à être pris en compte dans le cadre de la fixation du loyer renouvelé.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

A l’issue de ses investigations, l’expert [R] relate que les locaux litigieux sont situés sur la [Adresse 5], en face du palais de justice, dans le quartier situé à l’entrée Est du centre-ville de Fréjus, lequel a été entièrement rénové au début des années 2000, sur la [Adresse 5] en face du palais de justice, dans un immeuble construit en 2006, élevé en trois étages sur rez-de-chaussée à usage commercial comprenant:

— deux terrasses d’une surface respective de 78 m² et 24 m² sur le domaine public,

— au rez-de-chaussée: deux salles de brasserie, une cuisine, une arrière-cuisine, un local poubelles et des toilettes pour personnes à mobilité réduite,

— au sous-sol: une salle de réception, un bureau, les toilettes de la brasserie pour personnes valides, deux vestiaires, une chambre froide et différents locaux à usage de réserve.

Il est noté que les locaux sont en très bon état foncier et d’entretien.

M. [R] a calculé, pour les locaux commerciaux, une surface utile de 296,12 m² et une surface pondérée de 180,13 m², en ayant fait application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière qui répartit les locaux en différentes zones. Ce chiffrage, retenu par le premier juge, n’est pas remis en cause par les parties en cause d’appel.

Par ailleurs, l’expert judiciaire s’est appuyé sur neuf termes de comparaison concernant des locaux neufs situés à proximité immédiate des locaux loués ( page 28 de son rapport) avant de conclure à une valeur locative annuelle de 238 € / m². Cette valeur, qui était contestée par les sociétés intimées devant le tribunal, ne l’est plus devant la cour. Il convient dès lors comme l’a indiqué le premier juge de prendre en considération un prix de 238 € par m² et par an.

A partir de cette surface pondérée et de ce prix du m², M. [R] évalue la valeur locative annuelle des locaux litigieux, au 1er octobre 2016, à la somme de 42.870 € HT, qui encore une fois n’est pas critiquée par les parties.

En revanche, la SCI Figema fait grief à l’expert, suivi sur ce point par le tribunal, d’avoir pratiqué sur la valeur susvisée, un abattement supplémentaire de 20% pour livraison des locaux bruts de décoffrage.

L’expert, après avoir rappelé que les locaux avaient été livrés bruts de décoffrage, a constaté que tous les aménagements ont été réalisés par le preneur initial et les preneurs successifs pour les adapter à leur activité: baies vitrées, isolation, cloisonnement, plomberie, électricité, sols, chauffage/ climatisation, sanitaires, alarmes.

En vertu de l’article R 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Le bail litigieux comporte une clause ' Aménagement des locaux’ ainsi rédigée ' Les locaux étant bruts de décoffrage, l’aménagement de ceux-ci sont à la charge du preneur, y compris les menuiseries extérieures et les fournitures, tous les travaux seront effectués sous la surveillance d’un architecte ou d’un maître d’oeuvre agréé. Tous travaux, embellissements, améliorations, aménagements qui seraient faits dans les locaux loués par le preneur et qui ne pourraient être commodément enlevés, seront assimilés conventionnellement ou légalement à un immeuble par destination et resteront en fin du présent bail la propriété du bailleur sans indemnité quelconque de sa part, à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif (…)'

En présence d’une clause d’accession en fin de bail, les constructions font accession à l’issue du premier renouvellement qui suit leur accession mais ne peuvent être prises en compte pour la fixation et le calcul de la valeur locative que lors du second renouvellement sauf si le bailleur justifie avoir assumé directement ou indirectement la charge financière des travaux. En revanche, si, dans le bail, l’accession est stipulée en fin de jouissance ou la sortie des lieux, il ne pourra pas y avoir de déplafonnement.

En l’espèce, le contrat de bail régularisé entre les parties contient une clause d’accession en fin de bail, qui par hypothèse permet un déplafonnement du loyer au deuxième renouvellement, et une option de remise en état des lieux dans leur état primitif, à savoir brut de décoffrage.

Lorsque la clause est rédigée de cette manière, l’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles puisque le renouvellement du bail est incompatible avec la remise des lieux en leur état primitif. Dès lors, le bailleur ne peut se prévaloir des améliorations apportées par les différents preneurs aux locaux loués sauf s’il a financé lui-même directement ou indirectement les travaux.

En l’occurrence, la SCI Figema affirme avoir financé indirectement les travaux en renonçant à exiger un pas de porte et en accordant une remise des trois premiers lois de loyer.

Sur le premier point, la convention des parties doit expressément mentionner que le bailleur renonce à solliciter un pas de porte en compensation du financement des travaux d’amélioration et/ ou d’aménagement.

Or le bail conclu entre les parties, selon acte notarié, est totalement muet sur ce point et n’indique

à aucun endroit que l’exécution et le financement des travaux par le locataire auraient été compensés par la renonciation du bailleur à réclamer un pas de porte.

Il est communiqué en cause d’appel un complément d’attestation établi par M. [P] [D], gérant de la SARL NPL ( locataire initial) en date du 19 octobre 2021 qui prétend qu’un accord sur l’abandon d’un pas de porte par la SCI Figema en contrepartie du financement des travaux par le preneur aurait existé. Outre le fait qu’en première instance, il était produit un témoignage de ce même M. [D] du 15 juin 2019 qui faisait uniquement référence à une remise de trois mois de loyer et nullement à une quelconque renonciation à un pas de porte, ce seul élément est insuffisant à suppléer l’absence de mention expresse en ce sens dans le bail régularisé entre les parties.

En outre, la clause du bail intitulé ' Aménagement des locaux’ précisant que ' Les locaux étant bruts de décoffrage, l’aménagement de ceux-ci sont à la charge du preneur, y compris les menuiseries extérieures et les fournitures, tous les travaux seront effectués sous la surveillance d’un architecte ou d’un maître d’oeuvre agréé’ met en évidence que les parties ont fait rédiger par le notaire une convention stipulant expressément que le bailleur ne participerait pas au financement des travaux des locaux loués.

Quant à la remise de trois mois de loyer, le bail commercial en date du 15 janvier 2007 stipule effectivement que le loyer ne serait exigé qu’à compter du 15 mai 2007 pour une prise d’effet à la signature du contrat. Toutefois rien ne permet de conclure que cette remise de trois mois, soit une somme globale de 9.600 €, correspondant à une quelconque compensation, le montant étant dérisoire par rapport aux travaux réalisés et financés par les preneurs pour l’aménagement de locaux livrés brut de décoffrage d’une surface de près de 300 m².

C’est donc à juste titre que le premier juge a dit que le bailleur n’établissait pas, même indirectement, avoir financé les travaux litigieux.

Dès lors, en l’absence dans le contrat d’indice sur la prise en charge par le bailleur des travaux d’aménagement et en considération du fait que les locaux ont été livrés brut de décoffrage avec la circonstance que le preneur a réalisé et financé lui-même les travaux, l’expert a estimé que la valeur locative du local commercial fixée à 42.870 € HT/an, devait subir un abattement de 20% par rapport aux locaux aménagés, soit une valeur locative au 1er octobre 2016, de 34.400 € HT/an.

Ce raisonnement est critiqué à tort par le bailleur en ce que:

— le bail a été consenti pour une destination précise de 'bar-restaurant-glacier, brasserie, traiteur et vente à emporter, sous- exploitation de licence III ou IV',

— le local commercial étant à l’état brut de décoffrage, il était parfaitement inexploitable pour sa destination, rendant nécessaires les aménagements effectués par les preneurs successifs,

— lesdits aménagement ont nécessairement diminué la surface utile mais cette réduction ne saurait être supportée par le preneur en ce que les travaux effectués étaient indispensables pour permettre une exploitation conforme des lieux et par là satisfaire à l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.

Contrairement à ce qu’affirme la SCI Figema, les aménagements ainsi effectués et réduisant la superficie ne sont pas la conséquence d’un choix de gestion du preneur inopposable au bailleur, en ce que sans de tels aménagements, à savoir baies vitrées, isolation, cloisonnement, plomberie, électricité, sols, chauffage/ climatisation, sanitaires, alarmes…, le preneur était dans l’impossibilité d’exploiter les locaux à usage de bar-restaurant. Il ne s’agit donc pas de choix d’aménagement fantaisistes ou inutiles, expliquant l’abattement de 20% proposé à juste titre par M. [R], d’autant que par les travaux effectués et financés par les preneurs successifs, dont la SCI Figema deviendra propriétaire à la sortie des preneurs, le local aura nécessairement pris de la valeur.

La société appelante se prévaut, en outre, d’un bail commercial en date du 22 mars 2016 à la société CIC Lyonnaise de Banque, pour des locaux voisins et livrés brut de béton, d’une superficie à peu près équivalente ( 250 m²) et pour un loyer de 50.400 € HT / an, ce qui correspondrait à un loyer annuel de 60.480 € HT s’agissant de locaux d’une superficie de 300 m² , à savoir comparable ceux objets du présent litige. Cet élément de comparaison n’a pas d’incidence, en ce que d’une part les baux n’ont pas été conclus à la même date et que d’autre part, des locaux livrés brut à usage bancaire ne peuvent être assimilées à des locaux brut de décoffrage à destination de bar-restaurant, les aménagements à effectuer n’étant pas comparables.

Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sauf à rectifier l’erreur matérielle entachant le dispositif.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à rectifier l’erreur matérielle affectant le dispositif sur le montant annuel du loyer, à compter du 1er octobre 2016, qui doit être fixé à la somme annuelle totale de 36.000 € hors taxes et hors charges, soit 34.000 € pour le local commercial et 2.000 € pour les garages,

Y ajoutant,

Condamne la société Figema à payer à la SARL Le Navigateur et la SAS Brasserie du Palais, prises ensemble, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la société Figema aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,